मुझे भारत में एक संपत्ति बेचने से दीर्घकालिक पूंजी हानि हुई है। पूंजी हानि की गणना अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत और प्रतिफल के मूल्य (यानी बिक्री मूल्य) पर विचार करके की गई थी। मेरी क्वेरी है - - क्या संपत्ति की बिक्री से होने वाली दीर्घकालिक पूंजी हानि को इक्विटी शेयरों/इक्विटी योजनाओं की म्यूचुअल फंड इकाइयों की बिक्री से होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ से समायोजित किया जा सकता है?

Ans: हां, धारा 112 में शामिल दीर्घकालिक पूंजीगत हानि को धारा 112ए में शामिल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है। धारा 112ए के तहत 1 लाख से अधिक के लाभ पर 10% की दर से कर लगता है

Ans: भारत में, आयकर अधिनियम में पूंजीगत लाभ और हानि के उपचार के लिए विशिष्ट प्रावधान हैं। यहाँ बताया गया है कि यह आम तौर पर कैसे काम करता है:

1. समान श्रेणी सेट-ऑफ: दीर्घकालिक पूंजीगत हानि (LTCL) को केवल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के विरुद्ध सेट किया जा सकता है। इसी तरह, अल्पकालिक पूंजीगत हानि (STCL) को केवल अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) या LTCG के विरुद्ध सेट किया जा सकता है।

2. घाटे को आगे ले जाना: यदि पूंजीगत हानि को उसी वित्तीय वर्ष में पूरी तरह से सेट नहीं किया जा सकता है, तो इसे उस आकलन वर्ष के तुरंत बाद के आठ आकलन वर्षों तक आगे बढ़ाया जा सकता है जिसमें हानि की पहली बार गणना की गई थी। हालाँकि, आगे ले जाए गए घाटे को केवल बाद के वर्षों में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के विरुद्ध सेट किया जा सकता है।

विशिष्ट मामला: संपत्ति पर LTCL और स्टॉक पर LTCG

• संपत्ति से दीर्घकालिक पूंजीगत हानि (LTCL): यह 24 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति की बिक्री पर होने वाला नुकसान है।
• इक्विटी निवेश से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG): यह 12 महीने से अधिक समय तक रखे गए इक्विटी शेयरों या इक्विटी म्यूचुअल फंड की बिक्री से होने वाले लाभ को संदर्भित करता है, जो विशिष्ट कर दरों के अधीन हैं।

भारतीय कर कानूनों के अनुसार:

• सेट-ऑफ: हां, आप इक्विटी निवेश (स्टॉक) की बिक्री से अपने दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के विरुद्ध संपत्ति की बिक्री से अपने दीर्घकालिक पूंजीगत घाटे को सेट ऑफ कर सकते हैं।

उदाहरण परिदृश्य:

• संपत्ति से LTCL: 10,00,000 रुपये
• इक्विटी निवेश से LTCG: 8,00,000 रुपये

यहां बताया गया है कि आप इसे कैसे संभाल सकते हैं:

• इक्विटी निवेश से 8,00,000 रुपये LTCG को संपत्ति से 10,00,000 रुपये LTCL के 8,00,000 रुपये से ऑफसेट करें।
• आपके पास 2,00,000 रुपये की LTCL शेष रहेगी, जिसे आप आठ आकलन वर्षों तक आगे बढ़ा सकते हैं।

फाइलिंग और रिपोर्टिंग:

• अनुसूची CG: आपको इन लेन-देनों को अपने आयकर रिटर्न (ITR) की अनुसूची CG में रिपोर्ट करना होगा।

• कैरी फॉरवर्ड लॉस: सुनिश्चित करें कि आप नुकसान को आगे बढ़ाने के योग्य होने के लिए नियत तिथि से पहले अपना कर रिटर्न दाखिल करें।

मुख्य बिंदु

• कर दरें: इक्विटी शेयरों और इक्विटी म्यूचुअल फंड पर 1 लाख रुपये से अधिक के LTCG पर इंडेक्सेशन के लाभ के बिना 10% कर लगाया जाता है।

• दस्तावेज़ीकरण: सभी लेन-देन रिकॉर्ड रखें, जैसे खरीद मूल्य, बिक्री मूल्य, तिथियाँ और संबंधित लागतें।

वर्तमान कर कानूनों के अनुपालन को सुनिश्चित करने और अपनी कर नियोजन रणनीति को अनुकूलित करने के लिए कर पेशेवर या वित्तीय सलाहकार से परामर्श करना उचित है।

Ans: आपने 2009 में चेन्नई में 29 लाख रुपये में एक फ्लैट खरीदा था। आपने इसे 2024 में उसी कीमत पर बेचा। इस परिदृश्य में दीर्घकालिक पूंजीगत हानि की गणना करना शामिल है।

दीर्घकालिक पूंजीगत हानि की गणना
मूल खरीद लागत:

आपने 2009 में फ्लैट 29 लाख रुपये में खरीदा था।

अतिरिक्त लागत:

आपने ब्याज के रूप में 15 लाख रुपये और इंटीरियर के लिए 3 लाख रुपये का भुगतान किया। हालांकि, बिलों के बिना, इंटीरियर की लागत का दावा करना मुश्किल है। होम लोन पर चुकाया गया ब्याज भी पूंजीगत लाभ के उद्देश्यों के लिए लागत का हिस्सा नहीं माना जाता है।

बिक्री मूल्य:

आपने 2024 में संपत्ति 29 लाख रुपये में बेची।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत:

अनुक्रमण मुद्रास्फीति के हिसाब से खरीद लागत को समायोजित करने में मदद करता है। इससे आपके पूंजीगत लाभ में कमी आती है।

अनुक्रमित लागत गणना: 2009-10 के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) 148 है, और 2023-24 के लिए यह 348 है। अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = खरीद मूल्य * (बिक्री वर्ष का सीआईआई / खरीद वर्ष का सीआईआई) अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = 29,00,000 * (348 / 148) = रु. 68,14,865.54 दीर्घकालिक पूंजी हानि बिक्री मूल्य: रु. 29,00,000 अनुक्रमित खरीद मूल्य: रु. 68,14,865.54 दीर्घकालिक पूंजी हानि = बिक्री मूल्य - अनुक्रमित खरीद मूल्य = रु. 29,00,000 - रु. 68,14,865.54 = रु. -39,14,865.54

आपको 39,14,865.54 रुपये का दीर्घकालिक पूंजी घाटा हुआ है।

इंडेक्सेशन विकल्प का उपयोग करना
आप मुद्रास्फीति के लिए खरीद लागत को समायोजित करने के लिए इंडेक्सेशन का उपयोग कर सकते हैं। यह वास्तविक मूल्य को सटीक रूप से दर्शाने में मदद करता है।

दीर्घकालिक पूंजी घाटा बुक करना
दीर्घकालिक पूंजी घाटा बुक करने के लिए, इन चरणों का पालन करें:

बिक्री का दस्तावेजीकरण करें:

बिक्री की आय दिखाने वाले बिक्री विलेख और बैंक स्टेटमेंट को संभाल कर रखें।

इंडेक्स की गई लागत की गणना करें:

खरीद और बिक्री वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक का उपयोग करें।

आयकर रिटर्न दाखिल करें:

अपने ITR में दीर्घकालिक पूंजी घाटा घोषित करें। आप भविष्य के पूंजीगत लाभ के विरुद्ध सेट ऑफ करने के लिए इस घाटे को 8 साल तक आगे बढ़ा सकते हैं।

आवश्यक दस्तावेज
खरीद विलेख:

मूल खरीद मूल्य दिखाने वाला 2009 का दस्तावेज।

बिक्री विलेख:

बिक्री मूल्य दिखाने वाला 2024 का दस्तावेज।

बैंक स्टेटमेंट:

बिक्री आय की प्राप्ति का प्रमाण।

लागत मुद्रास्फीति सूचकांक:

2009-10 और 2023-24 के लिए मूल्य।

ब्याज प्रमाण:

हालाँकि ब्याज लागत गणना में शामिल नहीं है, फिर भी भविष्य के संदर्भ के लिए प्रमाण रखें।

अंतिम जानकारी
आप 39,14,865.54 रुपये की दीर्घकालिक पूंजी हानि का दावा कर सकते हैं।
इस हानि की सही गणना करने के लिए इंडेक्सेशन का उपयोग करें।
अपने दावे का समर्थन करने के लिए उचित दस्तावेज़ बनाए रखें।
भविष्य के लाभ की भरपाई के लिए अपने आयकर रिटर्न में हानि दर्ज करें।
सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: हां, आप संपत्ति की बिक्री से होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत घाटे को इक्विटी निवेश (स्टॉक) की बिक्री से होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के विरुद्ध समायोजित कर सकते हैं।