Selling Property in India as an NRI: Legal and Tax Requirements

मैं टेक्सास में रहता हूँ और मैं मुंबई में अपनी एक संपत्ति बेचने की योजना बना रहा हूँ। एक NRI के रूप में भारत में संपत्ति बेचने के लिए कानूनी आवश्यकताएँ क्या हैं और क्या कोई विशेष कर हैं जिनके बारे में मुझे जानकारी होनी चाहिए?

Ans: मैं कोई कानूनी विशेषज्ञ नहीं हूँ। हालाँकि, आपको अपनी घर की संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ करों के बारे में पता होना चाहिए। इसके अलावा, अगर यह एक आवासीय घर की संपत्ति है जिसे 2 साल से ज़्यादा समय तक रखा गया है, तो आप अपने द्वारा अर्जित लाभ पर कटौती के लिए भी पात्र हैं।

कृपया ध्यान दें कि 23 जुलाई 2024 को भारत में हाल ही में हुए बजट परिवर्तन लागू होंगे और आपको संपत्ति पर इंडेक्सेशन लाभ नहीं मिल सकता है।

एक NRI के रूप में, आप अपने NRO खाते से प्रति वित्तीय वर्ष केवल 1 मिलियन अमरीकी डॉलर निकाल सकते हैं।

कृपया आगे बढ़ने से पहले अपने CA से सलाह लें।

Ans: सऊदी अरब में रहते हुए भारत में आवासीय संपत्तियों में निवेश करना एक महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय है। इसके लिए सावधानीपूर्वक योजना बनाने की आवश्यकता होती है, खासकर कानूनी और विनियामक परिदृश्यों को देखते हुए। जब आप निवेश करने की सोचते हैं, तो पहला कदम अपने उद्देश्य को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना होता है। क्या आप किराये की आय, पूंजी वृद्धि या भविष्य के घर के लिए निवेश कर रहे हैं? आपका उद्देश्य संपत्ति के चयन और कानूनी अनुपालन के प्रति आपके दृष्टिकोण को निर्धारित करेगा।

ध्यान में रखने योग्य तीन मुख्य बिंदु:

निवेश का उद्देश्य: किराये की आय, पूंजी वृद्धि या व्यक्तिगत उपयोग
समयरेखा: अल्पकालिक या दीर्घकालिक निवेश
जोखिम उठाने की क्षमता: जोखिम का वह स्तर जिसे आप लेने को तैयार हैं
आपके निवेश लक्ष्य आपके दीर्घकालिक वित्तीय उद्देश्यों के अनुरूप होने चाहिए।

अपना समय लें और हर कदम की सावधानीपूर्वक योजना बनाएँ।

विनियामक वातावरण को समझना

एक NRI (अनिवासी भारतीय) होने के नाते, भारत में संपत्ति खरीदते समय आपको कुछ विशिष्ट नियमों का पालन करना चाहिए। विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (FEMA) ऐसे लेन-देन को नियंत्रित करता है। FEMA के अनुसार, NRI भारत में बिना किसी प्रतिबंध के आवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति खरीद सकते हैं। हालांकि, कृषि भूमि, बागान संपत्ति या फार्महाउस एनआरआई के लिए अनुमत नहीं हैं।

विचार करने के लिए तीन महत्वपूर्ण बिंदु:

फेमा के तहत आवासीय/वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने की अनुमति है
एनआरआई के लिए कृषि भूमि, बागान या फार्महाउस की अनुमति नहीं है
फेमा के तहत सभी आरबीआई विनियमों का अनुपालन सुनिश्चित करें
फेमा विनियमों का अनुपालन करने से एक सुचारू खरीद प्रक्रिया सुनिश्चित होगी।

संपत्ति के शीर्षक का सत्यापन

संपत्ति खरीदने में सबसे महत्वपूर्ण चरणों में से एक संपत्ति के शीर्षक का सत्यापन करना है। यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता के पास एक स्पष्ट और विपणन योग्य शीर्षक है। इस चरण में संपत्ति के दस्तावेज़, भार प्रमाणपत्र और कानूनी मंजूरी की जाँच करना शामिल है। एक स्पष्ट शीर्षक का मतलब है कि संपत्ति पर कोई विवाद या दावा नहीं है।

शीर्षक सत्यापन के लिए तीन आवश्यक चरण:

विक्रेता से मूल शीर्षक विलेख प्राप्त करें
सुनिश्चित करें कि संपत्ति भार से मुक्त है
सत्यापित करें कि सभी कानूनी मंजूरी मौजूद हैं
स्पष्ट शीर्षक सत्यापन आपको भविष्य के कानूनी मुद्दों से बचाएगा।

भारत में एक कानूनी विशेषज्ञ को नियुक्त करना

भारत में संपत्ति के लेन-देन की जटिलता को देखते हुए, एक योग्य कानूनी विशेषज्ञ को नियुक्त करना उचित है जो आपको इस प्रक्रिया में मार्गदर्शन कर सके। एक कानूनी विशेषज्ञ आपको उचित परिश्रम, शीर्षक सत्यापन और स्थानीय कानूनों के अनुपालन में मदद करेगा। वे बिक्री समझौते और अन्य कानूनी दस्तावेजों का मसौदा तैयार करेंगे या उनकी समीक्षा करेंगे।

एक कानूनी विशेषज्ञ की मुख्य जिम्मेदारियाँ:

उचित परिश्रम करना और संपत्ति के दस्तावेजों का सत्यापन करना
स्थानीय कानूनों और विनियमों का अनुपालन सुनिश्चित करना
बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना या उसकी समीक्षा करना
एक सुचारू और सुरक्षित लेनदेन के लिए एक कानूनी विशेषज्ञ की भागीदारी महत्वपूर्ण है।

कर निहितार्थों को समझना

भारत में संपत्ति खरीदने के कुछ कर निहितार्थ हैं जिनके बारे में आपको पता होना चाहिए। एक एनआरआई के रूप में, आप संपत्ति से उत्पन्न आय पर कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं, जैसे कि किराये की आय या बिक्री पर पूंजीगत लाभ। आपको भारत और सऊदी अरब के बीच दोहरे कराधान से बचाव समझौते (DTAA) के प्रावधानों का भी पालन करना चाहिए।

विचार करने के लिए तीन कर पहलू:

संपत्ति से किराये की आय पर कर
संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर
DTAA प्रावधानों का अनुपालन
कर निहितार्थों को समझने से आपको अपने वित्त की बेहतर योजना बनाने में मदद मिलेगी।

NRE/NRO खाता खोलना

भारत में संपत्ति के लेन-देन के लिए, NRE (गैर-निवासी बाहरी) या NRO (गैर-निवासी साधारण) खाता होना अनिवार्य है। संपत्ति के भुगतान सहित सभी लेन-देन इन खातों के माध्यम से किए जाने चाहिए। NRE खाता आपको सऊदी अरब में धन वापस भेजने की अनुमति देता है, जबकि NRO खाते का उपयोग भारत में अर्जित आय के लिए किया जाता है।

NRE/NRO खाते रखने के तीन लाभ:

भारत में संपत्ति के लेन-देन को सुविधाजनक बनाना
सऊदी अरब में धन वापस भेजने की अनुमति देना
भारत में अर्जित आय, जैसे कि किराया प्रबंधित करना
NRE/NRO खाता होने से आपकी संपत्ति निवेश से संबंधित वित्तीय लेन-देन सरल हो जाते हैं।

वित्तपोषण विकल्पों की व्यवस्था करना

यदि आपको अपनी संपत्ति खरीदने के लिए वित्तपोषण की आवश्यकता है, तो भारतीय बैंक NRI को गृह ऋण प्रदान करते हैं। हालांकि, निवासी भारतीयों की तुलना में NRI के लिए ऋण राशि, अवधि और ब्याज दरें भिन्न हो सकती हैं। आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि आप सभी पात्रता मानदंडों को पूरा करते हैं और बैंक को आवश्यक दस्तावेज प्रदान करते हैं।

वित्तपोषण के लिए तीन मुख्य विचार:

NRI के लिए ऋण पात्रता मानदंड को समझें
विभिन्न बैंकों द्वारा दी जाने वाली ब्याज दरों और ऋण शर्तों की तुलना करें
सुनिश्चित करें कि आपके पास सभी आवश्यक दस्तावेज हैं
अपनी आवश्यकताओं के अनुरूप सबसे उपयुक्त विकल्प चुनने के लिए अपने वित्तपोषण विकल्पों का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करें।

बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना

बिक्री समझौता संपत्ति खरीद प्रक्रिया में एक महत्वपूर्ण दस्तावेज है। यह बिक्री की शर्तों, भुगतान अनुसूची और अन्य महत्वपूर्ण विवरणों को रेखांकित करता है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपके हितों की रक्षा की जाती है, बिक्री समझौते की समीक्षा अपने कानूनी विशेषज्ञ से करवाना उचित है।

बिक्री समझौते में तीन महत्वपूर्ण तत्व:

बिक्री की स्पष्ट रूप से परिभाषित शर्तें
विस्तृत भुगतान अनुसूची और समयसीमा
विवादों के मामले में आपके हितों की रक्षा करने वाले खंड
एक अच्छी तरह से तैयार किया गया बिक्री समझौता एक सुचारू लेनदेन सुनिश्चित करता है और आपको संभावित मुद्दों से बचाता है।

पंजीकरण प्रक्रिया को समझना

भारत में संपत्ति का पंजीकरण एक कानूनी आवश्यकता है। संपत्ति आपके नाम पर स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत होनी चाहिए। आपको स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा, जो राज्य के अनुसार अलग-अलग होते हैं। पंजीकरण प्रक्रिया कानूनी रूप से संपत्ति का स्वामित्व आपको हस्तांतरित करती है।

संपत्ति पंजीकरण के लिए तीन चरण:

लागू स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें
उप-पंजीयक कार्यालय में सभी आवश्यक दस्तावेज़ जमा करें
पंजीकरण प्रक्रिया पूरी करें और पंजीकृत बिक्री विलेख प्राप्त करें
कानूनी स्वामित्व स्थापित करने के लिए संपत्ति का पंजीकरण आवश्यक है।

संपत्ति प्रबंधन सुनिश्चित करना

चूंकि आप सऊदी अरब में रहेंगे, इसलिए भारत में अपनी संपत्ति का प्रबंधन करना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। भारत में एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी या एक विश्वसनीय प्रतिनिधि को नियुक्त करना उचित है जो आपकी संपत्ति के रखरखाव, किरायेदार प्रबंधन और अन्य पहलुओं की देखरेख कर सके।

संपत्ति प्रबंधन की तीन ज़िम्मेदारियाँ:

संपत्ति का नियमित रखरखाव और रख-रखाव
किरायेदारों का प्रबंधन और किराया वसूलना
संपत्ति से संबंधित कानूनी और प्रशासनिक कार्यों को संभालना
एक विश्वसनीय संपत्ति प्रबंधन सेवा यह सुनिश्चित करती है कि आपके निवेश का अच्छी तरह से रखरखाव हो।

अंतिम अंतर्दृष्टि

विदेश से भारत में आवासीय संपत्तियों में निवेश करने में कई कानूनी और विनियामक कदम शामिल हैं। विनियामक वातावरण को समझना, संपत्ति के शीर्षक को सत्यापित करना और एक कानूनी विशेषज्ञ को नियुक्त करना महत्वपूर्ण है। एनआरई/एनआरओ खाता खोलना, कर निहितार्थों को समझना और एक मजबूत बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना भी उतना ही महत्वपूर्ण है। यदि वित्तपोषण की आवश्यकता है, तो एनआरआई के लिए उपलब्ध सर्वोत्तम विकल्पों का पता लगाएं। अंत में, सुनिश्चित करें कि आपके पास एक विश्वसनीय संपत्ति प्रबंधन समाधान है।

इन चरणों का पालन करके, आप भारत में एक सुचारू और कानूनी रूप से अनुपालन वाली संपत्ति खरीद सुनिश्चित कर सकते हैं। आपका निवेश तब आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों में योगदान देगा।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in