मैं एक एनआरआई हूं, लगभग 4 करोड़ मूल्य की एक आवासीय संपत्ति का निपटान करना चाहता हूं 1980 से आयोजित कृपया सलाह दें 1/ मेरी स्थिति अब तक एक निवासी भारतीय की रही है - एक पेंशनभोगी के रूप में - लेकिन आय को विदेश ले जाना चाहता हूँ। क्या मुझे एनआरओ खाता खोलना चाहिए और वहां से बिक्री की रकम प्राप्त करनी चाहिए और फिर विदेश में फंड ट्रांसफर करना चाहिए - जैसा कि एलआरएस के तहत 1 मिलियन अमेरिकी डॉलर/वर्ष कर सकता हूं। एक एनआरआई के रूप में उसमें कोई समस्या/जटिलता? 2/ चूंकि भारत/अमेरिका के साथ कर संधि है, क्या आईआरएस भारत में मेरे कर भुगतान को स्वीकार करेगा या अमेरिकी कानूनों के तहत मुझ पर शासन करेगा? और मुझ पर फिर से टैक्स लगाओ? 3/कैप गेन का सही आकलन करने और कर का भुगतान करने के लिए- मेरा मानना ​​है कि 2001 से पहले लागत मुद्रास्फीति सूचकांक 2001 के एफएमवी के अनुसार किया जाना है। 2001 में इस एफएमवी का निर्णय कौन करता है - ? दलाल या सरकार?

Ans: इंडेक्सेशन लाभ बिल्डर को भुगतान की तिथि से उपलब्ध होगा।</p> <p>यदि आप बांड में निवेश करके कर छूट का लाभ उठाना चाहते हैं, तो आपको संपत्ति के हस्तांतरण के 6 महीने के भीतर बांड में कर योग्य पूंजीगत लाभ (इंडेक्सेशन का लाभ लेने के बाद प्राप्त) की राशि का निवेश करना होगा।</p> <p>तदनुसार, बिक्री आय को नियमित बचत खाते में प्राप्त किया जा सकता है और इसे तब तक रखा जा सकता है जब तक आप निर्दिष्ट बांड में निवेश नहीं करते।</p>

Ans: आपको पुरानी प्रॉपर्टी की बिक्री पर 20% की दर से इंडेक्सेशन के साथ LTCG का भुगतान करना होगा, जो ~7.6L होगा।

धारा 54F के लाभ दूसरी प्रॉपर्टी के लिए लागू हैं। चूँकि आपके नाम पर पहले से ही 4 प्रॉपर्टी हैं, इसलिए मेरा मानना ​​है कि आप RE प्रॉपर्टी प्राप्त करने के लिए हस्तांतरित MF बिक्री से अर्जित LTCG से लाभ का दावा करने के पात्र नहीं होंगे, हालाँकि मेरा सुझाव है कि आप CA से वैकल्पिक राय लें।

Ans: मैं कोई कानूनी विशेषज्ञ नहीं हूँ। हालाँकि, आपको अपनी घर की संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ करों के बारे में पता होना चाहिए। इसके अलावा, अगर यह एक आवासीय घर की संपत्ति है जिसे 2 साल से ज़्यादा समय तक रखा गया है, तो आप अपने द्वारा अर्जित लाभ पर कटौती के लिए भी पात्र हैं।

कृपया ध्यान दें कि 23 जुलाई 2024 को भारत में हाल ही में हुए बजट परिवर्तन लागू होंगे और आपको संपत्ति पर इंडेक्सेशन लाभ नहीं मिल सकता है।

एक NRI के रूप में, आप अपने NRO खाते से प्रति वित्तीय वर्ष केवल 1 मिलियन अमरीकी डॉलर निकाल सकते हैं।

कृपया आगे बढ़ने से पहले अपने CA से सलाह लें।

Ans: सबसे बड़ा बदलाव यह है कि इंडेक्सेशन का लाभ वापस ले लिया गया है। सरल शब्दों में, अब आप अपने कर योग्य पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए मुद्रास्फीति के लिए संपत्ति की खरीद लागत को समायोजित नहीं कर सकते।

फ्लैट कर दर: संपत्ति से LTCG पर अब एक ही 12.5% ​​प्लस लागू उपकर पर कर लगाया जाएगा।

1 अप्रैल, 2001 से पहले अर्जित संपत्तियों के संबंध में पूंजीगत लाभ की गणना के लिए आधार वर्ष अब 1981-82 से 2001-02 में स्थानांतरित कर दिया गया है।

ध्यान देने योग्य बिंदु:
1 अप्रैल, 2001 को उचित बाजार मूल्य (FMV): आप पूंजीगत लाभ की गणना के उद्देश्य से 1 अप्रैल, 2001 को संपत्ति के FMV को अपने अधिग्रहण की लागत के रूप में मानने का विकल्प चुन सकते हैं।

मान लें कि आप 1 अप्रैल, 2001 को FMV चुनते हैं:

1 अप्रैल, 2001 को FMV: 32 लाख रुपये (आपकी मूल्यांकन रिपोर्ट के अनुसार)
बिक्री मूल्य: 32 लाख रुपये 5 करोड़
पूंजीगत लाभ: 5 करोड़ रुपये - 32 लाख रुपये = 4.68 करोड़ रुपये
कर: 4.68 करोड़ रुपये * 12.5% ​​= 58.5 लाख रुपये
LTCG का लाभ उठाना
1. धारा 54EC बॉन्ड:

बिक्री की तारीख से 6 महीने के भीतर NHAI, REC, IRFC या PFC द्वारा जारी बॉन्ड में LTCG की राशि का निवेश करें।
आप LTCG पर कर से पूरी छूट का दावा कर सकते हैं।

2. धारा 54F:
बिक्री की तारीख से 2 साल के भीतर एक नए आवासीय घर में निवेश करें।
आप नए घर की कीमत की सीमा तक LTCG कर से छूट का दावा कर सकते हैं।

3. पूंजीगत लाभ खाता योजना:
बिक्री की तारीख से 6 महीने के भीतर LTCG की राशि को पूंजीगत लाभ खाता योजना में जमा करें।
आपको नए आवासीय घर में निवेश करने के लिए 3 साल मिलते हैं।
यदि 3 वर्षों के भीतर निवेश किया जाता है, तो कोई LTCG कर देय नहीं है।

फ्लैट्स की खरीद
बिक्री आय से कोई व्यक्ति कितने फ्लैट खरीद सकता है, इसकी कोई विशिष्ट सीमा नहीं है। हालाँकि, यदि आप धारा 54F के तहत छूट का दावा करने के लिए राशि का निवेश कर रहे हैं, तो संपत्ति स्वयं के कब्जे के लिए होनी चाहिए।

ऋण और कर निहितार्थ
आप बिक्री आय का उपयोग अपने ऋणों को चुकाने के लिए कर सकते हैं, जिसमें अक्टूबर 2023 में लिए गए ऋण भी शामिल हैं। लेकिन यह LTCG छूट के लिए योग्य नहीं होगा। यदि आप छूट का दावा करने के लिए LTCG राशि का निवेश करने में विफल रहते हैं, तो आपको ऊपर गणना के अनुसार LTCG पर कर का भुगतान करना होगा। हालाँकि, अक्टूबर 2023 को खरीदी गई संपत्ति को LTCG छूट के लिए माना जा सकता है। इस पर स्पष्टता प्राप्त करने के लिए कृपया किसी कर सलाहकार से व्यक्तिगत रूप से परामर्श लें।

LTCG पर निवेश और बचत करने के सर्वोत्तम तरीके
पूर्ण छूट के लिए धारा 54EC बॉन्ड को प्राथमिकता दें।
यदि आप नया घर खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो धारा 54F या CGAS पर विचार करें।
कर बचाने के अन्य संभावित तरीकों के लिए किसी कर पेशेवर से सलाह लें जो आपके लिए प्रासंगिक हो सकते हैं।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: जब आप पैतृक संपत्ति बेचते हैं, तो आपको अपनी कर देयता निर्धारित करने के लिए पूंजीगत लाभ की गणना करने की आवश्यकता होती है। चूँकि आपकी संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए अधिग्रहण की लागत मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित की जाएगी, और आप 1 अप्रैल 2001 के उचित बाजार मूल्य (FMV) के आधार पर पूंजीगत लाभ की गणना करेंगे।

1. पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाएगी?
पूंजीगत लाभ की गणना करने के चरण:

1 अप्रैल 2001 के अनुसार उचित बाजार मूल्य (FMV): चूँकि संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए आप 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को अपने अधिग्रहण की लागत के रूप में चुन सकते हैं। पूंजीगत लाभ की सटीक गणना करने के लिए यह महत्वपूर्ण है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत पर पहुँचने के लिए 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है। सूत्र है:

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (1 अप्रैल 2001 तक FMV) x (बिक्री के वर्ष का CII / 2001-02 का CII)

पूंजीगत लाभ की गणना: पूंजीगत लाभ की गणना इस प्रकार की जाती है:

पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत - हस्तांतरण पर कोई भी व्यय

कर दर: चूंकि बिक्री अगस्त 2024 में हुई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम 12.5% ​​पर लागू होता है। आप पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को नहीं चुन सकते क्योंकि यह 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई बिक्री पर लागू नहीं होता है।

उदाहरण:

मान लें कि 1 अप्रैल 2001 तक FMV 10 लाख रुपये है, और संपत्ति 10 लाख रुपये में बेची गई थी। अगस्त 2024 में 1 करोड़। 2001-02 के लिए सीआईआई 100 है, और 2024-25 के लिए सीआईआई 348 है (उदाहरण के लिए काल्पनिक)।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 10 लाख x (348/100) = रु. 34.8 लाख

पूंजीगत लाभ = रु. 1 करोड़ - रु. 34.8 लाख = रु. 65.2 लाख

पूंजीगत लाभ कर = रु. 65.2 लाख का 12.5% ​​= रु. 8.15 लाख लगभग

2. क्या सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1.4.2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अनिवार्य है?

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से एफएमवी का महत्व:

सटीकता और अनुपालन: सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1 अप्रैल 2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अत्यधिक अनुशंसित है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि आपके पूंजीगत लाभ की गणना में इस्तेमाल किया गया FMV सटीक है और आयकर विभाग के दिशा-निर्देशों के अनुरूप है।

दस्तावेजी साक्ष्य: आयकर विभाग द्वारा किसी भी जांच के मामले में, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से मूल्यांकन रिपोर्ट मजबूत दस्तावेजी साक्ष्य के रूप में काम करेगी, जो आपको FMV के बारे में किसी भी विवाद से बचाएगी।

अनिवार्य?

हाँ, सावधानी के लिए: हालाँकि पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करना कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं हो सकता है, लेकिन कर अधिकारियों के साथ संभावित मुद्दों से बचने के लिए ऐसा करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। इसके बिना, आयकर विभाग आपके द्वारा उपयोग किए गए FMV पर सवाल उठा सकता है, जिससे जटिलताएँ पैदा हो सकती हैं।

3. बिक्री मूल्य पर काटे गए 1% TDS का दावा कैसे करें?

TDS कटौती को समझना:

धारा 194-IA: जब कोई संपत्ति बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य पर 1% TDS काटना आवश्यक होता है यदि बिक्री का विचार 50 लाख रुपये से अधिक है। यह TDS बिक्री के समय काटा जाता है और सरकार के पास जमा किया जाता है।
टीडीएस क्रेडिट का दावा करना:

फॉर्म 26AS: सुनिश्चित करें कि काटा गया टीडीएस आपके फॉर्म 26AS में दिखाई दे, जो आयकर विभाग द्वारा जारी किया गया एक समेकित कर विवरण है। यह फॉर्म आपके पैन में जमा किए गए सभी टीडीएस को दिखाता है।

आयकर रिटर्न (आईटीआर) दाखिल करना: अपना आईटीआर दाखिल करते समय, आप अपनी कुल कर देयता के विरुद्ध काटे गए टीडीएस का दावा कर सकते हैं। 1% टीडीएस आपकी कुल कर देयता के विरुद्ध समायोजित किया जाएगा, और यदि आपकी कुल कर देयता टीडीएस से कम है, तो आप रिफंड का दावा कर सकते हैं।

टीडीएस प्रमाणपत्र: खरीदार को आपको काटे गए टीडीएस के प्रमाण के रूप में एक टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16बी) प्रदान करना चाहिए। सुनिश्चित करें कि टीडीएस क्रेडिट का दावा करते समय आपके पास यह प्रमाणपत्र हो।

4. क्या मैं पुराने और नए पूंजीगत लाभ कर नियम के बीच चयन कर सकता हूँ?

कर नियम की प्रयोज्यता:

नया पूंजीगत लाभ कर नियम: चूंकि आपकी संपत्ति अगस्त 2024 में बेची गई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम लागू है। नया नियम 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई संपत्ति की बिक्री के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% ​​की एक समान दर लागू करता है।

चुनने का कोई विकल्प नहीं: आपके पास पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को चुनने का विकल्प नहीं है, क्योंकि यह केवल 1 अप्रैल 2024 से पहले की गई संपत्ति की बिक्री पर लागू है। सरकार ने इस तिथि के बाद सभी संपत्ति की बिक्री के लिए नए कर नियम को अनिवार्य कर दिया है।

पूंजीगत लाभ कर पर बचत के लिए पुनर्निवेश
धारा 54:

नई संपत्ति में पुनर्निवेश: पूंजीगत लाभ कर पर बचत करने के लिए, आप नई आवासीय संपत्ति खरीदने में पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश कर सकते हैं। आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, यदि आप बिक्री की तारीख से दो साल के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करते हैं, तो आप पूंजीगत लाभ कर से छूट का दावा कर सकते हैं।

पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS): यदि आप अपने ITR दाखिल करने से पहले पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करने में असमर्थ हैं, तो आप पूंजीगत लाभ को बैंक के साथ पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS) में जमा कर सकते हैं। इससे आप पुनर्निवेश पर निर्णय लेते समय छूट का दावा कर सकते हैं।

समय सीमा: धारा 54 के तहत छूट का लाभ उठाने के लिए आपको दो साल (खरीदने के लिए) या तीन साल (निर्माण के लिए) के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करना होगा।

अंतिम अंतर्दृष्टि
पैतृक संपत्ति बेचने में विभिन्न कर निहितार्थ शामिल हैं। पूंजीगत लाभ की गणना कैसे की जाती है, यह समझकर, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करके और TDS का दावा करके, आप अपनी कर देयता को कुशलतापूर्वक प्रबंधित कर सकते हैं। जबकि 12.5% ​​पर नया पूंजीगत लाभ कर नियम आपकी बिक्री पर लागू होता है, आप धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए लाभ को एक नई संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकते हैं। सभी पहलुओं को कवर करने और अनुपालन बनाए रखने के लिए हमेशा प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने पर विचार करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in