नमस्ते, इससे पहले, मैंने अपने होम लोन के बारे में एक प्रश्न पूछा था। मेरा प्रश्न निम्नलिखित है। "नमस्ते सर/मैडम, मैंने हैदराबाद में एक स्टैन्डर्ड बिल्डर से एक अपार्टमेंट खरीदा है। घर का कब्ज़ा एक साल बाद मिलना चाहिए। इसलिए, मैंने इस घर के लिए एक बैंक से हाउस लोन लिया है। अब, मैंने इसके लिए 9% की ब्याज दर के साथ नियमित EMI शुरू कर दी है। इसलिए, मेरा प्रश्न यह है कि EMI और खर्चों के बाद मेरे पास हर महीने कुछ अतिरिक्त राशि बचती है, क्या मुझे अपना होम लोन चुकाने के लिए उसका उपयोग करना चाहिए या मुझे कब्ज़ा मिलने तक इंतज़ार करना चाहिए। मेरी पत्नी ने सुझाव दिया कि कब्ज़ा मिलने तक इंतज़ार करें, फिर चुकाना शुरू करें। कृपया सुझाव दें कि आपको क्या बेहतर लगता है?" मुझे जो उत्तर मिला वह था: हाँ, ब्याज दर अधिक होने के कारण हाउस लोन चुकाएँ। हालाँकि, चूँकि अपार्टमेंट का कब्ज़ा एक साल बाद ही मिलता है, इसलिए लोन चुकाना अच्छा विचार है या नहीं। बिल्डर हैदराबाद का स्टैन्डर्ड बिल्डर है। अगर हम पैसे नहीं चुकाते हैं तो बिल्डर से होने वाला कोई भी जोखिम बैंक को उठाना होगा, मुझे नहीं, इसलिए मैं यह सवाल पूछ रहा हूँ। तो कृपया जवाब दें। धन्यवाद नागराजू

Ans: जब आप ऋण का कोई भी हिस्सा चुकाते हैं और वह भी अपने ऋण अवधि के दौरान बहुत पहले, तो आप भविष्य में ब्याज की एक बड़ी राशि बचाते हैं। इसके अलावा, वर्तमान ब्याज दरें बहुत अधिक होने के कारण, यदि आपके पास पैसा है तो ऋण का कुछ हिस्सा अभी चुकाना आपके लिए हमेशा अच्छा रहेगा। प्रत्येक पुनर्भुगतान आपके ऋण की अवधि को कम कर देता है, जो आपके समग्र ऋण ब्याज को कम कर रहा है। तकनीकी रूप से प्री-पेमेंट का आपके घर के कब्जे से कोई लेना-देना नहीं है। मेरा सुझाव है कि अगर आपके पास पैसा है तो आगे बढ़ें और इंतजार करने के बजाय अभी प्रीपेमेंट करें।

Ans: प्रॉपर्टी खरीदना: अपने विकल्पों का आकलन
आप 18-22 लाख रुपये की कीमत वाला फ्लैट खरीदने पर विचार कर रहे हैं। आपके पास जल्द ही मैच्योर होने वाले 11 लाख रुपये और पीएफ बैलेंस में 1.5-2 लाख रुपये हैं। आपके पास 10 लाख रुपये का सोना भी है। आप सोच रहे हैं कि 10-12 लाख रुपये का होम लोन लें या अपनी बचत और संपत्ति का इस्तेमाल करें।

होम लोन विकल्प का मूल्यांकन
होम लोन लेने के फायदे:

तरलता: आप अपनी सारी बचत का इस्तेमाल न करके तरलता बनाए रखते हैं।

कर लाभ: होम लोन सेक्शन 80सी और 24(बी) के तहत कर लाभ प्रदान करते हैं।

एसआईपी जारी रखना: आप अपने एसआईपी जारी रख सकते हैं, समय के साथ अपने निवेश को बढ़ा सकते हैं।

होम लोन लेने के नुकसान:

ईएमआई का बोझ: मासिक ईएमआई आपके 39,500 रुपये के टेक-होम वेतन पर दबाव डाल सकती है।

ब्याज लागत: आप लोन पर ब्याज देते हैं, जिससे प्रॉपर्टी की कुल कीमत बढ़ जाती है।

वित्तीय तनाव: ईएमआई और अन्य खर्चों का प्रबंधन चुनौतीपूर्ण हो सकता है।

बचत और परिसंपत्तियों के उपयोग का मूल्यांकन
बचत और परिसंपत्तियों के उपयोग के लाभ:

ऋण-मुक्त: कोई ऋण नहीं होने का मतलब है कि कोई EMI बोझ नहीं है।
ब्याज बचत: आप ब्याज लागतों पर बचत करते हैं।
वित्तीय स्वतंत्रता: कोई मासिक EMI नहीं, जिससे बेहतर नकदी प्रवाह प्रबंधन की सुविधा मिलती है।
बचत और परिसंपत्तियों के उपयोग के नुकसान:

कम तरलता: सभी बचत और परिसंपत्तियों का उपयोग करने से आपका आपातकालीन निधि कम हो जाता है।
कोई SIP नहीं: SIP बंद करने से दीर्घकालिक धन सृजन प्रभावित हो सकता है।
कोई कर लाभ नहीं: आप होम लोन कर लाभ से चूक जाते हैं।
मासिक नकदी प्रवाह का विश्लेषण
आपका टेक-होम वेतन 39,500 रुपये है। आइए दोनों विकल्पों के लिए नकदी प्रवाह का विश्लेषण करें:

होम लोन के साथ:

ईएमआई (अनुमानित): 10,000 रुपये (लगभग)

एसआईपी (ईएमआई का 10%): 1,000 रुपये

कुल निकासी: 11,000 रुपये

खर्चों और बचत के लिए शेष नकदी: 28,500 रुपये

होम लोन के बिना:

सोने की खरीद: 15,000 रुपये प्रति माह

कोई ईएमआई नहीं: 0 रुपये

एसआईपी जारी रखना: 1,000 रुपये (निरंतरता के लिए)

खर्चों और बचत के लिए शेष नकदी: 23,500 रुपये

भविष्य को ध्यान में रखते हुए
बच्चों की शिक्षा: आपकी बेटियाँ 19 और 14 साल की हैं। उच्च शिक्षा की लागत जल्द ही बढ़ सकती है। सुनिश्चित करें कि आपके पास उनकी शिक्षा के लिए धन है।

आपातकालीन निधि: अप्रत्याशित खर्चों के लिए एक आपातकालीन निधि बनाए रखें।

सेवानिवृत्ति योजना: अपनी सेवानिवृत्ति के लिए निवेश करना जारी रखें।

पेशेवर अंतर्दृष्टि और अनुशंसाएँ
संतुलित दृष्टिकोण: दोनों विकल्पों के मिश्रण पर विचार करें। अपनी बचत का कुछ हिस्सा इस्तेमाल करें और एक छोटा सा होम लोन लें। इससे लोन का बोझ कम होने के साथ-साथ कुछ लिक्विडिटी बनी रहती है।
SIP को प्राथमिकता दें: सुनिश्चित करें कि आप अपनी SIP जारी रखें। SIP लंबी अवधि में संपत्ति बनाने के लिए बहुत ज़रूरी हैं।
सोने का निवेश: हर महीने सोना खरीदने से आपके पोर्टफोलियो में विविधता आ सकती है। हालाँकि, बाजार में उतार-चढ़ाव पर विचार करें।
आपातकालीन निधि: हमेशा एक आपातकालीन निधि बनाए रखें। प्रॉपर्टी पर अपनी सारी बचत खर्च करने से बचें।
कर लाभ: अगर आप लोन लेते हैं तो होम लोन टैक्स लाभ का इस्तेमाल करें। इससे आपकी कर योग्य आय कम हो सकती है।
अंतिम अंतर्दृष्टि
प्रॉपर्टी खरीदना एक महत्वपूर्ण निर्णय है। आगे बढ़ने से पहले सभी पहलुओं का मूल्यांकन करें। तत्काल और भविष्य की वित्तीय ज़रूरतों पर विचार करें। लिक्विडिटी, टैक्स लाभ और लंबी अवधि के निवेश में संतुलन बनाए रखना ज़रूरी है। ऐसा निर्णय लें जो आपके वित्तीय लक्ष्यों और स्थिरता के साथ संरेखित हो।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: आपके पास होम लोन, कार लोन और पर्सनल लोन है। इनकी संयुक्त EMI बहुत ज़्यादा है। आपने एक पुरानी प्रॉपर्टी बेचकर 32 लाख रुपये भी निवेश किए हैं।

लोन रीपेमेंट रणनीति का मूल्यांकन

अपनी पुरानी प्रॉपर्टी से प्राप्त राशि से होम लोन चुकाना फ़ायदेमंद हो सकता था। होम लोन की अवधि लंबी होती है और ब्याज़ ज़्यादा होता है। मूलधन को जल्दी कम करने से ब्याज़ में काफ़ी बचत हो सकती है। आइए आपकी मौजूदा स्थिति और विकल्पों पर नज़र डालें।

वर्तमान लोन प्रतिबद्धताएँ

होम लोन: 65 लाख रुपये, EMI 67,000 रुपये, अवधि 14 साल।

कार लोन: EMI 24,000 रुपये, शेष 25 महीने।

पर्सनल लोन: EMI 22,000 रुपये, शेष 25 महीने।

बैंगलोर प्रॉपर्टी में निवेश का विश्लेषण

आपने बैंगलोर प्रॉपर्टी में 32 लाख रुपये निवेश किए, साथ ही 8 लाख रुपये का गोल्ड लोन भी लिया। इससे आपका कर्ज का बोझ बढ़ सकता है। प्रॉपर्टी एक अच्छा निवेश हो सकता है, लेकिन लिक्विडिटी और रिटर्न पर विचार करें।

ऋण चुकाने के लाभ

ब्याज का बोझ कम होना: ऋण का समय से पहले भुगतान करने से ब्याज की बचत होती है। गृह ऋण की अवधि लंबी होती है और उस पर चक्रवृद्धि ब्याज लगता है।

बेहतर नकदी प्रवाह: EMI दायित्वों को कम करने से मासिक आय में वृद्धि होती है। इसे बचत या निवेश में बदला जा सकता है।

वर्तमान ऋण दायित्वों का प्रभाव

उच्च EMI बोझ: संयुक्त EMI 1,13,000 रुपये प्रति माह है। यह आय का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है, जो अन्य वित्तीय लक्ष्यों को सीमित करता है।

ब्याज व्यय: व्यक्तिगत और कार ऋण पर उच्च ब्याज वित्तीय तनाव को बढ़ाता है।

सुझाई गई वित्तीय रणनीति

उच्च-ब्याज वाले ऋणों को प्राथमिकता दें
पहले व्यक्तिगत और कार ऋणों को चुकाने पर ध्यान दें। उनकी ब्याज दरें अधिक होती हैं और अवधि कम होती है।

इन ऋणों का पूर्व भुगतान करने के लिए किसी भी उपलब्ध बचत या अतिरिक्त आय का उपयोग करें।

गृह ऋण प्रबंधन
व्यक्तिगत और कार ऋण चुकाने के बाद, गृह ऋण मूलधन को कम करने पर ध्यान दें। यह आंशिक पूर्व भुगतान के माध्यम से किया जा सकता है।

अतिरिक्त भुगतान करने के लिए बोनस, वेतन वृद्धि या किसी भी एकमुश्त आय का उपयोग करें।

बैंगलोर प्रॉपर्टी निवेश की समीक्षा करें
बैंगलोर प्रॉपर्टी के संभावित रिटर्न और भविष्य की संभावनाओं का आकलन करें।

अगर यह उम्मीदों पर खरा नहीं उतरता है, तो इसे बेचने और आय का उपयोग कर्ज चुकाने में करने पर विचार करें।

आपातकालीन निधि
कम से कम 6 महीने के खर्चों को कवर करने के लिए एक आपातकालीन निधि बनाए रखें। यह अप्रत्याशित घटनाओं के मामले में सुरक्षा जाल प्रदान करता है।

व्यवस्थित निवेश
एक बार जब ऋण नियंत्रण में आ जाए, तो व्यवस्थित निवेश शुरू करें। यह म्यूचुअल फंड, पीपीएफ या अन्य उपयुक्त विकल्पों में हो सकता है।

जोखिम और रिटर्न को संतुलित करने के लिए विविधीकरण सुनिश्चित करें।

अंतिम अंतर्दृष्टि

आपने महत्वपूर्ण ऋण दायित्व लिए हैं। ऋण चुकौती को प्राथमिकता देना, विशेष रूप से उच्च-ब्याज वाले, महत्वपूर्ण है। बैंगलोर प्रॉपर्टी में निवेश का मूल्यांकन करें और तरलता और रिटर्न पर विचार करें। धीरे-धीरे, अपने नकदी प्रवाह को मुक्त करें और इसे दीर्घकालिक विकास के लिए व्यवस्थित निवेश में पुनर्निर्देशित करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in