मैंने उल्वे नवी मुंबई में एक 2 BHK घर खरीदा है जो निर्माणाधीन है और दिसंबर 2026 तक मुझे इसका कब्ज़ा मिल सकता है। इस घर के लिए 74 लाख का लोन है और EMI 66K प्रति माह है। मेरे पास उसी इलाके में एक और 1 BHK भी है जो लोन फ्री है, इसलिए मेरा सवाल है कि भविष्य के लिए मुझे क्या करना चाहिए? क्या मुझे अपना 1 BHK (इसकी कीमत 50 लाख हो सकती है) बेच देना चाहिए, एक बार जब मुझे नए घर का कब्ज़ा मिल जाए तो नए घर पर लोन चुकाना चाहिए या मुझे EMI का भुगतान जारी रखना चाहिए और इस पुराने 1BHK को किराए पर दे देना चाहिए (किराया 12K/माह हो सकता है) इस तरह मैं कैपिटल टैक्स गेन भी बचा सकता हूँ, कृपया सुझाव दें। इस क्षेत्र में भविष्य में संपत्ति की दरें अधिक होने वाली हैं क्योंकि यह वह क्षेत्र है जहाँ अटल सेतु और हवाई अड्डे का निर्माण किया जा रहा है, कृपया सलाह दें। धन्यवाद।
Ans: अपनी मौजूदा स्थिति को समझना
आप नवी मुंबई के उल्वे में दो प्रॉपर्टी के मालिक हैं।
1 BHK: लोन-फ्री, मार्केट वैल्यू 50 लाख रुपये, संभावित किराया 12K/माह।
2 BHK (निर्माणाधीन): 74 लाख रुपये का होम लोन, EMI 66K/माह, दिसंबर 2026 तक कब्ज़ा।
आप मानते हैं कि अटल सेतु और एयरपोर्ट जैसी इंफ्रास्ट्रक्चर परियोजनाओं के कारण प्रॉपर्टी की दरें बढ़ेंगी।
विचार करने के लिए मुख्य कारक
1. लोन का बोझ और ब्याज लागत
आपकी 66K/माह की EMI एक महत्वपूर्ण वित्तीय प्रतिबद्धता है।
20-25 वर्षों में, चुकाया जाने वाला कुल ब्याज 70-90 लाख रुपये से अधिक हो सकता है।
अपने 1 BHK को बेचकर और 2 BHK लोन का कुछ हिस्सा प्रीपे करके आप इस बोझ को कम कर सकते हैं।
2. किराये की आय बनाम लोन लागत
किराये की आय: 12K/माह (1.44 लाख रुपये प्रति वर्ष)।
EMI: 1.50 लाख रुपये 66K/माह (प्रति वर्ष 7.92 लाख रुपये)।
आपकी रेंटल यील्ड सालाना सिर्फ़ 2.8% है, जबकि होम लोन पर ब्याज़ 8-9% के आसपास है।
1 BHK रखने से कोई ख़ास वित्तीय लाभ नहीं मिलता।
3. 1 BHK बेचने पर कैपिटल गेन्स टैक्स
अगर 2 साल से ज़्यादा समय तक रखने के बाद बेचा जाता है, तो आप लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स टैक्स (LTCG) के लिए योग्य होते हैं।
इंडेक्सेशन बेनिफिट के साथ LTCG टैक्स 20% है।
अपने 2 BHK लोन में फिर से निवेश करना कैपिटल गेन्स टैक्स छूट के लिए योग्य नहीं है।
LTCG टैक्स बचाने के लिए, आप कैपिटल गेन्स बॉन्ड (धारा 54EC के तहत) में निवेश कर सकते हैं।
4. भविष्य में प्रॉपर्टी के मूल्य में वृद्धि
भविष्य में वृद्धि अनिश्चित है। जबकि इंफ्रास्ट्रक्चर विकास मदद करता है, प्रॉपर्टी चक्र निरंतर वृद्धि की गारंटी नहीं देते हैं।
नवी मुंबई के बाज़ार में पहले से ही प्रॉपर्टी की आपूर्ति बहुत ज़्यादा है। अल्पकालिक लाभ महत्वपूर्ण नहीं हो सकते हैं।
एक अतिरिक्त प्रॉपर्टी रखना तभी फ़ायदेमंद होता है जब कीमत में वृद्धि लोन ब्याज + रखरखाव लागत से ज़्यादा हो।
आपका दृष्टिकोण क्या होना चाहिए?
विकल्प 1: 1 BHK बेचें और ऋण कम करें (अनुशंसित)
2 BHK के कब्जे के बाद 1 BHK बेचें (निर्माणाधीन देरी में अनिश्चितता से बचने के लिए)।
2 BHK ऋण को आंशिक रूप से पूर्व भुगतान करने के लिए 50 लाख रुपये का उपयोग करें।
ऋण का बोझ काफी कम हो जाता है, EMI लगभग 35K-40K प्रति माह कम हो सकती है।
कर से बचने के लिए शेष पूंजीगत लाभ को कर-बचत बांड में निवेश करें।
विकल्प 2: 1 BHK रखें और EMI का भुगतान जारी रखें
किराये की आय के लिए 1 BHK रखें (12K/माह)।
66K/माह की पूरी EMI का भुगतान जारी रखें।
संपत्ति का मूल्य अपेक्षा के अनुसार बढ़ भी सकता है और नहीं भी।
कम किराया प्रतिफल और उच्च EMI तनाव इसे एक कमज़ोर विकल्प बनाते हैं।
अंतिम अंतर्दृष्टि
वित्तीय रूप से, 1 BHK बेचना और ऋण कम करना बेहतर है।
कम EMI = भविष्य के निवेश के लिए अधिक वित्तीय लचीलापन।
दोनों संपत्तियों को तभी रखना समझदारी है जब मूल्यवृद्धि बहुत मजबूत हो।
अगर आप बेच रहे हैं, तो पूंजीगत लाभ कर छूट की योजना समझदारी से बनाएं।
इक्विटी और म्यूचुअल फंड की तुलना में रियल एस्टेट सबसे अच्छा दीर्घकालिक निवेश नहीं है।
होम लोन का बोझ कम करने से नकदी प्रवाह और भविष्य की वित्तीय सुरक्षा में सुधार होता है।
सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment
