Selling farmland for house construction: Tax implications and avoidance strategies?

नमस्ते सर, मैं विश्वनाथ हूँ। मेरे पास मेरे गाँव में 6 एकड़ ज़मीन है। मैं उसे बेचकर गैर-महानगरीय शहर में घर बनाना चाहता हूँ। चूँकि मैं बेची गई ज़मीन के पैसे से घर बनवा रहा हूँ, तो क्या मुझे इस मामले में टैक्स देना होगा? अगर हाँ, तो मैं टैक्स से बचने के लिए कहाँ निवेश कर सकता हूँ।

Ans: नमस्ते;

भारत में ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि को आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 45 के तहत पूंजीगत संपत्ति नहीं माना जाता है।

इसलिए इसकी बिक्री से होने वाले किसी भी लाभ पर 'पूंजीगत लाभ' शीर्षक के तहत कर नहीं लगता है।

हालांकि, आपके लिए इस मामले पर कर सलाहकार में विशेषज्ञता रखने वाले सीए से विशिष्ट प्रतिक्रिया प्राप्त करना उचित होगा।

शुभकामनाएँ;

Ans: लेन-देन करने से पहले यह प्रश्न पूछकर आपने अच्छा किया।
40 लाख रुपये का पूंजीगत लाभ काफी बड़ा है।
विकल्पों के बारे में आपकी जानकारी अच्छी योजना को दर्शाती है।
आइए, सभी पहलुओं से आपके विकल्पों का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करें।

» पूंजीगत लाभ के प्रकार को समझना

– खाली ज़मीन की बिक्री से पूंजीगत लाभ होता है।
– यदि इसे 2 वर्षों से अधिक समय तक रखा जाता है, तो यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) बन जाता है।
– आपके मामले में, इसे LTCG माना जाता है।

– ज़मीन पर LTCG पर इंडेक्सेशन के साथ 20% कर लगता है।
– 4% का स्वास्थ्य और शिक्षा उपकर भी लागू होगा।
– इंडेक्स्ड लाभ पर प्रभावी कर लगभग 20.8% होगा।
– 40 लाख रुपये के लाभ पर, कर लगभग 8.3 लाख रुपये होगा।

» वयस्क बच्चे को उपहार देना - फायदे और नुकसान

- वयस्क बच्चे को उपहार देते समय कर-मुक्त होता है।
- अचल संपत्ति के उपहार के लिए देने वाले या प्राप्तकर्ता पर कोई कर नहीं लगता है।

- लेकिन भविष्य में पूंजीगत लाभ गायब नहीं होगा।
- अधिग्रहण की लागत बच्चे को आगे ले जाई जाती है।
- धारण अवधि भी विरासत में मिलती है।

- जब बच्चा ज़मीन बेचता है, तो पूंजीगत लाभ कर लागू होगा।
- बच्चा आपकी मूल खरीद लागत के आधार पर कर का भुगतान करेगा।
- इसलिए, पूंजीगत लाभ वही रहता है। केवल करदाता बदलता है।

- यदि आपके बच्चे की कोई अन्य आय नहीं है, तो कर देयता कम हो सकती है।
- लेकिन इसे आयकर विभाग द्वारा कर से बचने की रणनीति के रूप में देखा जाता है।
- यदि इरादा केवल कर बचाने का है, तो यह अनुपालन संबंधी चिंताएँ पैदा कर सकता है।
- साथ ही, एक बार हस्तांतरण के बाद, नियंत्रण खो जाता है।
- भविष्य में बिक्री, समय, पुनर्निवेश - सब कुछ बच्चे के हाथ में होगा।
- आप बाद में परिवार को संभावित विवादों में भी डाल सकते हैं।

- इसलिए, बच्चे को उपहार देने से कर देयता समाप्त नहीं होती।
- यह केवल कर का बोझ आपसे हटाकर आपके बच्चे पर डाल देता है।

- इसलिए, अधिकांश मामलों में यह कर-बचत का एक मज़बूत साधन नहीं है।

"पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश - धारा 54EC

- आप धारा 54EC के तहत निर्दिष्ट बॉन्ड में निवेश कर सकते हैं।
- ये REC, PFC, NHAI, IRFC आदि द्वारा जारी किए गए बॉन्ड हैं।
- लॉक-इन अवधि 5 वर्ष है, ब्याज पर कर लगता है।

- एक वित्तीय वर्ष में अधिकतम निवेश 50 लाख रुपये है।
- लेकिन आपके मामले में, पूंजीगत लाभ 40 लाख रुपये है। इसलिए यह उपयुक्त है।

- बिक्री की तारीख से 6 महीने के भीतर निवेश करें।
- वर्तमान में ब्याज दर लगभग 5.25% से 5.5% है।
- ब्याज का भुगतान वार्षिक रूप से किया जाता है और आपके स्लैब के अनुसार कर योग्य होता है।

- लाभ: पूंजीगत लाभ कर पर पूर्ण छूट।
- नुकसान: कम रिटर्न, और फंड लॉक-इन।

- यदि आपको तुरंत पैसे की आवश्यकता नहीं है तो यह आदर्श है।
- यदि आप उच्च रिटर्न की तलाश में नहीं हैं तो भी उपयुक्त है।

- लेकिन कर के बाद रिटर्न 3.75% से कम हो सकता है।
- 5 वर्षों में, यह काफी कम है।

- यह विकल्प केवल तभी चुनें जब आप जोखिम से बचना चाहते हों और ज़मानत चाहते हों।

- आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश - आपको पसंद नहीं है

- धारा 54F के तहत, पूंजीगत लाभ को घर में पुनर्निवेशित करने पर छूट मिलती है।
- लेकिन आपके पास पहले से ही दो आवासीय घर हैं।
- इसलिए, धारा 54F का लाभ आपको नहीं मिलेगा।

- साथ ही, आपने स्पष्ट रूप से आगे अचल संपत्ति में कोई रुचि नहीं होने का उल्लेख किया है।
- इसलिए, हम इस विकल्प को खारिज करते हैं।

"पूंजीगत लाभ कर का भुगतान - और शेष राशि का पुनर्निवेश

- यदि आप बेचते हैं और दीर्घावधि पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करते हैं, तो लगभग 8.3 लाख रुपये कर के रूप में जाते हैं।
- आपको कर-पश्चात आय के रूप में लगभग 31.7 लाख रुपये मिलते हैं।

- आप SIP या एकमुश्त राशि के माध्यम से म्यूचुअल फंड में पुनर्निवेश कर सकते हैं।
- इससे दीर्घकालिक संपत्ति बनाने में मदद मिलती है।

- इक्विटी म्यूचुअल फंड 8-10 वर्षों में 11-13% रिटर्न दे सकते हैं।
- यह मार्ग बेहतर तरलता, वृद्धि और लचीलापन प्रदान करता है।

– बॉन्ड के विपरीत, आप 5 वर्षों के लिए लॉक-इन नहीं होते हैं।
– आप आवश्यकतानुसार फंड का उपयोग कर सकते हैं।

– आप रिडेम्पशन के समय दोबारा कर का भुगतान कर सकते हैं।
– लेकिन यदि 1 वर्ष के बाद बेचा जाता है, तो 1.25 लाख रुपये तक के लाभ पर छूट मिलती है।
– इससे अधिक लाभ पर केवल 12.5% कर लगता है (नया नियम)।

– फिर भी, धारा 54EC मार्ग की तुलना में आपका कुल कर भार कम रहता है।
– समय के साथ, आपकी निधि में भी उल्लेखनीय वृद्धि हो सकती है।

» इंडेक्स फंड या ETF क्यों न चुनें

– कई लोग कम लागत के लिए इंडेक्स फंड या ETF का सुझाव देते हैं।
– लेकिन इनकी बड़ी सीमाएँ हैं।

– इंडेक्स फंड अस्थिर बाजारों में गिरावट से सुरक्षा प्रदान नहीं करते हैं।
– वे बस बाजार की नकल करते हैं। पूँजी की सुरक्षा के लिए कोई सक्रिय प्रयास नहीं।

– सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड विशेषज्ञ फंड मैनेजरों द्वारा चलाए जाते हैं।
– वे सेक्टर आवंटन को समायोजित कर सकते हैं, स्टॉक बदल सकते हैं, कमज़ोर दांवों से बाहर निकल सकते हैं।
– इससे बेहतर रिटर्न और जोखिम नियंत्रण में मदद मिलती है।

– खासकर भारत में, सक्रिय फंड अक्सर इंडेक्स फंडों से बेहतर प्रदर्शन करते हैं।
– इंडेक्स फंड में ट्रैकिंग त्रुटि जैसे छिपे हुए जोखिम भी होते हैं।
– रिटर्न वास्तविक इंडेक्स से कम हो सकता है।

– इसलिए, रणनीतिक निवेश के लिए, सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड चुनें।
– ये लचीलेपन के साथ धन सृजन के लिए बेहतर काम करते हैं।

» प्रमाणित प्लानर के माध्यम से नियमित म्यूचुअल फंड रूट क्यों बेहतर है?

– कम व्यय अनुपात के कारण डायरेक्ट प्लान आकर्षक लगते हैं।
– लेकिन वे कोई मार्गदर्शन, कोई समीक्षा, कोई पुनर्संतुलन सहायता प्रदान नहीं करते हैं।

– कई निवेशक गलत फंड विकल्पों के कारण खराब प्रदर्शन करते हैं।
– वे अस्थिरता के दौरान घबरा जाते हैं और गलत समय पर बाहर निकल जाते हैं।

– प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (सीएफपी) के माध्यम से नियमित योजनाएँ विशेषज्ञों की सहायता से उपलब्ध होती हैं।
– योजनाकार लक्ष्यों और जोखिम के आधार पर सही योजनाएँ चुनने में मदद करते हैं।
– वे नियमित रूप से प्रदर्शन की निगरानी और समीक्षा भी करते हैं।

– रिटर्न से ज़्यादा, अनुशासित और लक्ष्य-केंद्रित रहना महत्वपूर्ण है।
– यह केवल निर्देशित निवेश के माध्यम से ही संभव है।

– लंबी अवधि में, नियमित योजना + सीएफपी बेहतर शुद्ध परिणाम देते हैं।
– यह थोड़े अधिक व्यय अनुपात को ध्यान में रखते हुए भी सही है।

» निर्णय लेने से पहले महत्वपूर्ण नोट्स

– लेन-देन में जल्दबाजी न करें।
– सभी बिक्री दस्तावेज़, खरीद विलेख और पंजीकरण रिकॉर्ड तैयार रखें।
– इंडेक्सेशन लाभ केवल उचित दस्तावेज़ीकरण के साथ ही लागू होता है।

– कार्यान्वयन से पहले किसी कर फाइलिंग विशेषज्ञ या सीए से परामर्श लें।
– समय-सीमा की योजना बनाएँ ताकि आप बॉन्ड के लिए 6 महीने की अवधि न चूकें।
– पूंजीगत लाभ के कारण उच्च कर स्लैब से बचने के लिए अपनी कुल आय पर भी नज़र रखें।

– किसी के सुझाव के आधार पर कोई भी कदम उठाने से बचें।
– कर चोरी के लिए संपत्ति उपहार में देने पर अक्सर आयकर विभाग द्वारा ध्यान दिया जाता है।
– हमेशा कानूनी रूप से अनुपालन करने वाले और वित्तीय रूप से मज़बूत रास्ते खोजें।

» अंत में

– वयस्क बच्चे को उपहार देने से पूंजीगत लाभ कर समाप्त नहीं होगा।
– 54EC के तहत पूंजीगत लाभ बॉन्ड कर छूट देते हैं, लेकिन कम रिटर्न और लॉक-इन के साथ।
– कर का भुगतान करने और शेष राशि को म्यूचुअल फंड में पुनर्निवेश करने से विकास, लचीलापन और तरलता मिलती है।
– इंडेक्स फंड और डायरेक्ट प्लान से बचें।
– किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के माध्यम से सक्रिय रूप से प्रबंधित फंडों को प्राथमिकता दें।
– यह आपकी संपत्ति निर्माण यात्रा को सुरक्षित और व्यवस्थित रखता है।
– दीर्घकालिक सोचें। वह रास्ता चुनें जो आपके लक्ष्यों और सुविधा के अनुकूल हो।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

घर निर्माण के लिए कृषि भूमि बेचना: कर निहितार्थ और कर से बचने की रणनीतियाँ?