Can I save LTCG tax selling rural plots for an urban one?

नमस्ते सर, चीजों को स्पष्ट करने के लिए धन्यवाद। तो आपके स्पष्टीकरण के अनुसार, ग्रामीण क्षेत्र (क्षेत्र नगर निगम की सीमा से बाहर है) में छोटे-छोटे हिस्सों (विभिन्न आकार के अलग-अलग प्लॉट) में एक बड़ी जमीन बेचना और शहरी क्षेत्र में एक ही संपत्ति (प्लॉट) खरीदना किसी भी दंड या कर देयता को आकर्षित नहीं करता है, अगर मेरी खरीद LTCG की राशि के भीतर है। यहाँ शर्त यह है (प्लॉट खरीदने के मामले में) कि मुझे इसे खरीदने के 3 साल के भीतर प्लॉट पर घर बनाना चाहिए। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि बिक्री और खरीद 2 अलग-अलग वित्त वर्षों में हो रही है। क्या मैं सही हूँ, कृपया पुष्टि करें। मेरे पास 2 और छोटे प्रश्न हैं: 1. अगर मैंने प्लॉट की सीमा के साथ नए प्लॉट पर एक कमरा बनाया है, तो क्या यह पर्याप्त है? 2. प्रत्येक वित्त वर्ष के लिए LTCG की गणना कैसे की जाएगी क्योंकि मैंने 2019 में जमीन खरीदी और पूरी राशि का भुगतान किया लेकिन इसे वित्त वर्ष 2024-25 में आंशिक रूप से बेचा गया और 2025-26. मेरा मतलब है कि संपत्ति के आधार मूल्य को 2 अलग-अलग वित्तीय वर्षों में कैसे माना जाएगा जब संपत्ति बेची जाती है। धन्यवाद

Ans: हां, आप सही हैं। ग्रामीण कृषि भूमि (नगर निगम सीमा के बाहर) को बेचने पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं लगता है - यह आयकर अधिनियम के तहत पूंजीगत संपत्ति नहीं है। इसलिए, भागों में बेचे जाने पर भी कोई LTCG नहीं लगता है।

1. चारदीवारी वाला एक कमरा धारा 54F के तहत "आवासीय घर" के रूप में योग्य नहीं हो सकता है, जब तक कि यह स्पष्ट रूप से रहने योग्य न हो। एक उचित घर बनाना बेहतर है।

2. यदि भूमि शहरी थी, तो प्रत्येक वित्तीय वर्ष में LTCG, बेचे गए हिस्से के लिए 2019 से आनुपातिक बिक्री राशि घटा आनुपातिक अनुक्रमित लागत पर आधारित होगा।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

Ans: आपकी कर देयता कई कारकों पर निर्भर करती है, जिसमें भूमि की प्रकृति, इसे कैसे बेचा जा रहा है, और आप आय का पुनर्निवेश कैसे करते हैं। आइए इसे चरण दर चरण समझते हैं।

1. कृषि भूमि की बिक्री पर कराधान
आपकी बिक्री का कर उपचार इस बात पर निर्भर करता है कि आपकी भूमि आयकर अधिनियम के तहत ग्रामीण कृषि भूमि या शहरी कृषि भूमि के रूप में योग्य है या नहीं।

ग्रामीण कृषि भूमि: यदि भूमि ग्रामीण क्षेत्र (अधिसूचित नगर पालिका सीमा के बाहर या निर्दिष्ट जनसंख्या सीमा से परे) में है, तो इसे आयकर अधिनियम के तहत "पूंजीगत संपत्ति" नहीं माना जाता है। कोई पूंजीगत लाभ कर लागू नहीं होता है।
शहरी कृषि भूमि: यदि भूमि किसी नगर पालिका के भीतर या उसके करीब है, तो इसे पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। पूंजीगत लाभ कर लागू होगा।
चूंकि आप भूमि का विकास कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर उपचार इस बात पर निर्भर करेगा कि बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय माना जाता है या नहीं।

2. क्या बिक्री पर पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाता है? पूंजीगत लाभ कर: यदि आप केवल कृषि भूमि को पूंजीगत संपत्ति के रूप में बेच रहे हैं, तो 2 वर्ष से अधिक समय तक रखने पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) लागू होगा। अन्यथा, अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) लागू होगा।
व्यावसायिक आय कर: चूँकि आप विकास (सड़क, बिजली, आदि) पर लागत वहन कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ लेनदेन के बजाय एक व्यावसायिक गतिविधि के रूप में मान सकता है। उस स्थिति में:
बिक्री से होने वाले लाभ पर LTCG के बजाय स्लैब दरों पर व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाएगा।
विकास (बिजली, सड़क, आदि) पर होने वाले खर्च को आपकी कुल आय से घटाया जा सकता है।
कोई LTCG कर लाभ लागू नहीं होगा क्योंकि इसे व्यावसायिक आय के रूप में माना जाता है।
यदि कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ मानता है, तो इस पर इस प्रकार कर लगाया जाएगा:

3. यदि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के तहत कर लगाया जाता है
LTCG गणना:
बिक्री मूल्य - खरीद की अनुक्रमित लागत - विकास की अनुक्रमित लागत = LTCG
LTCG पर अनुक्रमण लाभ के साथ 20% कर लगाया जाता है।
उपलब्ध छूट:
धारा 54F: यदि आप बिक्री की पूरी आय का उपयोग आवासीय घर खरीदने के लिए करते हैं, तो आप पूरी छूट का दावा कर सकते हैं। हालाँकि, केवल आवासीय प्लॉट खरीदना छूट के लिए योग्य नहीं है, जब तक कि आप 3 साल के भीतर घर का निर्माण न कर लें।
पूंजीगत लाभ बॉन्ड (धारा 54EC): छूट पाने के लिए आप 6 महीने के भीतर NHAI/REC बॉन्ड में 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं।
4. यदि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) के तहत कर लगाया जाता है
यदि भूमि को शहरी कृषि भूमि माना जाता है और 2 साल के भीतर बेचा जाता है, तो लाभ आपकी आय में जोड़ा जाता है और आयकर स्लैब दरों के अनुसार कर लगाया जाता है।
धारा 54F या 54EC के तहत कोई छूट उपलब्ध नहीं है।
5. यदि व्यवसाय आय के रूप में कर लगाया जाता है
लाभ पर आपकी आय स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है (जो 30% प्लस सेस तक जा सकता है)।
सड़क, बिजली आदि जैसे विकास लागत में कटौती की जाती है।
कोई LTCG छूट लागू नहीं होती (जैसे 54F या 54EC)।

6. अगर आप कोई संपत्ति नहीं खरीदते हैं तो क्या होगा?

अगर LTCG माना जाता है, तो आपको लाभ पर इंडेक्सेशन के साथ 20% कर देना होगा।

अगर इसे व्यावसायिक आय माना जाता है, तो आपको लाभ पर स्लैब दर कर देना होगा।

अगर इसे STCG माना जाता है, तो इसे आपकी कुल आय में जोड़ा जाता है और स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है।

7. आपका मामला - कर नियोजन संबंधी विचार

चूंकि आप प्लॉट बेच रहे हैं और विकास लागत वहन कर रहे हैं, इसलिए इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि इसे LTCG के बजाय व्यावसायिक आय माना जाएगा।

केवल आवासीय प्लॉट खरीदना LTCG छूट के लिए योग्य नहीं है। छूट के लिए आपको 3 साल के भीतर घर बनाना होगा।

अगर आप कर देयता कम करना चाहते हैं, तो कैपिटल गेन बॉन्ड (54EC) या रेडी-टू-मूव आवासीय घर (54F) में निवेश करने पर विचार करें।

अगर बिक्री वित्त वर्ष 2024-25 से आगे बढ़ती है, तो पूंजीगत लाभ को वर्षों में विभाजित किया जाएगा, जिससे कर नियोजन के अवसर मिलेंगे।

अंतिम विचार
पूंजीगत लाभ कर लागू होता है या नहीं यह निर्धारित करने के लिए पुष्टि करें कि भूमि ग्रामीण है या शहरी।
समझें कि कर विभाग आपकी बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कैसे वर्गीकृत कर सकता है।
यदि यह व्यावसायिक आय है, तो आवासीय भूखंड में पुनर्निवेश करने से कर लाभ नहीं मिलेगा।
यदि आप कर बचाना चाहते हैं, तो या तो घर खरीदें (सिर्फ भूखंड नहीं) या पूंजीगत लाभ बांड में निवेश करें।
मुझे बताएं कि क्या आपको विशिष्ट बिंदुओं पर अधिक स्पष्टता की आवश्यकता है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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क्या मैं ग्रामीण क्षेत्र के प्लॉट को शहरी क्षेत्र के लिए बेचकर LTCG टैक्स बचा सकता हूँ?