Capital Gains on Property Sold in India: Reader Question

क्या आप कृपया नीचे दिए गए दो प्रश्नों में उत्पन्न होने वाले भारतीय कराधान कानूनों के अनुसार पूंजीगत लाभ पर सुझाव दे सकते हैं: 1) संयुक्त स्वामित्व के साथ खरीदी गई संपत्ति, मेरे और मेरी पत्नी के नाम पर 2015 में 64,80,000 की लागत से, 1000000 की लागत से आवास सुधार किए गए और 200000 की ब्रोकरेज का भुगतान किया गया और उसी संपत्ति को दिसंबर 2023 में 10000000 में बेचा गया? 2) सौदे से प्राप्त आय का 87% यानी 8700000, दिसंबर 2023 में एक और संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति खरीदने में 25% राशि का भुगतान करने के लिए पुनर्निवेश किया गया है, 3) मैंने नवंबर 2023 में आवास ऋण लेकर एक और निर्माणाधीन संपत्ति में निवेश किया है, जो मेरे और मेरी पत्नी के नाम पर 1.4 करोड़ रुपये है, यहां प्राथमिक आवेदक मैं ही हूं जबकि पत्नी को बिल्डर खरीदार समझौते और आवास ऋण पर सह आवेदक बनाया गया है। तो वित्त वर्ष 2023-2024 और वित्त वर्ष 2024-2025 के लिए उपरोक्त 3 परिदृश्यों से उत्पन्न होने वाली LTCG कर देनदारियां क्या हैं। मैं दिसंबर 2024 तक (2) में अर्जित संपत्ति को बेचने का इरादा रखता हूं और उस आय का उपयोग (3) में अर्जित संपत्ति के लिए आवास ऋण को बंद करने के लिए करता हूं, क्या संपत्ति की यह बिक्री किसी भी कर देनदारियों को आमंत्रित करेगी यदि (2) में संपत्ति की बिक्री से प्राप्त पूरी आय का उपयोग (3) में संपत्ति के लिए नवंबर 2023 में लिए गए आवास ऋण को बंद करने के लिए किया जाएगा? चूंकि वित्त वर्ष 23-24 में, मैं 1) 2) में संपत्ति की खरीद में निवेश की गई बिक्री आय से LTCG का दावा करूंगा, और मैं दिसंबर 2024 में इस संपत्ति को बेचने का इरादा रखता हूं, क्या (1) में संपत्ति की बिक्री पर LTCG का दावा जब्त हो जाएगा,

Ans: (ए). चलिए सबसे पहले वित्त वर्ष 2023-24 के बारे में बात करते हैं:
आपने संयुक्त रूप से वर्ष के दौरान 76.80 लाख रुपये (64.80+10.00+2.00) में एक संपत्ति बेची, और उसी को 100.00 लाख रुपये में बेचा।
आपने संयुक्त रूप से 140.00 लाख रुपये में संपत्ति संख्या 3 (मुझे लगता है कि यह केवल आवासीय है) भी खरीदी है।
आपको धारा 54 के तहत छूट का लाभ उठाना चाहिए और तदनुसार अपना आईटीआर दाखिल करना चाहिए। कृपया अपने आईटीआर में बिक्री और खरीद के बारे में सभी विवरण बताएं।
02. अब वित्त वर्ष 2024-25 की बात करते हैं:
आप संपत्ति संख्या 2 को बेचना चाहते हैं, जिसे 2023-24 में अधिग्रहित किया गया था। इसकी बिक्री पर कोई भी लाभ अल्पकालिक पूंजीगत लाभ होगा और तदनुसार कर लगाया जाएगा।
वैकल्पिक रूप से, आप संपत्ति संख्या 2 की इस बिक्री को (इसकी खरीद से 2 साल तक) अपने पास रख सकते हैं और एसटीसीजी से बचें
आप बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग अपनी इच्छानुसार करने के लिए स्वतंत्र हैं, जिसमें आपके आवास ऋण का भुगतान करना भी शामिल है।
कृपया ध्यान दें कि धारा 54 के तहत छूट केवल संपत्ति संख्या 3 में निवेश से ही प्राप्त करें, न कि 2 से।
किसी भी अन्य स्पष्टीकरण के लिए आपका स्वागत है। धन्यवाद।

प्रिय महोदय, मैं एक वरिष्ठ नागरिक हूँ और चाहता हूँ कि आप मुझे मार्गदर्शन दें कि रियल एस्टेट की बिक्री पर कैपिटल गेन्स (यानी इंडेक्सेशन के साथ या बिना) की गणना करने के लिए मुझे किस रणनीति का पालन करना चाहिए और यह तय करना चाहिए कि LTCG का भुगतान करना बेहतर है या उपयुक्त सरकारी इंफ्रा बॉन्ड आदि में निवेश करके इससे बचना चाहिए। मैं रियल एस्टेट में फिर से निवेश करने का इच्छुक नहीं हूँ क्योंकि मुझे अपेक्षाकृत तरल रूप में पैसा रखने की आवश्यकता है। मैंने 1992-93 में 4 लाख रुपये में आवासीय संपत्ति खरीदी, भुगतान किश्तों में किया गया: बिक्री समझौता सितंबर'92 में किया गया और अंतिम भुगतान किया गया और सितंबर'93 में कब्जा लिया गया। पिछले कुछ वर्षों में मैंने फ्लैट के रखरखाव पर लगभग 80000 रुपये खर्च किए हैं। मैंने वित्त वर्ष 2024-25 में संपत्ति बेची और किश्तों में भुगतान प्राप्त किया: अप्रैल 2024 में 65 लाख रुपये के बिक्री मूल्य के लिए बिक्री समझौता किया गया और 10 जुलाई 2024 तक अंतिम किश्त प्राप्त करने के साथ बिक्री संपन्न हुई। मुझे अपनी LTCG देनदारी जानने की जरूरत है या टैक्स बचाने या बेहतर रिटर्न के लिए पैसे को कहीं और निवेश करने का कोई वैकल्पिक विकल्प क्या हो सकता है। अग्रिम धन्यवाद।

Ans: अपनी संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर की गणना करने के लिए विभिन्न कारकों पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता होती है, जैसे कि इंडेक्सेशन का उपयोग। आपने 1992-93 में संपत्ति खरीदी थी, और इसका मूल्य बढ़ गया है, इसलिए अधिग्रहण की अपनी अनुक्रमित लागत की गणना करने से आपको कर देयता को सटीक रूप से निर्धारित करने में मदद मिलेगी।

LTCG कर की गणना के लिए मुख्य बिंदु:

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: मुद्रास्फीति को दर्शाने के लिए खरीद मूल्य को समायोजित करने के लिए इंडेक्सेशन का उपयोग करें। यह आपके कर योग्य लाभ को काफी कम कर सकता है। इंडेक्सेशन के साथ, आप खरीद वर्ष (1992-93) से बिक्री वर्ष (2024-25) तक लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) लागू करेंगे। यह संबंधित वर्षों के CII मूल्यों पर आधारित होगा।

सुधार की अनुक्रमित लागत: रखरखाव पर खर्च किए गए 80,000 रुपये को भी अनुक्रमित किया जा सकता है। अधिग्रहण और सुधार लागत दोनों को अनुक्रमित करने से आपके LTCG को कम करने में मदद मिलती है।

पूंजीगत लाभ कर दर: अचल संपत्ति पर LTCG पर 20% कर लगाया जाता है। हालांकि, आपके अनुक्रमित लाभ को समझना आपकी सटीक कर देयता की गणना करने में महत्वपूर्ण होगा।

LTCG कर पर बचत के लिए विकल्प तलाशना

चूंकि आप तरलता पसंद करते हैं और रियल एस्टेट में पुनर्निवेश करने में रुचि नहीं रखते हैं, इसलिए अपने फंड को सुलभ रखते हुए कर बचाने के अन्य तरीके भी हैं।

सरकार द्वारा स्वीकृत इंफ्रास्ट्रक्चर बॉन्ड में निवेश (धारा 54EC)

कर-बचत लाभ: धारा 54EC भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (NHAI) या ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (REC) द्वारा जारी बॉन्ड में निवेश करके कर छूट की अनुमति देती है।

निवेश सीमा: छूट का दावा करने के लिए आप बिक्री के छह महीने के भीतर 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं।

लॉक-इन अवधि: बॉन्ड में पांच साल की लॉक-इन अवधि होती है। इसके बाद, वे लिक्विड हो जाते हैं, और मूलधन वापस कर दिया जाता है।

रिटर्न: ये बॉन्ड एक निश्चित ब्याज दर प्रदान करते हैं लेकिन अन्य निवेश विकल्पों की तुलना में कम हैं। यहाँ कर बचत और पूंजी संरक्षण पर ध्यान केंद्रित किया जाता है।

पूंजीगत लाभ कर का सीधा भुगतान

यदि कर बचत प्राथमिकता नहीं है, तो सीधे LTCG कर का भुगतान करने पर विचार करें। इंडेक्सेशन के बाद अपनी LTCG देयता की गणना करने से आपको एक स्पष्ट आंकड़ा मिलेगा, जिससे आप भविष्य की वित्तीय जरूरतों के लिए शेष राशि को तरल रख सकेंगे।

अंतिम कर राशि: इंडेक्स किए गए लाभ की गणना करने के बाद, आप अपनी देयता पर पहुंचने के लिए 20% LTCG कर दर लागू करेंगे। कर का भुगतान करना और शेष राशि को डेट फंड जैसे उच्च-तरलता वाले साधनों में निवेश करना फायदेमंद हो सकता है।

बेहतर रिटर्न के लिए वैकल्पिक निवेश विकल्प

तरलता और नियमित रिटर्न के लिए, रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर बॉन्ड के बाहर विकल्पों पर विचार करें:

डेट म्यूचुअल फंड

वरिष्ठ नागरिकों के लिए उपयुक्त: डेट फंड उन लोगों के लिए उपयुक्त हैं जो उच्च बाजार जोखिम के बिना स्थिर रिटर्न चाहते हैं।

तरलता: बॉन्ड के विपरीत, डेट फंड बेहतर तरलता प्रदान करते हैं, जिससे आप ज़रूरत पड़ने पर अपने फंड निकाल सकते हैं।

कर दक्षता: तीन साल से अधिक समय तक रखे गए डेट म्यूचुअल फंड भी इंडेक्सेशन से लाभान्वित होते हैं, जिससे आपकी कर देयता कम हो जाती है।

महत्वपूर्ण नोट: डेट म्यूचुअल फंड के लिए, लाभ पर आपके आयकर स्लैब दर के अनुसार कर लगाया जाता है, इसलिए समग्र कर प्रभाव पर विचार करें।

वरिष्ठ नागरिक बचत योजना (SCSS)

गारंटीकृत रिटर्न: SCSS निश्चित रिटर्न प्रदान करता है और विशेष रूप से वरिष्ठ नागरिकों के लिए तैयार किया गया है।

तरलता: जबकि पाँच साल की लॉक-इन अवधि है, कुछ दंड के साथ समय से पहले निकासी की अनुमति है।

कराधान: अर्जित ब्याज कर योग्य है, लेकिन कोई पूंजीगत लाभ निहितार्थ नहीं है। यदि आप सीमित लचीलेपन के साथ स्थिरता चाहते हैं तो SCSS आदर्श है।

अंतिम अंतर्दृष्टि

रियल एस्टेट पर LTCG की गणना करने में इंडेक्सेशन के प्रभाव को समझना शामिल है। जबकि बॉन्ड कर लाभ प्रदान करते हैं, वे आपकी तरलता की आवश्यकता को पूरा नहीं कर सकते हैं। डेट म्यूचुअल फंड और SCSS एक वैकल्पिक मार्ग प्रदान करते हैं, जिसमें SCSS स्थिरता प्रदान करता है और डेट फंड लचीलापन प्रदान करते हैं।

यदि आपके पास और प्रश्न हैं या सटीक गणना में सहायता चाहते हैं, तो किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श लें।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी
मुख्य वित्तीय योजनाकार
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भारत में बेची गई संपत्ति पर पूंजीगत लाभ: पाठकों का प्रश्न