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कृषि भूमि बिक्री: कर निहितार्थ और LTCG लाभ?

Ramalingam Kalirajan |8098 Answers |Ask -Follow

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Feb 04, 2025

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more

Asked by Anonymous - Aug 22, 2024English

मैंने 2019 में एक कृषि भूमि खरीदी और अब इसे छोटे आवासीय भूखंडों में बेच रहा हूँ। मैं बिजली, सड़क आदि जैसे क्षेत्र के विकास की लागत भी उठा रहा हूँ। यह बिक्री वित्त वर्ष 2024-25 से आगे जा सकती है क्योंकि बहुत अधिक मांग नहीं है। मैं इस बिक्री आय को शहर में एक और आवासीय भूखंड खरीदने और इस नए भूखंड के लिए चालू वित्त वर्ष में कुछ ऋण लेने में निवेश करूँगा। मैं यह समझना चाहता हूँ कि इस मामले में मेरी कर देयता क्या होगी, क्या मुझे आवासीय भूखंड खरीदकर LTCG कर लाभ मिल सकता है? अगर मैं कोई भूखंड या संपत्ति नहीं खरीदता हूँ तो भी कृषि भूमि को भूखंडों में बेचने पर मेरी कर देयता क्या होगी।

Ans: आपकी कर देयता कई कारकों पर निर्भर करती है, जिसमें भूमि की प्रकृति, इसे कैसे बेचा जा रहा है, और आप आय का पुनर्निवेश कैसे करते हैं। आइए इसे चरण दर चरण समझते हैं।

1. कृषि भूमि की बिक्री पर कराधान
आपकी बिक्री का कर उपचार इस बात पर निर्भर करता है कि आपकी भूमि आयकर अधिनियम के तहत ग्रामीण कृषि भूमि या शहरी कृषि भूमि के रूप में योग्य है या नहीं।

ग्रामीण कृषि भूमि: यदि भूमि ग्रामीण क्षेत्र (अधिसूचित नगर पालिका सीमा के बाहर या निर्दिष्ट जनसंख्या सीमा से परे) में है, तो इसे आयकर अधिनियम के तहत "पूंजीगत संपत्ति" नहीं माना जाता है। कोई पूंजीगत लाभ कर लागू नहीं होता है।
शहरी कृषि भूमि: यदि भूमि किसी नगर पालिका के भीतर या उसके करीब है, तो इसे पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। पूंजीगत लाभ कर लागू होगा।
चूंकि आप भूमि का विकास कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर उपचार इस बात पर निर्भर करेगा कि बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय माना जाता है या नहीं।

2. क्या बिक्री पर पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाता है? पूंजीगत लाभ कर: यदि आप केवल कृषि भूमि को पूंजीगत संपत्ति के रूप में बेच रहे हैं, तो 2 वर्ष से अधिक समय तक रखने पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) लागू होगा। अन्यथा, अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) लागू होगा।
व्यावसायिक आय कर: चूँकि आप विकास (सड़क, बिजली, आदि) पर लागत वहन कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ लेनदेन के बजाय एक व्यावसायिक गतिविधि के रूप में मान सकता है। उस स्थिति में:
बिक्री से होने वाले लाभ पर LTCG के बजाय स्लैब दरों पर व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाएगा।
विकास (बिजली, सड़क, आदि) पर होने वाले खर्च को आपकी कुल आय से घटाया जा सकता है।
कोई LTCG कर लाभ लागू नहीं होगा क्योंकि इसे व्यावसायिक आय के रूप में माना जाता है।
यदि कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ मानता है, तो इस पर इस प्रकार कर लगाया जाएगा:

3. यदि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के तहत कर लगाया जाता है
LTCG गणना:
बिक्री मूल्य - खरीद की अनुक्रमित लागत - विकास की अनुक्रमित लागत = LTCG
LTCG पर अनुक्रमण लाभ के साथ 20% कर लगाया जाता है।
उपलब्ध छूट:
धारा 54F: यदि आप बिक्री की पूरी आय का उपयोग आवासीय घर खरीदने के लिए करते हैं, तो आप पूरी छूट का दावा कर सकते हैं। हालाँकि, केवल आवासीय प्लॉट खरीदना छूट के लिए योग्य नहीं है, जब तक कि आप 3 साल के भीतर घर का निर्माण न कर लें।
पूंजीगत लाभ बॉन्ड (धारा 54EC): छूट पाने के लिए आप 6 महीने के भीतर NHAI/REC बॉन्ड में 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं।
4. यदि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) के तहत कर लगाया जाता है
यदि भूमि को शहरी कृषि भूमि माना जाता है और 2 साल के भीतर बेचा जाता है, तो लाभ आपकी आय में जोड़ा जाता है और आयकर स्लैब दरों के अनुसार कर लगाया जाता है।
धारा 54F या 54EC के तहत कोई छूट उपलब्ध नहीं है।
5. यदि व्यवसाय आय के रूप में कर लगाया जाता है
लाभ पर आपकी आय स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है (जो 30% प्लस सेस तक जा सकता है)।
सड़क, बिजली आदि जैसे विकास लागत में कटौती की जाती है।
कोई LTCG छूट लागू नहीं होती (जैसे 54F या 54EC)।

6. अगर आप कोई संपत्ति नहीं खरीदते हैं तो क्या होगा?

अगर LTCG माना जाता है, तो आपको लाभ पर इंडेक्सेशन के साथ 20% कर देना होगा।

अगर इसे व्यावसायिक आय माना जाता है, तो आपको लाभ पर स्लैब दर कर देना होगा।

अगर इसे STCG माना जाता है, तो इसे आपकी कुल आय में जोड़ा जाता है और स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है।

7. आपका मामला - कर नियोजन संबंधी विचार

चूंकि आप प्लॉट बेच रहे हैं और विकास लागत वहन कर रहे हैं, इसलिए इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि इसे LTCG के बजाय व्यावसायिक आय माना जाएगा।

केवल आवासीय प्लॉट खरीदना LTCG छूट के लिए योग्य नहीं है। छूट के लिए आपको 3 साल के भीतर घर बनाना होगा।

अगर आप कर देयता कम करना चाहते हैं, तो कैपिटल गेन बॉन्ड (54EC) या रेडी-टू-मूव आवासीय घर (54F) में निवेश करने पर विचार करें।

अगर बिक्री वित्त वर्ष 2024-25 से आगे बढ़ती है, तो पूंजीगत लाभ को वर्षों में विभाजित किया जाएगा, जिससे कर नियोजन के अवसर मिलेंगे।

अंतिम विचार
पूंजीगत लाभ कर लागू होता है या नहीं यह निर्धारित करने के लिए पुष्टि करें कि भूमि ग्रामीण है या शहरी।
समझें कि कर विभाग आपकी बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कैसे वर्गीकृत कर सकता है।
यदि यह व्यावसायिक आय है, तो आवासीय भूखंड में पुनर्निवेश करने से कर लाभ नहीं मिलेगा।
यदि आप कर बचाना चाहते हैं, तो या तो घर खरीदें (सिर्फ भूखंड नहीं) या पूंजीगत लाभ बांड में निवेश करें।
मुझे बताएं कि क्या आपको विशिष्ट बिंदुओं पर अधिक स्पष्टता की आवश्यकता है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in
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