मैंने एक डेवलपर के साथ एक आवासीय फ्लैट बुक किया है, जो 6 फ्लैटों वाली एक योजना विकसित करेगा, जिनमें से 3 फ्लैट भूमि मालिकों के पास रहेंगे और 3 फ्लैट डेवलपर द्वारा मेरे जैसे खरीदारों को बेचे जाएँगे। डेवलपर ने भूमि मालिकों के साथ पुनर्विकास के लिए एक समझौता किया है और वह फ्लैट खरीदने वाले 3 व्यक्तियों से फ्लैट की बिक्री मूल्य प्राप्त करेगा, जैसा कि पहले बताया गया है कि मैं उनमें से एक हूँ। भूमि मालिक और डेवलपर के बीच पुनर्विकास समझौता केवल संरचना के निर्माण के लिए है। बिक्री-पत्र विक्रेता - यानी मूल भूमि मालिकों और मेरे जैसे खरीदारों के बीच निष्पादित किया जाएगा। डेवलपर पुष्टि करने वाला पक्ष होगा, जो फ्लैट की खरीद, मेरे जैसे खरीदारों को कब्जे की डिलीवरी के बदले पूरे भुगतान की रसीद की पुष्टि करेगा। इसलिए बिक्री विलेख खरीदार और भूमि मालिकों के बीच होगा। डेवलपर ने भूमि मालिकों को जीएसटी अधिनियम के तहत कर लगाने वाली सेवाएँ प्रदान की हैं। भूमि मालिक डेवलपर द्वारा भुगतान/चार्ज/वसूली गई जीएसटी को 3 खरीदारों से वसूल सकते हैं। मेरे प्रश्न हैं: 1. भूमि के टुकड़े पर किए गए विकास/निर्माण की सेवाओं पर जीएसटी अधिनियम के तहत किस दर से कर लगाया जाता है? 2. यदि मैं मानता हूं कि यह 5% है, तो क्या उस स्थिति में मुझे भूमि स्वामी द्वारा भुगतान किए गए जीएसटी का 1/6 हिस्सा और इससे अधिक कुछ नहीं देना होगा? 3. क्या डेवलपर मेरे हिस्से में आने वाली भूमि के अविभाजित हिस्से की लागत सहित फ्लैट की पूरी लागत पर जीएसटी की मांग कर सकता है? बिक्री-पत्र के तहत भूमि, भूमि स्वामी द्वारा बेची/हस्तांतरित की जाती है, न कि डेवलपर द्वारा, किस अधिकार के तहत वह भूमि की लागत पर 5% जीएसटी की मांग कर सकता है? 4. क्या हम एक रेडी टू मूव या रेडीमेड फ्लैट नहीं खरीद रहे हैं, हालांकि हमें बिल्डिंग संरचना के चरणवार पूरा होने के आधार पर भुगतान करना है और इसलिए केवल 1% जीएसटी देना है? कृपया मार्गदर्शन करें।

Ans: इस स्थिति में जीएसटी के निहितार्थ पर सवाल उठाना आपका अधिकार है। आपके प्रश्नों का विवरण इस प्रकार है:

विकास सेवाओं पर जीएसटी दर: अचल संपत्ति (भूमि + भवन) पर निर्माण सेवाओं के लिए जीएसटी दर आम तौर पर 5% है। हालांकि, किफायती आवास परियोजनाओं के लिए एक अपवाद है, जहां दर 1% है।

भूस्वामियों और खरीदारों द्वारा जीएसटी का बंटवारा: चूंकि बिक्री विलेख सीधे आपके (खरीदार) और भूस्वामी (विक्रेता) के बीच होता है, इसलिए आपको भूस्वामी द्वारा डेवलपर को भुगतान किए गए जीएसटी का 1/6 हिस्सा देने की बाध्यता नहीं है। आप केवल अपने बिक्री विलेख में उल्लिखित मूल्य पर जीएसटी का भुगतान करेंगे।

भूमि लागत पर जीएसटी: डेवलपर अविभाजित भूमि हिस्से सहित फ्लैट की पूरी लागत पर जीएसटी की मांग नहीं कर सकता। जीएसटी प्रदान की गई सेवाओं (निर्माण) के मूल्य पर लागू होता है, न कि भूमि पर।

रेडी-टू-मूव फ्लैट्स पर जीएसटी: रेडी-टू-मूव फ्लैट्स के लिए 1% की जीएसटी दर केवल उन पूर्ण परियोजनाओं पर लागू होती है, जहां अधिभोग प्रमाणपत्र जारी किया गया है। आपके मामले में, यह एक निर्माणाधीन परियोजना है, इसलिए 5% की दर लागू होती है।

यहां बताया गया है कि आपके परिदृश्य में जीएसटी आदर्श रूप से कैसे काम करना चाहिए:

डेवलपर फ्लैट्स के निर्माण के लिए अपने सेवा शुल्क (अपनी निर्माण लागत का 5%) पर सरकार को जीएसटी का भुगतान करता है।

भूमि मालिक आपके बिक्री विलेख में उल्लिखित भूमि मूल्य पर स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करता है।

आप, खरीदार, डेवलपर को अपने बिक्री विलेख में उल्लिखित मूल्य (भूमि लागत को छोड़कर) पर 5% की दर से जीएसटी का भुगतान करते हैं (यह मानते हुए कि यह एक किफायती आवास परियोजना नहीं है)।

सिफारिशें:

डेवलपर से कुल लागत का ब्यौरा देने के लिए कहें, जिसमें भूमि लागत और निर्माण सेवा शुल्क का स्पष्ट उल्लेख हो।

केवल अपने बिक्री विलेख में उल्लिखित निर्माण सेवा शुल्क पर जीएसटी का भुगतान करें।
यदि डेवलपर भूमि की लागत पर जीएसटी शामिल करने पर जोर देता है, तो अपने अधिकारों को समझने और आगे के विकल्पों का पता लगाने के लिए कर सलाहकार से परामर्श करें।
सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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