मेरे पास 4 करोड़ रुपये मूल्य की दो संपत्तियां हैं और मुझे हर महीने 150000 रुपये किराया मिलता है, क्या यह 15 साल बाद रिटायर होने के लिए पर्याप्त होगा? मैं हर महीने 25000 रुपये बचा रहा हूं और मैंने बीमा में 25000 रुपये का निवेश किया है, साथ ही मेरे पास 2500000 रुपये मूल्य के शेयर हैं। यदि मैं 15 साल बाद रिटायर होता हूं तो आप इसका मूल्यांकन कैसे करेंगे?

Ans: आपने मूल्यवान संपत्तियाँ बनाई हैं। 4 करोड़ रुपये प्रति संपत्ति की दो संपत्तियों का मालिक होना एक ठोस आधार है। 1.5 लाख रुपये की मासिक किराये की आय स्थिर निष्क्रिय नकदी प्रवाह प्रदान करती है। आपकी बचत और शेयर निवेश आपकी नींव को और मज़बूत करते हैं।

आइए हर पहलू से आपकी सेवानिवृत्ति की तैयारी का आकलन करें और अगले 15 वर्षों के लिए एक सुनियोजित योजना बनाएँ।

"संपत्ति की मज़बूती और निष्क्रिय आय का स्रोत"

"8 करोड़ रुपये मूल्य की दो संपत्तियाँ आपकी सबसे बड़ी संपत्ति हैं।
"1.5 लाख रुपये प्रति माह की वर्तमान किराये की आय 18 लाख रुपये प्रति वर्ष के बराबर है।
"यह किराये की आय निष्क्रिय आय का एक मज़बूत स्रोत है।
"लेकिन यह पूरी तरह से मुद्रास्फीति से सुरक्षित नहीं हो सकती है।
"किराये का मूल्य बढ़ सकता है, लेकिन रखरखाव और रिक्ति का जोखिम बना रहता है।
"आपात स्थिति के दौरान अचल संपत्ति में भी तरलता की कमी होती है।

"किराये की संपत्ति रखना फ़ायदेमंद है।
" लेकिन रिटायरमेंट के लिए सिर्फ़ इसी पर निर्भर रहना शायद काफ़ी न हो।
– अपनी आय के स्रोतों में विविधता लाने से आपको बाद में ज़्यादा स्थिरता मिलेगी।

» मासिक बचत और नकदी प्रवाह व्यवहार

– आप हर महीने 25,000 रुपये बचा रहे हैं।
– इसका मतलब है कि सालाना 3 लाख रुपये की बचत हो रही है।
– 15 सालों में, रिटर्न को छोड़कर यह 45 लाख रुपये हो जाता है।
– रिटर्न के साथ, यह राशि और भी ज़्यादा हो सकती है।
– हालाँकि, बचत के इस स्तर को बढ़ाया जा सकता है।

– चूँकि किराये से होने वाली आय अच्छी है, इसलिए आप ज़्यादा बचत करने पर विचार कर सकते हैं।
– अपनी मासिक बचत को कम से कम 15,000 रुपये बढ़ाने की कोशिश करें।
– अतिरिक्त नकदी को विविध निवेशों में लगाएँ।

» वर्तमान निवेश पोर्टफोलियो आकलन

– आपने शेयरों में 25 लाख रुपये का निवेश किया है।
– शेयर लंबी अवधि में वृद्धि प्रदान करते हैं, लेकिन इनमें अस्थिरता ज़्यादा होती है।
– शुद्ध शेयर निवेश से बाज़ार चक्रों के दौरान भावनात्मक प्रतिक्रियाएँ हो सकती हैं।
– आपको म्यूचुअल फंड के साथ एक अधिक संरचित पोर्टफोलियो की आवश्यकता है।

– इक्विटी म्यूचुअल फंड और डेट म्यूचुअल फंड में विविधता लाएँ।
– स्थिर वृद्धि के लिए हाइब्रिड फंड पर विचार करें।
– शेयर आपके कुल निवेश का 50-60% से अधिक नहीं होने चाहिए।

– हर साल अपने स्टॉक पोर्टफोलियो की समीक्षा भी करें।
– क्षेत्र विविधीकरण और गुणवत्तापूर्ण होल्डिंग सुनिश्चित करें।

» बीमा निवेश – एक नज़दीकी नज़र

– आपने बताया कि बीमा में 25,000 रुपये का निवेश किया जाता है।
– ये पारंपरिक या निवेश-लिंक्ड बीमा योजनाएँ हो सकती हैं।
– यदि ये एंडोमेंट या यूलिप योजनाएँ हैं, तो सरेंडर वैल्यू का मूल्यांकन करें।
– ये आमतौर पर कम रिटर्न और ज़्यादा शुल्क देती हैं।

– अगर ये नॉन-टर्म प्लान हैं, तो इन्हें सरेंडर करने पर विचार करें।
– किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के माध्यम से म्यूचुअल फंड में आय का पुनर्निवेश करें।
– नियमित म्यूचुअल फंड मार्गदर्शन और व्यवहार संबंधी सहायता प्रदान करते हैं।
– इससे प्रत्यक्ष फंड या बीमा योजनाओं की तुलना में अधिक संपत्ति का सृजन होता है।

» मुद्रास्फीति की भूमिका को समझना

– आप 15 साल बाद सेवानिवृत्त होने की योजना बना रहे हैं।
– 6% मुद्रास्फीति पर, आज के 1.5 लाख रुपये 3.6 लाख रुपये प्रति माह हो जाएँगे।
– आपकी निष्क्रिय आय भविष्य की उस ज़रूरत को पूरा करेगी।
– किराये की आय मुद्रास्फीति की दर से नहीं बढ़ सकती है।

– स्टॉक और म्यूचुअल फंड समय के साथ मुद्रास्फीति को मात देने में मदद करते हैं।
– अचल संपत्ति के मूल्य धीमी गति से बढ़ सकते हैं या स्थिर रह सकते हैं।
– विविध निवेश मुद्रास्फीति से बचाव का सबसे अच्छा उपाय है।

» किराये की आय का पूर्वानुमान – सावधानी के साथ

– 1.5 लाख रुपये मासिक किराया अच्छा है।
- लेकिन यह मत मानिए कि यह हर साल बिना रुके बढ़ता रहेगा।
- कभी-कभी संपत्ति कुछ महीनों के लिए खाली रह सकती है।
- रखरखाव लागत, मरम्मत और संपत्ति कर में कटौती की जानी चाहिए।

- भविष्य का किराया मूल्य स्थान की मांग पर भी निर्भर करता है।
- आपको वित्तीय संपत्तियों से बेहतर मूल्यवृद्धि मिल सकती है।

- अचल संपत्ति को सेवानिवृत्ति रणनीति का एक हिस्सा होना चाहिए, न कि संपूर्ण।

- सेवानिवृत्ति लक्ष्य स्पष्टता - जीवनशैली लागत योजना

- अब से 15 साल बाद अपनी अपेक्षित जीवनशैली लागत तय करें।
- अगर आपको सेवानिवृत्ति के बाद 3 लाख रुपये प्रति माह की आवश्यकता है, तो उसके लिए योजना बनाएँ।
- इसमें घरेलू, चिकित्सा, यात्रा और आकस्मिक ज़रूरतें शामिल हैं।

- तीन स्तंभों वाली सेवानिवृत्ति आय रणनीति बनाएँ:

किराये की आय

म्यूचुअल फंड से रिटर्न

संचित संपत्तियों से सुरक्षित निकासी

– केवल रियल एस्टेट बढ़ती जीवनशैली की लागत को पूरा नहीं कर सकता।

» कहाँ सुधार करें – निवेश व्यवहार

– आपकी बचत और निवेश क्षमता का पूरा उपयोग नहीं हो रहा है।
– म्यूचुअल फंड में मासिक एसआईपी बढ़ाएँ।
– अगले कुछ वर्षों में संयुक्त एसआईपी के रूप में 50,000 रुपये प्रति माह का लक्ष्य रखें।
– इससे एक बड़ा, तरल सेवानिवृत्ति कोष बनता है।

– सीएफपी-प्रमाणित एमएफडी के माध्यम से नियमित म्यूचुअल फंड में निवेश करें।
– व्यक्तिगत सहायता की कमी के कारण प्रत्यक्ष म्यूचुअल फंड से बचें।
– नियमित योजनाएँ बाजार में गिरावट के दौरान सलाहकार सहायता प्रदान करती हैं।

– हर 6-12 महीने में पोर्टफोलियो की समीक्षा करें।
– प्रदर्शन को पुनर्संतुलित करें और ट्रैक करें।

» इंडेक्स फंड या डायरेक्ट प्लान क्यों नहीं?

– इंडेक्स फंड केवल औसत रिटर्न देते हैं।
– अस्थिर समय में कोई डाउनसाइड प्रोटेक्शन या सक्रिय प्रबंधन नहीं।
– भारत के विकास चक्र में मुद्रास्फीति को लगातार मात नहीं दे सकते।

– सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड में बेहतर लचीलापन होता है।
– अनुभवी फंड मैनेजर अवसरों पर तेज़ी से प्रतिक्रिया देते हैं।
– भारतीय बाजार की अक्षमताओं और चक्रों के लिए उपयुक्त।

– डायरेक्ट प्लान में व्यवहार समर्थन और सुधार मार्गदर्शन का अभाव होता है।
– निवेशक अक्सर डायरेक्ट रूट में भावनात्मक गलतियाँ करते हैं।
– प्रमाणित मार्गदर्शन वाली नियमित योजनाएँ दीर्घकालिक सफलता में मदद करती हैं।

» सेवानिवृत्ति कोष बनाने की योजना

– न्यूनतम 3 करोड़ रुपये के सेवानिवृत्ति कोष (रियल एस्टेट को छोड़कर) का लक्ष्य रखें।
– इससे SWP या लैडरिंग के माध्यम से मासिक आय उत्पन्न हो सकती है।
– म्यूचुअल फंड सेवानिवृत्ति के बाद व्यवस्थित निकासी योजनाओं की अनुमति देते हैं।

– शेयरों में आपके 25 लाख रुपये एक अच्छा आधार हैं।
– अगले 15 सालों तक हर महीने 50,000 रुपये जोड़ते रहें।
– आप अपने लक्ष्य तक आराम से पहुँच जाएँगे।

– केवल किराये पर निर्भर रहने से बचें।
– अचल संपत्ति को एक सहारा के रूप में इस्तेमाल करें, न कि मुख्य पहिये के रूप में।

» आपातकालीन निधि और चिकित्सा कवर

– कम से कम 10-15 लाख रुपये तरल आपातकालीन निधि के रूप में रखें।
– यह सेवानिवृत्ति के दौरान अप्रत्याशित परिस्थितियों को कवर करता है।

– सुनिश्चित करें कि आपके पास मज़बूत स्वास्थ्य बीमा है।
– सेवानिवृत्ति के बाद के वर्षों में चिकित्सा मुद्रास्फीति बहुत ज़्यादा होती है।

– अपनी संपत्तियों की सुरक्षा के लिए एक टॉप-अप स्वास्थ्य कवर प्राप्त करें।

» संपत्ति नियोजन और भविष्य की स्पष्टता

– दो संपत्तियों के लिए उचित नामांकन और वसीयत नियोजन की आवश्यकता होती है।
– बाद में विवादों और कानूनी जटिलताओं से बचें।

– सेवानिवृत्ति नियोजन में संपत्ति की स्पष्टता शामिल होनी चाहिए।
– किसी भी अनिश्चितता की स्थिति में जीवनसाथी के भविष्य की भी योजना बनाएँ।

» अंत में

– दो संपत्तियों और 1.5 लाख रुपये के किराए के साथ आपका आधार पहले से ही मज़बूत है।
– हालाँकि, केवल किराये की आय पर निर्भर रहना बुद्धिमानी नहीं हो सकती है।
– अचल संपत्ति तरल नहीं होती, मूल्य में अस्थिर होती है, और कर-कुशल नहीं होती।

– एसआईपी का उपयोग करके अपने म्यूचुअल फंड निवेश बढ़ाएँ।
– सक्रिय फंड प्रबंधकों के साथ एक विविध पोर्टफोलियो बनाएँ।
– सीएफपी-प्रमाणित म्यूचुअल फंड वितरक के माध्यम से नियमित योजनाओं का उपयोग करें।

– निवेश-आधारित बीमा पॉलिसियों को जारी न रखें।
– उन्हें शुद्ध टर्म प्लान और म्यूचुअल फंड एसआईपी से बदलें।

– आय में वृद्धि के साथ हर साल बचत बढ़ाते रहें।
– किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के मार्गदर्शन में अपनी योजना की सालाना समीक्षा करें।

– वित्तीय स्वतंत्रता हासिल करने के लिए आपके पास 15 स्वर्णिम वर्ष हैं।
– अनुशासित कदमों से आप आराम और सम्मान के साथ सेवानिवृत्त हो सकते हैं।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
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