अपने नए फ्लैट की खरीद पर करों को कैसे कम करें? (LTCG 5.5L, STCG 3.5L, हैंगिंग पोर्टफोलियो 1.65CR)

Ans: यदि किराया और बिजली का भुगतान कंपनी द्वारा किया जाता है, तो इसे अनुलाभ माना जाता है। टैक्स बचाने के लिए आप एनपीएस में अतिरिक्त 40 हजार निवेश कर सकते हैं, अतिरिक्त मेडिक्लेम प्रीमियम का भुगतान कर सकते हैं।

Ans: प्रिय प्रमोद केएस,

अपने फ्लैट की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर के बारे में पूछने के लिए धन्यवाद। मैं स्पष्टीकरण को सरल बनाने का प्रयास करूंगा और आपको कर का एक विचार दूंगा और इसे कैसे कम किया जाए। ध्यान रखें कि उत्तर की सटीकता आपके द्वारा प्रदान किए गए विवरण पर निर्भर करती है।

आपने मार्च 2023 में फ्लैट 122 लाख रुपये में बेचा। आपने 14/06/2010 से 25/06/2013 तक इसके लिए अलग-अलग भुगतान किया, कुल मिलाकर 55 लाख रुपये। पूंजीगत लाभ का पता लगाने के लिए, हमें प्रत्येक भुगतान वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए खरीद लागत को समायोजित करने की आवश्यकता है।

चूँकि भुगतान कई वर्षों में किए गए थे, इसलिए हमें प्रत्येक भुगतान के लिए खरीद लागत को अलग से समायोजित करना होगा। सरलता के लिए, मान लीजिए कि आपने 2010, 2011 और 2013 में प्रत्येक में 18,33,333 रुपये का समान भुगतान किया है। 2010-11 के लिए सीआईआई 167 है, 2011-12 के लिए 184 है, और 2012-13 के लिए सीआईआई 200 है। जिस वर्ष आपने फ्लैट बेचा (2022-23) 331 है।

हम प्रत्येक भुगतान की खरीद लागत को इस प्रकार समायोजित करेंगे:
समायोजित खरीद लागत = (भुगतान * बिक्री के वर्ष के लिए सीआईआई) / भुगतान के वर्ष के लिए सीआईआई

2010 के भुगतान के लिए:
समायोजित खरीद लागत = (18,33,333 * 331) / 167 = 36,19,278 (लगभग)

2011 के भुगतान के लिए:
समायोजित खरीद लागत = (18,33,333 * 331) / 184 = 32,94,804 (लगभग)

2013 के भुगतान के लिए:
समायोजित खरीद लागत = (18,33,333 * 331) / 200 = 30,18,000 (लगभग)

अब, समायोजित खरीद लागत जोड़ें:
कुल समायोजित खरीद लागत = 36,19,278 + 32,94,804 + 30,18,000 = 99,32,082 (लगभग)

अब हम पूंजीगत लाभ ज्ञात कर सकते हैं:
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - कुल समायोजित खरीद लागत
पूंजीगत लाभ = 1,22,00,000 - 99,32,082 = 22,67,918 (लगभग)

चूंकि आपके पास 36 महीने से अधिक समय तक संपत्ति का स्वामित्व है, इसलिए यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) है। मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए कर की दर 20% है।

देय पूंजीगत लाभ कर = पूंजीगत लाभ का 20%
देय पूंजीगत लाभ कर = 0.20 * 22,67,918 = 4,53,584 (लगभग)

आप और आपका जीवनसाथी संयुक्त रूप से संपत्ति के मालिक हैं, इसलिए आप में से प्रत्येक को पूंजीगत लाभ के अपने हिस्से पर कर का भुगतान करना होगा, लगभग 2,26,792 रुपये।

पूंजीगत लाभ कर कम करने के लिए इन विकल्पों पर विचार करें:

आयकर अधिनियम की धारा 54EC के तहत पूंजीगत लाभ को विशेष बांड में निवेश करें। इनमें 5 साल की लॉक-इन अवधि होती है और संपत्ति बेचने के 6 महीने के भीतर निवेश किया जाना चाहिए।
यदि बिक्री के समय न तो आप और न ही आपके पति/पत्नी के पास एक से अधिक आवासीय संपत्ति है, तो आप आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत विशिष्ट समय सीमा के भीतर एक नया घर खरीदने या बनाने के लिए पूंजीगत लाभ का उपयोग कर सकते हैं। आपको नई संपत्ति 2 साल के भीतर खरीदनी होगी या बिक्री की तारीख से 3 साल के भीतर इसका निर्माण करना होगा।
याद रखें कि इन विकल्पों के कुछ नियम और सीमाएँ हैं। अपनी विशिष्ट स्थिति पर चर्चा करने, सटीक समायोजित खरीद लागत और पूंजीगत लाभ की गणना करने और सही नियमों का पालन करने के लिए कर पेशेवर से बात करना एक अच्छा विचार है। मुझे आशा है इस जानकारी से सहायता मिलेगी।

यदि आपको विशिष्ट भुगतान राशि और तारीखों के आधार पर सटीक गणना में सहायता की आवश्यकता है, तो एक कर पेशेवर उस प्रक्रिया में आपका मार्गदर्शन कर सकता है। वे आपकी कर देनदारी को और कम करने के लिए उपलब्ध विभिन्न छूटों और निवेश विकल्पों को समझने में भी आपकी मदद कर सकते हैं।

मुझे आशा है कि यह जानकारी पूंजीगत लाभ कर और इसे कम करने के संभावित तरीकों को स्पष्ट करने में सहायक रही होगी।

साभार,
हार्दिक पारिख

Ans: आप होम लोन पर विचार कर सकते हैं. मैं मान रहा हूं कि यह घर आपको किराए में 18,700 रुपये बचाने में मदद करेगा। (रु. 2.24 एलपीए)। इसके विपरीत, 40 लाख रुपये के डाउनपेमेंट पर आप टैक्स से पहले 3.2 लाख रुपये का एफडी ब्याज खो देंगे (7% पर एफडी और 15% पर इक्विटी अनुमानित) जो कि एफडी ब्याज पर कर के बाद केवल 2.29 लाख रुपये बनता है। इसके अलावा अब आपको प्रति वर्ष 2 लाख रुपये के होम लोन पर कर कटौती मिलेगी। आप एचआरए लाभ खो देंगे। (आपको विभिन्न एचआरए शर्तों के आधार पर इसकी गणना करने की आवश्यकता है)। होम लोन पर आपकी टैक्स बचत निश्चित रूप से अधिक होने वाली है।
इस प्रकार, टैक्स बचत के आधार पर और आपकी वर्तमान परिस्थितियों के आधार पर होम लोन आपके लिए फायदेमंद है। हालाँकि, आपको अन्य कारकों पर विचार करने की आवश्यकता है जैसे कि होम लोन पर आपकी ईएमआई चुकाने की क्षमता और भविष्य के लिए स्टॉक, एमएफ आदि में आपकी बचत पर इसका प्रभाव।

Ans: सुरक्षित वित्तीय भविष्य सुनिश्चित करने के लिए समझदारी से निवेश करना बहुत ज़रूरी है। मैं समझता हूँ कि आपके पास कई वित्तीय प्रतिबद्धताएँ हैं और आप अपने निवेश को बेहतर बनाने और अपने आयकर को कम करने के तरीके खोज रहे हैं। आइए आपकी चिंताओं को विस्तार से संबोधित करें।

आयकर कम करना
सबसे पहले, आपने बताया कि आप पहले से ही अपने 80C निवेश को अधिकतम कर रहे हैं और आवास ऋण ब्याज का दावा कर रहे हैं। यहाँ आपकी कर योग्य आय को कम करने के लिए कुछ अतिरिक्त रणनीतियाँ दी गई हैं:

धारा 80D का उपयोग करें: धारा 80D के तहत, आप अपने, अपने परिवार और अपने माता-पिता के लिए चिकित्सा बीमा प्रीमियम के लिए कटौती का दावा कर सकते हैं। कटौती आपके और आपके परिवार के लिए 25,000 रुपये और आपके माता-पिता के बीमा के लिए अतिरिक्त 25,000 रुपये (माता-पिता वरिष्ठ नागरिक होने पर 50,000 रुपये) है।

हाउस रेंट अलाउंस (HRA) का दावा करें: यदि आप किराया दे रहे हैं और अपने घर में नहीं रहते हैं, तो आप धारा 10(13A) के तहत HRA छूट का दावा कर सकते हैं। छूट राशि आपके वेतन, भुगतान किए गए किराए और निवास के शहर पर निर्भर करती है।

राष्ट्रीय पेंशन प्रणाली (एनपीएस) में निवेश करें: धारा 80सीसीडी(1बी) के तहत एनपीएस में योगदान करने पर 80सी की 1.5 लाख रुपये की सीमा के अलावा 50,000 रुपये की अतिरिक्त कटौती मिलती है। इससे आपको कर बचाने और सेवानिवृत्ति कोष बनाने में मदद मिल सकती है।

शिक्षा ऋण पर ब्याज (धारा 80ई): यदि आपने अपने लिए, अपने जीवनसाथी, बच्चों या किसी ऐसे छात्र के लिए शिक्षा ऋण लिया है जिसके आप कानूनी अभिभावक हैं, तो आप ऐसे ऋणों पर दिए गए ब्याज पर कटौती का दावा कर सकते हैं।

दान (धारा 80जी): निर्दिष्ट धर्मार्थ संस्थानों को दिए गए दान धारा 80जी के तहत कटौती के लिए योग्य हैं। सुनिश्चित करें कि दान कटौती के लिए पात्र है।

धारा 24(बी) - आवास ऋण पर ब्याज: अपने प्राथमिक निवास के अलावा, यदि आपने दूसरे घर पर ऋण लिया है, तो आप कुछ शर्तों के तहत बिना किसी सीमा के भुगतान किए गए ब्याज पर कटौती का दावा कर सकते हैं।

निवेश विकल्प
अब, आइए चर्चा करते हैं कि लॉक-इन अवधि के बिना अच्छे रिटर्न के लिए अपना पैसा कहाँ निवेश करें:

म्यूचुअल फंड में व्यवस्थित निवेश योजनाएँ (SIP): SIP अनुशासित निवेश के लिए आदर्श हैं। वे आपको म्यूचुअल फंड में मासिक रूप से एक निश्चित राशि निवेश करने की अनुमति देते हैं। पाँच वर्षों में संभावित रूप से अधिक रिटर्न के लिए इक्विटी म्यूचुअल फंड चुनें। लार्ज-कैप, मिड-कैप और बैलेंस्ड फंड को शामिल करके अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाएँ।

डेट म्यूचुअल फंड: रूढ़िवादी निवेश के लिए, डेट म्यूचुअल फंड पर विचार करें। ये निश्चित आय वाली प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं और अपेक्षाकृत स्थिर रिटर्न देते हैं। वे इक्विटी फंड की तुलना में कम अस्थिर होते हैं और तरलता प्रदान करते हैं।

लिक्विड फंड: ये एक प्रकार के डेट म्यूचुअल फंड हैं जो अल्पकालिक साधनों में निवेश करते हैं। लिक्विड फंड बचत खातों की तुलना में उच्च तरलता और बेहतर रिटर्न प्रदान करते हैं। वे अल्पकालिक निवेश और आपात स्थितियों के लिए उपयुक्त हैं।

अल्ट्रा-शॉर्ट ड्यूरेशन फंड: लिक्विड फंड के समान, लेकिन थोड़े लंबे निवेश क्षितिज के साथ। वे बेहतर रिटर्न देते हैं और तरलता बनाए रखते हैं।

आपका रियल एस्टेट निर्णय
रायपुर और भुवनेश्वर में आपकी संपत्तियों के संबंध में आपके पास दो मुख्य विकल्प हैं:

विकल्प 1: रायपुर में ध्वस्त करके फिर से बनाना: अपनी मौजूदा ज़मीन पर नया घर बनाना संपत्ति को आधुनिक बना सकता है और संभावित रूप से इसके मूल्य को बढ़ा सकता है। हालाँकि, लागत (80 लाख रुपये) पर विचार करें और क्या यह निवेश पर अच्छा रिटर्न देगा, खासकर यदि आप इसे बेचने या किराए पर देने की योजना बना रहे हैं।

विकल्प 2: भुवनेश्वर में बसें: भुवनेश्वर में अच्छा किराया मिलता है और यह आपकी पत्नी की पसंदीदा जगह है। 1.5 करोड़ रुपये में 3 BHK खरीदना एक अच्छा निवेश हो सकता है, खासकर यदि संपत्ति की कीमत बढ़ती है और स्थिर किराया आय प्रदान करती है।

विश्लेषण और अनुशंसा: संभावित रिटर्न, सुविधा और व्यक्तिगत प्राथमिकताओं का आकलन करें। यदि भुवनेश्वर में अच्छी किराया आय मिलती है और यह आपकी जीवनशैली के अनुकूल है तो यह अधिक आकर्षक लगता है। हालाँकि, यदि संपत्ति का स्थान प्रमुख है और नया निर्माण इसके मूल्य में उल्लेखनीय वृद्धि करता है तो रायपुर में पुनर्निर्माण करना सार्थक हो सकता है।

ऋण प्रबंधन
वर्तमान में आपके पास 15 लाख रुपये का कार ऋण और 36 लाख रुपये का आवास ऋण है। अपने ऋण के बोझ को प्रबंधित करने और कम करने के लिए यहाँ कुछ रणनीतियाँ दी गई हैं:

उच्च-ब्याज वाले ऋणों का समय से पहले भुगतान करें: सबसे पहले कार ऋण जैसे उच्च-ब्याज वाले ऋणों का भुगतान करने पर ध्यान दें। इस ऋण को तेज़ी से कम करने के लिए किसी भी अतिरिक्त धन का उपयोग करें।

होम लोन के लिए बैलेंस ट्रांसफर: अपने होम लोन को कम ब्याज दरों की पेशकश करने वाले किसी अन्य बैंक में ट्रांसफर करने पर विचार करें। इससे आपका EMI का बोझ और कुल ब्याज व्यय कम हो सकता है।

होम लोन का आंशिक भुगतान: अपने होम लोन पर आंशिक भुगतान करने के लिए बोनस या अन्य आकस्मिक लाभ का उपयोग करें। मूल राशि को कम करने से समय के साथ आपका ब्याज बोझ काफी कम हो सकता है।

आपातकालीन निधि बनाना
सुनिश्चित करें कि आपके पास एक आपातकालीन निधि है जो आपके कम से कम 6 महीने के खर्चों को कवर करती है। यह निधि आसानी से सुलभ होनी चाहिए और बचत खाते या लिक्विड फंड जैसे उच्च-तरलता वाले खाते में रखी जानी चाहिए। यह चिकित्सा आपात स्थिति या नौकरी छूटने जैसी अप्रत्याशित परिस्थितियों के मामले में वित्तीय सुरक्षा प्रदान करती है।

भविष्य के लिए वित्तीय योजना
सेवानिवृत्ति योजना: चूंकि आपका गृह ऋण 70 वर्ष की आयु तक देय है, इसलिए एक ठोस सेवानिवृत्ति योजना होना आवश्यक है। पेंशन कोष के लिए NPS में योगदान करना जारी रखें। साथ ही, अन्य सेवानिवृत्ति-केंद्रित म्यूचुअल फंड या पेंशन योजनाओं पर विचार करें जो स्थिर रिटर्न प्रदान करते हैं।

बच्चों की शिक्षा: यदि आपके बच्चे हैं, तो उनकी शिक्षा के खर्चों की योजना पहले से ही बनाना शुरू कर दें। अपने बच्चे की उम्र के अनुसार बच्चों की शिक्षा योजनाओं या इक्विटी म्यूचुअल फंड में निवेश करें।

नियमित निगरानी और पुनर्संतुलन: यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह आपके लक्ष्यों और जोखिम सहनशीलता के साथ संरेखित है, अपने निवेश पोर्टफोलियो की नियमित समीक्षा करें। वांछित परिसंपत्ति आवंटन को बनाए रखने के लिए आवश्यकतानुसार अपने पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलित करें।

वित्तीय साक्षरता बढ़ाना
अपने वित्तीय ज्ञान में सुधार करने से आप बेहतर निर्णय लेने में सक्षम हो सकते हैं। व्यक्तिगत वित्त पर किताबें पढ़ने, कार्यशालाओं में भाग लेने या विश्वसनीय वित्तीय ब्लॉग और समाचार स्रोतों का अनुसरण करने पर विचार करें। बुनियादी वित्तीय अवधारणाओं को समझने से आपको निवेश और कर नियोजन को अधिक प्रभावी ढंग से नेविगेट करने में मदद मिलेगी।

अंतिम अंतर्दृष्टि
अपनी आय, व्यय और निवेश को संतुलित करना वित्तीय स्थिरता प्राप्त करने की कुंजी है। हर महीने 36,000 रुपये का रणनीतिक निवेश करके, कर-बचत विकल्पों का उपयोग करके, अपने ऋणों का कुशलतापूर्वक प्रबंधन करके और भविष्य के लिए योजना बनाकर, आप एक मजबूत वित्तीय आधार प्राप्त कर सकते हैं। अपने लक्ष्यों के साथ बने रहने के लिए नियमित रूप से अपनी योजनाओं की निगरानी करें और उन्हें समायोजित करें।

शुभकामनाएँ,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in