नमस्ते सर... मैं अपना 2 बीएचके बेचकर 3 बीएचके खरीदना चाहता हूँ, लेकिन मुझे नहीं पता कि मैं कब खरीदूँगा। क्या फिर से प्रॉपर्टी में निवेश करना अनिवार्य है? अगर नहीं, तो फ्लैट बेचकर मिलने वाले पैसे पर टैक्स की गणना कैसे होगी? क्या मैं लोन ले सकता हूँ और फिर 2 बीएचके बेचकर मिलने वाली रकम से लोन चुका सकता हूँ? या क्या मैं पूरी रकम स्टॉक/म्यूचुअल फंड आदि में निवेश कर सकता हूँ???

Ans: मैं समझता हूँ कि आप अपना 2 BHK बेचना चाहते हैं और संभवतः 3 BHK खरीदना चाहते हैं, लेकिन आप समय के बारे में निश्चित नहीं हैं। आप यह भी समझना चाहते हैं कि यदि आप संपत्ति में पुनर्निवेश नहीं करते हैं और अन्य निवेश विकल्पों पर विचार नहीं करते हैं, तो कर के निहितार्थ क्या होंगे। आइए इन पहलुओं को विस्तार से देखें।

संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर
जब आप कोई संपत्ति बेचते हैं, तो आपको होने वाला लाभ पूंजीगत लाभ कर के अधीन होता है। यहाँ बताया गया है कि इसकी गणना कैसे की जाती है:

पूंजीगत लाभ के प्रकार
अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG): यदि आप खरीद के 2 साल के भीतर संपत्ति बेचते हैं, तो लाभ को अल्पकालिक माना जाता है।

कर दर: STCG को आपकी आय में जोड़ा जाता है और आपके आयकर स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG): यदि आप 2 साल के बाद संपत्ति बेचते हैं, तो लाभ को दीर्घकालिक माना जाता है।

कर दर: LTCG पर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% कर लगाया जाता है।
पूंजीगत लाभ की गणना
अधिग्रहण की लागत: संपत्ति का क्रय मूल्य।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए समायोजित क्रय मूल्य।
पूंजीगत लाभ: बिक्री मूल्य में से अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत घटाई गई।
धारा 54 और 54ईसी के तहत छूट
पूंजीगत लाभ कर बचाने के लिए, आप लाभ को विशिष्ट तरीकों से पुनर्निवेशित कर सकते हैं:

धारा 54: आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश
पात्रता: बिक्री के 2 साल के भीतर लाभ को नई आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेशित करें या 3 साल के भीतर घर का निर्माण करें।
शर्तें: नई संपत्ति खरीद या निर्माण के 3 साल के भीतर बेची नहीं जानी चाहिए।
धारा 54ईसी: निर्दिष्ट बॉन्ड में निवेश
पात्रता: बिक्री के 6 महीने के भीतर भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (एनएचएआई) या ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (आरईसी) द्वारा जारी बॉन्ड में निवेश करें।
सीमा: एक वित्तीय वर्ष में 50 लाख रुपये तक।
लॉक-इन अवधि: 5 साल।
बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग ऋण चुकाने के लिए करना
आप बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग मौजूदा ऋण चुकाने के लिए कर सकते हैं। हालाँकि, इससे पूंजीगत लाभ पर कोई कर लाभ नहीं मिलता है। यहाँ आपको क्या विचार करने की आवश्यकता है:

शिक्षा ऋण: यदि आप अपना शिक्षा ऋण चुकाते हैं, तो भुगतान किए गए ब्याज के लिए धारा 80E कटौती से परे कोई अतिरिक्त कर लाभ नहीं है।

गृह ऋण: अपने गृह ऋण का भुगतान करने से आपका ऋण बोझ कम हो सकता है, लेकिन यह पूंजीगत लाभ कर में मदद नहीं करेगा।

बिक्री से प्राप्त राशि को स्टॉक या म्यूचुअल फंड में निवेश करना
स्टॉक या म्यूचुअल फंड में आय का निवेश करना एक विकल्प हो सकता है, लेकिन यह आपको पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने से छूट नहीं देगा। यहाँ निहितार्थ हैं:

कर देयता: आपको अभी भी इंडेक्सेशन के साथ 20% पर LTCG कर का भुगतान करना होगा।

निवेश वृद्धि: स्टॉक और म्यूचुअल फंड में उच्च रिटर्न की संभावना है, लेकिन वे बाजार जोखिम के साथ आते हैं।
रणनीतिक सुझाव
1. अपने पुनर्निवेश की योजना समझदारी से बनाएँ
संपत्ति पुनर्निवेश: यदि आप अगले 2-3 वर्षों में नई संपत्ति खरीदने के बारे में निश्चित हैं, तो रियल एस्टेट में पुनर्निवेश आपको LTCG कर का भुगतान करने से बचा सकता है।
धारा 54EC के तहत बॉन्ड: यदि आप संपत्ति में पुनर्निवेश के बारे में अनिश्चित हैं, तो कर बचाने के लिए NHAI या REC बॉन्ड में निवेश करने पर विचार करें।
2. पूंजीगत लाभ खाता योजना का उपयोग करें
यदि आपको नई संपत्ति खरीदने का निर्णय लेने के लिए समय चाहिए, तो कर दाखिल करने की समय सीमा से पहले पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS) में लाभ जमा करें। इससे आपको नई संपत्ति खरीदने या निर्माण करने के लिए 3 वर्ष तक का समय मिलता है।
3. ऋण चुकौती का मूल्यांकन करें
उच्च-ब्याज ऋण: यदि आपके शिक्षा ऋण या किसी अन्य ऋण पर उच्च ब्याज दर है, तो अपने वित्तीय बोझ को कम करने के लिए पहले इसे चुकाने पर विचार करें।
गृह ऋण: ऋण-मुक्त होने की मानसिक शांति के विरुद्ध धारा 24(b) के तहत गृह ऋण ब्याज पर आपको वर्तमान में मिलने वाले कर लाभों का मूल्यांकन करें।
4. निवेश में विविधता लाएं
म्यूचुअल फंड और स्टॉक: यह सुनिश्चित करने के बाद कि आप कर दायित्वों को पूरा करते हैं, लंबी अवधि के विकास के लिए अपने निवेश को इक्विटी म्यूचुअल फंड या स्टॉक में विविधता देने पर विचार करें।
जोखिम प्रबंधन: अपने जोखिम सहनशीलता और निवेश क्षितिज के आधार पर अपने पोर्टफोलियो को संतुलित करें।
निष्कर्ष
अपने 2 BHK को बेचने और आय का प्रबंधन करने के लिए कर लाभों को अनुकूलित करने और अपने वित्तीय लक्ष्यों को प्राप्त करने के लिए सावधानीपूर्वक योजना बनाने की आवश्यकता होती है। संपत्ति में पुनर्निवेश करना, धारा 54EC बॉन्ड का उपयोग करना, या म्यूचुअल फंड और स्टॉक में विविधता लाना व्यवहार्य विकल्प हैं। सूचित निर्णय लेने के लिए अपनी प्राथमिकताओं, कर निहितार्थों और जोखिम सहनशीलता का मूल्यांकन करें।
यदि आपको अपने निवेश पोर्टफोलियो को संरचित करने में व्यक्तिगत सलाह या सहायता की आवश्यकता है, तो बेझिझक संपर्क करें। मैं आपके निवेश को अनुकूलित करने और आपके वित्तीय उद्देश्यों को प्राप्त करने में आपकी सहायता करने के लिए यहाँ हूँ।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in