मेरे पिता ने वर्ष 1994 में 2 लाख रुपये में एक संपत्ति खरीदी थी। और मेरे पिता ने वर्ष 2008 में एमनेस्टी स्कीम में इस संपत्ति का पंजीकरण कराया था। और उसके बाद दिसंबर 2014 में मेरे पिता की मृत्यु हो गई। और उसके बाद मैंने मई 2024 में एक रिलीज डीड बनाई और इसे अपने नाम (बेटे) में स्थानांतरित कर दिया। और मैंने इस संपत्ति (आवासीय) को वर्ष 2024 के जून महीने में 30 लाख रुपये में बेच दिया। इस मामले में मैं जानना चाहता हूं कि क्या कोई पूंजीगत लाभ हुआ है या नहीं।

Ans: आइए आपके पूंजीगत लाभ की गणना के विवरण को चरण दर चरण समझें और कर निहितार्थों पर चर्चा करें। आपके प्रश्न का विस्तृत उत्तर यहां दिया गया है:

संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना
मुख्य शब्दों को समझना
अधिग्रहण की लागत: संपत्ति के लिए भुगतान की गई मूल कीमत, जो 1994 में 2 लाख रुपये है।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित अधिग्रहण की लागत।
बिक्री मूल्य: वह मूल्य जिस पर संपत्ति बेची गई थी, जो 2024 में 30 लाख रुपये है।
लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII)
लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग मुद्रास्फीति के लिए संपत्ति की खरीद मूल्य को समायोजित करने के लिए किया जाता है। यहाँ प्रासंगिक CII मान दिए गए हैं:

1994-95: 259

2008-09: 582 (माफ़ी योजना के तहत पंजीकरण का वर्ष)

2014-15: 1024 (आपके पिता की मृत्यु का वर्ष)

2023-24: 348 (गणना उद्देश्यों के लिए नवीनतम CII माना गया)

चरण-दर-चरण गणना
सूचीकरण उद्देश्यों के लिए अधिग्रहण का वर्ष निर्धारित करें:

चूँकि संपत्ति 2008 में माफ़ी योजना के तहत पंजीकृत की गई थी, इसलिए हम सूचीकरण उद्देश्यों के लिए 2008 को आधार वर्ष के रूप में उपयोग करते हैं।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत की गणना करें:

अधिग्रहण की मूल लागत (1994 में) 2 लाख रुपये है।
2008-09 के लिए सीआईआई 582 है, और 2023-24 के लिए यह 348 है।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (अधिग्रहण की लागत) * (बिक्री के वर्ष का सीआईआई / अधिग्रहण के वर्ष का सीआईआई)।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 2,00,000 * (582 / 348)।
पूंजीगत लाभ की गणना करें:

बिक्री मूल्य: रु. 30 लाख।
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत।
गणना
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 2,00,000 * (582 / 348) = रु. 2,00,000 * 1.6724 = रु. 3,34,480

पूंजीगत लाभ
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत

पूंजीगत लाभ = रु. 30,00,000 - रु. 3,34,480 = रु. 26,65,520

कर निहितार्थ
आवासीय संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को आम तौर पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के रूप में वर्गीकृत किया जाता है क्योंकि संपत्ति तीन साल से अधिक समय तक रखी गई थी। LTCG कर की दर आम तौर पर इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% होती है। यहाँ अधिक विस्तृत विवरण दिया गया है:

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर (LTCG):

तीन साल से अधिक समय तक रखी गई आवासीय संपत्ति की बिक्री पर LTCG पर इंडेक्सेशन के बाद 20% कर लगाया जाता है।
LTCG कर की गणना:

LTCG = रु. 26,65,520
LTCG कर = रु. का 20% 26,65,520 = 5,33,104 रुपये
कर देयता में कमी
अपनी कर देयता में कमी लाने के लिए, आप निम्नलिखित विकल्पों पर विचार कर सकते हैं:

पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश:

आप LTCG कर बचाने के लिए धारा 54EC के अंतर्गत निर्दिष्ट बॉन्ड में 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं। इन बॉन्ड में पाँच वर्ष की लॉक-इन अवधि होती है और ये कर लाभ के साथ एक सुरक्षित निवेश विकल्प प्रदान करते हैं।
आवासीय संपत्ति में निवेश:

धारा 54 के अंतर्गत, आप पूंजीगत लाभ को किसी अन्य आवासीय संपत्ति को खरीदने या निर्माण करने में पुनर्निवेशित कर सकते हैं। यह संपत्ति की बिक्री के दो वर्ष के भीतर या नया घर बनाने के लिए तीन वर्ष के भीतर किया जाना चाहिए। यह छूट तब उपलब्ध होती है, जब नई संपत्ति खरीद या निर्माण की तिथि से तीन वर्ष के भीतर नहीं बेची जाती है।
घाटे की भरपाई:

यदि आपको कोई अन्य पूंजीगत घाटा है, तो आप अपनी कर योग्य राशि को कम करने के लिए उसे इन लाभों के विरुद्ध सेट कर सकते हैं।
अनुसरण करने के चरण
अपनी सटीक कर देयता की गणना करें:

सटीक LTCG और संबंधित कर की गणना करने के लिए उपरोक्त सूत्रों का उपयोग करें।
कर-बचत निवेश की योजना बनाएँ:

LTCG कर बचाने के लिए पूंजीगत लाभ बॉन्ड या नई आवासीय संपत्ति में निवेश करना है या नहीं, यह तय करें।
एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (CFP) से परामर्श करें:

CFP आपके वित्तीय लक्ष्यों के अनुरूप व्यक्तिगत सलाह प्रदान कर सकता है। वे आपकी कर देयता को अनुकूलित करने के लिए सही कर-बचत निवेश और रणनीतियों का चयन करने में मदद कर सकते हैं।
अंतिम अंतर्दृष्टि
संक्षेप में, आपने अपनी संपत्ति की बिक्री से 26,65,520 रुपये का महत्वपूर्ण पूंजीगत लाभ कमाया है। यह लाभ दीर्घावधि पूंजीगत लाभ कर के अधीन होगा, आमतौर पर इंडेक्सेशन के बाद 20% की दर से। हालाँकि, अपने निवेश की रणनीतिक योजना बनाकर, आप अपनी कर देयता को काफी कम कर सकते हैं। कर छूट का लाभ उठाने के लिए धारा 54EC बॉन्ड या किसी अन्य आवासीय संपत्ति में निवेश करने पर विचार करें। अपने वित्तीय निर्णयों को अपने दीर्घकालिक लक्ष्यों के साथ संरेखित करने के लिए नियमित रूप से एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in