Do I have to pay capital gains tax on the sale of my inherited property in Bhayandar?

Ans: पुनर्विकास पर कराधान के लिए 1.4.2018 से संशोधन हुआ। उक्त संशोधन से पहले, जब संपत्ति विकास के लिए बिल्डर को हस्तांतरित की जाती है, तो पूंजीगत लाभ पर कर लगाया जाता है। मैं समझता हूं कि आपने उस वर्ष में कोई कर नहीं चुकाया है जिसमें संपत्ति बिल्डर को हस्तांतरित की गई है, तदनुसार, कर सलाहकार से उचित परामर्श लेने की सलाह दी जाती है।

Ans: नमस्ते,

मैं आपकी स्थिति को समझता हूं और मदद के लिए यहां हूं। आपके द्वारा प्रदान किए गए विवरण और भारत में वर्तमान कर कानूनों के आधार पर, यहां वह है जो आपको जानना आवश्यक है:

1) आपने आवास भूखंड प्राप्त करने पर जो राशि खर्च की है, उसे वास्तव में आपके पूंजीगत लाभ के उपयोग के लिए माना जा सकता है। आयकर अधिनियम के अनुसार, यदि आप किसी संपत्ति की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ को नई संपत्ति खरीदने या नया घर बनाने में निवेश करते हैं, तो आप पूंजीगत लाभ पर कर छूट का दावा कर सकते हैं।

2) आपको कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (सीजीएएस) में जो राशि रखनी होगी वह पूंजीगत लाभ से प्लॉट की लागत घटाने के बाद शेष राशि होगी। आपके मामले में, यदि आप पहले ही रुपये खर्च कर चुके हैं। प्लॉट पर 11.00 लाख रुपये आपको रखने होंगे। सीजीएएस में 4.00 लाख (रु. 15.00 लाख - रु. 11.00 लाख)। इस राशि का उपयोग घर के निर्माण के लिए निर्दिष्ट समय अवधि के भीतर किया जाना चाहिए, जो मूल संपत्ति की बिक्री की तारीख से 3 वर्ष है।

Ans: 01. जैसा कि आपके प्रश्न में बताया गया है, आपको अपने खाते में 16.00 लाख रुपये (96.00 लाख रुपये के 1/6 शेयर) प्राप्त हुए होंगे।

02. उल्लिखित लागत विवरण को ध्यान में रखते हुए, LTCG नगण्य होगा (आपके मामले में 1.00 लाख रुपये से कम हो सकता है)। आप इस पर कर का भुगतान कर सकते हैं और किसी भी तरह के मुकदमे में शामिल होने के बजाय आगे बढ़ सकते हैं।

किसी भी अन्य स्पष्टीकरण के लिए आपका स्वागत है। धन्यवाद।

Ans: आइए आपके पूंजीगत लाभ की गणना के विवरण को चरण दर चरण समझें और कर निहितार्थों पर चर्चा करें। आपके प्रश्न का विस्तृत उत्तर यहां दिया गया है:

संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना
मुख्य शब्दों को समझना
अधिग्रहण की लागत: संपत्ति के लिए भुगतान की गई मूल कीमत, जो 1994 में 2 लाख रुपये है।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित अधिग्रहण की लागत।
बिक्री मूल्य: वह मूल्य जिस पर संपत्ति बेची गई थी, जो 2024 में 30 लाख रुपये है।
लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII)
लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग मुद्रास्फीति के लिए संपत्ति की खरीद मूल्य को समायोजित करने के लिए किया जाता है। यहाँ प्रासंगिक CII मान दिए गए हैं:

1994-95: 259

2008-09: 582 (माफ़ी योजना के तहत पंजीकरण का वर्ष)

2014-15: 1024 (आपके पिता की मृत्यु का वर्ष)

2023-24: 348 (गणना उद्देश्यों के लिए नवीनतम CII माना गया)

चरण-दर-चरण गणना
सूचीकरण उद्देश्यों के लिए अधिग्रहण का वर्ष निर्धारित करें:

चूँकि संपत्ति 2008 में माफ़ी योजना के तहत पंजीकृत की गई थी, इसलिए हम सूचीकरण उद्देश्यों के लिए 2008 को आधार वर्ष के रूप में उपयोग करते हैं।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत की गणना करें:

अधिग्रहण की मूल लागत (1994 में) 2 लाख रुपये है।
2008-09 के लिए सीआईआई 582 है, और 2023-24 के लिए यह 348 है।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (अधिग्रहण की लागत) * (बिक्री के वर्ष का सीआईआई / अधिग्रहण के वर्ष का सीआईआई)।
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 2,00,000 * (582 / 348)।
पूंजीगत लाभ की गणना करें:

बिक्री मूल्य: रु. 30 लाख।
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत।
गणना
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 2,00,000 * (582 / 348) = रु. 2,00,000 * 1.6724 = रु. 3,34,480

पूंजीगत लाभ
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत

पूंजीगत लाभ = रु. 30,00,000 - रु. 3,34,480 = रु. 26,65,520

कर निहितार्थ
आवासीय संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को आम तौर पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के रूप में वर्गीकृत किया जाता है क्योंकि संपत्ति तीन साल से अधिक समय तक रखी गई थी। LTCG कर की दर आम तौर पर इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% होती है। यहाँ अधिक विस्तृत विवरण दिया गया है:

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर (LTCG):

तीन साल से अधिक समय तक रखी गई आवासीय संपत्ति की बिक्री पर LTCG पर इंडेक्सेशन के बाद 20% कर लगाया जाता है।
LTCG कर की गणना:

LTCG = रु. 26,65,520
LTCG कर = रु. का 20% 26,65,520 = 5,33,104 रुपये
कर देयता में कमी
अपनी कर देयता में कमी लाने के लिए, आप निम्नलिखित विकल्पों पर विचार कर सकते हैं:

पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश:

आप LTCG कर बचाने के लिए धारा 54EC के अंतर्गत निर्दिष्ट बॉन्ड में 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं। इन बॉन्ड में पाँच वर्ष की लॉक-इन अवधि होती है और ये कर लाभ के साथ एक सुरक्षित निवेश विकल्प प्रदान करते हैं।
आवासीय संपत्ति में निवेश:

धारा 54 के अंतर्गत, आप पूंजीगत लाभ को किसी अन्य आवासीय संपत्ति को खरीदने या निर्माण करने में पुनर्निवेशित कर सकते हैं। यह संपत्ति की बिक्री के दो वर्ष के भीतर या नया घर बनाने के लिए तीन वर्ष के भीतर किया जाना चाहिए। यह छूट तब उपलब्ध होती है, जब नई संपत्ति खरीद या निर्माण की तिथि से तीन वर्ष के भीतर नहीं बेची जाती है।
घाटे की भरपाई:

यदि आपको कोई अन्य पूंजीगत घाटा है, तो आप अपनी कर योग्य राशि को कम करने के लिए उसे इन लाभों के विरुद्ध सेट कर सकते हैं।
अनुसरण करने के चरण
अपनी सटीक कर देयता की गणना करें:

सटीक LTCG और संबंधित कर की गणना करने के लिए उपरोक्त सूत्रों का उपयोग करें।
कर-बचत निवेश की योजना बनाएँ:

LTCG कर बचाने के लिए पूंजीगत लाभ बॉन्ड या नई आवासीय संपत्ति में निवेश करना है या नहीं, यह तय करें।
एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (CFP) से परामर्श करें:

CFP आपके वित्तीय लक्ष्यों के अनुरूप व्यक्तिगत सलाह प्रदान कर सकता है। वे आपकी कर देयता को अनुकूलित करने के लिए सही कर-बचत निवेश और रणनीतियों का चयन करने में मदद कर सकते हैं।
अंतिम अंतर्दृष्टि
संक्षेप में, आपने अपनी संपत्ति की बिक्री से 26,65,520 रुपये का महत्वपूर्ण पूंजीगत लाभ कमाया है। यह लाभ दीर्घावधि पूंजीगत लाभ कर के अधीन होगा, आमतौर पर इंडेक्सेशन के बाद 20% की दर से। हालाँकि, अपने निवेश की रणनीतिक योजना बनाकर, आप अपनी कर देयता को काफी कम कर सकते हैं। कर छूट का लाभ उठाने के लिए धारा 54EC बॉन्ड या किसी अन्य आवासीय संपत्ति में निवेश करने पर विचार करें। अपने वित्तीय निर्णयों को अपने दीर्घकालिक लक्ष्यों के साथ संरेखित करने के लिए नियमित रूप से एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: जब आप पैतृक संपत्ति बेचते हैं, तो आपको अपनी कर देयता निर्धारित करने के लिए पूंजीगत लाभ की गणना करने की आवश्यकता होती है। चूँकि आपकी संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए अधिग्रहण की लागत मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित की जाएगी, और आप 1 अप्रैल 2001 के उचित बाजार मूल्य (FMV) के आधार पर पूंजीगत लाभ की गणना करेंगे।

1. पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाएगी?
पूंजीगत लाभ की गणना करने के चरण:

1 अप्रैल 2001 के अनुसार उचित बाजार मूल्य (FMV): चूँकि संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए आप 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को अपने अधिग्रहण की लागत के रूप में चुन सकते हैं। पूंजीगत लाभ की सटीक गणना करने के लिए यह महत्वपूर्ण है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत पर पहुँचने के लिए 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है। सूत्र है:

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (1 अप्रैल 2001 तक FMV) x (बिक्री के वर्ष का CII / 2001-02 का CII)

पूंजीगत लाभ की गणना: पूंजीगत लाभ की गणना इस प्रकार की जाती है:

पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत - हस्तांतरण पर कोई भी व्यय

कर दर: चूंकि बिक्री अगस्त 2024 में हुई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम 12.5% ​​पर लागू होता है। आप पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को नहीं चुन सकते क्योंकि यह 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई बिक्री पर लागू नहीं होता है।

उदाहरण:

मान लें कि 1 अप्रैल 2001 तक FMV 10 लाख रुपये है, और संपत्ति 10 लाख रुपये में बेची गई थी। अगस्त 2024 में 1 करोड़। 2001-02 के लिए सीआईआई 100 है, और 2024-25 के लिए सीआईआई 348 है (उदाहरण के लिए काल्पनिक)।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 10 लाख x (348/100) = रु. 34.8 लाख

पूंजीगत लाभ = रु. 1 करोड़ - रु. 34.8 लाख = रु. 65.2 लाख

पूंजीगत लाभ कर = रु. 65.2 लाख का 12.5% ​​= रु. 8.15 लाख लगभग

2. क्या सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1.4.2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अनिवार्य है?

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से एफएमवी का महत्व:

सटीकता और अनुपालन: सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1 अप्रैल 2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अत्यधिक अनुशंसित है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि आपके पूंजीगत लाभ की गणना में इस्तेमाल किया गया FMV सटीक है और आयकर विभाग के दिशा-निर्देशों के अनुरूप है।

दस्तावेजी साक्ष्य: आयकर विभाग द्वारा किसी भी जांच के मामले में, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से मूल्यांकन रिपोर्ट मजबूत दस्तावेजी साक्ष्य के रूप में काम करेगी, जो आपको FMV के बारे में किसी भी विवाद से बचाएगी।

अनिवार्य?

हाँ, सावधानी के लिए: हालाँकि पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करना कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं हो सकता है, लेकिन कर अधिकारियों के साथ संभावित मुद्दों से बचने के लिए ऐसा करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। इसके बिना, आयकर विभाग आपके द्वारा उपयोग किए गए FMV पर सवाल उठा सकता है, जिससे जटिलताएँ पैदा हो सकती हैं।

3. बिक्री मूल्य पर काटे गए 1% TDS का दावा कैसे करें?

TDS कटौती को समझना:

धारा 194-IA: जब कोई संपत्ति बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य पर 1% TDS काटना आवश्यक होता है यदि बिक्री का विचार 50 लाख रुपये से अधिक है। यह TDS बिक्री के समय काटा जाता है और सरकार के पास जमा किया जाता है।
टीडीएस क्रेडिट का दावा करना:

फॉर्म 26AS: सुनिश्चित करें कि काटा गया टीडीएस आपके फॉर्म 26AS में दिखाई दे, जो आयकर विभाग द्वारा जारी किया गया एक समेकित कर विवरण है। यह फॉर्म आपके पैन में जमा किए गए सभी टीडीएस को दिखाता है।

आयकर रिटर्न (आईटीआर) दाखिल करना: अपना आईटीआर दाखिल करते समय, आप अपनी कुल कर देयता के विरुद्ध काटे गए टीडीएस का दावा कर सकते हैं। 1% टीडीएस आपकी कुल कर देयता के विरुद्ध समायोजित किया जाएगा, और यदि आपकी कुल कर देयता टीडीएस से कम है, तो आप रिफंड का दावा कर सकते हैं।

टीडीएस प्रमाणपत्र: खरीदार को आपको काटे गए टीडीएस के प्रमाण के रूप में एक टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16बी) प्रदान करना चाहिए। सुनिश्चित करें कि टीडीएस क्रेडिट का दावा करते समय आपके पास यह प्रमाणपत्र हो।

4. क्या मैं पुराने और नए पूंजीगत लाभ कर नियम के बीच चयन कर सकता हूँ?

कर नियम की प्रयोज्यता:

नया पूंजीगत लाभ कर नियम: चूंकि आपकी संपत्ति अगस्त 2024 में बेची गई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम लागू है। नया नियम 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई संपत्ति की बिक्री के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% ​​की एक समान दर लागू करता है।

चुनने का कोई विकल्प नहीं: आपके पास पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को चुनने का विकल्प नहीं है, क्योंकि यह केवल 1 अप्रैल 2024 से पहले की गई संपत्ति की बिक्री पर लागू है। सरकार ने इस तिथि के बाद सभी संपत्ति की बिक्री के लिए नए कर नियम को अनिवार्य कर दिया है।

पूंजीगत लाभ कर पर बचत के लिए पुनर्निवेश
धारा 54:

नई संपत्ति में पुनर्निवेश: पूंजीगत लाभ कर पर बचत करने के लिए, आप नई आवासीय संपत्ति खरीदने में पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश कर सकते हैं। आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, यदि आप बिक्री की तारीख से दो साल के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करते हैं, तो आप पूंजीगत लाभ कर से छूट का दावा कर सकते हैं।

पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS): यदि आप अपने ITR दाखिल करने से पहले पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करने में असमर्थ हैं, तो आप पूंजीगत लाभ को बैंक के साथ पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS) में जमा कर सकते हैं। इससे आप पुनर्निवेश पर निर्णय लेते समय छूट का दावा कर सकते हैं।

समय सीमा: धारा 54 के तहत छूट का लाभ उठाने के लिए आपको दो साल (खरीदने के लिए) या तीन साल (निर्माण के लिए) के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करना होगा।

अंतिम अंतर्दृष्टि
पैतृक संपत्ति बेचने में विभिन्न कर निहितार्थ शामिल हैं। पूंजीगत लाभ की गणना कैसे की जाती है, यह समझकर, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करके और TDS का दावा करके, आप अपनी कर देयता को कुशलतापूर्वक प्रबंधित कर सकते हैं। जबकि 12.5% ​​पर नया पूंजीगत लाभ कर नियम आपकी बिक्री पर लागू होता है, आप धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए लाभ को एक नई संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकते हैं। सभी पहलुओं को कवर करने और अनुपालन बनाए रखने के लिए हमेशा प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने पर विचार करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in