Should I Sell My Rental Property in Bangalore and Move to Mysore?

नमस्ते, मैं वर्तमान में बैंगलोर में रहता हूँ, जहाँ मेरा किराया 75 हज़ार है और वेतन 25 हज़ार है। मैं 15 हज़ार के किराए के घर में रहता हूँ, सभी खर्च मिलकर मेरी कुल आय को खत्म कर देते हैं। किराए के घर पर 10 लाख का लोन है और रिश्तेदारों से 5 लाख का लोन है। जिसे चुकाना मेरे लिए मुश्किल हो रहा है। इसलिए, मैं किराए के घर को बेचकर लोन चुकाने और मैसूर में किराए के घर खरीदने के बाद मैसूर में शिफ्ट होने के बारे में सोच रहा हूँ। क्या यह इसके लायक है, कृपया सलाह दें..

Ans: निम्नलिखित कारकों के कारण आपकी सोच पर पुनर्विचार की आवश्यकता है:
01. आपकी मासिक आय 1,00,000.00 रुपये है। आपको सबसे पहले रिश्तेदारों से लिया गया अपना ऋण, किश्तों में, 1-2 साल की अवधि में चुकाना चाहिए। फिर, 10.00 लाख रुपये के बैंक ऋण पर EMI का भुगतान करने के अलावा, आपको अपना ऋण जल्द से जल्द चुकाने के लिए कुछ अतिरिक्त राशि का भुगतान करना चाहिए। अपने ऋणों का भुगतान करने के बाद आप काफी सहज महसूस करेंगे।
02. आपके पास पहले से ही एक किराये की आय वाली संपत्ति है, इसे बेचना और फिर दूसरे शहर में किराये की आय वाली संपत्ति ढूंढना उचित नहीं होगा।
किसी भी अन्य स्पष्टीकरण के लिए आपका स्वागत है। धन्यवाद।

Ans: अपनी संपत्ति बेचकर कर्ज से छुटकारा पाना और उससे मिलने वाली रकम का निवेश करना समझदारी भरा कदम हो सकता है, लेकिन इसके फायदे और नुकसान को तौलना बहुत ज़रूरी है। यहाँ इस रणनीति का आपके वित्त और भविष्य के लक्ष्यों पर पड़ने वाले प्रभाव का 360-डिग्री मूल्यांकन दिया गया है।

संपत्ति बेचने के लाभ
ऋण-मुक्त जीवन
अपनी संपत्ति बेचकर आप 50 लाख रुपये का बचा हुआ ऋण चुका सकेंगे। इस ऋण को खत्म करने से आपकी मासिक EMI 50,000 रुपये कम हो जाएगी, जिससे वित्तीय तनाव कम होगा और आपका नकदी प्रवाह बढ़ेगा।

लचीलापन बढ़ा
होम लोन के बोझ के बिना, आप ज़्यादा लचीले ढंग से फंड आवंटित कर सकते हैं। यह अतिरिक्त लिक्विडिटी आपको इक्विटी म्यूचुअल फंड जैसे उच्च-विकास क्षमता वाले क्षेत्रों में निवेश करने देती है। यह दृष्टिकोण लंबी अवधि में ज़्यादा रिटर्न दे सकता है, क्योंकि शेयर बाज़ार ने ऐतिहासिक रूप से रियल एस्टेट से बेहतर प्रदर्शन किया है।

धन सृजन के लिए SIP निवेश
अगले 30-40 वर्षों के लिए SIP में हर महीने 50,000 रुपये का निवेश करके, आप एक मजबूत धन-सृजन योजना बना रहे हैं। म्यूचुअल फंड संभावित रूप से महत्वपूर्ण धन उत्पन्न कर सकते हैं, खासकर दीर्घकालिक चक्रवृद्धि लाभ के साथ। सक्रिय रूप से प्रबंधित इक्विटी फंड इसके लिए एक बढ़िया विकल्प हो सकते हैं, क्योंकि वे इंडेक्स फंड की तुलना में अधिक रिटर्न की क्षमता के साथ विशेषज्ञ फंड प्रबंधन प्रदान करते हैं।

सरलता और कम रखरखाव
संपत्ति के मालिक होने में रखरखाव, कर और अन्य अप्रत्याशित खर्च शामिल हैं। इसे बेचने से आप किराए के घर में शिफ्ट हो सकते हैं, जिससे आप इन जिम्मेदारियों से मुक्त हो जाते हैं। किराए पर रहना सरल और अक्सर अधिक लागत प्रभावी हो सकता है, खासकर अगर किराये की लागत EMI और रखरखाव के संयुक्त खर्च से कम हो।

विविधीकरण और तरलता
म्यूचुअल फंड में निवेश करने से रियल एस्टेट के विपरीत विविधीकरण और तरलता मिलती है। यदि कोई आपात स्थिति आती है, तो आप अपने म्यूचुअल फंड निवेश को आसानी से भुना सकते हैं। इसके विपरीत, संपत्ति बेचने में समय लग सकता है, और सही कीमत पर खरीदार ढूंढना हमेशा तुरंत नहीं होता है।

संपत्ति बेचने के नुकसान
मूल्य वृद्धि की संभावना का नुकसान
रियल एस्टेट समय के साथ बढ़ सकता है, हालांकि म्यूचुअल फंड की तरह लगातार नहीं। बेचकर, आप अपनी संपत्ति के भविष्य के मूल्य वृद्धि से चूक सकते हैं। हालांकि, बाजार के रुझान बताते हैं कि म्यूचुअल फंड अक्सर लंबी अवधि में निवेश करने पर बेहतर विकास क्षमता प्रदान करते हैं।

किराए की मुद्रास्फीति का जोखिम
जबकि किराए पर लेना लचीलापन प्रदान करता है, किराये की कीमतें समय के साथ बढ़ सकती हैं, संभावित रूप से आपकी वर्तमान ईएमआई से अधिक हो सकती हैं। किराए के मॉडल में बदलाव करना अभी सस्ता लग सकता है, लेकिन किराये की मुद्रास्फीति आपकी दीर्घकालिक वित्तीय योजना को प्रभावित कर सकती है।

भावनात्मक और स्थिरता पहलू
घर का मालिक होना स्थिरता की भावना और एक ऐसी संपत्ति प्रदान करता है जिसे आप अपने बच्चों को दे सकते हैं। दूसरी ओर, किराए पर लेना इस स्थिरता की कमी कर सकता है और कम सुरक्षित महसूस कर सकता है, क्योंकि मकान मालिक किराया बढ़ा सकते हैं या आपको खाली करने के लिए कह सकते हैं। विचार करें कि यह परिवर्तन आपके परिवार की स्थिरता और भावनात्मक आराम की भावना को कैसे प्रभावित कर सकता है।

SIP निवेश की अवसर लागत
जबकि म्यूचुअल फंड में SIP में बहुत संभावनाएं हैं, वे बाजार में अस्थिरता के साथ आते हैं। एक व्यवसाय के स्वामी के रूप में आपकी मासिक आय भिन्न होती है, जो आपकी आय में गिरावट आने पर लगातार SIP योगदान को बनाए रखना चुनौतीपूर्ण बना सकता है। म्यूचुअल फंड रिटर्न की गारंटी नहीं देते हैं, जबकि सुनिश्चित मूल्यवृद्धि वाली संपत्ति कभी-कभी, विशेष रूप से विक्रेता के बाजार में, प्रदान कर सकती है।

कर निहितार्थ
यदि आपने दो वर्षों से अधिक समय तक संपत्ति को अपने पास रखा है, तो उसे बेचने पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर (LTCG) लगता है। वर्तमान कर नियम इंडेक्सेशन के बाद संपत्ति की बिक्री पर 20% LTCG लगाते हैं। आपको बिक्री आय का एक हिस्सा करों के लिए अलग रखना पड़ सकता है, जिससे SIP निवेश के लिए उपलब्ध धन पर असर पड़ता है।

म्यूचुअल फंड निवेश पर वित्तीय अंतर्दृष्टि
समय के साथ चक्रवृद्धि की शक्ति
सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड में 50,000 रुपये मासिक SIP के साथ, आप एक शक्तिशाली धन-निर्माण रणनीति स्थापित कर रहे हैं। 30-40 वर्षों में, चक्रवृद्धि आपके निवेश को महत्वपूर्ण रूप से बढ़ा सकती है, जो संभावित संपत्ति मूल्यवृद्धि से कहीं अधिक है।

सक्रिय बनाम निष्क्रिय फंड चयन
वित्तीय विशेषज्ञों द्वारा प्रबंधित सक्रिय फंड, बाजार के रुझानों के साथ समायोजन में अपने लचीलेपन के कारण इंडेक्स फंड जैसे निष्क्रिय फंड से बेहतर प्रदर्शन करते हैं। वे उच्च संभावित रिटर्न लाते हैं, विशेष रूप से दीर्घकालिक धन सृजन की योजना बनाते समय महत्वपूर्ण।

लाभ पर कर उपचार
म्यूचुअल फंड कराधान में हाल ही में बदलाव हुआ है। सालाना 1.25 लाख रुपये से अधिक के दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) पर 12.5% कर लगता है, जबकि अल्पकालिक लाभ (तीन साल के भीतर) पर 20% कर लगता है। डेट म्यूचुअल फंड के लिए, LTCG और STCG दोनों पर आपके आयकर स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है। एक बार जब आप फंड भुनाना शुरू कर देते हैं तो यह कर प्रभाव आपकी SIP निकासी योजना में शामिल होना चाहिए।

किराए पर रहने और मासिक खर्चों की योजना बनाना
मासिक नकदी प्रवाह को स्थिर करना
संपत्ति के स्वामित्व से किराये की व्यवस्था में जाने से आपका उपलब्ध मासिक नकदी प्रवाह बढ़ सकता है। हालाँकि, वित्तीय स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए किराये की लागत को अपनी मासिक आय के 25-30% के भीतर रखने का लक्ष्य रखें।

बचत की संभावना में वृद्धि
होम लोन के बिना, आप अपनी आय का एक हिस्सा अन्य वित्तीय लक्ष्यों, जैसे बच्चों की शिक्षा या सेवानिवृत्ति के लिए आवंटित कर सकते हैं। किराए और अन्य घरेलू खर्चों को कवर करने के बाद आपकी मासिक आय, SIP और आपातकालीन निधियों के लिए बेहतर तरीके से अनुकूलित की जा सकती है।

SIP के माध्यम से वित्तीय अनुशासन
SIP वित्तीय अनुशासन को लागू करते हैं, क्योंकि निवेश स्वचालित होता है। मासिक आय में उतार-चढ़ाव के साथ भी, 50,000 रुपये के SIP को प्राथमिकता दें। आप कमज़ोर महीनों के दौरान नकदी प्रवाह का प्रबंधन करने के लिए फ्लेक्सी SIP भी आज़मा सकते हैं। SIP राशि में यह लचीलापन आपके वित्त पर अधिक बोझ डाले बिना आपकी दीर्घकालिक विकास रणनीति को बनाए रखने में मदद करता है।

अपनी वित्तीय योजना को भविष्य के लिए तैयार करना
आपातकालीन निधि और आकस्मिक योजना
चूँकि आपकी आय अलग-अलग होती है, इसलिए एक ठोस आपातकालीन निधि स्थापित करना आवश्यक है। यह निधि 6-12 महीने के खर्चों को कवर कर सकती है, जो कम आय वाले महीनों या व्यवसाय में मंदी के दौरान एक सहारा प्रदान करती है।

अल्पकालिक और दीर्घकालिक लक्ष्यों में संतुलन
SIP के अलावा, अपने बच्चों की शिक्षा जैसी तात्कालिक ज़रूरतों के लिए भी धन आवंटित करें। विशिष्ट लक्ष्यों के लिए अलग-अलग SIP रखें, क्योंकि इससे संतुलित पोर्टफोलियो बनता है, जो अल्पकालिक और दीर्घकालिक वित्तीय उद्देश्यों को संरेखित करता है।

विरासत और धन हस्तांतरण के बारे में विचार
म्यूचुअल फंड और अन्य वित्तीय परिसंपत्तियाँ संरचित धन हस्तांतरण की अनुमति देती हैं। रियल एस्टेट के विपरीत, इन्हें जटिल कानूनी प्रक्रियाओं के बिना परिवार के सदस्यों के बीच आसानी से विभाजित किया जा सकता है। यह लचीलापन विरासत नियोजन को सरल बना सकता है।

जोखिमों का आकलन करना और अंतिम निर्णय लेना
म्यूचुअल फंड में बाज़ार जोखिम
इक्विटी फंड में बाज़ार जोखिम होता है, जबकि रियल एस्टेट में अपेक्षाकृत स्थिर वृद्धि होती है। सुनिश्चित करें कि आप इन जोखिमों को समझते हैं और बाज़ार में गिरावट के दौरान भी SIP के लिए प्रतिबद्ध रहते हैं।

SIP के लिए दीर्घकालिक प्रतिबद्धता
30-40 साल की SIP योजना बहुत अच्छी है, लेकिन इसके लिए एक सुसंगत दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है। आपका वित्तीय योजनाकार जोखिम और रिटर्न को संतुलित करने के लिए एक विविध पोर्टफोलियो की संरचना में मदद कर सकता है।

अपने लक्ष्यों और वित्तीय दृष्टि का मूल्यांकन
अपने लक्ष्यों पर विचार करें: क्या धन सृजन प्राथमिकता है, या परिवार के घर की सुरक्षा अधिक महत्वपूर्ण है? यह निर्णय भविष्य के लिए आपके दृष्टिकोण और आपके मूल्यों पर निर्भर करता है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
अपनी संपत्ति बेचना और आय को म्यूचुअल फंड में निवेश करना वित्तीय रूप से फायदेमंद रणनीति हो सकती है। यह लचीलापन, धन सृजन और तरलता प्रदान करता है। हालांकि, गृहस्वामी के भावनात्मक पहलुओं, किराये की मुद्रास्फीति के प्रभाव और म्यूचुअल फंड में बाजार जोखिमों पर विचार करें। सुनिश्चित करें कि आपके पास एक ठोस आपातकालीन निधि है और अपनी आय और लक्ष्यों के अनुरूप एक संरचित, कर-कुशल निवेश योजना तैयार करने के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

क्या मुझे बैंगलोर में अपनी किराये की संपत्ति बेचकर मैसूर जाना चाहिए?