मुझे प्राधिकरण द्वारा 25.05.2016 को 15,620.00 रुपये के सर्कल रेट पर एक प्लॉट आवंटित किया गया है, और मुझे 10,00,000.00 रुपये के होन लोन के साथ कुल राशि 18,74,400.00 रुपये जमा कर दिए गए हैं। इसके अलावा, प्राधिकरण ने मुझे प्लॉट को पंजीकृत करने और अन्य शुल्क जैसे, लीज रेंट वन टाइम, लोकेशन चार्ज, सीवर, पानी कनेक्शन, पंजीकरण शुल्क आदि का भुगतान करने के लिए मार्च 2024 में पत्र दिया है। मैंने कुल = 3,37,242.00 रुपये के सभी शुल्क जमा कर दिए हैं और 17.06.2024 को 1,53,000.00 रुपये के स्टाप शुल्क के साथ पंजीकृत हो गया और 18.11.2024 को कब्जा ले लिया। प्लॉट पर मेरा कुल खर्च आता है 23,64,631.00 (स्टाम्प ड्यूटी सहित)। मैं इस प्लॉट को 33,00,000.00 रुपये में बेचने की योजना बना रहा हूँ, जिसमें संशोधित सर्किल रेट 25,900.00 रुपये है। इस लेन-देन में मेरी कर देयताएँ (LTCG या STCG) क्या हैं और छूट के लिए कोई सुझाव?

Ans: प्रश्न के लिए आमने-सामने विस्तृत चर्चा की आवश्यकता है। कृपया कर सलाहकार से संपर्क करें।

Ans: ● आपका लेन-देन संक्षेप में

– आपने 10 अगस्त 2023 को सूचीबद्ध शेयर बेचे।
– आपने 25 अगस्त 2023 को एक फ्लैट खरीदने पर पूंजीगत लाभ के तहत छूट का दावा किया।
– आपने अब 18 नवंबर 2024 को एक और फ्लैट खरीदा है।
– आप जानते हैं कि इससे 74.58 लाख रुपये की पूर्व छूट रद्द हो सकती है।
– आप सही पूछ रहे हैं कि कर 10% होगा या 12.5%।

यह एक बहुत ही विचारशील और दूरदर्शी प्रश्न है। आइए इसे बिंदुवार समझते हैं।

● छूट कब रद्द की जाती है?

– पूंजीगत लाभ छूट शर्तों पर आधारित होती है।
– ऐसी ही एक शर्त यह है कि आपको 2 साल के भीतर कोई दूसरा आवासीय फ्लैट नहीं खरीदना चाहिए।
– आपने 18 नवंबर 2024 को इस शर्त का उल्लंघन किया।
– इसलिए, पहले ली गई छूट रद्द हो जाती है।
– 74.58 लाख रुपये की राशि फिर से कर योग्य हो जाती है।
– यह उलटाव उस वित्तीय वर्ष में होता है जब शर्त टूट जाती है।
– इसलिए, यह आय वित्त वर्ष 2024-25 में वापस जोड़ दी जाएगी।

● इस उलटे LTCG पर कौन सी कर दर लागू होगी?

– आपने अगस्त 2023 में शेयर बेचे, यानी 23 जुलाई 2024 से पहले।
– यह तिथि कराधान नियमों के लिए बहुत महत्वपूर्ण है।
– 12.5% की नई LTCG दर केवल 23 जुलाई 2024 को या उसके बाद के लेनदेन पर लागू होती है।
– आपका मूल लेनदेन इस कट-ऑफ से पहले हुआ था।
– इसलिए, आपके मामले में 10% का पुराना LTCG कर नियम लागू होता है।

इसलिए, भले ही अब छूट वापस ले ली गई है, कर की दर 10% ही रहेगी।
ऐसा इसलिए है क्योंकि लेन-देन की तारीख ही निर्णायक कारक है।
छूट वापस लेने की तारीख नहीं।
तो आपकी समझ सही है, और इसकी सराहना की जाती है।

● क्या आपको इंडेक्सेशन या एसटीसीजी के बारे में चिंता करनी चाहिए?

- नहीं। चूँकि शेयर 1 वर्ष से अधिक समय तक रखे गए थे, इसलिए यह स्पष्ट रूप से एलटीसीजी है।
- अल्पकालिक पूंजीगत लाभ नियम यहाँ लागू नहीं होंगे।
- साथ ही, इक्विटी शेयरों के लिए कोई इंडेक्सेशन लाभ उपलब्ध नहीं है।
- लेकिन 1 लाख रुपये से अधिक के एलटीसीजी पर 10% की दर उचित और वाजिब है।

- इसका वित्त वर्ष 2024-25 की कर फाइलिंग पर क्या प्रभाव पड़ेगा?

- 74.58 लाख रुपये अब वित्त वर्ष 2024-25 में एलटीसीजी आय के रूप में दिखाई देंगे।
- आपको इसे आईटीआर में पूंजीगत लाभ अनुभाग के अंतर्गत रिपोर्ट करना चाहिए।
– यदि अभी तक भुगतान नहीं किया गया है, तो इस पर अग्रिम कर का भुगतान करें।
– अन्यथा, आपको धारा 234B और 234C के तहत ब्याज का भुगतान करना पड़ सकता है।
– कृपया कर दाखिल करने के लिए अपने चार्टर्ड अकाउंटेंट से संपर्क करें।

अपने रिकॉर्ड को साफ-सुथरा रखने और जाँच से बचने के लिए यह महत्वपूर्ण है।

● क्या इससे आपके समग्र वित्तीय लक्ष्यों पर असर पड़ेगा?

– 74.58 लाख रुपये पर 10% का एकमुश्त कर भुगतान = लगभग 7.45 लाख रुपये।
– यदि आपने इसकी अच्छी तरह से योजना बनाई होती, तो इसे आसानी से वहन किया जा सकता था।
– लेकिन अगर योजना नहीं बनाई जाती, तो यह तरलता को प्रभावित कर सकता है।
– आपको अपने आपातकालीन कोष और आकस्मिक योजना पर फिर से विचार करना चाहिए।
– एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार आपके लक्ष्यों को तदनुसार पुनर्संतुलित करने में मदद कर सकता है।

● यह कर नियम क्यों लागू है - एक अंतर्दृष्टि

– कानून आपको LTCG को एक आवासीय फ्लैट में पुनर्निवेश करने की अनुमति देता है।
– यह लाभ घर खरीदने को प्रोत्साहित करने के लिए है, न कि सट्टा लगाने के लिए।
– इसीलिए, 2 साल के भीतर दूसरा घर खरीदना दुरुपयोग माना जाता है।
– इसलिए छूट वापस ले ली जाती है और LTCG को वापस जोड़ दिया जाता है।
– यह नियम सभी करदाताओं के लिए संतुलित और निष्पक्ष रहता है।

● क्या आपको कोई बीमा पॉलिसी सरेंडर करनी चाहिए?

– यदि आपके पास निवेश टैग वाली यूलिप या पारंपरिक एलआईसी पॉलिसी हैं, तो कृपया उनकी समीक्षा करें।
– ये बहुत कम रिटर्न और कम लचीलापन देती हैं।
– यदि वे 5 साल से अधिक पुरानी हैं, तो आप उन्हें सरेंडर कर सकते हैं।
– उस राशि को MFD-CFP के माध्यम से म्यूचुअल फंड में पुनर्निवेश करें।
– इससे आपको बेहतर रिटर्न, तरलता और पारदर्शिता मिल सकती है।

● डायरेक्ट म्यूचुअल फंड क्यों न चुनें?

– डायरेक्ट फंड सस्ते लगते हैं, लेकिन इनमें जोखिम भी होता है।
– कोई मार्गदर्शन नहीं, कोई जोखिम-निर्धारण नहीं, कोई लक्ष्य संरेखण नहीं।
– ये आपको गलत फंड चयन और गलत SIP आवंटन के लिए प्रेरित करते हैं।
– CFP के साथ MFD आपको सहारा देता है और बेहतर फंड फ़िल्टरेशन प्रदान करता है।
– इसके अलावा, रेगुलर प्लान में अंतर्निहित सलाहकार मूल्य होता है।
– वित्तीय शांति के लिए यह लागत चुकाने लायक है।

● इंडेक्स फंड सबसे अच्छा विकल्प क्यों नहीं हैं?

– इंडेक्स फंड निष्क्रिय होते हैं। वे केवल बाजार के रुझान का अनुसरण करते हैं।
– वे बेहतर प्रदर्शन नहीं करते या अल्फा रिटर्न नहीं देते।
– अस्थिर या गिरते बाजारों में, वे खराब सुरक्षा प्रदान करते हैं।
– वे क्षेत्रीय परिवर्तनों या आर्थिक चक्रों के अनुकूल नहीं होते।
– सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड बाजार की चाल के अनुसार पोर्टफोलियो को समायोजित करते हैं।
– उनके पास शोध समर्थन, फंड मैनेजर की बुद्धिमत्ता और अल्फा जनरेशन है।

आपके मामले में, जहाँ पूंजीगत लाभ शामिल है, जोखिम-प्रबंधित रिटर्न महत्वपूर्ण हैं।
इसलिए नियमित मार्ग के माध्यम से सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड अधिक उपयुक्त हैं।

● इस LTCG कर प्रभाव को कैसे अवशोषित करें

– संतुलित म्यूचुअल फंड में धीरे-धीरे अधिशेष निवेश करने के लिए SIP-आधारित STP शुरू करें।
– 6 महीने के जीवन-यापन व्यय के बराबर एक बफर फंड बनाएँ।
– 7.45 लाख रुपये के LTCG कर प्रभाव के लिए एक अलग फंड बनाए रखें।
– इसे इक्विटी या जोखिम भरे उपकरणों में न रखें।
– इसके लिए अल्ट्रा-शॉर्ट या कम अवधि वाले फंड का उपयोग करें।

● आगे बढ़ने के लिए आपके लिए कर नियोजन अंतर्दृष्टि

– छूट लेने से पहले, हमेशा लॉक-इन और प्रतिबंध अवधि की समीक्षा करें।
– जब तक आप कर का भुगतान करने के लिए तैयार न हों, 2 वर्षों के भीतर कभी भी दूसरी संपत्ति न खरीदें।

– सभी प्रॉपर्टी की खरीद-बिक्री को एक साधारण एक्सेल शीट में दर्ज करें।
– समय-सीमा और लॉक-इन अवधि को चिह्नित रखें।
– इससे अप्रत्याशित घटनाओं से बचा जा सकता है और टैक्स प्लानिंग सुचारू रूप से सुनिश्चित होती है।

साथ ही, अपने CA और प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के बीच तालमेल बनाए रखें।
उन्हें आपकी वित्तीय स्थिति के लिए एक टीम के रूप में काम करना चाहिए।

● क्या अलग किया जा सकता था

– आप दूसरी प्रॉपर्टी खरीदने के लिए 2 साल से ज़्यादा इंतज़ार कर सकते थे।
– या, आप शुरुआत में छूट का दावा करने से बच सकते थे।
– फिर सक्रिय म्यूचुअल फंड में लाभ का निवेश करके 10% टैक्स बुक कर सकते थे।
– इससे आपकी वित्तीय रणनीति ज़्यादा लचीली रह सकती थी।
– लेकिन हाँ, अतीत को बदला नहीं जा सकता। आइए आगे पर ध्यान केंद्रित करें।

वित्त वर्ष 2024-25 के टैक्स आउटफ्लो की योजना बनाने के लिए आपके पास अभी भी पर्याप्त समय है।
आपको इस अनुभव से स्पष्टता भी मिली है। यह अपने आप में एक संपत्ति है।

● आपके अगले कदम क्या होने चाहिए

– दीर्घावधि पूंजीगत लाभ (LTCG) कर के लिए 7.45 लाख रुपये अलग रखें।
– वित्त वर्ष 2024-25 के कर अनुमान के लिए अपने CA को पहले ही सूचित कर दें।
– अगले कुछ वर्षों तक कोई और आवासीय संपत्ति खरीदने से बचें।
– अपने दीर्घकालिक परिसंपत्ति आवंटन का पुनर्मूल्यांकन करें।
– यूलिप, पारंपरिक एलआईसी, डायरेक्ट फंड और इंडेक्स फंड से बचें।
– सीएफपी के साथ एमएफडी के माध्यम से प्रबंधित लक्ष्य-आधारित एमएफ पोर्टफोलियो पर ध्यान केंद्रित करें।

● अंत में

आप आगे की सोच रहे हैं और कराधान पर नज़र रख रहे हैं। यह बहुत सराहनीय है।
आपने नेक इरादे से काम किया है। कर कानून की अपनी सीमाएँ हैं।
लेकिन यह स्पष्टता अब आपको समझदारी से काम लेने की शक्ति देती है।
आज ही कुछ सही कदम उठाएँ, और आप अभी भी पूरी तरह से सही रास्ते पर बने रह सकते हैं।
कृपया घबराएँ नहीं। इस स्थिति में 10% की दर एक राहत है।
अपने दस्तावेज़ साफ़ रखें और अपने CA को सूचित रखें।

अपनी दीर्घकालिक धन यात्रा के लिए, किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के साथ बने रहें।
वे आपको अपने लक्ष्यों, करों और मन की शांति के अनुरूप बने रहने में मदद करेंगे।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
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