मैं 66 साल का हूँ और 2019 में 70 लाख के रिटायरमेंट सेटलमेंट कॉर्पस के साथ रिटायर हुआ हूँ। मुझे 50 लाख विरासत में मिले हैं। मेरे पास MP में 1.4 करोड़ का एक फ्लैट है। इसे मैंने अपनी बेटी की अंतरराष्ट्रीय शिक्षा के लिए 32 लाख की राशि के लिए गिरवी रखा है। मेरे पास मुंबई में 2.4 करोड़ का एक फ्लैट और 25 लाख का एक और छोटा रियल एस्टेट निवेश है। पिछले पाँच सालों से अनुचित निवेश और कोई आय नहीं होने के कारण और यह भी कि मैं MP में रह रहा हूँ जबकि मेरी पत्नी अपने दो वयस्क बच्चों के साथ मुंबई में रह रही थी, हमने दो घरों के रहने और प्रबंधन पर अधिकांश कॉर्पस खर्च कर दिया है और अब हमारे पास बचत के रूप में केवल 40 लाख रुपये हैं। हमारे पास कोई अन्य ऋण नहीं है। एक 25 वर्षीय बच्चा विदेश में है और दूसरा 29 वर्ष का है और अपनी आय स्वयं कमा रहा है। मेरी पत्नी को अपनी 85 वर्षीय माँ की देखभाल करनी है, जिन्होंने मेरी पत्नी को दूसरे शहर में स्थित अपना फ्लैट वसीयत में दे दिया है, जिसकी कीमत 1.2 करोड़ है और जिसमें लगभग 50 लाख रुपये एफडी में हैं... कृपया सलाह दें कि हमारे भविष्य को सुरक्षित करने और सबसे महत्वपूर्ण, हर महीने 1 लाख रुपये की आय उत्पन्न करने का सबसे अच्छा तरीका क्या है। मैं समझता हूँ कि मुझे संपत्तियों को समेकित करने की आवश्यकता है, लेकिन मुझे नहीं पता कि इस पर निर्णय कैसे लिया जाए। आपकी सलाह मूल्यवान होगी।

Ans: आपके पास संपत्ति, विरासत और कुछ बची हुई बचत सहित कई संपत्तियाँ हैं। यहाँ आपकी वर्तमान स्थिति का एक संक्षिप्त विवरण दिया गया है:

सेवानिवृत्ति कोष: 70 लाख रुपये, जो अब उपभोग और नियमित आय की कमी के कारण घटकर 40 लाख रुपये रह गया है।

विरासत: 50 लाख रुपये (विरासत में मिली राशि) और 1.2 करोड़ रुपये का एक फ्लैट।

रियल एस्टेट: आपके पास दो फ्लैट हैं - एक मध्य प्रदेश में जिसकी कीमत 1.4 करोड़ रुपये है (आपकी बेटी की शिक्षा के लिए गिरवी रखा गया) और एक मुंबई में जिसकी कीमत 2.4 करोड़ रुपये है।

पारिवारिक स्थिति: आपकी पत्नी अपनी 85 वर्षीय माँ की देखभाल कर रही है, और आपके दो वयस्क बच्चे हैं - एक विदेश में और एक आय अर्जित करता है।

मुख्य वित्तीय लक्ष्य
आपके प्राथमिक लक्ष्य हैं:

1 लाख रुपये की मासिक आय उत्पन्न करना।

एक अच्छी निवेश रणनीति के साथ भविष्य को सुरक्षित करना।

वित्तीय अनुकूलन के लिए रियल एस्टेट संपत्तियों को समेकित करना और उन पर निर्णय लेना।

वर्तमान आय और व्यय का आकलन
आपकी आय का प्राथमिक स्रोत मौजूदा बचत है, और आप 1 लाख रुपये की मासिक आय चाहते हैं। यहाँ बताया गया है कि हम इस पर कैसे काम कर सकते हैं:

आय सृजन लक्ष्य
1 लाख रुपये की मासिक आय उत्पन्न करने के लिए, आपको ऐसे निवेश विकल्पों की तलाश करनी होगी जो लगातार रिटर्न प्रदान करते हों। यहाँ इस बात का विश्लेषण दिया गया है कि क्या आवश्यक है:

आवश्यक कुल मासिक आय: 1 लाख रुपये।
1 लाख रुपये प्रति माह उत्पन्न करने के लिए आवश्यक कोष: कम जोखिम वाले निवेशों से 6-8% के अपेक्षित रिटर्न पर, आवश्यक कोष लगभग 1.5 से 2 करोड़ रुपये हो सकता है। हालाँकि, चूँकि आपके पास मौजूदा संपत्तियाँ हैं, इसलिए हम उन्हें आपकी रणनीति में शामिल करेंगे।
मौजूदा बचत और संपत्तियाँ
आपके पास बचत में 40 लाख रुपये हैं, जो एक अच्छी शुरुआत है। लेकिन यह अपने आप में 1 लाख रुपये मासिक आय उत्पन्न करने के लिए पर्याप्त नहीं है।

संपत्ति समेकन
आपके पास वर्तमान में कई अचल संपत्ति संपत्तियाँ हैं, जो आपकी भविष्य की आय को सुरक्षित करने के लिए मूल्यवान हो सकती हैं। यहाँ इसका विवरण दिया गया है:

एमपी प्रॉपर्टी (1.4 करोड़ रुपये): यह प्रॉपर्टी आपकी बेटी की शिक्षा के लिए 32 लाख रुपये के लोन के साथ गिरवी रखी गई है। यदि लोन का बोझ प्रबंधनीय है और आपको अपनी बेटी की शिक्षा के लिए इस प्रॉपर्टी को बेचने की आवश्यकता नहीं है, तो इसके लिए तत्काल कार्रवाई की आवश्यकता नहीं हो सकती है।

मुंबई प्रॉपर्टी (2.4 करोड़ रुपये): यह प्रॉपर्टी मूल्यवान है और इसे बिक्री के लिए विचार किया जा सकता है, बशर्ते यह संपत्ति से जुड़ी किसी भी व्यक्तिगत या भावनात्मक प्राथमिकताओं में हस्तक्षेप न करे। इस प्रॉपर्टी को बेचने से पुनर्निवेश करने और आय उत्पन्न करने के लिए महत्वपूर्ण मात्रा में पूंजी मुक्त हो सकती है।

अतिरिक्त छोटी प्रॉपर्टी निवेश (25 लाख रुपये): इसे बेहतर निवेश के लिए फंड मुक्त करने के लिए बेचा जा सकता है या इसके किराये की आय क्षमता के आधार पर बनाए रखा जा सकता है।

प्रॉपर्टी के साथ क्या करें? मुंबई की संपत्ति की बिक्री: यदि आप मुंबई के फ्लैट (2.4 करोड़ रुपये) को बेचने का फैसला करते हैं, तो जारी की गई पूंजी का उपयोग सुरक्षित, उच्च-रिटर्न निवेश जैसे कि फिक्स्ड इनकम सिक्योरिटीज या लाभांश पर ध्यान केंद्रित करने वाले इक्विटी म्यूचुअल फंड के माध्यम से एक स्थिर आय स्ट्रीम बनाने के लिए किया जा सकता है। यह नियमित आय की तत्काल आवश्यकता को संबोधित कर सकता है।

संपत्तियों को किराए पर देना: वैकल्पिक रूप से, आप किराये की आय उत्पन्न करने के लिए मुंबई या एमपी की संपत्तियों को किराए पर देने पर विचार कर सकते हैं। हालाँकि, यह दृष्टिकोण किराये की उपज पर निर्भर करता है, जो कि 1 लाख रुपये मासिक उत्पन्न करने के लिए आवश्यक नहीं हो सकता है।

मासिक आय उत्पन्न करने के लिए निवेश रणनीति
यहाँ आपके निवेश से मासिक आय उत्पन्न करने के लिए एक विस्तृत दृष्टिकोण दिया गया है:

1. आय सृजन के लिए एक संतुलित पोर्टफोलियो बनाएँ
ऋण निधि: आपके कोष का एक हिस्सा (लगभग 60-70 लाख रुपये) उच्च-गुणवत्ता वाले ऋण निधि में निवेश किया जाना चाहिए, जो सावधि जमा की तुलना में बेहतर रिटर्न देते हैं और स्थिरता प्रदान करते हैं। मासिक भुगतान के लिए, आप मासिक आय योजना (एमआईपी) या डायनेमिक बॉन्ड फंड पर विचार कर सकते हैं जो लगातार आय पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

लाभांश देने वाले इक्विटी फंड: आप इक्विटी म्यूचुअल फंड में निवेश कर सकते हैं जो लाभांश देने वाले शेयरों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। ये फंड नियमित लाभांश भुगतान उत्पन्न करते हैं, जो आपकी आय को पूरक कर सकते हैं। यहाँ आवंटित करने के लिए आपके कुल निवेश का आदर्श प्रतिशत आपकी जोखिम सहनशीलता पर निर्भर करता है, लेकिन आपके कोष का 20-30% का रूढ़िवादी आवंटन बुद्धिमानी होगी।

वरिष्ठ नागरिक बचत योजनाएँ (SCSS): यदि आप पात्र हैं, तो वरिष्ठ नागरिक बचत योजना (SCSS) में निवेश करना एक अच्छा विकल्प हो सकता है। यह सरकार समर्थित योजना नियमित बैंक सावधि जमा की तुलना में अधिक ब्याज दर के साथ नियमित आय प्रदान करती है।

सावधि जमा और बांड: सुरक्षा और अनुमानित रिटर्न के लिए कोष का कुछ हिस्सा सावधि जमा और बांड में रखा जाना चाहिए। आप स्थिर आय अर्जित करते हुए तरलता बनाए रखने के लिए दीर्घकालिक सावधि जमा या कर-मुक्त बांड में निवेश कर सकते हैं।

2. नियमित आय के लिए सुरक्षित निवेश विकल्प
व्यवस्थित निकासी योजनाएँ (SWP): इक्विटी म्यूचुअल फंड से SWP बनाया जा सकता है। आप अपने म्यूचुअल फंड निवेश से नियमित रूप से एक निश्चित राशि निकाल सकते हैं, बिना पूरे निवेश को भुनाए। SWP म्यूचुअल फंड से मासिक आय प्राप्त करने का एक अनुशासित तरीका प्रदान करता है।

पोस्ट ऑफिस मासिक आय योजना (POMIS): यह सरकार समर्थित योजना मासिक भुगतान प्रदान करती है और यह कम जोखिम वाला विकल्प है। हालाँकि, अन्य विकल्पों की तुलना में रिटर्न अपेक्षाकृत कम है, इसलिए इसे एक विविध पोर्टफोलियो का हिस्सा होना चाहिए।

अंतिम जानकारी
रियल एस्टेट: पूंजी जारी करने के लिए मुंबई की संपत्ति को बेचने पर विचार करें। सुरक्षित आय-उत्पादक निवेश के लिए फंड का उपयोग करें। आप एक स्थिर आय स्ट्रीम के लिए संपत्तियों को किराए पर लेने पर भी विचार कर सकते हैं।

मासिक आय के लिए निवेश: अपने कोष को डेट फंड, लाभांश-भुगतान करने वाले इक्विटी फंड और सरकार समर्थित योजनाओं के मिश्रण में निवेश करें।

विविधीकरण: जोखिमों का प्रबंधन करते हुए आय उत्पन्न करने के लिए अपने निवेश को परिसंपत्ति वर्गों (ऋण, इक्विटी और सरकारी योजनाओं) में फैलाएँ।

कर दक्षता: रिटर्न को अधिकतम करने के लिए निकासी और पूंजीगत लाभ पर कर प्रभावों के प्रति सचेत रहें।

सावधानीपूर्वक योजना और विवेकपूर्ण निवेश विकल्पों के साथ, आप अपने वित्तीय भविष्य को सुरक्षित करते हुए अपनी ज़रूरत की मासिक आय उत्पन्न कर सकते हैं।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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