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क्या मुझे अपना आवासीय प्लॉट बेचकर मकान और व्यावसायिक भूमि में निवेश करना चाहिए?

Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8620 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Nov 05, 2024

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more
Asked by Anonymous - Nov 04, 2024English
Money

सर, मैंने 2018 में एक रिहायशी प्लॉट खरीदा था। 6 महीने की किस्त चुका रहा हूँ। ब्याज सहित कुल भुगतान की गई राशि 43,00000/- तैंतालीस लाख हुई। मेरे पास वर्तमान में कोई रिहायशी मकान नहीं है। अब उस मकान की वर्तमान कीमत 95,00000/- है। अब मैं उसे बेचना चाहता हूँ और 40,00000/- रुपये रिहायशी मकान के लिए और शेष राशि व्यावसायिक भूमि पर निवेश करना चाहता हूँ। कृपया मुझे सलाह दें।

Ans: आपने अपने प्लॉट निवेश पर उत्कृष्ट प्रशंसा प्राप्त की है, जो अत्यधिक सराहनीय है। अब आप इस संपत्ति को बेचने का लक्ष्य रखते हैं और धन का कुछ हिस्सा आवासीय घर के लिए उपयोग करना चाहते हैं, जबकि बाकी को वाणिज्यिक भूमि के लिए विचार कर रहे हैं। आइए एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के दृष्टिकोण से इस योजना का विश्लेषण करें। यहाँ एक 360-डिग्री मूल्यांकन दिया गया है जो आपको एक सुविचारित निर्णय लेने में मदद करेगा।

पूंजीगत लाभ और कर निहितार्थ
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG): चूँकि आपने 2018 में प्लॉट खरीदा था और अब इसे बेच रहे हैं, इसलिए पूंजीगत लाभ दीर्घावधि के रूप में योग्य है। बढ़े हुए मूल्य को देखते हुए, आपको लाभ पर LTCG कर देना पड़ सकता है।

छूट: आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश करते समय, आप संभावित रूप से आयकर अधिनियम की धारा 54F के तहत छूट का दावा कर सकते हैं। यह छूट तब लागू होती है जब पूंजीगत लाभ राशि को निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर आवासीय घर में पुनर्निवेशित किया जाता है। कर सलाहकार से परामर्श करने से यहाँ आपकी कर दक्षता को अनुकूलित किया जा सकता है।

आवासीय घर की खरीद का विश्लेषण
प्राथमिक आवास निवेश: आवासीय घर के लिए 40 लाख रुपये का उपयोग करना एक समझदारी भरा कदम है, क्योंकि यह आपको एक स्व-स्वामित्व वाला घर देता है, जो एक मूलभूत आवश्यकता को पूरा करता है। मौजूदा घर के बिना, आवास का मालिक होना आपकी दीर्घकालिक सुरक्षा को बढ़ाता है और किराए के खर्च को कम करता है।

दीर्घकालिक मूल्य: घर का मालिकाना हक समय के साथ जीवनशैली स्थिरता, कर लाभ और संपत्ति मूल्य प्रदान कर सकता है। हालाँकि, चूँकि आवासीय संपत्तियाँ आम तौर पर कम तरल होती हैं और अन्य संपत्तियों की तुलना में कम रिटर्न दे सकती हैं, इसलिए इसे निवेश के बजाय व्यक्तिगत संपत्ति मानना ​​सबसे अच्छा है।

वाणिज्यिक भूमि निवेश के लिए विचार
संभावित रूप से उच्च किराये की पैदावार और प्रशंसा दरों के कारण वाणिज्यिक भूमि में निवेश करना आकर्षक लग सकता है। हालाँकि, आइए वैकल्पिक निवेश के रास्तों के मुकाबले इसका मूल्यांकन करें।

जोखिम और रिटर्न: वाणिज्यिक संपत्तियाँ आम तौर पर आवासीय संपत्तियों की तुलना में अधिक रिटर्न देती हैं, लेकिन अधिक जोखिम के साथ आती हैं। वाणिज्यिक स्थानों से किराये की आय आर्थिक स्थितियों और किरायेदार की मांग के आधार पर असंगत हो सकती है। यह आकलन करना आवश्यक है कि क्या आप इस जोखिम के साथ सहज हैं।

तरलता संबंधी चिंताएँ: रियल एस्टेट, विशेष रूप से वाणिज्यिक संपत्ति, कम तरल है। वाणिज्यिक संपत्ति को बेचने में समय लग सकता है, और डाउन मार्केट में, आपको अपनी अपेक्षित कीमत नहीं मिल सकती है।

रखरखाव और प्रबंधन: वाणिज्यिक संपत्तियों को अक्सर अधिक सक्रिय प्रबंधन, कानूनी मंजूरी और अनुपालन जांच की आवश्यकता होती है। जब तक आप इन जिम्मेदारियों के लिए तैयार नहीं होते, यह निवेश जटिल हो सकता है।

विकास के लिए वैकल्पिक निवेश की खोज
विकास को अधिकतम करने के लिए, अपने बचे हुए फंड को वित्तीय साधनों में विविधता प्रदान करना फायदेमंद हो सकता है। यहाँ कुछ विकल्प दिए गए हैं:

1. म्यूचुअल फंड
सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड: पेशेवर फंड मैनेजरों की देखरेख में सक्रिय रूप से प्रबंधित म्यूचुअल फंड में इंडेक्स फंड की तुलना में अधिक रिटर्न की संभावना होती है। निष्क्रिय इंडेक्स फंड के विपरीत, सक्रिय फंड बेंचमार्क से बेहतर प्रदर्शन करने का लक्ष्य रखते हैं, जो उन्हें विकास-केंद्रित निवेशकों के लिए आकर्षक बनाता है।

नियमित बनाम प्रत्यक्ष फंड: नियमित फंड म्यूचुअल फंड डिस्ट्रीब्यूटर (MFD) और प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से मार्गदर्शन के साथ आते हैं, जो व्यक्तिगत सलाह दे सकते हैं। CFP-निर्देशित दृष्टिकोण की सुविधा अक्सर प्रत्यक्ष फंड की तुलना में थोड़ी अधिक फीस से अधिक होती है। प्रत्यक्ष निधि, शुल्क बचाने के बावजूद, सलाहकार लाभों की कमी रखती है और यदि विशेषज्ञ रूप से प्रबंधित नहीं की जाती है, तो यह उप-इष्टतम विकल्पों की ओर ले जा सकती है।

2. निश्चित आय साधन
कॉर्पोरेट बॉन्ड या सरकारी प्रतिभूतियाँ: ये रूढ़िवादी निवेशकों के लिए स्थिर आय और सुरक्षा प्रदान कर सकते हैं। ब्याज दरें जारीकर्ता और अवधि के आधार पर भिन्न होती हैं, और वे समय के साथ निश्चित रिटर्न प्रदान करती हैं।

सावधि जमा (FD): बैंक FD या अन्य निश्चित आय विकल्प स्थिरता और तरलता प्रदान करते हैं। हालांकि रिटर्न दरें मामूली हैं, लेकिन वे आपके पोर्टफोलियो में एक स्थिर घटक जोड़ते हैं।

डेट म्यूचुअल फंड: मध्यम जोखिम वाले दृष्टिकोण के लिए, डेट फंड आदर्श हैं। डेट म्यूचुअल फंड बॉन्ड और सरकारी प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं, जो स्थिरता और संभावित रूप से FD की तुलना में अधिक रिटर्न प्रदान करते हैं। याद रखें, डेट फंड पर आपकी आय स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है।

3. बचाव के रूप में सोना
सॉवरेन गोल्ड बॉन्ड (SGB): SGB में एक छोटा सा हिस्सा निवेश करने से आपके पोर्टफोलियो में विविधता आती है, जो मुद्रास्फीति के खिलाफ बचाव प्रदान करता है। SGB ब्याज आय प्रदान करते हैं और भौतिक भंडारण की परेशानी से बचते हैं, जिससे वे एक कुशल सोने का निवेश बन जाते हैं।

गोल्ड म्यूचुअल फंड और ईटीएफ: वैकल्पिक रूप से, गोल्ड म्यूचुअल फंड या ईटीएफ लिक्विडिटी और लचीलापन प्रदान करते हैं, हालांकि इनमें फिजिकल गोल्ड या एसजीबी की तुलना में थोड़ा कम रिटर्न हो सकता है।

अपने वित्तीय लक्ष्यों और जरूरतों का मूल्यांकन
आपके वर्तमान उद्देश्य के आधार पर, आपकी आवश्यकताओं को पूरा करने में मदद करने के लिए यहां एक अनुकूलित रोडमैप दिया गया है:

प्राथमिक आवास स्वामित्व: आवासीय घर खरीदने के लिए 40 लाख रुपये को प्राथमिकता दें, जिससे आपकी तत्काल आवासीय जरूरतें पूरी हो सकें।

बढ़ी हुई विविधता: शेष फंड के लिए, म्यूचुअल फंड, फिक्स्ड-इनकम उत्पादों और सोने के बीच विविधता लाएं। यह संयोजन विकास, स्थिरता और मुद्रास्फीति सुरक्षा प्रदान करता है।

संतुलित लिक्विडिटी और विकास: सुलभ फंड के लिए म्यूचुअल फंड और एफडी जैसे लिक्विड निवेश पर विचार करें। ये रिटर्न देते हुए लिक्विडिटी का समर्थन कर सकते हैं।

सुरक्षित भविष्य के लिए मुख्य बातें
रियल एस्टेट में एकाग्रता से बचें: चूंकि आपके पास पहले से ही आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति है, इसलिए रियल एस्टेट में बहुत अधिक आवंटन लिक्विडिटी और विकास के अवसरों को सीमित कर सकता है। वित्तीय संपत्ति अधिक लचीलापन प्रदान करती है।

कर अनुकूलन: कर सलाहकार से परामर्श करके, आप रणनीतिक रूप से पुनर्निवेश कर सकते हैं और छूट का दावा कर सकते हैं, अपने वित्तीय लक्ष्यों को प्राप्त करते हुए अपने कर व्यय को अनुकूलित कर सकते हैं।

सक्रिय निगरानी और समीक्षा: प्रमाणित वित्तीय योजनाकार की सहायता से नियमित रूप से अपने पोर्टफोलियो की समीक्षा करें, विशेष रूप से म्यूचुअल फंड में। यह आपके लक्ष्यों के साथ संरेखण सुनिश्चित करता है और बाजार में बदलावों के अनुकूल होता है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
अपना प्लॉट बेचना रियल एस्टेट और वित्तीय परिसंपत्तियों के बीच परिसंपत्ति आवंटन को संतुलित करने का एक अनूठा अवसर प्रदान करता है। व्यक्तिगत उपयोग के लिए आवासीय संपत्ति में निवेश करके और वित्तीय परिसंपत्तियों में विविधता लाकर, आप स्थिरता और विकास क्षमता दोनों प्राप्त करते हैं।

वित्तीय नियोजन के लिए आपका अनुशासित दृष्टिकोण सराहनीय है। एक संतुलित रणनीति के साथ, आप एक समृद्ध भविष्य के लिए सुरक्षा और विकास दोनों को अधिकतम कर सकते हैं।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment
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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8620 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Jul 12, 2024

Asked by Anonymous - Jun 08, 2024English
Money
नमस्ते सर मैं 54 साल का हूँ और मुझे स्वास्थ्य संबंधी समस्याएँ हैं। मेरे ऊपर 70 लाख रुपये का व्यक्तिगत ऋण है। मेरा एक छोटा सा व्यवसाय है जिससे मुझे औसतन 30,000 रुपये मासिक आय होती है। औसतन मेरी मासिक आवश्यकता 1.5 लाख रुपये है। मेरे पास एक संपत्ति है जिसकी कीमत लगभग 4 से 5 करोड़ रुपये है। मेरे पास कुछ विकल्प हैं: विकल्प 1: आधी संपत्ति ले लो, उस पर प्लॉट बनाओ और बेच दो। यहाँ मुझे शुरू में परियोजना व्यय के लिए पैसे लगाने होंगे, जिसका मतलब है कि कुछ और उधार लेना होगा। अन्यथा मैं लगभग 4 प्लॉट बेचने का इंतज़ार कर सकता हूँ, जिससे मुझे प्लॉट विकसित करने के खर्चों को पूरा करने में मदद मिलेगी और फिर बाद में शेष प्लॉट बेचकर अपने मौजूदा ऋणों का भुगतान करूँगा और फिर शेष राशि बैंक में जमा करूँगा और देखूँगा कि ब्याज मेरी मासिक आवश्यकताओं को पूरा कर पाएगा या नहीं। इस विकल्प में प्लॉट आदि की बिक्री में देरी होने का सामान्य जोखिम है। विकल्प 2: बस ज़मीन का एक हिस्सा बेच दूँ। अगर मैं ऐसा करता हूँ तो मुझे लगभग 1.5 करोड़ रुपये मिलेंगे। इस 1.5 में से मैं 70 लाख का इस्तेमाल कर्ज चुकाने में करूँगा। अगर मैं बाकी 70 लाख बैंक में जमा कर दूँ, तो मुझे हर महीने कितना ब्याज मिलेगा? विकल्प 3: पूरी प्रॉपर्टी को करीब 4 से 5 करोड़ में बेच दूँ। 70 लाख का कर्ज चुका दूँ और बाकी रकम बैंक वगैरह में निवेश कर दूँ। लेकिन इसका मतलब है कि मेरे पास कुछ भी नहीं होगा और मुझे घर किराए पर लेना पड़ेगा वगैरह। इसलिए मेरी मासिक ज़रूरत 2 लाख प्रति महीने हो जाएगी। यहाँ, नकारात्मक पक्ष यह है कि मैं अपनी सारी संपत्ति छोड़ दूँगा, जो मैंने रखी होती तो उसका मूल्य बढ़ जाता। कृपया सलाह दें। धन्यवाद।
Ans: 54 साल की उम्र में, स्वास्थ्य समस्याओं और 70 लाख रुपये के भारी व्यक्तिगत ऋण के साथ, आप एक छोटे व्यवसाय का प्रबंधन कर रहे हैं जो प्रति माह 30,000 रुपये लाता है। आपकी मासिक वित्तीय आवश्यकता 1.5 लाख रुपये है। आपके पास लगभग 4-5 करोड़ रुपये की एक मूल्यवान संपत्ति है। अपने ऋण का प्रबंधन करने और एक स्थिर आय सुनिश्चित करने के लिए आपके पास विचार करने के लिए तीन मुख्य विकल्प हैं।

अपने विकल्पों का आकलन
आइए विस्तृत विश्लेषण के साथ प्रत्येक विकल्प का पता लगाएं:

विकल्प 1: प्लॉट विकसित करें और बेचें
अपनी संपत्ति को प्लॉट में विकसित करना और उन्हें बेचना आकर्षक हो सकता है। हालाँकि, इस विकल्प में महत्वपूर्ण अग्रिम लागत और बिक्री में देरी का जोखिम शामिल है।

लाभ:

उच्च संभावित रिटर्न: प्लॉट बेचने से संपत्ति को पूरी तरह से बेचने की तुलना में अधिक रिटर्न मिल सकता है।

स्वामित्व बनाए रखें: आप अभी भी संपत्ति का एक हिस्सा बनाए रखते हैं।

नुकसान:

प्रारंभिक निवेश: आपको विकास लागतों के लिए पहले से ही पैसा निवेश करना होगा, जिससे अधिक उधार लेना पड़ेगा।

देरी का जोखिम: बिक्री में देरी का जोखिम है, जो समय पर ऋण चुकाने की आपकी क्षमता को प्रभावित कर सकता है।

प्रोजेक्ट प्रबंधन: इस तरह के प्रोजेक्ट का प्रबंधन तनावपूर्ण और समय लेने वाला हो सकता है, खासकर आपके स्वास्थ्य संबंधी मुद्दों को देखते हुए।

विकल्प 2: जमीन का हिस्सा बेचें
जमीन का हिस्सा बेचने से आगे उधार लेने की आवश्यकता के बिना तत्काल धन मिल सकता है। यह विकल्प प्लॉट विकसित करने की तुलना में कम जोखिम भरा लगता है।

लाभ:

तत्काल धन: आपको 70 लाख रुपये का कर्ज चुकाने के लिए तत्काल धन मिल जाता है।

कम जोखिम: प्लॉट विकसित करने की तुलना में कम जोखिम, क्योंकि इसमें आगे उधार लेने या प्रोजेक्ट में देरी शामिल नहीं है।

नुकसान:

सीमित धन: जमीन का केवल एक हिस्सा बेचने से दीर्घकालिक स्थिरता के लिए पर्याप्त धन नहीं मिल सकता है।

ब्याज आय: 70 लाख रुपये से मिलने वाला ब्याज आपकी 1.5 लाख रुपये की मासिक आवश्यकता को पूरा नहीं कर सकता है।

विकल्प 3: पूरी संपत्ति बेचें
पूरी संपत्ति बेचने से आपके कर्ज का भुगतान हो सकता है और भविष्य के निवेश के लिए पर्याप्त राशि मिल सकती है। हालांकि, इस विकल्प का मतलब है कि आपको स्वामित्व छोड़ना होगा और किराए के कारण आपके मासिक खर्च में संभावित रूप से वृद्धि होगी।

लाभ:

ऋण-मुक्त: आप 70 लाख रुपये का ऋण पूरी तरह से चुका सकते हैं।

बड़ा कोष: आपके पास भविष्य की आय के लिए निवेश करने के लिए पर्याप्त कोष होगा।

नुकसान:

कोई स्वामित्व नहीं: आप संपत्ति का स्वामित्व खो देंगे, जिसका मूल्य समय के साथ बढ़ सकता है।

बढ़े हुए खर्च: घर किराए पर लेने से आपकी मासिक वित्तीय आवश्यकता 2 लाख रुपये तक बढ़ जाएगी।

सबसे अच्छे विकल्प का मूल्यांकन
आपकी स्वास्थ्य समस्याओं और एक स्थिर मासिक आय की आवश्यकता को देखते हुए, ऐसा विकल्प चुनना महत्वपूर्ण है जो तनाव को कम करे और वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करे।

विकल्प 1: व्यवहार्यता और जोखिम
भूखंडों का विकास और बिक्री लाभदायक हो सकती है, लेकिन अग्रिम निवेश और संभावित देरी महत्वपूर्ण जोखिम पैदा करती है। आपकी उम्र और स्वास्थ्य संबंधी चिंताओं के साथ, इस तरह के प्रोजेक्ट का प्रबंधन बहुत अधिक मांग वाला हो सकता है।

विकल्प 2: तत्काल ऋण मुक्ति
भूमि का हिस्सा बेचना एक संतुलित दृष्टिकोण लगता है। आप 70 लाख रुपये का कर्ज तुरंत चुका सकते हैं और बाकी 70 लाख रुपये निवेश कर सकते हैं। हालांकि, आपको यह मूल्यांकन करने की आवश्यकता है कि क्या 70 लाख रुपये से मिलने वाली ब्याज आय आपकी मासिक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त है।

बैंक ब्याज आय:

ब्याज दर: मान लें कि बैंक की औसत ब्याज दर 6% प्रति वर्ष है।

मासिक आय: 70 लाख रुपये * 6% / 12 = 35,000 रुपये प्रति माह।

ब्याज से 35,000 रुपये और अपने व्यवसाय से 30,000 रुपये के साथ, आपकी कुल मासिक आय 65,000 रुपये होगी, जो आपकी 1.5 लाख रुपये की आवश्यकता को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है।

विकल्प 3: दीर्घकालिक सुरक्षा
पूरी संपत्ति बेचने से निवेश करने के लिए पर्याप्त राशि मिलती है। 70 लाख रुपये के कर्ज के पुनर्भुगतान के बाद, आपके पास निवेश के लिए लगभग 3.3-4.3 करोड़ रुपये होंगे।

निवेश रणनीति:

विविध पोर्टफोलियो: स्थिर आय उत्पन्न करने के लिए सावधि जमा, म्यूचुअल फंड और बॉन्ड के मिश्रण में निवेश करें।
अनुशंसित रणनीति
विश्लेषण को ध्यान में रखते हुए, विकल्प 3 अपने नुकसानों के बावजूद दीर्घकालिक वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए सबसे व्यवहार्य प्रतीत होता है। यहाँ एक विस्तृत योजना दी गई है:

ऋण चुकौती और प्रारंभिक निवेश
ऋण चुकाना: ऋण चुकाने के लिए 70 लाख रुपये का उपयोग करें।

शेष निधि: शेष 3.3-4.3 करोड़ रुपये का बुद्धिमानी से निवेश करें।

निवेश आवंटन
सावधि जमा: स्थिर, जोखिम-मुक्त आय के लिए 20% (66 लाख रुपये से 86 लाख रुपये) सावधि जमा में आवंटित करें।

म्यूचुअल फंड: उच्च रिटर्न के लिए 50% (1.65-2.15 करोड़ रुपये) म्यूचुअल फंड में निवेश करें।

बॉन्ड और डिबेंचर: मध्यम जोखिम और स्थिर आय के लिए बॉन्ड और डिबेंचर में 20% (66 लाख रुपये से 86 लाख रुपये) आवंटित करें।

आपातकालीन निधि: आपातकालीन रिजर्व के रूप में 10% (33-43 लाख रुपये) लिक्विड फंड में रखें।

निवेश से मासिक आय
फिक्स्ड डिपॉजिट: 6% वार्षिक ब्याज पर 66 लाख रुपये = 3.96 लाख रुपये प्रति वर्ष या 33,000 रुपये प्रति माह।

म्यूचुअल फंड: 10% का औसत वार्षिक रिटर्न मानते हुए, 1.65 करोड़ रुपये = 16.5 लाख रुपये प्रति वर्ष या 1.37 लाख रुपये प्रति माह।

बॉन्ड और डिबेंचर: 7% वार्षिक ब्याज पर 66 लाख रुपये = 4.62 लाख रुपये प्रति वर्ष या 38,500 रुपये प्रति माह।

कुल मासिक आय: 33,000 रुपये + 1.37 लाख रुपये + 38,500 रुपये = 2.08 लाख रुपये।

यह आय आपकी मासिक आवश्यकता 1.5 लाख रुपये से अधिक है, जो एक आरामदायक जीवनशैली सुनिश्चित करती है।

चिंताओं का समाधान
स्वास्थ्य संबंधी मुद्दे
आपके स्वास्थ्य संबंधी मुद्दों पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। तनाव मुक्त और सुरक्षित वित्तीय रणनीति महत्वपूर्ण है। पूरी संपत्ति को बेचना और समझदारी से निवेश करना वित्तीय तनाव को कम करता है और एक स्थिर आय सुनिश्चित करता है।

स्वामित्व और भविष्य का मूल्य
जबकि संपत्ति का स्वामित्व खोना चिंता का विषय है, विविध परिसंपत्तियों में आय का निवेश बेहतर वित्तीय सुरक्षा प्रदान कर सकता है। संपत्तियां बढ़ सकती हैं, लेकिन वे जोखिम और जिम्मेदारियों के साथ भी आती हैं।

बढ़े हुए खर्च
घर किराए पर लेने से आपके मासिक खर्च बढ़ जाएंगे। हालाँकि, प्रस्तावित निवेश रणनीति इस वृद्धि को कवर करने के लिए पर्याप्त आय उत्पन्न करती है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
आपकी स्थिति ऋण चुकौती, निवेश और मासिक आय सृजन के बीच सावधानीपूर्वक संतुलन की मांग करती है। आपके स्वास्थ्य और वित्तीय जरूरतों को ध्यान में रखते हुए, पूरी संपत्ति को बेचना और आय को एक विविध पोर्टफोलियो में निवेश करना सबसे सुरक्षित विकल्प लगता है। यह रणनीति ऋण चुकौती सुनिश्चित करती है, पर्याप्त मासिक आय उत्पन्न करती है और वित्तीय तनाव को कम करती है। अपनी विशिष्ट आवश्यकताओं के लिए इस रणनीति को तैयार करने और इष्टतम परिणाम सुनिश्चित करने के लिए हमेशा एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8620 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Jan 29, 2025

Asked by Anonymous - Jan 22, 2025
Money
Hi Sir, I am retired and 63 years old. Having 50 lacs in equity.1.5 cr MF, 25 lacs in SCSS.expected landproperty sale of 4.5 cr also having own house and no education or marriage expenses of children. Medical insurance of 10 lack for me and wife. However intended to buy a residential property of 3 cr to get relax from capital gain post selling the land. And same will be given to daughter later. Need monthly expenses of 1.25 lack. Since market is too volatile. Kindly suggest way forward.
Ans: You have built a strong financial base for retirement. A structured plan will help you sustain expenses.

Current Financial Overview
Equity Investments: Rs. 50 lakh

Mutual Funds: Rs. 1.5 crore

SCSS: Rs. 25 lakh

Land Sale Proceeds: Expected Rs. 4.5 crore

Planned Property Purchase: Rs. 3 crore

Health Insurance: Rs. 10 lakh for self and wife

Monthly Expense Requirement: Rs. 1.25 lakh (Rs. 15 lakh annually)

No major financial responsibilities: Children’s education and marriage needs are covered.

Key Considerations for a Secure Retirement
Inflation Impact

Living costs will rise over time.
Your investments must grow above inflation.
Portfolio Stability

Market volatility can impact equity returns.
A balanced allocation is necessary.
Sustainable Withdrawals

Unplanned withdrawals can deplete funds early.
A structured withdrawal strategy is needed.
Healthcare Fund

Medical costs will rise with age.
Ensure sufficient liquidity for emergencies.
Optimising the Rs. 4.5 Crore Land Sale Proceeds
Rs. 3 crore for residential property

Helps in capital gains tax exemption.
Can be gifted to your daughter later.
Rs. 1.5 crore for investments

A mix of equity and fixed-income instruments.
Ensures regular income and long-term growth.
Investment Strategy for Stability and Growth
Safe and Steady Income Sources
Senior Citizen Savings Scheme (SCSS)

Offers quarterly interest payments.
Suitable for covering essential expenses.
Debt Mutual Funds

Provide steady returns with moderate risk.
Suitable for medium-term needs.
Fixed Deposits

Use only for emergency funds.
Keep liquidity for unexpected needs.
Growth-Oriented Investments
Equity Mutual Funds

Needed to combat inflation.
Keep 30-40% in actively managed funds.
Balanced Allocation

50% in safe income-generating assets.
50% in moderate to high-growth assets.
Managing Withdrawals Efficiently
Systematic Withdrawal Plan (SWP)

Generates monthly income from mutual funds.
Keeps capital intact while providing regular cash flow.
Use Interest and Dividends

Avoid withdrawing principal early.
Reinvest surplus income for future needs.
Healthcare and Contingency Planning
Increase health insurance cover

Consider Rs. 25 lakh coverage with a super top-up.
Rising medical costs can impact finances.
Maintain a separate medical fund

Keep Rs. 30-40 lakh for future medical expenses.
Reduces pressure on regular savings.
Finally
Your financial position is strong, but a disciplined approach is needed.
Keep a balance between growth and stability in investments.
Withdraw funds smartly to sustain for 30+ years.
Secure healthcare to avoid financial stress later.
Review your portfolio regularly and adjust based on market conditions.

Best Regards,

K. Ramalingam, MBA, CFP

Chief Financial Planner

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

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Nitin

Nitin Narkhede  |79 Answers  |Ask -

MF, PF Expert - Answered on Jan 23, 2025

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Money
नमस्ते सर, मैं सेवानिवृत्त हूँ और मेरी आयु 63 वर्ष है। 50 लाख इक्विटी में हैं। 1.5 करोड़ MF में हैं, 25 लाख SCSS में हैं। 4.5 करोड़ की भूमि संपत्ति की बिक्री की उम्मीद है, साथ ही खुद का घर भी है और बच्चों की शिक्षा या विवाह का कोई खर्च नहीं है। मेरे और पत्नी के लिए 10 लाख का मेडिकल बीमा है। हालाँकि, भूमि बेचने के बाद पूंजीगत लाभ से छूट पाने के लिए 3 करोड़ की आवासीय संपत्ति खरीदने का इरादा है। और यही राशि बाद में बेटी को दी जाएगी। 1.25 लाख मासिक खर्च की आवश्यकता है। चूँकि बाजार बहुत अस्थिर है। कृपया आगे का रास्ता सुझाएँ।
Ans: प्रिय प्रल्हाद,
सेवानिवृत्ति के बाद अपने वित्त का प्रबंधन करने और बाजार की अस्थिरता को संभालने के लिए, अपनी ज़मीन की बिक्री से प्राप्त ₹4.5 करोड़ को रणनीतिक रूप से आवंटित करें। पूंजीगत लाभ कर बचाने के लिए ₹3 करोड़ का उपयोग आवासीय संपत्ति खरीदने के लिए करें और बाद में इसे अपनी बेटी को उपहार में दें। शेष ₹1.5 करोड़ को सुरक्षित रिटर्न (~₹16,000/माह) के लिए SCSS में ₹50 लाख, RBI फ्लोटिंग रेट बॉन्ड या POMIS (~₹30,000/माह) में ₹50 लाख और मध्यम वृद्धि के लिए संतुलित म्यूचुअल फंड में ₹50 लाख आवंटित करें। अपनी मौजूदा संपत्तियों के लिए, SCSS में ₹25 लाख रखें और ₹1.5 करोड़ म्यूचुअल फंड पोर्टफोलियो को स्थिरता के लिए 60% संतुलित लाभ या हाइब्रिड फंड और स्थिर आय के लिए 40% डेट फंड में विभाजित करें। वृद्धि के लिए लार्ज-कैप या डिविडेंड-यील्ड फंड में 20-25% इक्विटी एक्सपोजर (₹50 लाख) बनाए रखें। ₹20-30 लाख के आपातकालीन फंड के साथ मिलकर, यह ₹1.25 लाख की स्थिर मासिक आय सुनिश्चित करता है, साथ ही बाजार के जोखिमों से सुरक्षा करता है और आपके परिवार के भविष्य के लिए प्रावधान करता है। व्यक्तिगत कर-कुशल रणनीति के लिए प्रमाणित वित्तीय सलाहकार से परामर्श करें
सादर, नितिन नरखेड़े - संस्थापक समृद्धि लाइफस्टाइल हब,
निःशुल्क वेबिनार https://bit.ly/PLH-Webinar

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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8620 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on May 15, 2025

Asked by Anonymous - May 03, 2025
Money
Hi.. My age is 41. My take home salary is Rs. 142000. I have 13 lacs in SIP every month Rs. 12000. In stocks 7 lacs and FD 4 lacs. My first home has 27 lacs home loan at 27,500 EMI Valuation is around 60 lacs. I have booked 2nd home which is in under Constuction whose EMI is 32,000/- and it will increase gradually property value 90 lacs and still have paid 44 lacs. I have one fathers property which valuation is 40 lacs. Should i sell that close one of my home loan. I want to be loan free in next 5 yrs. Plss advice
Ans: At 41, you are in a good position.

You already have multiple assets.
You also have a stable income and investments.

Let us now assess your financial life in full.
We will plan a clear and practical 360-degree solution.

This answer will help you be debt-free in 5 years.
It will also improve your long-term wealth creation.

Let us go step by step.

Understand Your Current Financial Position
Your take-home salary is Rs. 1,42,000 monthly.

SIP is Rs. 12,000 per month. That is a good habit.

Stocks holding is Rs. 7 lakhs.

Fixed deposit is Rs. 4 lakhs.

First home loan is Rs. 27 lakhs. EMI is Rs. 27,500.

House value is around Rs. 60 lakhs.

Second home is under construction. EMI is Rs. 32,000 now.

Value of second property is Rs. 90 lakhs.

You have already paid Rs. 44 lakhs.

Father’s property worth Rs. 40 lakhs is also available.

Your goal is to close all loans in 5 years.

Strengths in Your Financial Profile
You are investing monthly in mutual funds.

You are not fully dependent on real estate.

You have equity and FD in portfolio.

Your income supports your current EMI payments.

You have clear goal to be debt-free.

You have an asset (father’s property) available to use.

Areas That Need Better Attention
Too much money is stuck in real estate.

Two properties with two loans increases your risk.

Property value appreciation is slow.

Rental yield is also very low in most cities.

Your EMI outgo is around Rs. 59,500 monthly.

That is about 42% of your take-home pay.

This may reduce flexibility in future.

Also limits your monthly SIP potential.

Let Us First Analyse the Home Loans
First loan is Rs. 27 lakhs at EMI Rs. 27,500.

Second loan EMI is Rs. 32,000 now, may increase later.

EMI may go up after full disbursement.

That means future pressure on your cash flow.

Total home loan EMI may cross Rs. 65,000 monthly.

If interest rates go up, EMI pressure will grow more.

Should You Sell the Father’s Property?
Let us analyse that in detail.

Property value is Rs. 40 lakhs.

No rental or income is being generated from it.

It is idle and blocking financial growth.

Selling can release funds to reduce loan burden.

Emotionally, it may be hard.

But financially, it is the better decision.

Home loan interest is 8–9% or more.

FD or real estate gives lesser return than that.

By closing loan, you save high interest.

It improves monthly cash flow immediately.

You can then use surplus for investment and goal planning.

So yes, it is wise to sell that property now.

Which Loan to Close with the Sale?
This is a key decision.

Let us compare both home loans.

First loan balance is Rs. 27 lakhs.

House is completed and may give rent.

Second home is under construction.

EMI will rise further as disbursement happens.

You have already paid Rs. 44 lakhs in second home.

Closing second loan may not be practical now.

So best option is to close the first loan.

You remove full EMI of Rs. 27,500.

That gives instant relief in monthly budget.

You reduce risk and get ownership clarity.

What to Do With the EMI Savings?
This step is most important.
You must plan what to do after loan is closed.

Monthly EMI saved = Rs. 27,500.

Use this amount to increase SIP.

Don’t spend this saving casually.

You already have Rs. 12,000 SIP.

Increase total SIP to Rs. 35,000 or more.

This will grow wealth over next 10–15 years.

Use regular plans via Certified Financial Planner.

Avoid direct funds.

Direct funds give no personalised review.

CFP will help rebalance and tax plan too.

About the Second Property Under Construction
You have already paid Rs. 44 lakhs.

Try to avoid additional loans if possible.

Fund balance payment from SIP, stocks, or bonus.

Don’t take personal loans to complete this.

After construction, you may get rent or use it.

Even after full loan disbursement, keep EMI under 30% of income.

If EMI crosses 40%, reduce SIP or sell unused stocks.

Don’t let your cash flow get too tight.

Review Your Equity and FD Position
Stocks worth Rs. 7 lakhs.

FD is Rs. 4 lakhs.

Maintain FD for emergency only.

Don’t break FD unless urgent.

Stocks may be kept for long term.

If some stocks are not performing, shift to equity mutual funds.

Equity funds are managed better by professionals.

Avoid investing directly without research.

Always link investments to clear goals.

Avoid Common Mistakes in This Phase
Don’t buy more real estate now.

You already hold two properties.

Avoid buying land or plots again.

Don’t reduce SIP to manage EMIs.

That will affect long term goals.

Avoid switching to direct mutual funds.

Regular route gives better support with CFP.

Don’t expect property price to double in 5 years.

Real estate growth is slow now in many places.

Don’t delay gold or insurance planning.

Insurance and Emergency Coverage
You should have term insurance equal to 10–15 times annual income.

Health insurance for you and family is also needed.

Keep emergency fund equal to 6 months expenses.

Don’t mix insurance and investment.

Don’t invest in ULIPs or traditional plans.

If you hold any LIC endowment or ULIP, surrender after lock-in.

Reinvest that amount in mutual funds.

Smart Goals to Achieve in Next 5 Years
Let us fix simple and smart goals for you.

Be debt-free in 5 years. Close first loan now.

Complete payment for second property safely.

Increase SIP to at least Rs. 35,000 monthly.

Build emergency fund of Rs. 4–5 lakhs.

Get term insurance and health cover.

Create investment plan for retirement.

Review asset allocation every year.

Meet Certified Financial Planner yearly.

Build liquid portfolio along with real estate.

Final Insights
You have a strong income and asset base.

But your EMI load is growing fast.

It is better to simplify and reduce loans.

Sell father’s property now and close the first loan.

Use EMI savings to increase SIP and grow wealth.

Don’t add more to real estate.

Stay focused on long-term goals like retirement.

Use regular mutual fund route with CFP support.

Avoid direct funds as they give no advice or review.

Keep FD only for emergency.

Build balance between real estate, equity, and liquidity.

Make your money work harder, not just lie in property.

Best Regards,
K. Ramalingam, MBA, CFP,
Chief Financial Planner,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

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