क्या मुझे प्लॉट ऋण चुकाने के लिए अपना फ्लैट बेचना चाहिए?

Ans: हाय थॉमस
चूंकि लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) के लिए आधार वर्ष 2001 पर रीसेट कर दिया गया है, आपको 1 अप्रैल, 2001 के मूल्य की पहचान करने के लिए एक अनुमोदित मूल्यांकक के माध्यम से मूल्यांकन कराने की आवश्यकता हो सकती है। यदि यह मूल्य रुपये से अधिक है। 2.98 लाख तो आप इसे लागत के रूप में उपयोग कर सकते हैं।

जहां तक ​​खर्च की गई सामान्य नवीकरण राशि का संबंध है, इसे संपत्ति की लागत के रूप में जोड़ने की अनुमति नहीं दी जा सकती है क्योंकि आम तौर पर कर अधिकारी इसकी अनुमति नहीं देते हैं।

डब्ल्यू.आर.टी. 2 साल के भीतर रेडी पजेशन फ्लैट में पुनर्निवेश करने का आपका निर्णय, कृपया ध्यान दें कि यदि यह निवेश 6 महीने या आपके कर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख (जो भी पहले हो) से अधिक बढ़ रहा है, तो आपको एक पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस) खोलने की आवश्यकता होगी ) एक राष्ट्रीयकृत बैंक में खाता रखें और पूंजीगत लाभ राशि को पुनर्निवेश के लिए उसमें रखें।

अब आपके प्रश्नों का उत्तर दे रहा हूँ

प्रश्न 1 - यदि पूंजीगत लाभ राशि रुपये से अधिक नहीं है। 2 करोड़ तो आप 2 आवासीय इकाइयों में पुनर्निवेश कर सकते हैं। हालाँकि यह एक बार का विकल्प है और इसे किसी अन्य वर्ष में दोबारा उपयोग नहीं किया जा सकता है।

प्रश्न 2 - हां, आप उनके नाम जोड़ सकते हैं, लेकिन उन्हें नाममात्र का मालिक माना जाएगा और कराधान के सभी उद्देश्यों के लिए, आप पर अकेले कर लगाया जाएगा।

प्रश्न 3 - आप उनके योगदान के मूल्य के अनुपातिक स्वामी के रूप में उनका नाम जोड़ सकते हैं। उस स्थिति में आय का कराधान उनके योगदान पर आधारित होगा

प्रश्न 4 - इसका उत्तर मूल्यांकन रिपोर्ट पर निर्भर करेगा। फिर भी, आप लागत को 3.48 के कारक से गुणा करके स्वयं अनुक्रमित लागत प्राप्त कर सकते हैं। एक उदाहरण इस प्रकार होगा:

मान लीजिए लागत रु. 2.98 लाख
अनुक्रमित लागत रुपये होगी. 2.98 लाख x 348/100 या 2.98 लाख x 3.48 = रु. 10.37 लाख

Ans: नमस्ते करुणाकर,

आपके पास 1.6 करोड़ की कीमत वाली एक हाउस प्रॉपर्टी (स्वतंत्र घर) है जिसे आप बेचना चाहते हैं और इस राशि का उपयोग 1.4 करोड़ की कीमत वाली दूसरी हाउस प्रॉपर्टी (फ्लैट) खरीदने में करना चाहते हैं।
आपने कई प्रश्न पूछे हैं और उनका उत्तर देने से पहले, मैं हाउस प्रॉपर्टी पर पूंजीगत लाभ को समझाने की कोशिश करूँगा।
पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की लागत - सुधार की लागत - बिक्री के लिए किए गए खर्च (जैसे ब्रोकरेज)।
तो सबसे पहले संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ की गणना करें, जैसा कि आपने उल्लेख किया है कि आप इसे 1.6 करोड़ में बेच रहे हैं, इसलिए इसे अधिग्रहण लागत आदि से घटाएँ।
एक बार जब आपके पास पूंजीगत लाभ राशि हो जाती है, तो यह वह राशि होती है जिसे आपको कर बचाने के लिए किसी अन्य संपत्ति में फिर से निवेश करने की आवश्यकता होती है, आपके मामले में फ्लैट (सीजी से अधिक मूल्य) अगले 2 वर्षों के भीतर खरीदा जा सकता है और कोई कर देय नहीं होगा।
तो चलिए मान लेते हैं कि 1.6 करोड़ में से, आपके पास 1 करोड़ का CG है, तो 1 करोड़ को दूसरी प्रॉपर्टी में फिर से निवेश किया जाता है, यानी आपके फ्लैट की कीमत 1.4 करोड़ है, तो आपको कोई टैक्स नहीं देना होगा।
तो यह बिक्री का पूरा मूल्य नहीं है, यह केवल पूंजीगत लाभ पर है जिस पर आपको करों का भुगतान करने की चिंता करने की ज़रूरत है।
ऊपर दिए गए उदाहरण में शेष 60 लाख की राशि का उपयोग आपकी ज़रूरत के हिसाब से किया जा सकता है।
उत्तर
1. और 2. आप पूंजीगत लाभ से ऊपर की किसी भी राशि का उपयोग किसी भी उद्देश्य के लिए कर सकते हैं - जैसे पार्किंग, पंजीकरण, ऋण या किसी अन्य प्रकार का निवेश।
3. अगर बिक्री अप्रैल 2025 में पूरी होगी, और नए फ्लैट के लिए पूंजीगत लाभ का आपका भुगतान अप्रैल 2026 में होगा, तो आपको पूंजीगत लाभ राशि को नीचे दिए अनुसार निवेश करना होगा -
- अगर आप फ्लैट खरीदने के बारे में सुनिश्चित हैं, तो बिक्री की तारीख से 6 महीने के भीतर अधिकृत बैंकों में "पूंजीगत लाभ खाता योजना CGAS)" में राशि का निवेश करें। राशि को 2 वर्षों के लिए एक विशेष FD में रखा जाएगा और आप अपनी नई संपत्ति के भुगतान के लिए कभी भी निकाल सकते हैं।

संपत्ति की बिक्री से 6 महीने के भीतर या बिक्री तिथि के वित्तीय वर्ष के लिए कर दाखिल करने से पहले, यानी FY25-26 दाखिल करने की तिथि 31 जुलाई 2026, जो भी पहले हो, आपको निर्णय लेने की आवश्यकता है।

यदि आप एक और घर खरीदने की योजना नहीं बना रहे हैं, तो NHAI, REC, कुछ अन्य से विशिष्ट दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ बॉन्ड में फिर से निवेश करें, इन बॉन्ड में 5 साल का लॉक-इन है

यदि आप एक और संपत्ति खरीदने का फैसला करते हैं, तो ऊपर बताए अनुसार CGAS में CG जमा करें।

इन जमाओं पर अर्जित ब्याज कर योग्य है (अन्य आय के शीर्ष के तहत)।

धन्यवाद और सादर
जनक पटेल
प्रमाणित वित्तीय योजनाकार।

Ans: अपने होम लोन का समय से पहले भुगतान करने और टैक्स लाभ के लिए निवेश करने की आपकी पहल बहुत सोची-समझी है।

आइए आपके मामले का 360 डिग्री के नजरिए से चरण-दर-चरण विश्लेषण करें और आपको एक उचित योजना दें।

 

फ्लैट बेचने पर टैक्स का असर
आपने 2021 में फ्लैट खरीदा था और अब 2025 में बेचने की योजना बना रहे हैं।

 

 

होल्डिंग अवधि 24 महीने से कम है (क्योंकि अभी तक पंजीकरण नहीं हुआ है)।

 

 

तो, यह आयकर नियमों के अनुसार शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (STCG) है।

 

 

प्रॉपर्टी पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन आपकी कुल आय में जोड़ा जाता है।

 

 

आपके आयकर स्लैब के अनुसार टैक्स देय होगा।

 

 

STCG के लिए धारा 54 जैसी कोई छूट नहीं है - केवल LTCG के लिए।

 

 

चूंकि पंजीकरण लंबित है, इसलिए बिक्री को संपत्ति के बजाय बुकिंग अधिकारों के हस्तांतरण के रूप में देखा जा सकता है।

 

 

यह आयकर अधिनियम की धारा 2(47) के अंतर्गत आता है।

 

 

सटीक उपचार के लिए चार्टर्ड अकाउंटेंट से परामर्श करना बेहतर है।

 

 

महत्वपूर्ण: सभी भुगतान रिकॉर्ड, आवंटन पत्र और बैंक स्टेटमेंट को सुरक्षित रखें।

 

होम लोन प्रीपेमेंट - कोई टैक्स लाभ?
अगर फंड उपलब्ध है तो होम लोन का प्रीपेमेंट एक बढ़िया कदम है।

 

 

हालांकि, लोन का समय से पहले भुगतान करने पर कोई अतिरिक्त कर लाभ नहीं मिलता है।

 

 

आप धारा 24 के तहत ब्याज का दावा कर सकते हैं (प्रति वर्ष 2 लाख रुपये तक)।

 

 

एक बार जब आप लोन का समय से पहले भुगतान कर देते हैं और उसे बंद कर देते हैं, तो यह ब्याज कटौती बंद हो जाती है।

 

 

तो, यह एक व्यक्तिगत विकल्प है। वित्तीय रूप से, यह कर्ज को कम करता है और मन की शांति लाता है।

 

 

लेकिन अगर आपके होम लोन की ब्याज दर कम है और नियंत्रण में है, तो इसे रखने और अधिशेष निवेश करने पर विचार करें।

 

अधिशेष धन का क्या करें
मान लें कि होम लोन चुकाने के बाद आपका शुद्ध लाभ लगभग 70-75 लाख रुपये है।

आइए देखें कि इस राशि को समझदारी से कैसे लगाया जाए।

 

ए. आपातकालीन निधि (3-5 लाख रुपये)
इस राशि को लिक्विड फंड या स्वीप-इन FD में अलग रखें।

 

 

यह स्वास्थ्य संबंधी आपात स्थितियों या नौकरी छूटने के दौरान मदद करेगा।

 

 

इससे मानसिक शांति और वित्तीय सुरक्षा मिलती है।

 

बी. होम लोन प्रीपेमेंट (25 लाख रुपये)
अगर मानसिक शांति आपकी पहली प्राथमिकता है तो इसे अपनाएँ।

 

 

फ्लोटिंग रेट लोन में प्रीपेमेंट पर कोई पेनाल्टी नहीं है।

 

 

इससे भविष्य में ब्याज पर होने वाले खर्च की भी बचत होती है।

 

 

लेकिन आप सेक्शन 24 के तहत टैक्स कटौती से वंचित रह जाते हैं।

 

 

यदि ब्याज 8.5% से कम है, तो आंशिक पूर्व भुगतान बेहतर है।

 

C. PPF में निवेश करें (1.5 लाख रुपये प्रति वर्ष)
यदि आपके पास पहले से PPF नहीं है, तो उसे खोलें।

 

 

15 वर्षों के लिए प्रति वर्ष अधिकतम 1.5 लाख रुपये का निवेश करें।

 

 

आपको धारा 80C के तहत कर कटौती मिलती है।

 

 

रिटर्न कर-मुक्त है और सरकार द्वारा समर्थित है।

 

D. ELSS म्यूचुअल फंड में निवेश करें (1.5 लाख रुपये)
कर-बचत विकल्पों में ELSS सबसे कम लॉक-इन (3 वर्ष) प्रदान करता है।

 

 

धारा 80C के तहत प्रति वर्ष 1.5 लाख रुपये तक का निवेश करें।

 

 

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (सीएफपी) के माध्यम से नियमित योजनाएँ चुनें, न कि प्रत्यक्ष योजनाएँ।

 

 

नियमित योजना निवेश निरंतर सलाह, पोर्टफोलियो समीक्षा और निर्देशित सहायता प्रदान करते हैं।

 

 

केवल कम व्यय अनुपात के लिए प्रत्यक्ष योजनाओं के मोह में न पड़ें।

 

ई. कर-बचत एफडी में निवेश करें (वैकल्पिक)
यह भी धारा 80सी के तहत पात्र है।

 

 

लेकिन यह ईएलएसएस या पीपीएफ की तुलना में कम रिटर्न देता है।

 

 

इस पर तभी विचार करें जब आपको गारंटीड रिटर्न की आवश्यकता हो।

 

एफ. बैलेंस्ड एडवांटेज फंड्स (10-15 लाख रुपये) में निवेश करें
ये फंड जोखिम और रिटर्न को बहुत अच्छी तरह से संतुलित करते हैं।

 

 

मध्यम अवधि के लक्ष्यों (4-6 साल) के लिए आदर्श।

 

 

ये सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड हैं जो इक्विटी और डेट के बीच स्मार्ट तरीके से शिफ्ट होते हैं।

 

 

इंडेक्स फंड और ईटीएफ से बचें - इनमें फंड मैनेजर विशेषज्ञता की कमी होती है।

 

जी. फ्लेक्सी कैप म्यूचुअल फंड्स (15-20 लाख रुपये) में निवेश करें
ये फंड बड़े, मध्यम और छोटे कैप स्टॉक में निवेश करते हैं।

 

 

7-10 वर्षों में, वे ठोस दीर्घकालिक संपत्ति बनाने में मदद करते हैं।

 

 

सीएफपी और एमएफडी से सहायता प्राप्त नियमित योजनाएँ चुनें।

 

 

यदि आप व्यक्तिगत सहायता और नियमित ट्रैकिंग चाहते हैं तो प्रत्यक्ष निधियों से बचें।

 

 

प्रत्यक्ष योजनाओं को स्व-निगरानी की आवश्यकता होती है। गलत समय पर निवेश करने से नुकसान हो सकता है।

 

H. मल्टी एसेट फंड (5-10 लाख रुपये) में निवेश करें
ये फंड इक्विटी, गोल्ड और डेट में एक साथ निवेश करते हैं।

 

 

ये बेहतर विविधीकरण देते हैं और अस्थिरता को अच्छी तरह से संभालते हैं।

 

 

मध्यम अवधि के लक्ष्यों के लिए अच्छा है और भावनात्मक निवेश संबंधी गलतियों को कम करता है।

 

I. आर्बिट्रेज फंड (5 लाख रुपये) में कुछ राशि बनाए रखें
ये कम जोखिम के साथ अल्पकालिक पार्किंग के लिए अच्छे हैं।

 

 

कई मामलों में बचत खाते या FD से बेहतर रिटर्न मिलता है।

 

 

अगर आपको 6-12 महीनों में पैसे की ज़रूरत है तो यह आदर्श है।

 

कर बचत के लिए विचार करने योग्य सुझाव
धारा 80C के तहत 1.5 लाख रुपये तक का निवेश करें - PPF + ELSS + जीवन बीमा प्रीमियम का मिश्रण इस्तेमाल करें।

 

 

होम लोन ब्याज कटौती के लिए धारा 24 का इस्तेमाल करें जब तक आप लोन का प्रीपेमेंट नहीं कर देते।

 

 

अपने और माता-पिता के लिए स्वास्थ्य बीमा प्रीमियम के लिए धारा 80D पर विचार करें।

 

 

एन्युटी उत्पादों में निवेश न करें - वे कर-अक्षम और लचीले नहीं होते।

 

 

रियल एस्टेट में फिर से निवेश न करें, क्योंकि इसमें लिक्विडिटी की कमी होती है और लेनदेन की लागत बहुत ज़्यादा होती है।

 

बचने के लिए महत्वपूर्ण गलतियाँ
एक ही तरह के उत्पाद या एसेट क्लास में सब कुछ निवेश करने से बचें।

 

 

जब तक आप सब कुछ खुद मैनेज नहीं कर सकते, तब तक डायरेक्ट म्यूचुअल फंड से बचें।

 

 

सेक्टोरल या थीमैटिक फंड में बहुत ज़्यादा निवेश न करें - ज़्यादा जोखिम, कम स्थिरता।

 

 

शॉर्ट-टर्म रिटर्न का पीछा न करें या ट्रेंड के आधार पर फंड न बदलें।

 

सिस्टमैटिक इन्वेस्टमेंट प्लान (SIP) सुझाव
फ्लेक्सी कैप, लार्ज और मिडकैप और बैलेंस्ड एडवांटेज फंड में 25,000-30,000 रुपये प्रति महीने से SIP शुरू करें।

 

 

अपनी आय के साथ हर साल एसआईपी बढ़ाएँ — इससे धन चक्रवृद्धि सुनिश्चित होती है।

 

 

शेष एकमुश्त राशि का उपयोग एसटीपी के माध्यम से इक्विटी म्यूचुअल फंड में चरणबद्ध निवेश में करें।

 

 

इससे बाजार में समय की बचत होती है और प्रवेश आसान होता है।

 

कैसे निगरानी करें
अपने प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के साथ तिमाही पोर्टफोलियो समीक्षा करें।

 

 

बच्चों की शिक्षा, सेवानिवृत्ति आदि जैसे भविष्य के लक्ष्यों की ओर अपनी प्रगति को ट्रैक करें।

 

 

प्रेरित और अनुशासित रहने के लिए लक्ष्य-आधारित निवेश का उपयोग करें।

 

 

व्यक्तिगत फंड चयन और समीक्षा के लिए हमेशा सीएफपी और एमएफडी से परामर्श लें।

 

अंत में
आप पहले से ही अच्छे रियल एस्टेट लाभ के साथ एक मजबूत स्थिति में हैं।

 

 

अब ऋण कम करने, करों की बचत करने और दीर्घकालिक निवेश पर ध्यान केंद्रित करें।

 

 

संतुलित पोर्टफोलियो के साथ अपने अधिशेष का बुद्धिमानी से उपयोग करें।

 

 

जटिलता से बचें - पोर्टफोलियो को सरल, विविध और लक्ष्य-संरेखित रखें।

 

 

सही योजना और नियमित समीक्षा के साथ, आपकी संपत्ति सुरक्षित रूप से बढ़ेगी।

 

 

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment