Hello Sir, I asked my another question couple of months back but somehow now its disappeared. I wanted to know more in details that if I dont incur any expenses on sale of agriculture land (like road, sewer, electricity, park etc.) in plots then...

Hello Sir, I asked my another question couple of months back but somehow now its disappeared. I wanted to know more in details that if I dont incur any expenses on sale of agriculture land (like road, sewer, electricity, park etc.) in plots then what are my options. e.g. I purchased agriculture land in Rs. 40 Lacs in 2019 & total sum I received 1 Cr. in different small plots sale during 2024-25 & 2025-26 & I purchased another plot (or a house) in residential colony of 80 Lacs in 2025-26 then is there any tax liability on me in any of F.Y. where I sold plots? If yes then how much tax & in which year? Thanks

Ans: Yes, there can be tax liability, depending on how the transaction is treated:

If treated as Capital Gains (land held as investment, no development done):

Land held since 2019, so Long-Term Capital Gain (LTCG) applies.

Sale Amount: Rs. 1 crore (in F.Y. 2024–25 and 2025–26)

Purchase Price: Rs. 40 lakh (indexed)

Capital Gains: Rs. 60 lakh (approx., after indexation)

If you buy a residential house (not just a plot) worth Rs. 80 lakh in 2025–26:
You can claim full exemption under Section 54F, since all sale proceeds are reinvested.

No tax liability in that case.

If you only buy a residential plot (without constructing a house within 3 years):
No exemption under Section 54F.
You will pay 20% LTCG tax on indexed gains in proportion to sale in each year.

E.g.,

If Rs. 50 lakh was received in 2024–25 → LTCG tax applies in that year.

If Rs. 50 lakh was received in 2025–26 → tax applies in that year.

Please note:
Buying only a plot won’t save tax. You must construct a house within 3 years for exemption.

Let me know if you want help estimating indexed cost or LTCG year-wise.

Best Regards,
K. Ramalingam, MBA, CFP,
Chief Financial Planner,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

Ans: आपकी कर देयता कई कारकों पर निर्भर करती है, जिसमें भूमि की प्रकृति, इसे कैसे बेचा जा रहा है, और आप आय का पुनर्निवेश कैसे करते हैं। आइए इसे चरण दर चरण समझते हैं।

1. कृषि भूमि की बिक्री पर कराधान
आपकी बिक्री का कर उपचार इस बात पर निर्भर करता है कि आपकी भूमि आयकर अधिनियम के तहत ग्रामीण कृषि भूमि या शहरी कृषि भूमि के रूप में योग्य है या नहीं।

ग्रामीण कृषि भूमि: यदि भूमि ग्रामीण क्षेत्र (अधिसूचित नगर पालिका सीमा के बाहर या निर्दिष्ट जनसंख्या सीमा से परे) में है, तो इसे आयकर अधिनियम के तहत "पूंजीगत संपत्ति" नहीं माना जाता है। कोई पूंजीगत लाभ कर लागू नहीं होता है।
शहरी कृषि भूमि: यदि भूमि किसी नगर पालिका के भीतर या उसके करीब है, तो इसे पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। पूंजीगत लाभ कर लागू होगा।
चूंकि आप भूमि का विकास कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर उपचार इस बात पर निर्भर करेगा कि बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय माना जाता है या नहीं।

2. क्या बिक्री पर पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाता है? पूंजीगत लाभ कर: यदि आप केवल कृषि भूमि को पूंजीगत संपत्ति के रूप में बेच रहे हैं, तो 2 वर्ष से अधिक समय तक रखने पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) लागू होगा। अन्यथा, अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) लागू होगा।
व्यावसायिक आय कर: चूँकि आप विकास (सड़क, बिजली, आदि) पर लागत वहन कर रहे हैं और इसे छोटे भूखंडों में बेच रहे हैं, इसलिए कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ लेनदेन के बजाय एक व्यावसायिक गतिविधि के रूप में मान सकता है। उस स्थिति में:
बिक्री से होने वाले लाभ पर LTCG के बजाय स्लैब दरों पर व्यावसायिक आय के रूप में कर लगाया जाएगा।
विकास (बिजली, सड़क, आदि) पर होने वाले खर्च को आपकी कुल आय से घटाया जा सकता है।
कोई LTCG कर लाभ लागू नहीं होगा क्योंकि इसे व्यावसायिक आय के रूप में माना जाता है।
यदि कर विभाग इसे पूंजीगत लाभ मानता है, तो इस पर इस प्रकार कर लगाया जाएगा:

3. यदि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के तहत कर लगाया जाता है
LTCG गणना:
बिक्री मूल्य - खरीद की अनुक्रमित लागत - विकास की अनुक्रमित लागत = LTCG
LTCG पर अनुक्रमण लाभ के साथ 20% कर लगाया जाता है।
उपलब्ध छूट:
धारा 54F: यदि आप बिक्री की पूरी आय का उपयोग आवासीय घर खरीदने के लिए करते हैं, तो आप पूरी छूट का दावा कर सकते हैं। हालाँकि, केवल आवासीय प्लॉट खरीदना छूट के लिए योग्य नहीं है, जब तक कि आप 3 साल के भीतर घर का निर्माण न कर लें।
पूंजीगत लाभ बॉन्ड (धारा 54EC): छूट पाने के लिए आप 6 महीने के भीतर NHAI/REC बॉन्ड में 50 लाख रुपये तक का निवेश कर सकते हैं।
4. यदि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) के तहत कर लगाया जाता है
यदि भूमि को शहरी कृषि भूमि माना जाता है और 2 साल के भीतर बेचा जाता है, तो लाभ आपकी आय में जोड़ा जाता है और आयकर स्लैब दरों के अनुसार कर लगाया जाता है।
धारा 54F या 54EC के तहत कोई छूट उपलब्ध नहीं है।
5. यदि व्यवसाय आय के रूप में कर लगाया जाता है
लाभ पर आपकी आय स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है (जो 30% प्लस सेस तक जा सकता है)।
सड़क, बिजली आदि जैसे विकास लागत में कटौती की जाती है।
कोई LTCG छूट लागू नहीं होती (जैसे 54F या 54EC)।

6. अगर आप कोई संपत्ति नहीं खरीदते हैं तो क्या होगा?

अगर LTCG माना जाता है, तो आपको लाभ पर इंडेक्सेशन के साथ 20% कर देना होगा।

अगर इसे व्यावसायिक आय माना जाता है, तो आपको लाभ पर स्लैब दर कर देना होगा।

अगर इसे STCG माना जाता है, तो इसे आपकी कुल आय में जोड़ा जाता है और स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है।

7. आपका मामला - कर नियोजन संबंधी विचार

चूंकि आप प्लॉट बेच रहे हैं और विकास लागत वहन कर रहे हैं, इसलिए इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि इसे LTCG के बजाय व्यावसायिक आय माना जाएगा।

केवल आवासीय प्लॉट खरीदना LTCG छूट के लिए योग्य नहीं है। छूट के लिए आपको 3 साल के भीतर घर बनाना होगा।

अगर आप कर देयता कम करना चाहते हैं, तो कैपिटल गेन बॉन्ड (54EC) या रेडी-टू-मूव आवासीय घर (54F) में निवेश करने पर विचार करें।

अगर बिक्री वित्त वर्ष 2024-25 से आगे बढ़ती है, तो पूंजीगत लाभ को वर्षों में विभाजित किया जाएगा, जिससे कर नियोजन के अवसर मिलेंगे।

अंतिम विचार
पूंजीगत लाभ कर लागू होता है या नहीं यह निर्धारित करने के लिए पुष्टि करें कि भूमि ग्रामीण है या शहरी।
समझें कि कर विभाग आपकी बिक्री को पूंजीगत लाभ या व्यावसायिक आय के रूप में कैसे वर्गीकृत कर सकता है।
यदि यह व्यावसायिक आय है, तो आवासीय भूखंड में पुनर्निवेश करने से कर लाभ नहीं मिलेगा।
यदि आप कर बचाना चाहते हैं, तो या तो घर खरीदें (सिर्फ भूखंड नहीं) या पूंजीगत लाभ बांड में निवेश करें।
मुझे बताएं कि क्या आपको विशिष्ट बिंदुओं पर अधिक स्पष्टता की आवश्यकता है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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