Should I sell my flat in a Tier 1 city before moving to a Tier 2 city?

नमस्ते, मैं 45 साल का हूँ, मेरी दो बेटियाँ 13 और 10 साल की हैं। मेरी संपत्ति में 1.75 करोड़ का फ्लैट, 85 लाख का स्टॉक, 20 लाख का पीपीएफ, 40 लाख का पीएफ, 5 लाख का एमएफ और 15 लाख का इक्विटी और 10 लाख का एमएफ में निवेश है। हमारे पास 75 लाख की कीमत की दो ज़मीनें हैं। हमारे पास कोई लोन नहीं है और हम 3.75 लाख का घर लेते हैं। मैं टियर 2 शहर में जा रहा हूँ और एक किराये की प्रॉपर्टी में जा रहा हूँ। मेरा फ्लैट 20 साल पुराना है और यह इलाके के हिसाब से अपनी पूरी कीमत पर पहुँच गया है। मैं अपना फ्लैट बेचना चाहता हूँ और टियर 2 शहर में घर खरीदने से पहले 4-5 साल की अवधि के लिए एमएफ में निवेश करना चाहता हूँ। क्या इसे बेचना उचित है? फ्लैट टियर 1 शहर में है और मैं उस शहर में नहीं रहता हूँ।

Ans: मेरा प्रस्ताव है कि आप इस फ्लैट की बिक्री के बाद उत्पन्न होने वाली दीर्घकालिक (अनुमानित) पूंजीगत लाभ कर देयता का अनुमान इंडेक्सेशन या इंडेक्सेशन के बिना लगा सकते हैं, जो आपके लिए इष्टतम है। इसके बाद टियर-1 शहर में भविष्य के पुनर्विकास की संभावना पर विचार करें, खासकर उस क्षेत्र में जहाँ आपका फ्लैट है। ध्यान में रखने वाली एक और बात यह है कि अगर आपकी बेटियों को बेहतर कोचिंग, शिक्षा, संभावनाओं के लिए भविष्य में टियर-1 शहर में जाने की जरूरत है, तो इस पहलू पर विचार करने की जरूरत है। अगर आप अभी भी फ्लैट बेचना चाहते हैं, तो इसे उस समय पर करें जब आप टियर 2 शहर में नई आवासीय संपत्ति खरीदना चाहते हैं क्योंकि आप बिना किसी पूंजीगत लाभ कर का भुगतान किए अपने सभी लाभों का उपयोग कर सकते हैं (आयकर अधिनियम की धारा 54 शर्तों के अधीन छूट की अनुमति देती है) और/या एलटीसीजी भुगतान (50 लाख प्रति वित्तीय वर्ष सीमा और पात्रता के अधीन संपत्ति की बिक्री के भीतर 6 महीने) को बचाने के लिए धारा 54 ईसी कैपिटल गेन बॉन्ड खरीद सकते हैं। जब तक आपको बाज़ारों का अच्छा ज्ञान न हो या आपकी सहायता के लिए कोई निवेश सलाहकार न हो, मैं आपको सलाह दूंगा कि आप अपने (परिवार के) 85 लाख+15 लाख के शेयर होल्डिंग्स (जो उच्च अस्थिरता के अधीन हैं और नियमित निगरानी की आवश्यकता है) को भुनाएँ और इसे 4-5 साल की अवधि के लिए इक्विटी बचत और मूल्य केंद्रित संतुलित लाभ निधि में चरणबद्ध तरीके से निवेश करें।

*म्यूचुअल फंड में निवेश बाज़ार जोखिमों के अधीन हैं। कृपया निवेश करने से पहले योजना से संबंधित सभी दस्तावेज़ों को ध्यान से पढ़ें

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खुशहाल निवेश!!

Ans: अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को बढ़ाने में आपकी रुचि निवेश के अवसरों के बारे में आपकी गहरी जागरूकता को दर्शाती है। हालाँकि, अपने म्यूचुअल फंड निवेश का उपयोग करके तीसरा फ्लैट खरीदने के लिए आपके समग्र वित्तीय स्वास्थ्य पर संभावित प्रभाव पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। आइए इसके निहितार्थों को विस्तार से देखें।

वर्तमान वित्तीय स्थिति
संपत्ति अवलोकन:
आपके पास वर्तमान में दो आवासीय फ्लैट हैं, जो रियल एस्टेट में एक महत्वपूर्ण निवेश है। इसके अतिरिक्त, आपके पास म्यूचुअल फंड में 70 लाख रुपये और आपके प्रोविडेंट फंड में 40 लाख रुपये हैं। आपके पास 40 लाख रुपये का होम लोन भी है, जो एक चालू देयता है।

विविधीकृत पोर्टफोलियो:
आपकी संपत्तियाँ विभिन्न निवेश वर्गों में फैली हुई हैं—रियल एस्टेट, म्यूचुअल फंड और प्रोविडेंट फंड। यह विविधीकरण जोखिम प्रबंधन और यह सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण है कि आपके पास धन सृजन के लिए एक संतुलित दृष्टिकोण है।

म्यूचुअल फंड को लिक्विडेट करने के प्रभाव का मूल्यांकन
अति-संकेंद्रण का जोखिम:
यदि आप तीसरा फ्लैट खरीदने के लिए अपने म्यूचुअल फंड को लिक्विडेट करने का निर्णय लेते हैं, तो इससे रियल एस्टेट में आपका जोखिम काफी बढ़ जाएगा। जबकि संपत्ति समय के साथ बढ़ सकती है, लेकिन एक ही परिसंपत्ति वर्ग में अपनी बहुत अधिक संपत्ति को निवेश करने से आपको अधिक जोखिम उठाना पड़ सकता है, खासकर उतार-चढ़ाव वाले रियल एस्टेट बाजार में।

लिक्विडिटी का नुकसान:
म्यूचुअल फंड, खासकर इक्विटी म्यूचुअल फंड, लिक्विडिटी का लाभ देते हैं। आप जरूरत के समय आसानी से अपने फंड का उपयोग कर सकते हैं, जो वित्तीय लचीलापन प्रदान करता है। दूसरी ओर, रियल एस्टेट एक अतरल संपत्ति है। संपत्ति बेचने में समय लगता है और हो सकता है कि आपको मनचाही कीमत न मिले, खासकर बाजार में मंदी के समय।

अवसर लागत:
अपने सभी म्यूचुअल फंड के पैसे का उपयोग एक और फ्लैट खरीदने के लिए करने से आप संभावित बाजार लाभ से चूक सकते हैं। म्यूचुअल फंड, खासकर इक्विटी में निवेश करने वाले, ऐतिहासिक रूप से लंबी अवधि में उच्च रिटर्न प्रदान करते हैं। यह धन संचय के लिए एक छूटा हुआ अवसर हो सकता है, खासकर अगर रियल एस्टेट बाजार खराब प्रदर्शन करता है।

मौजूदा ऋण पर विचार करना
वित्तीय बोझ:
आपके पास वर्तमान में 40 लाख रुपये का ऋण है। म्यूचुअल फंड को लिक्विडेट करके एक और संपत्ति जोड़ने से आपके वित्तीय दायित्व बढ़ सकते हैं। भले ही आप नया लोन लेने से बच जाते हैं, लेकिन प्रॉपर्टी से जुड़े खर्चों (जैसे रखरखाव, टैक्स और संभावित नवीनीकरण) के लिए नकदी प्रवाह बनाए रखने का दबाव आपके वित्त पर दबाव डाल सकता है।

ऋण प्रबंधन:
यह विचार करना ज़रूरी है कि मौजूदा लोन और नई प्रॉपर्टी पर संभावित खर्च आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों को कैसे प्रभावित करेंगे। अपनी देनदारियों को बढ़ाने से आप उन अन्य एसेट क्लास में निवेश करने की क्षमता को सीमित कर सकते हैं जो विकास की संभावना और लिक्विडिटी प्रदान करते हैं।

रियल एस्टेट बनाम म्यूचुअल फंड
एकाग्रता जोखिम:
तीन फ्लैट के मालिक होने का मतलब है कि आपकी संपत्ति का एक बड़ा हिस्सा रियल एस्टेट में केंद्रित है। इससे बाजार में गिरावट, प्रॉपर्टी कानूनों में बदलाव और अन्य अनिश्चितताओं जैसे जोखिमों के प्रति आपका जोखिम बढ़ जाता है। एसेट क्लास में विविधता लाने से इन जोखिमों को बेहतर तरीके से प्रबंधित करने में मदद मिलती है।

रखरखाव और लागत:
रियल एस्टेट निवेश में रखरखाव, प्रॉपर्टी टैक्स और संभावित मरम्मत जैसी निरंतर लागतें शामिल होती हैं। ये खर्च आपकी किराये की आय और निवेश पर कुल रिटर्न को कम कर सकते हैं। म्यूचुअल फंड के विपरीत, जहां निवेश की लागत अपेक्षाकृत कम और अनुमानित होती है, प्रॉपर्टी से जुड़ी लागतें परिवर्तनशील और कभी-कभी अप्रत्याशित हो सकती हैं।

विकास की संभावना: म्यूचुअल फंड, खास तौर पर इक्विटी-उन्मुख फंड, लंबी अवधि में उच्च रिटर्न देने का ट्रैक रिकॉर्ड रखते हैं। ये रिटर्न बाजार से जुड़े जोखिमों के साथ आते हैं, लेकिन रियल एस्टेट की तुलना में विकास की संभावना काफी अधिक है। इसके अतिरिक्त, म्यूचुअल फंड में चक्रवृद्धि की शक्ति समय के साथ धन सृजन में मदद कर सकती है, कुछ ऐसा जो रियल एस्टेट निवेश उसी हद तक प्रदान नहीं कर सकता है। वैकल्पिक रणनीति संतुलित निवेश दृष्टिकोण: अपने म्यूचुअल फंड को पूरी तरह से लिक्विडेट करने के बजाय, एक विविध पोर्टफोलियो बनाए रखने पर विचार करें। एक संतुलित दृष्टिकोण में आपके म्यूचुअल फंड निवेश का एक हिस्सा रखना शामिल हो सकता है जबकि यदि आप तीसरा फ्लैट खरीदने के इच्छुक हैं तो आंशिक वित्तपोषण विकल्पों की खोज करना शामिल हो सकता है। यह आपको कुछ तरलता और विकास की संभावना बनाए रखने की अनुमति देता है। डेट फंड निवेश: यदि आप कम जोखिम वाले निवेश पसंद करते हैं, तो कुछ फंड को डेट म्यूचुअल फंड या बॉन्ड में आवंटित करने पर विचार करें। ये विकल्प कम जोखिम के साथ स्थिर रिटर्न देते हैं और आपके सारे पैसे को किसी दूसरी प्रॉपर्टी में लगाने का विकल्प हो सकते हैं। डेट फंड रियल एस्टेट की तुलना में बेहतर लिक्विडिटी भी प्रदान करते हैं। बेहतर म्यूचुअल फंड पोर्टफोलियो:
अगर आपकी प्राथमिक चिंता रिटर्न को ऑप्टिमाइज़ करना है, तो आप इक्विटी फंड में अपने निवेश को बढ़ाकर या बैलेंस्ड फंड में विविधता लाकर अपने म्यूचुअल फंड पोर्टफोलियो को बढ़ाने पर विचार कर सकते हैं। ये विकल्प विकास और स्थिरता का मिश्रण प्रदान करते हैं, जो आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों के साथ संरेखित होते हैं।

मौजूदा संपत्तियों का लाभ उठाना:
आप अपनी मौजूदा संपत्तियों का लाभ उठाने पर विचार कर सकते हैं, जैसे कि अपने म्यूचुअल फंड या प्रोविडेंट फंड के खिलाफ लोन लेकर, प्रॉपर्टी खरीद के हिस्से को वित्तपोषित करना। इस तरह, आप नई प्रॉपर्टी हासिल करते समय अपने म्यूचुअल फंड निवेश पर स्वामित्व बनाए रखते हैं।

अंतिम जानकारी
अपने म्यूचुअल फंड को लिक्विडेट करके तीसरा फ्लैट खरीदना एक महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय है जो आपके समग्र वित्तीय परिदृश्य को बदल सकता है। जबकि रियल एस्टेट के अपने लाभ हैं, एक एसेट क्लास में धन का संकेंद्रण और लिक्विडिटी और विकास के अवसरों के संभावित नुकसान को सावधानी से तौला जाना चाहिए। एक अधिक संतुलित दृष्टिकोण - अन्य विकल्पों की खोज करते हुए म्यूचुअल फंड में निवेश को बनाए रखना - अधिक वित्तीय सुरक्षा और लचीलापन प्रदान कर सकता है। प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (सीएफपी) से परामर्श करने से आपकी निवेश रणनीति को आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों के साथ संरेखित करने में और मदद मिलेगी।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

क्या मुझे टियर 2 शहर में जाने से पहले टियर 1 शहर में अपना फ्लैट बेच देना चाहिए?