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68 वर्षीय निवेशक ने अपार्टमेंट निर्माण के लिए धन जुटाने पर सलाह मांगी

Ramalingam Kalirajan |7758 Answers |Ask -Follow

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Jan 31, 2025

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more

Asked by Anonymous - Jan 30, 2025English

30.01.2025 आदरणीय महोदय, मेरे पास 3 करोड़ की कीमत की ज़मीन है। अब मैं इस प्लॉट पर P+5 मंज़िल के आवासीय अपार्टमेंट बनाने की योजना बना रहा हूँ इसके लिए मुझे निर्माण के लिए लगभग 2.5 करोड़ की ज़रूरत है। अब मेरी उम्र 68 साल है। मैंने पिछले 44 सालों से विभिन्न इक्विटी में 40 लाख और पिछले 14 सालों से इक्विटी आधारित M/F में 45 लाख का निवेश किया है। वर्तमान बाज़ार मूल्य क्रमशः 1.5 करोड़ और 1.60 करोड़ है। मैं अपने इक्विटी शेयरों और M/F के विरुद्ध वर्तमान ब्याज दर 10.35%.approx पर ओवरड्राफ्ट ऋण से धन जुटाने की योजना बना रहा हूँ। मेरे पास आवश्यक निधि जुटाने के लिए कोई अन्य स्रोत नहीं है और मेरे पास कोई अन्य देयताएँ नहीं हैं। मेरी धारणा के अनुसार अगले 7 से 8 वर्षों की अवधि में उपरोक्त निवेशों का कुल बाजार मूल्य लगभग 10 करोड़ रुपये होगा। मैं OD पर ब्याज चुकाने के लिए हर साल 10 लाख रुपये के SWP की योजना बना रहा हूँ। बकाया चुकाने के लिए अन्य कौन से तरीके संभव हैं? अपनी संपत्ति की कोई भी इकाई बेचे बिना। या यदि कोई गंभीर स्थिति उत्पन्न होती है तो मैं अपने OD ऋण ऋण को चुकाने के लिए एक इकाई बेच सकता हूँ। एक वित्तीय नियोजन विशेषज्ञ के रूप में क्या आपके विचार में मेरे विचार सही हैं? मुझे इस संबंध में आपकी पेशेवर/व्यावहारिक सलाह और मूल्यवान मार्गदर्शन की आवश्यकता है। कृपया मेरे उपरोक्त प्रश्न का यथाशीघ्र उत्तर दें। धन्यवाद और सादर

Ans: आप अपनी 3 करोड़ रुपये की ज़मीन पर P+5 आवासीय अपार्टमेंट बनाने की योजना बना रहे हैं। निर्माण के लिए आपको 2.5 करोड़ रुपये की आवश्यकता है। आप अपनी इक्विटी और म्यूचुअल फंड निवेश के विरुद्ध ओवरड्राफ्ट (OD) ऋण के माध्यम से यह राशि जुटाना चाहते हैं। OD ऋण पर ब्याज दर लगभग 10.35% है। आपके इक्विटी निवेश 44 वर्षों में 40 लाख रुपये से बढ़कर 1.5 करोड़ रुपये हो गए हैं। आपके म्यूचुअल फंड निवेश 14 वर्षों में 45 लाख रुपये से बढ़कर 1.6 करोड़ रुपये हो गए हैं। आप मानते हैं कि संयुक्त मूल्य 7–8 वर्षों में बढ़कर 10 करोड़ रुपये हो जाएगा। आप एक व्यवस्थित निकासी योजना (SWP) के माध्यम से प्रति वर्ष 10 लाख रुपये का ब्याज चुकाने की योजना बना रहे हैं। आप बिना किसी संपत्ति इकाई को बेचे बकाया चुकाने के वैकल्पिक तरीकों की खोज करना चाहते हैं, जब तक कि बिल्कुल आवश्यक न हो। अपनी योजना की व्यवहार्यता का मूल्यांकन 7–8 वर्षों में 10 करोड़ रुपये की वृद्धि की आपकी धारणा महत्वाकांक्षी है। बाजार अप्रत्याशित है, और इक्विटी/म्यूचुअल फंड रिटर्न में उतार-चढ़ाव होता रहता है।
सालाना 10 लाख रुपये निकालने से पोर्टफोलियो की वृद्धि प्रभावित हो सकती है।
10.35% ब्याज पर ओवरड्राफ्ट समय के साथ वित्तीय तनाव पैदा कर सकता है।
आपके पास अपने निवेश के अलावा पुनर्भुगतान का कोई वैकल्पिक स्रोत नहीं है।
विचार करने के लिए मुख्य जोखिम
बाजार में उतार-चढ़ाव: इक्विटी और म्यूचुअल फंड निश्चित रिटर्न की गारंटी नहीं देते हैं।
तरलता की कमी: आपकी पूरी पुनर्भुगतान रणनीति बाजार के प्रदर्शन पर निर्भर करती है।
ब्याज का बोझ: OD ब्याज समय के साथ बढ़ता है, जिससे वित्तीय तनाव बढ़ता है।
निवेश में कमी: एक लंबी अवधि का SWP आपके पोर्टफोलियो को अपेक्षा से अधिक तेज़ी से खत्म कर सकता है।
आपातकालीन स्थितियाँ: यदि कोई वित्तीय संकट आता है, तो संपत्ति बेचना अपरिहार्य हो सकता है।
धन जुटाने के वैकल्पिक तरीके
1. संरचित ऋण विकल्प
OD के बजाय, संपत्ति के विरुद्ध ऋण (LAP) पर विचार करें।
LAP पर ब्याज दरें OD ऋणों की तुलना में कम (लगभग 8–9%) हैं।
LAP में संरचित EMI भुगतान हैं, जो अनुशासित पुनर्भुगतान सुनिश्चित करते हैं।
2. हाइब्रिड पुनर्भुगतान रणनीति
केवल SWP के बजाय, लाभांश-भुगतान करने वाले म्यूचुअल फंड और किराये की आय को मिलाएं।
लाभांश आय आंशिक रूप से OD ब्याज को कवर कर सकती है।
एक बार परियोजना पूरी हो जाने के बाद, किराये की आय पुनर्भुगतान में योगदान दे सकती है।
3. डेवलपर के साथ संयुक्त उद्यम
बिल्डर के साथ साझेदारी करने से आपका वित्तीय जोखिम कम हो जाता है।
डेवलपर इकाइयों के बदले आंशिक या पूर्ण निर्माण को निधि दे सकता है।
इस तरह, आप उच्च-ब्याज ऋण लेने से बचते हैं और वित्तीय बोझ को कम करते हैं।
4. संपत्ति का एक अंश बेचना
यदि आवश्यक हो, तो एक मंजिल या भूमि का हिस्सा बेचने से OD को तेज़ी से साफ़ किया जा सकता है।
यह सुनिश्चित करता है कि आप ऋण के बोझ को कम करते हुए बहुमत स्वामित्व बनाए रखें।
5. चरणों में निर्माण योजना
एक साथ सभी 5 मंजिलों का निर्माण करने के बजाय, चरणों में निर्माण करें।
बाद के निर्माण को निधि देने के लिए शुरुआती बिक्री या किराये से आय का उपयोग करें।
यह अग्रिम उधार और ब्याज बहिर्वाह को कम करता है।
ऋण-मुक्त स्थिति कैसे सुनिश्चित करें
1. ब्याज बोझ को कम करने पर ध्यान दें
एक चरण-दर-चरण पुनर्भुगतान रणनीति का विकल्प चुनें।
जैसे-जैसे आपका पोर्टफोलियो बढ़ता है, ओडी का तेजी से भुगतान करने के लिए SWP निकासी बढ़ाएँ। ब्याज व्यय को कम करने के लिए हर 2–3 साल में आंशिक पूर्व भुगतान पर विचार करें। 2. अतिरिक्त आय धाराएँ बनाएँ स्थिर आय के लिए वरिष्ठ नागरिक बचत योजनाओं (SCSS) और RBI फ़्लोटिंग रेट बॉन्ड का पता लगाएँ। ये उपकरण 7–8% ब्याज प्रदान करते हैं, जो OD पुनर्भुगतान को पूरक कर सकते हैं। 3. शेयर बाज़ार पर अत्यधिक निर्भरता से बचें केवल इक्विटी रिटर्न पर निर्भर रहने के बजाय, हाइब्रिड फंड में विविधता लाएँ। हाइब्रिड फंड मध्यम वृद्धि की पेशकश करते हुए स्थिरता प्रदान करते हैं। 4. कुशल निकासी के लिए कर अनुकूलन डेट फंड (3+ वर्षों के लिए रखे गए) से SWP पर कम पूंजीगत लाभ कर लगता है। लाभ पर कर प्रभाव को कम करने के लिए व्यवस्थित रूप से निकासी करें। 5. अप्रत्याशित स्थितियों के लिए आकस्मिक योजना 1–2 साल के ब्याज भुगतान को कवर करने के लिए एक अलग आपातकालीन निधि रखें। इससे बाजार में गिरावट की स्थिति में संकटपूर्ण बिक्री से बचा जा सकता है। अंतिम अंतर्दृष्टि
आपकी योजना में संभावनाएँ हैं, लेकिन इसमें उच्च वित्तीय जोखिम हैं।
अस्थिर बाजार में इक्विटी/म्यूचुअल फंड पर अत्यधिक निर्भरता विपरीत परिणाम दे सकती है।
एलएपी या संयुक्त उद्यम जैसे वैकल्पिक फंडिंग विकल्पों पर विचार करें।
चरणबद्ध निर्माण दृष्टिकोण वित्तीय दबाव को कम कर सकता है।
बाजार की स्थितियों के अनुसार समायोजन करने के लिए अपनी पुनर्भुगतान रणनीति में लचीलापन बनाए रखें।
यदि आपको अनुकूलित निवेश और पुनर्भुगतान रोडमैप की आवश्यकता है, तो प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करना एक सुरक्षित वित्तीय भविष्य सुनिश्चित कर सकता है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार

www.holisticinvestment.in
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