65-year-old brother wants to sell Rs. 4 crore share of inherited property: Should I buy or invest?

हम दो भाइयों को 2020 में अपने पिता की पंजीकृत वसीयत द्वारा 200 वर्ग गज की संपत्ति विरासत में मिली है। यह संपत्ति हमारे पिता ने 1970 में खरीदी थी और 1990 में तीन मंजिला इमारत में पुनर्विकास किया था। भूतल मेरे भाई के पास है और पहली मंजिल। छत के अधिकार के बिना तीसरी मंजिल पुनर्विकास के समय हमारे पिता द्वारा बेची गई थी। मेरे और मेरे भाई के पास हमारे पिता की पंजीकृत वसीयत के अनुसार छत के अधिकार हैं (प्रत्येक के पास 50% छत / छत के अधिकार हैं)। मेरा भाई अमेरिकी नागरिक है और वह अपना हिस्सा चार करोड़ रुपये में बेचना चाहता है। भूतल से अपेक्षित किराया आय 60 हजार रुपये प्रति माह होगी। संपत्ति का सर्किल रेट 7 लाख रुपये प्रति गज है। संपत्ति के भूतल में मेरी रुचि मुख्य रूप से अज्ञात नए खरीदार के हस्तक्षेप के बिना शांति से रहने के लिए है। मैं 65 वर्ष का हूं और मेरा प्रश्न वित्तीय दृष्टिकोण से है दूसरा सवाल यह है कि अगर वह इसे किसी दूसरे खरीदार को बेचता है तो वह छत को कैसे बेचेगा क्योंकि छत अविभाजित है और हम दोनों को पंजीकृत वसीयत के द्वारा विरासत में मिली है। तीसरा, कई बिल्डर हैं जो बेसमेंट और स्टिल्ट पार्किंग के साथ चार मंजिलों में संपत्ति का पुनर्विकास करना चाहते हैं। सही विकल्प क्या होगा। मेरा एक ही बेटा है।

Ans: प्रिय मित्र,
यदि आप अपने भाई की विरासत में मिली संपत्ति में से उसका हिस्सा ₹4 करोड़ में खरीदने के बारे में सोच रहे हैं, तो वित्तीय लाभ के मुकाबले मानसिक शांति को तौलें। उसका हिस्सा खरीदने से आपको पूरा नियंत्रण मिलता है, तीसरे पक्ष के खरीदार के साथ संभावित विवाद समाप्त हो जाते हैं, और यह सुनिश्चित होता है कि आपके शांतिपूर्ण जीवन में कोई हस्तक्षेप न हो। हालाँकि, ₹60,000/माह (~1.8% वार्षिक रिटर्न) का किराया ~8% रिटर्न से काफी कम है जो आपको ₹4 करोड़ को सावधि जमा या बॉन्ड में निवेश करके मिल सकता है, जिससे ~₹2.67 लाख/माह प्राप्त होगा।

छत के संबंध में, आपका भाई अपना 50% हिस्सा स्वतंत्र रूप से नहीं बेच सकता क्योंकि यह अविभाजित और संयुक्त रूप से विरासत में मिला है। किसी भी बिक्री के लिए आपकी सहमति की आवश्यकता होती है, जिससे नए खरीदार को छत के पूरे अधिकार हस्तांतरित करने की उसकी क्षमता सीमित हो जाती है।

संपत्ति का पुनर्विकास एक बेहतरीन विकल्प है, जो बढ़ी हुई कीमत और किराये की आय प्रदान करता है। बिल्डर्स विकास अधिकारों के बदले में अतिरिक्त मंजिलें या नकद घटक प्रदान करने की संभावना रखते हैं, जिससे दीर्घकालिक वित्तीय लाभ बढ़ता है और आधुनिक सुविधाएँ सुनिश्चित होती हैं।

अगर आपकी प्राथमिकताएँ मन की शांति और संपत्ति पर नियंत्रण हैं, तो अपने भाई का हिस्सा खरीदें। अन्यथा, सुरक्षित वित्तीय साधनों में निवेश करें और संपत्ति की क्षमता को अधिकतम करने के लिए पुनर्विकास पर विचार करें। सर्वोत्तम निर्णय सुनिश्चित करने के लिए किसी वकील और वित्तीय सलाहकार से परामर्श करें। आपका वित्तीय सलाहकार आपकी सभी संपत्तियों और देनदारियों का गहराई से मूल्यांकन कर सकता है और ऐसा समाधान प्रदान कर सकता है जो आपको अधिक लाभ देगा।
सादर, नितिन नरखेड़े - संस्थापक समृद्धि लाइफस्टाइल हब,
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Ans: आपकी स्थिति और आपकी प्राथमिकताओं को देखते हुए, संपत्ति में अपने भाई का हिस्सा खरीदने में वित्तीय और व्यक्तिगत दोनों तरह के विचार शामिल हैं। आइए इसे विस्तार से समझते हैं:

वित्तीय विचार: 4 करोड़ रुपये में खरीद
निवेश की संभावना:

यदि आप अपने भाई का हिस्सा 4 करोड़ रुपये में खरीदते हैं, तो यह एक महत्वपूर्ण व्यय है। यह राशि संपत्ति में बंद हो जाएगी, और आपके पास अन्य निवेशों के लिए नकदी नहीं होगी।
भूतल से 7.2 लाख रुपये (प्रति माह 60,000 रुपये) की संभावित वार्षिक किराये की आय आपको अपने निवेश पर (खर्चों से पहले) लगभग 1.8% रिटर्न देगी।
जबकि संपत्ति किराये की आय प्रदान करती है, यह मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है कि क्या यह आय रियल एस्टेट में इतनी बड़ी राशि को निवेश करने के लिए पर्याप्त है। फिक्स्ड डिपॉजिट या RBI बॉन्ड में 4 करोड़ रुपये के साथ, आप बेहतर नकदी और विविधीकरण प्रदान करते हुए सालाना लगभग 32 लाख रुपये (8% ब्याज दर पर) कमा सकते हैं।
लिक्विडिटी:

प्रॉपर्टी में निवेश करने से आपकी वित्तीय लचीलापन कम हो जाता है। अगर आपको तुरंत फंड की जरूरत है, तो प्रॉपर्टी को लिक्विडेट करने में समय लग सकता है और यह फिक्स्ड डिपॉजिट या बॉन्ड में नकदी रखने जितना कुशल नहीं हो सकता है।
फिक्स्ड डिपॉजिट या बॉन्ड गारंटीड रिटर्न और प्रॉपर्टी के स्वामित्व से जुड़ी जटिलताओं के बिना फंड तक पहुंचने की सुविधा प्रदान करेंगे।
मन की शांति बनाम वित्तीय लचीलापन:

प्रॉपर्टी खरीदने के बारे में आपकी मुख्य चिंता शांतिपूर्ण जीवन सुनिश्चित करना है। हालांकि यह प्रॉपर्टी में रहने का एक वैध कारण हो सकता है, लेकिन वित्तीय दृष्टिकोण से, फिक्स्ड डिपॉजिट या बॉन्ड जैसे वैकल्पिक निवेश जोखिम, रिटर्न और लिक्विडिटी का बेहतर संतुलन प्रदान कर सकते हैं।
बैंक फिक्स्ड डिपॉजिट बनाम प्रॉपर्टी निवेश की तुलना
बैंक फिक्स्ड डिपॉजिट:
सालाना 32 लाख रुपये की ब्याज आय (4 करोड़ रुपये पर 8% रिटर्न मानकर)।
उच्च लिक्विडिटी, रखरखाव की कोई परेशानी नहीं, प्रॉपर्टी मार्केट में उतार-चढ़ाव से जुड़े कोई जोखिम नहीं।
आप RBI बॉन्ड में निवेश कर सकते हैं, जो टैक्स लाभ और सुरक्षा भी प्रदान करते हैं।
प्रॉपर्टी निवेश:
25 लाख रुपये की किराये की आय 60,000 प्रति माह (7.2 लाख रुपये प्रति वर्ष)।
दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि की संभावना, लेकिन इसकी गारंटी नहीं है।
सीमित नकदी के साथ उच्च निवेश लॉक-इन (4 करोड़ रुपये)।
संपत्ति रखरखाव, कर, और किरायेदार से संबंधित मुद्दों की संभावना को ध्यान में रखना चाहिए।
कानूनी प्रश्न: छत का हिस्सा बेचना
आपका भाई छत के अधिकार सहित संपत्ति में अपना हिस्सा बेचना चाहता है। यहाँ चुनौती है:

अविभाजित अधिकार:
छत एक अविभाजित अधिकार है जो आपके और आपके भाई के बीच साझा किया जाता है। इससे इसे अलग से बेचना अधिक कठिन हो जाता है जब तक कि दोनों पक्ष पूरी संपत्ति बेचने या किसी एक पक्ष को अधिकार हस्तांतरित करने के लिए सहमत न हों।
बिक्री प्रक्रिया:
चूँकि छत एक अविभाजित हिस्सा है, इसलिए आपका भाई इसे आपकी सहमति के बिना नहीं बेच सकता जब तक कि कोई औपचारिक समझौता न हो। आप दोनों को या तो:
छत के अधिकारों के हिस्से पर एक अलग समझौता करना होगा।
तय करें कि संपत्ति की बिक्री में छत के अधिकार शामिल हैं या वह केवल अपने भूतल के अधिकार बेचेगा।
संस्तुति:
यदि आपका भाई बेचने के बारे में गंभीर है, तो आप छत के अधिकारों की बिक्री को औपचारिक रूप देने के लिए वकील की राय लेना चाह सकते हैं। यदि आप नियंत्रण बनाए रखना चाहते हैं, तो आप ऐसी बिक्री के लिए सहमत होना चाह सकते हैं जो छत के आपके संयुक्त स्वामित्व को बनाए रखे।
पुनर्विकास प्रस्ताव
संपत्ति के पुनर्विकास में कई बिल्डर्स रुचि रखते हैं, जो कुछ विकल्प प्रस्तुत करते हैं:

1. अतिरिक्त मंजिलों के लिए पुनर्विकास
पुनर्विकास के लाभ:

संपत्ति को बेसमेंट और स्टिल्ट पार्किंग के साथ चार-मंजिल की इमारत में पुनर्विकास करने से संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ सकता है।
नया, आधुनिक निर्माण भविष्य में उच्च किराये की आय और पूंजी वृद्धि प्रदान कर सकता है।
यदि बिल्डर आपको पुनर्विकास का हिस्सा या अस्थायी रूप से बाहर जाने के लिए मुआवजा प्रदान करता है, तो यह एक आकर्षक सौदा हो सकता है।
पुनर्विकास के नुकसान:

पुनर्विकास की प्रक्रिया में वर्षों लग सकते हैं और असुविधा हो सकती है, खासकर यदि काम आपके मौजूदा निवास के आसपास हो रहा है।
पुनर्विकास अंतिम परिणाम के बारे में अनिश्चितता का कारण बन सकता है, क्योंकि बिल्डरों को योजनाओं में देरी या बदलाव का सामना करना पड़ सकता है।
आपको अस्थायी रूप से स्थानांतरित करने के लिए कहा जा सकता है, जो असुविधाजनक और समय लेने वाला हो सकता है।
2. संपत्ति बेचना
संपत्ति बेचना:
यदि आप मन की शांति और संपत्ति के साथ कम जुड़ाव पसंद करते हैं, तो तीसरे पक्ष को बेचना एक बेहतर विकल्प हो सकता है।
बिक्री से महत्वपूर्ण तरलता (4 करोड़ रुपये) उत्पन्न हो सकती है, जिसे आप वित्तीय साधनों में निवेश कर सकते हैं, जिससे आपको अधिक लचीलापन और विकास के लिए अधिक विकल्प मिलेंगे।
हालांकि, इसका मतलब होगा कि संपत्ति से किराये की आय और संभावित पूंजी वृद्धि को खोना।
3. संपत्ति को वैसे ही रखना
संपत्ति रखें:
यदि आप वर्तमान किराये की आय से संतुष्ट हैं और आपका प्राथमिक लक्ष्य एक शांतिपूर्ण रहने का माहौल है, तो संपत्ति को रखना सबसे अच्छा विकल्प हो सकता है।
यह विकल्प पुनर्विकास या बिक्री के व्यवधान से बचाता है लेकिन भविष्य में वित्तीय विकास को सीमित कर सकता है यदि संपत्ति आने वाले वर्षों में बहुत अधिक नहीं बढ़ती है।
सिफारिशें और अंतिम अंतर्दृष्टि
वित्तीय रूप से, आपकी स्थिति के आधार पर:
यदि आप शांति और स्थिरता को प्राथमिकता देते हैं:
अपने भाई का हिस्सा खरीदना मन की शांति सुनिश्चित करने के लिए एक अच्छा विकल्प हो सकता है। आप संपत्ति पर पूरा नियंत्रण सुरक्षित कर लेंगे और नए खरीदारों के हस्तक्षेप से बचेंगे। हालांकि, अन्य विकल्पों की तुलना में निवेश पर वित्तीय रिटर्न मामूली है। हालांकि, यह कम लिक्विडिटी और फिक्स्ड डिपॉजिट या बॉन्ड में अधिक कुशल निवेश की संभावना की कीमत पर आता है। यदि आप उच्च रिटर्न को प्राथमिकता देते हैं: 4 करोड़ रुपये को फिक्स्ड डिपॉजिट या RBI बॉन्ड में रखने से बेहतर रिटर्न (सालाना 32 लाख रुपये) मिलेगा, साथ ही लिक्विडिटी और सुरक्षा भी अधिक होगी। आप संपत्ति में वैसे ही रह सकते हैं और स्थिर किराये की आय का आनंद ले सकते हैं। संपत्ति को बेचना (या आपका भाई अपना हिस्सा बेच सकता है) आपको उच्च-रिटर्न वाले निवेशों में फिर से निवेश करने की अनुमति दे सकता है, लेकिन इसका मतलब यह भी होगा कि विरासत में मिली संपत्ति में रहने से मिलने वाली शांति और स्थिरता को छोड़ना होगा। कानूनी विचार: छत की बिक्री के लिए, आपको दोनों पक्षों के बीच अविभाजित अधिकारों को संभालने के तरीके पर स्पष्ट समझौता करना होगा। यदि आपका भाई अपना हिस्सा किसी तीसरे पक्ष को बेचने का फैसला करता है, तो इसमें एक औपचारिक समझौता बनाने के लिए कानूनी पेशेवर को शामिल करना शामिल हो सकता है। पुनर्विकास विकल्प:
यदि आप और आपका भाई दोनों पुनर्विकास के लिए तैयार हैं, तो बिल्डरों की ओर से दिए जाने वाले प्रस्तावों का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करें। बेसमेंट पार्किंग के साथ चार-मंजिल वाली इमारत में संपत्ति के पुनर्विकास के दीर्घकालिक लाभों पर विचार करें। हालाँकि, आपको पुनर्विकास के कारण होने वाली असुविधा और संभावित जोखिमों का मूल्यांकन करने की आवश्यकता है।

वैकल्पिक रूप से, यदि आप स्थिरता पसंद करते हैं और पुनर्विकास की परेशानी नहीं चाहते हैं, तो संपत्ति को रखना और किराये की आय का आनंद लेना अधिक आरामदायक विकल्प हो सकता है।

अंत में, आपकी विशिष्ट स्थिति को देखते हुए, यह सुनिश्चित करने के लिए कि सही विकल्प आपके समग्र वित्तीय लक्ष्यों के साथ संरेखित है, किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के साथ इस पर अधिक विस्तार से चर्चा करना सहायक होगा।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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