मेरे पास लगभग 80 लाख रुपये की म्यूचुअल फंड होल्डिंग्स, 13.5 लाख रुपये की स्टॉक होल्डिंग्स, 1.5 लाख रुपये का पीएफ, 29 लाख रुपये की एफडी है, जिस पर मासिक ब्याज मिलता है और सभी स्रोतों से मासिक आय लगभग 1.1 लाख रुपये है, क्योंकि मैं अपनी नौकरी के साथ-साथ म्यूचुअल फंड वितरण में भी हूं, जिसे मैंने पिछले साल शुरू किया था। अब मेरे पास कोई देनदारी नहीं है और मेरे पास अंधेरी पूर्व में 1.3 करोड़ रुपये का संयुक्त 2 बीएचके फ्लैट और बदलापुर में 25 लाख रुपये का 1 बीएचके है, जो किराए पर है। मेरे पास 1 करोड़ रुपये का टर्म प्लान है, जिसमें 12 साल की फिक्स टर्म पेमेंट है, जिसमें से 6 किश्तें जा चुकी हैं और 15 लाख रुपये का कंपनी मेडिक्लेम और 3 लाख रुपये का पर्सनल मेडिक्लेम है। मुझे अंधेरी में पास में ही दूसरा फ्लैट चाहिए था, लेकिन मैं लोन लेने से डरता हूं, लेकिन फिर भी मुझे इस बात के लिए सुझाव चाहिए कि मैं कितना लोन ले सकता हूं।
Ans: आपने अब तक अपनी संपत्तियों का प्रबंधन सोच-समझकर किया है। आपकी बढ़ती आय के स्रोत और ऋण-मुक्त स्थिति आपको एक मजबूत आधार प्रदान करती है। आइए अब 360-डिग्री वित्तीय मूल्यांकन करें और दूसरे फ्लैट के लिए आपकी ऋण पात्रता का भी मूल्यांकन करें।
आपकी संपत्ति संरचना - एक त्वरित स्नैपशॉट
म्यूचुअल फंड निवेश - 80 लाख रुपये
प्रत्यक्ष इक्विटी स्टॉक - 13.5 लाख रुपये
भविष्य निधि - 1.5 लाख रुपये
सावधि जमा - 29 लाख रुपये (मासिक ब्याज आय)
बदलापुर संपत्ति से किराये की आय - लगभग 1.1 लाख रुपये प्रति माह
अंधेरी ईस्ट में 2BHK - 1.3 करोड़ रुपये (संयुक्त स्वामित्व)
बदलापुर में 1BHK - 25 लाख रुपये (किराए पर)
आप पर कोई चालू ऋण या EMI नहीं है। इससे आप आगे की योजना बनाने के लिए सुरक्षित स्थिति में आ जाते हैं।
आय और नकदी प्रवाह स्थिरता
नौकरी से मासिक आय + वितरण - 1.1 लाख रुपये
किराये की आय - अतिरिक्त, हालांकि अनिर्दिष्ट, कुशन में इजाफा करती है
FD ब्याज - एक और निष्क्रिय प्रवाह प्रदान करता है
आप आय के तीन स्रोत बनाए रख रहे हैं। इससे जोखिम कम होता है। आप केवल एक स्रोत पर निर्भर नहीं हैं।
मासिक प्रवाह आपकी जीवनशैली को कवर करता हुआ प्रतीत होता है। यह एक अच्छा संकेत है। हालांकि, वर्तमान मासिक खर्चों का कोई उल्लेख नहीं है। यह विवेकाधीन खर्चों को ट्रैक करने और सीमित करने में मदद करेगा।
म्यूचुअल फंड निवेश स्थिति
आपने म्यूचुअल फंड में 80 लाख रुपये रखे हैं। यह एक महत्वपूर्ण आवंटन है।
लेकिन आपने फंड के प्रकार - इक्विटी, हाइब्रिड या डेट - निर्दिष्ट नहीं किए हैं। साथ ही, नियमित या प्रत्यक्ष विकल्प पर कोई स्पष्टता नहीं है।
यदि आपका निवेश प्रत्यक्ष फंड में है, तो प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (CFP) और म्यूचुअल फंड वितरक (MFD) के माध्यम से नियमित योजनाओं पर स्विच करने पर विचार करें।
क्यों? क्योंकि नियमित योजनाएँ व्यक्तिगत मार्गदर्शन, समय पर पोर्टफोलियो समीक्षा और रणनीतिक पुनर्संतुलन प्रदान करती हैं।
डायरेक्ट प्लान सस्ते लग सकते हैं। लेकिन विशेषज्ञ की मदद के बिना, महंगी गलतियाँ हो सकती हैं। गलत फंड विकल्प या गलत निकास समय लाभ को खत्म कर सकता है।
अगर आपका निवेश इंडेक्स फंड में है, तो सावधान रहें। इंडेक्स फंड बाजार की नकल करते हैं। वे बाजार को मात नहीं देते।
वे बाजार में गिरावट के दौरान कोई डाउनसाइड सुरक्षा प्रदान नहीं करते। सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड इंडेक्स से बेहतर रिटर्न देने का लक्ष्य रखते हैं।
इंडेक्स फंड बाजार में होने वाले बदलावों के अनुकूल नहीं होते। सक्रिय फंड में अच्छे फंड मैनेजर ऐसा करते हैं।
प्रमाणित वित्तीय योजनाकार द्वारा नियमित पोर्टफोलियो समीक्षा से मदद मिलेगी। आपको जोखिम और रिटर्न को अनुकूलित करना चाहिए।
शेयर बाजार निवेश
आपके पास प्रत्यक्ष इक्विटी में 13.5 लाख रुपये हैं। यह आपकी कुल वित्तीय परिसंपत्तियों का लगभग 12% है।
अगर आपकी जोखिम उठाने की क्षमता अधिक है तो यह ठीक है। लेकिन सेक्टर एकाग्रता और शेयरों की तरलता पर नज़र रखें।
डायरेक्ट इक्विटी के लिए समय और अनुशासन की आवश्यकता होती है। म्यूचुअल फंड के माध्यम से पहले से रखे गए शेयरों को ओवरलैप करने से बचें।
साथ ही, एक स्पष्ट निकास योजना रखें। बेचने के लिए सर्वकालिक उच्च स्तर का इंतजार न करें। समय-समय पर लाभ बुक करें।
सावधि जमा - आय उपयोग और कराधान
एफडी में 29 लाख रुपये आपको मासिक आय देते हैं। यह नियमित नकदी प्रवाह के लिए उपयोगी है।
लेकिन याद रखें:
एफडी ब्याज पूरी तरह से कर योग्य है
रिटर्न मुद्रास्फीति को मात नहीं दे सकता
दीर्घकालिक धन वृद्धि सीमित है
केवल उतना ही रखें जितना आपको तरलता के लिए चाहिए। बाकी को एसटीपी या एकमुश्त राशि के माध्यम से म्यूचुअल फंड में स्थानांतरित करें।
इस तरह, आप कर के बाद बेहतर रिटर्न कमाते हैं और पुनर्निवेश जोखिम को कम करते हैं।
बीमा और सुरक्षा कवर
टर्म इंश्योरेंस - 12 साल की भुगतान अवधि के साथ 1 करोड़ रुपये का कवर। 6 प्रीमियम पहले ही चुकाए जा चुके हैं। यह एक जिम्मेदार कदम है।
यदि आपके आश्रित आर्थिक रूप से स्वतंत्र हैं या संपत्ति उनकी जरूरतों को पूरा करती है, तो यह कवर पर्याप्त है।
अन्यथा, आप शुद्ध टर्म इंश्योरेंस का उपयोग करके सेवानिवृत्ति की आयु तक कवर बढ़ा सकते हैं। प्रीमियम पर रिटर्न वाले प्रकार से बचें। स्वास्थ्य बीमा - कंपनी कवर - 15 लाख रुपये व्यक्तिगत मेडिक्लेम - 3 लाख रुपये यह अभी के लिए पर्याप्त है। लेकिन सुनिश्चित करें कि नौकरी बदलने पर भी व्यक्तिगत स्वास्थ्य कवर सक्रिय रहे। केवल नियोक्ता मेडिक्लेम पर निर्भर रहने से बचें। कंपनियाँ कभी भी पॉलिसी बदल सकती हैं। रियल एस्टेट होल्डिंग्स अंधेरी ईस्ट में संयुक्त 2BHK - 1.3 करोड़ रुपये मूल्य बदलापुर में 1BHK - 25 लाख रुपये मूल्य और किराए पर आप पहले ही रियल एस्टेट में प्रवेश कर चुके हैं। आपको निष्क्रिय किराया भी मिल रहा है। लेकिन निवेश के दृष्टिकोण से, अधिक संपत्ति जोड़ने से लिक्विडिटी कम हो सकती है। रियल एस्टेट एक लिक्विड एसेट नहीं है। आपात स्थिति में जल्दी बेचना मुश्किल है। साथ ही, रियल एस्टेट में टैक्स के बाद किराया कम होता है (2-3%)। रखरखाव और संपत्ति कर शुद्ध रिटर्न को और कम करते हैं। इसलिए, यहाँ अधिक आवंटन से बचें। इसके बजाय वित्तीय निवेश को प्राथमिकता दें। क्या आपको अंधेरी में दूसरा फ्लैट खरीदना चाहिए?
आपने पास में दूसरा फ्लैट खरीदने की इच्छा जताई है। लेकिन लोन लेने से डर लगता है। यह एक जायज चिंता है।
आइए आंकलन करें कि आपको कितना होम लोन मिल सकता है।
आपका CIBIL स्कोर 750 से ऊपर है - यह बहुत अच्छा है
आपकी आय लगभग 1.1 लाख रुपये प्रति माह है
आप पर कोई मौजूदा EMI बोझ नहीं है
बैंकों के अनुसार, मासिक आय का 50%-60% EMI में जा सकता है। इसका मतलब है:
आप 55,000-65,000 रुपये तक की EMI वाले होम लोन के लिए पात्र हैं
8.5% ब्याज और 15-20 साल की अवधि पर, लोन की राशि 50-60 लाख रुपये के बीच हो सकती है
लेकिन पात्रता वहनीयता के समान नहीं है। आपको पूछना चाहिए:
क्या आप अन्य लक्ष्यों से समझौता किए बिना 15 साल तक आराम से EMI का भुगतान कर सकते हैं?
क्या यह फ्लैट किराए या कर लाभ देगा?
क्या आपकी नौकरी और वितरण आय स्थिर रहेगी?
यदि आपका उत्तर नहीं है या संदेहास्पद है, तो ऋण लेने से बचें। संपत्ति की तुलना में तरलता और स्वतंत्रता अधिक महत्वपूर्ण है।
यदि आप अभी भी फ्लैट चाहते हैं - इन विकल्पों पर विचार करें
ऋण आकार को कम करने के लिए एक छोटे से फ्लैट या सस्ती जगह का विकल्प चुनें
अधिक डाउन पेमेंट का भुगतान करने के लिए अपने FD और म्यूचुअल फंड के हिस्से का उपयोग करें
यदि पात्र हैं तो सह-स्वामी के साथ संयुक्त ऋण लें - ऋण पात्रता बढ़ जाती है
अपने MF कोष को पूरी तरह से न बेचें - अपनी चक्रवृद्धि को बनाए रखें
साथ ही, गणना करें कि आप कितनी EMI आराम से चुका सकते हैं। अधिकतम नहीं। सुरक्षा चुनें, तनाव नहीं।
आपका कर नियोजन दृष्टिकोण
FD से मिलने वाला ब्याज स्लैब दर पर कर योग्य है। यह आपके कर बोझ को बढ़ाता है।
किराये की आय भी आपकी कर योग्य आय में जुड़ती है।
आप पहले से ही 10 लाख रुपये की वार्षिक आय पार कर चुके होंगे। इसलिए आपको HUF, धारा 80C, 80D और NPS पर समझदारी से विचार करना चाहिए।
म्यूचुअल फंड रिडेम्प्शन अब नए नियमों का पालन करेंगे:
इक्विटी म्यूचुअल फंड - 1.25 लाख रुपये से अधिक के एलटीसीजी पर 12.5% कर लगेगा
एसटीसीजी पर 20% कर लगेगा
डेब्ट फंड - आय स्लैब के अनुसार कर लगेगा (एसटीसीजी और एलटीसीजी एक समान)
इसलिए, रिडीम करने से पहले अपने निवेश की अवधि और कर प्रभाव को ध्यान में रखें।
अगले वित्तीय कदमों के लिए सुझाव
यहाँ आपके लिए 360-डिग्री कार्य योजना है:
1. वित्तीय लक्ष्यों का नक्शा बनाएँ
सेवानिवृत्ति कोष लक्ष्य
बच्चे की शिक्षा या शादी
यात्रा या जीवनशैली में सुधार
आपातकालीन बफर
2. आपातकालीन निधि रखें
लिक्विड फंड या स्वीप FD में कम से कम 6 महीने के खर्च
इसका इस्तेमाल निवेश या रियल एस्टेट के लिए न करें
3. अपने म्यूचुअल फंड पोर्टफोलियो की समीक्षा करें
जाँचें कि फंड श्रेणी के मुकाबले अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं या नहीं
अंडरपरफॉर्मर को हटाएँ
जोखिम प्रोफ़ाइल और एसेट एलोकेशन को संरेखित करें
4. अतिरिक्त FD को स्थानांतरित करने पर विचार करें
अतिरिक्त FD को धीरे-धीरे हाइब्रिड या इक्विटी म्यूचुअल फंड में स्थानांतरित करें
समय जोखिम को कम करने के लिए STP का उपयोग करें
5. इक्विटी होल्डिंग्स को समेकित करें
कमज़ोर या गैर-कोर स्टॉक से बाहर निकलें
सीधे इक्विटी को कुल संपत्ति के 10% से कम रखें
6. अपने परिवार की बेहतर सुरक्षा करें
3 साल या जीवन में बड़े बदलावों के बाद टर्म कवर की समीक्षा करें
व्यक्तिगत सुरक्षा सुनिश्चित करें मेडिक्लेम का समय पर नवीनीकरण किया जाता है
7. कई संपत्ति खरीदने से बचें
इससे लिक्विडिटी कम होती है
इससे रखरखाव और कर का बोझ बढ़ता है
अधिकतम एक प्राथमिक घर और एक आय वाली संपत्ति रखें
8. सक्रिय रूप से रिटायरमेंट कॉर्पस बनाएँ
SIP या एकमुश्त राशि के साथ म्यूचुअल फंड का उपयोग करें
अगले 10-15 वर्षों के लिए कंपाउंडिंग का उपयोग करें
बाजार समय के लिए देरी न करें
9. अपनी व्यक्तिगत बैलेंस शीट को सालाना ट्रैक करें
सभी संपत्ति मूल्यों, आय और देनदारियों को नोट करें
सालाना नेटवर्थ ग्रोथ को ट्रैक करें
बेहतर निर्णय लेने और मन की शांति में मदद करता है
अंत में
आप पहले से ही एक ठोस रास्ते पर हैं। आपकी संपत्ति मजबूत है। आय में विविधता है। आप कर्ज मुक्त और अनुशासित हैं।
आप सक्रिय और निष्क्रिय दोनों आय स्रोत बना रहे हैं। यह दूरदर्शिता और परिपक्वता को दर्शाता है।
दूसरा फ्लैट खरीदना भावनात्मक रूप से संतोषजनक लग सकता है। लेकिन वित्तीय रूप से, यह लचीलेपन को कम करता है। सतर्क रहें।
अपने म्यूचुअल फंड निवेश को बढ़ाते रहें। रियल एस्टेट में अत्यधिक निवेश कम करें। लिक्विडिटी, रिटर्न और टैक्स को संतुलित करें।
इस मिश्रण के साथ, आपकी दीर्घकालिक संपत्ति कम तनाव के साथ बढ़ेगी।
सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment
