नमस्ते सर मैंने संपत्ति बेचने का फैसला करने में आपकी सलाह सुनी है। मेरे पास हैदराबाद में एक अपार्टमेंट है जिसकी कीमत लगभग 40 लाख है। मैं वर्तमान में चेन्नई में रहता हूँ और मेरे पास 12 लाख का बकाया ऋण है तथा मैं लगभग 28 हजार की EMI चुका रहा हूँ। सभी कटौती और कर के बाद मेरी मासिक आय 1.5 लाख है। मेरे बेटे ने हाल ही में एक निजी इंजीनियरिंग कॉलेज में दाखिला लिया है तथा उसे प्रति वर्ष 2.5 लाख की फीस देनी है। मैंने अमेरिका में काम किया है तथा मेरे पास 401 हजार की बचत में 28 लाख हैं। अपने दो बेटों की शिक्षा तथा व्यय का प्रबंधन करने के लिए कौन सा विकल्प बेहतर होगा 1. हैदराबाद में एक अपार्टमेंट बेचकर ऋण चुकाना तथा शेष राशि बच्चों की शिक्षा के लिए FD में निवेश करना। 2. पैतृक संपत्ति बेचना 3. 4001 हजार की बचत कृपया सलाह दें कि कौन सा विकल्प बेहतर है

Ans: आप दो देशों - हैदराबाद, चेन्नई और अमेरिका - में प्रबंधन कर रहे हैं, जो पहले से ही प्रभावशाली अनुशासन दर्शाता है। आपके पास प्रबंधन के लिए तीन बड़े क्षेत्र हैं:

हैदराबाद अपार्टमेंट पर आपका बकाया गृह ऋण

आपके बेटे की सालाना 2.5 लाख रुपये की निजी इंजीनियरिंग कॉलेज की फीस

28 लाख रुपये के बराबर यूएस 401(के) बचत

आप जानना चाहते हैं कि आपके लिए कौन सा विकल्प सबसे उपयुक्त है:

हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें, ऋण चुकाएं, शेष राशि को एफडी में निवेश करें

विरासत में मिली संपत्ति बेचें

अपनी यूएस 401(के) बचत का उपयोग करें

मैं समझता हूं कि यह केवल वित्त नहीं है - यह आपके बेटे का भविष्य और आपके परिवार की सुरक्षा है। मैं आपको बिना किसी अतिभार के, लेकिन स्पष्ट मार्गदर्शन के साथ सावधानीपूर्वक, 360-डिग्री मूल्यांकन प्रदान करता हूं।

आपकी वर्तमान वित्तीय स्थिति
मासिक टेक-होम: कटौतियों और कर के बाद 1.5 लाख रुपये

हैदराबाद का घर: वर्तमान में इसकी कीमत ~40 लाख रुपये है, जिस पर 12 लाख रुपये का बकाया ऋण है। EMI ~28k/माह

बेटे की शिक्षा: 2.5 लाख रुपये प्रति वर्ष की तत्काल आवश्यकता

अमेरिकी बचत: 401(k) में 28 लाख रुपये शेष राशि दर्शाई गई है

विरासत में मिली एक और संपत्ति: राशि और स्थान निर्दिष्ट नहीं

आपातकालीन निधि या नकद बफर का कोई उल्लेख नहीं

अन्य निवेशों (PPF, म्यूचुअल फंड, सोना, आदि) के बारे में कोई विवरण नहीं

सबसे पहले, हम आपकी स्थिति को स्थिर करेंगे, आपके नकदी प्रवाह की योजना बनाएंगे, और फिर तय करेंगे कि किस परिसंपत्ति को और कैसे भुनाया जाए।

चरण 1: अपना आपातकालीन निधि बनाएँ या उसकी समीक्षा करें
अभी, नकद बफर का कोई उल्लेख नहीं है। आपकी EMI 28k/माह है और शिक्षा शुल्क 2.5 लाख रुपये वार्षिक है, लेकिन रहने का खर्च नहीं दिखाया गया है।

आपको 6 महीने की आवश्यकता है ईएमआई और फीस किस्तों सहित जीवन-यापन के खर्च के बराबर। मान लें कि परिवार के रहने-सहने (खाना, आवागमन, उपयोगिताएँ) के लिए मासिक खर्च लगभग 80 हजार रुपये है। ईएमआई और वार्षिक शुल्क के अलावा, यह निम्नानुसार नकद बफर की आवश्यकता का सुझाव देता है:

6 महीने के लिए जीवन-यापन का खर्च: 4.8 लाख रुपये

6 महीने के लिए ईएमआई बफर (ईएमआई 28 हजार x 6): 1.68 लाख रुपये

लिक्विड फंड में शिक्षा शुल्क कॉर्पस बफर: 2.5 लाख रुपये

कुल आपातकालीन + शुल्क बफर इसलिए ~9 लाख रुपये
कोई भी निर्णय लेने से पहले इस लिक्विड बफर का निर्माण करें या सुनिश्चित करें कि आपके पास यह लिक्विड बफर है।

चरण 2: अपने हैदराबाद अपार्टमेंट विकल्प का मूल्यांकन करें
यदि 40 लाख रुपये में बेचा जाता है:

ऋण भुगतान: 12 लाख रुपये

शुद्ध आय: ~28 लाख रुपये माइनस बिक्री/स्थानांतरण लागत

ईएमआई बंद हो जाती है; नकदी प्रवाह में तुरंत 28 हजार रुपये मासिक की वृद्धि होती है। बिक्री के बाद पूंजी का निवेश: लिक्विड फंड में 9 लाख रुपये का बफर बनाए रखें। निवेश के लिए शेष 19 लाख रुपये। यदि 7% रिटर्न पर FD में निवेश किया जाए, तो आपको 1.1 लाख रुपये प्रति वर्ष (9 हजार रुपये प्रति माह) मिलेंगे। यह आय आपके बेटे की वार्षिक फीस का आसानी से भुगतान कर सकती है। अब आपको अपार्टमेंट के लिए कोई ऋण भी नहीं है; इससे आपका नकदी प्रवाह सरल हो जाता है और वित्तीय तनाव कम हो जाता है। आपकी 1.5 लाख रुपये की मासिक आय अब आंशिक रूप से EMI में नहीं जाएगी। हालांकि, बेचने से पहले आपको यह पुष्टि करनी चाहिए: क्या आपके पास हैदराबाद में कोई अन्य उपयुक्त आवास है? यदि आप इसे किराए पर लेना या उसमें रहना चाहते हैं, तो किराए की संपत्ति के माध्यम से बेहतर आय का अवसर हो सकता है। क्या आपको भविष्य में सेवानिवृत्ति या दीर्घकालिक प्रवास के लिए अपार्टमेंट की आवश्यकता है? इस स्वतंत्रता पर बुद्धिमानी से विचार करें। कुल मिलाकर, हैदराबाद अपार्टमेंट बेचने से नकदी मिलती है और वित्तीय बोझ जल्दी से कम हो जाता है। चरण 3: विरासत में मिली संपत्ति को बेचने का मूल्यांकन करें
आपने विरासत में मिली दूसरी संपत्ति का उल्लेख किया है, लेकिन उसका मूल्य या स्थान साझा नहीं किया है। कृपया विचार करें:

बाजार मूल्य और तरलता (बिक्री में आसानी)

पूंजीगत लाभ कर और हस्तांतरण लागत

उससे भावनात्मक या पारिवारिक संबंध

उसके विरुद्ध ऋण में शेष अवधि (यदि कोई हो)

यदि यह समान रूप से तरल और समान मूल्य की है, तो विरासत में मिली संपत्ति को बेचने से अपार्टमेंट को परिसंपत्ति के रूप में रखते हुए समान लाभ मिल सकता है। लेकिन:

यदि आप हैदराबाद लौटने की योजना बनाते हैं, तो आपको अपार्टमेंट की आवश्यकता हो सकती है

या यदि वह संपत्ति किराये के लिए अधिक लाभदायक है

पूछें: कौन सी संपत्ति आसानी से बिकती है, अधिक शुद्ध लाभ देती है, और बिक्री के बाद बेहतर रिटर्न देती है?

चरण 4: 401(k) बचत का उपयोग करना - क्या यह एक अच्छा विचार है?
आपके पास US 401(k) में 28 लाख रुपये हैं। इसे अभी भुनाने से हो सकता है:

नकद निकालने के बाद 28 लाख रुपये मिलेंगे

कर और निकासी शुल्क पर विचार करने के बाद, शुद्ध राशि में 20–30% की कमी आ सकती है

आप 401(k) फंड में दीर्घकालिक चक्रवृद्धि शक्ति खो देते हैं

समय से पहले निकासी पर आपके यूएस वर्क वीजा की स्थिति या उम्र के आधार पर कर और जुर्माना लग सकता है

और आपको INR में परिवर्तित करते समय मुद्रा रूपांतरण जोखिम का सामना करना पड़ सकता है

इसलिए जबकि यह तत्काल नकदी स्रोत प्रदान करता है, इसके नुकसान ये हैं:

कर-स्थगित सेवानिवृत्ति बचत का नुकसान

संभावित कर दंड और अन्य शुल्क

भविष्य के सेवानिवृत्ति कोष में 50 लाख रुपये की कमी (लेखा चक्रवृद्धि रिटर्न)

यह अन्य तरीकों के समाप्त हो जाने के बाद इसे अंतिम उपाय बनाता है।

चरण 5: सभी विकल्पों की तुलना करें
विकल्प A – हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें:
ऋण और EMI चुकाएं

मासिक नकदी प्रवाह में सुधार करें

निवेश के लिए एकमुश्त राशि दें

यदि आप कभी वापस चले जाते हैं तो भविष्य की संपत्ति खो सकते हैं

विकल्प B - विरासत में मिली संपत्ति बेचें:
प्राथमिक निवास को छुए बिना ऋण चुकाएं

भविष्य में उपयोग के लिए संपत्ति रखें

तरलता स्थान और बाजार पर निर्भर करती है

परिवार या भावनात्मक स्पष्टता के लिए समय की आवश्यकता होती है

विकल्प C - 401(k) का उपयोग करें:
कर और जुर्माना कम शुद्ध राशि की ओर ले जाता है

सेवानिवृत्ति कोष को कम करता है

केवल तभी उचित समाधान है जब आपके पास कोई अन्य विकल्प न हो

इसके आधार पर, विकल्प A या B - संपत्ति बेचना - बेहतर है।
अभी 401(k) का उपयोग न करें।

चरण 6: बिक्री के बाद फंड का उपयोग कैसे करें
एक बार जब आप पूंजी अनलॉक कर लें:

बकाया ऋण को तुरंत चुका दें

9 लाख रुपये का आपातकालीन फंड फिर से बनाएँ

शेष फंड—जो भी संपत्ति आप बेचते हैं—अपने बच्चे की शिक्षा के लिए आवंटित करें

मान लें कि बिक्री के बाद आपके पास 28 लाख रुपये और 9 लाख रुपये का बफर है:

बचे हुए 19 लाख रुपये

आप इस कोष को समझदारी से निवेश कर सकते हैं:

दो बकेट में विभाजित करें:

इक्विटी म्यूचुअल फंड/एसटीपी विकास उत्पन्न करने के लिए

शुल्क भुगतान के लिए अल्पकालिक सुरक्षा को बनाए रखने के लिए ऋण/हाइब्रिड उत्पाद

महत्वपूर्ण: केवल FD का उपयोग करने से बचें, क्योंकि वे अगले 5-7 वर्षों में मुद्रास्फीति को मात नहीं दे सकते हैं।
CFP-समर्थित MFD के माध्यम से नियमित योजनाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से प्रबंधित इक्विटी फंड का उपयोग करें।
सक्रिय मूल्यांकन के बिना अकेले इंडेक्स फंड जोखिम बढ़ाते हैं।

उदाहरण निवेश:

12 महीनों में एसटीपी के माध्यम से इक्विटी म्यूचुअल फंड में 10 लाख रुपये

फीस भुगतान शेड्यूल से मेल खाने के लिए हाइब्रिड या डेब्ट फंड में 9 लाख रुपये

यदि आप इक्विटी में एकमुश्त निवेश नहीं करना चाहते हैं, तो केवल डेब्ट में निवेश करें क्योंकि आपको फीस के लिए नकदी की आवश्यकता होती है।
लेकिन ईएमआई मुक्त होने के साथ, आपको इक्विटी में 10,000 रुपये की छोटी एसआईपी के साथ प्रयोग करने का मौका मिलता है।

चरण 7: शेष शिक्षा शुल्क आवश्यकताओं की योजना बनाएं
आपके बेटे को इंजीनियरिंग के लिए सालाना 2.5 लाख रुपये की आवश्यकता है। अगले 4 वर्षों का मतलब है कम से कम 10 लाख रुपये।

आपके पास पहले से ही है:

बिक्री के बाद एफडी या कॉर्पस

अभी इक्विटी एसआईपी शुरू करने का विकल्प (12 महीने के एसटीपी की गति)

लाइन अप:

अगले 4-5 वर्षों के लिए इंफ्रास्ट्रक्चर फंड या बैलेंस्ड एडवांटेज फंड

पैसे को बढ़ता हुआ रखता है लेकिन फीस की समयसीमा के करीब सुरक्षित रखता है

इस पोर्टफोलियो में इक्विटी को धीरे-धीरे डालने के लिए एसटीपी का उपयोग करें

इसके अलावा, यदि फीस संरचना बदलती है तो पुनर्आवंटन में लचीलापन बनाए रखें।

चरण 8: रिटायरमेंट के लिए अपने US 401(k) को बनाए रखें और बढ़ाएँ
अभी 401(k) को लिक्विडेट करने से बचें; इसे निवेशित ही रहने दें।

यह प्रदान करता है:

USD में दीर्घकालिक रिटायरमेंट वृद्धि

59½ वर्ष के बाद बिना किसी दंड के निकासी करने की सुविधा

जाँच ​​करें कि क्या आप इसे स्थायी रूप से स्थानांतरित होने पर IRA या भारतीय रिटायरमेंट उत्पाद में रोल कर सकते हैं

समय से पहले निकासी से बचकर, आप वृद्धि और रिटायरमेंट स्थिरता बनाए रखते हैं।

चरण 9: नकदी प्रवाह और बजट अनुशासन की निगरानी करें
मासिक आय 1.5 लाख और हैदराबाद EMI नहीं होने से, आपका वित्त सुचारू दिखाई देगा।

मासिक बजट निर्धारित करें:

ईएमआई-मुक्त जीवन व्यय (भोजन, बिल, आवागमन) ~70,000

शिक्षा-उन्मुख कॉर्पस योगदान ~20,000 (एसआईपी या ऋण निवेश)

10,000 रुपये का इक्विटी एसआईपी

आपातकालीन निधि टॉप-अप चालू

अपने बेटे और खुद के लिए स्वास्थ्य बीमा प्रीमियम (यदि पहले से नहीं है)

यह सुनिश्चित करता है कि आपके पास तरलता, विकास है, और आपकी वर्तमान जीवनशैली पर कोई दबाव नहीं है।

चरण 10: बीमा और सुरक्षा समीक्षा
अपने बीमा को सुरक्षित करने के लिए मुक्त संसाधनों या मासिक लाभ का उपयोग करें:

10-15 लाख रुपये के कवर के साथ खुद और बेटे के लिए स्वास्थ्य बीमा

क्या आपके पास पहले से ही ऋण सुरक्षा है? यदि नहीं, तो आश्रितों की सुरक्षा के लिए टर्म लाइफ इंश्योरेंस लें

बड़े चिकित्सा व्यय सुरक्षा के लिए गंभीर बीमारी राइडर पर विचार करें

ये उपाय अप्रत्याशित घटनाओं को आपकी बचत या बेटे की शिक्षा को नुकसान पहुंचाने से रोकने में मदद करते हैं।

चरण 11: समय-समय पर अपनी सेवानिवृत्ति योजना पर पुनर्विचार करें
401(k) और भारत में निवेश को बनाए रखना एक साथ काम करना चाहिए।

आपको योजना बनाने की आवश्यकता है:

भारतीय निवेश से कर-कुशल निकासी

INR और USD में परिसंपत्ति आवंटन

हर 12 महीने में एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के साथ समीक्षा करें

आप संभवतः अमेरिका में अपने कोष के एक हिस्से के साथ भारत में सेवानिवृत्ति की योजना बना रहे हैं।

अंतिम अंतर्दृष्टि
आपके पास तीन मुख्य विकल्प हैं:

हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें - तत्काल EMI राहत, आय का निवेश करें

विरासत में मिली संपत्ति बेचें - कम भावनात्मक समझौता, समान नकदी प्रवाह

401(k) को बेचने या उपयोग करने से बचें - जो रिटायरमेंट कॉर्पस को सुरक्षित रखने में मदद करता है

मेरी सलाह:

आसानी, करों और भावनात्मक मूल्य के आधार पर तय करें कि कौन सी संपत्ति बेचनी है

ऋण चुकाने, आपातकालीन बफर को फिर से बनाने और निर्धारित तरीके से निवेश करने के लिए आय का उपयोग करें

संतुलित और इक्विटी म्यूचुअल फंड के माध्यम से अपने बेटे की फीस कॉर्पस बनाएं

सेवानिवृत्ति के लिए अपने 401(k) को सुरक्षित रखें। समय से पहले निकासी से बचें

नए नकदी प्रवाह का बुद्धिमानी से उपयोग करें—बजट बनाएं, बीमा सुरक्षित करें और दीर्घकालिक निवेश शुरू करें

स्पष्ट कदमों के साथ, आप अपने बेटे की शिक्षा का समर्थन कर सकते हैं और अपने वित्तीय भविष्य को सुरक्षित कर सकते हैं—अपनी दीर्घकालिक स्थिरता को जोखिम में डाले बिना।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी
मुख्य वित्तीय योजनाकार
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment