मेरा एक दोस्त NRI (ऑस्ट्रेलिया में रहता है) है और बैंगलोर में अपना प्लॉट बेच रहा है। वह जानना चाहता है कि उसे कितना LTCG टैक्स देना होगा और इसकी प्रक्रिया क्या है। धन्यवाद।

Ans: भारत में संपत्ति बेचते समय कई अनिवासी भारतीयों (NRI) को असमंजस का सामना करना पड़ता है। आपके मित्र का मामला महत्वपूर्ण है और कर चोरी और अनुपालन संबंधी समस्याओं से बचने के लिए इसे व्यापक रूप से समझाना आवश्यक है।

आइए इसे सरल शब्दों में चरण-दर-चरण समझते हैं।

● संपत्ति बिक्री और पूंजीगत लाभ कर

– यदि आपके मित्र के पास प्लॉट 24 महीने से अधिक समय से है, तो यह दीर्घकालिक है।
– दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर लागू है।
– अनिवासी भारतीयों के लिए, LTCG पर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% कर लगता है।
– लेकिन TDS 20% के साथ अधिभार और उपकर के रूप में काटा जाएगा।
– इससे प्रभावी TDS लगभग 23-24% तक बढ़ सकता है।
– भले ही वास्तविक कर कम हो, TDS अधिक दर से काटा जाता है।
– इसलिए, भारत में ITR दाखिल करके बाद में रिफंड का दावा करना होगा।

● सूचीकरण और अधिग्रहण की लागत

– सूचीकरण का अर्थ है कि मूल लागत को मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है।
– यह कर योग्य लाभ को कम करने में मदद करता है।
– आपके मित्र को क्रय वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) प्राप्त करना चाहिए।
– साथ ही, बिक्री वर्ष के लिए CII लागू करें।
– अनुक्रमित लागत = क्रय लागत x (बिक्री वर्ष का CII / क्रय वर्ष का CII)
– LTCG प्राप्त करने के लिए बिक्री मूल्य से अनुक्रमित लागत घटाएँ।
– इस LTCG पर 20% कर लागू होता है।

● NRI विक्रेता के लिए TDS – महत्वपूर्ण बिंदु

– खरीदार को आपके मित्र को भुगतान करने से पहले TDS काटना होगा।
– धारा 195 NRI विक्रेताओं के लिए TDS अनिवार्य करती है।
– LTCG के लिए, TDS 20% प्लस सरचार्ज और सेस है।
– टीडीएस पूरी पूंजीगत लाभ राशि पर लगता है (सिर्फ़ मुनाफ़े पर नहीं)।
– अगर खरीदार टीडीएस नहीं काटता, तो उसे जुर्माना भरना पड़ेगा।
– 30% टीडीएस से बचने के लिए आपके दोस्त को अपना पैन नंबर देना होगा।

● कम या शून्य टीडीएस प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करें

– आपका दोस्त कम टीडीएस प्रमाणपत्र के लिए आवेदन कर सकता है।
– यह फॉर्म 13 के ज़रिए मूल्यांकन अधिकारी को दिया जाता है।
– इसमें समय लगता है, इसलिए बिक्री की तारीख से पहले ही शुरुआत कर दें।
– अगर प्रमाणपत्र मिल जाता है, तो खरीदार इस प्रमाणपत्र के अनुसार टीडीएस काट लेगा।
– इससे ज़्यादा भुगतान और रिफंड के इंतज़ार से बचने में मदद मिलती है।

● टैक्स फाइलिंग और रिफंड (अगर ज़रूरी हो)

– अगर टीडीएस काटा भी जाता है, तो भी आईटीआर भारत में ही दाखिल किया जाना चाहिए।
– इससे सटीक कर देयता की गणना करने में मदद मिलती है।
– अगर वास्तविक कर टीडीएस से कम है, तो रिफंड मिलेगा।
– रिफंड में समय लगता है, लेकिन अतिरिक्त राशि का दावा करना ज़रूरी है।
- समय सीमा (आमतौर पर 31 जुलाई) से पहले आईटीआर दाखिल करना होगा।

● ऑस्ट्रेलिया में बिक्री से प्राप्त राशि का प्रत्यावर्तन

- बिक्री के बाद प्राप्त राशि को प्रत्यावर्तित किया जा सकता है।
- सबसे पहले, कर का भुगतान करना होगा और आईटीआर दाखिल करना होगा।
- इसके बाद आपके मित्र को सीए (फॉर्म 15सीबी) से एक प्रमाणपत्र की आवश्यकता होगी।
- आयकर पोर्टल पर फॉर्म 15सीए ऑनलाइन भी दाखिल करें।
- इनके साथ, बैंक विदेश में धन हस्तांतरण की अनुमति देंगे।

● पूंजीगत लाभ छूट विकल्प

- एलटीसीजी कर बचाने के लिए, छूट का उपयोग किया जा सकता है।
- यदि आपका मित्र घर खरीदता है तो धारा 54एफ लागू हो सकती है।
- 2 वर्षों के भीतर भारत में एक आवासीय घर खरीदना होगा।
- या प्लॉट बिक्री के 3 वर्षों के भीतर निर्माण करना होगा।
- उसके पास पहले एक से अधिक घर नहीं होने चाहिए।
– या धारा 54EC के तहत पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश करें।
– इन बॉन्ड में अधिकतम 50 लाख रुपये का निवेश किया जा सकता है।
– बॉन्ड बिक्री के 6 महीने के भीतर खरीदे जाने चाहिए।
– ये 5 साल के लिए लॉक-इन होते हैं और 5% ब्याज देते हैं।
– यदि संपूर्ण पूंजीगत लाभ का निवेश किया जाता है, तो कोई कर नहीं लगता है।
– यदि पूरी राशि का निवेश नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त राशि पर कर लगता है।

● बिक्री और कर अनुपालन के लिए आवश्यक दस्तावेज़

– पैन कार्ड (आधार से लिंक होना आवश्यक है)।
– प्लॉट के विक्रय विलेख की प्रति।
– दिनांक और राशि सहित मूल क्रय विलेख।
– स्टाम्प शुल्क और भुगतान की गई पंजीकरण लागत का विवरण।
– यदि कोई भुगतान हुआ हो, तो उसे दर्शाने वाले बैंक स्टेटमेंट।
– दीर्घावधि पूंजीगत लाभ (LTCG) की गणना के लिए CII इंडेक्सेशन चार्ट।
– खरीदार का पैन और संपर्क विवरण।
– CA प्रमाणपत्र (फ़ॉर्म 15CB)।
– फ़ॉर्म 15CA पावती दाखिल की।

● इन सामान्य गलतियों से सावधान रहें

– कम TDS प्रमाणपत्र के लिए समय पर आवेदन न करना।
– TDS को अंतिम मानकर ITR दाखिल न करना।
– मूल ख़रीद रिकॉर्ड न रखना।
– कर अनुपालन के बिना धन वापस लाना।
– छूट के लिए अचल संपत्ति में निवेश करना और बाद में जल्दी बेच देना।
– गलत छूट अनुभागों का दावा करना।
– यह भूल जाना कि 54F छूट केवल एक घर के लिए है।

● कानूनी और वित्तीय सावधानियां

– सुनिश्चित करें कि बिक्री विलेख सही ढंग से तैयार किया गया है।
– किसी प्रतिष्ठित वकील या कानूनी सेवा की मदद लें।
– किसी चार्टर्ड अकाउंटेंट से दूसरी राय लें।
– दस्तावेज़ पूरे किए बिना बिक्री में जल्दबाजी न करें।
– अगर ऑस्ट्रेलिया में धन की ज़रूरत है, तो प्रत्यावर्तन की योजना पहले से बना लें।
– सभी दस्तावेज़ स्कैन करके 7+ वर्षों तक सुरक्षित रखें।

● अंत में

– भारत में संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों को कई कर नियमों का सामना करना पड़ता है।
– आपके मित्र को करों और प्रत्यावर्तन की सावधानीपूर्वक योजना बनानी चाहिए।
– सबसे अच्छी रणनीति एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार को शामिल करना है।
– वे सुचारू प्रक्रिया के लिए CA और बैंक के साथ समन्वय कर सकते हैं।
– संपत्ति बेचना केवल खरीदार पाने के बारे में नहीं है।
– यह कर बचाने, कानूनी रूप से बने रहने और धन की सुरक्षा के बारे में है।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
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