नमस्ते समकित, संपत्ति अभी पंजीकृत नहीं हुई है। चूंकि यह निर्माणाधीन फ्लैट है। इसलिए प्रारंभिक समझौता जनवरी 2023 को किया जाएगा। वास्तविक पंजीकरण केवल कब्जे के दौरान ही होगा (सितंबर 2025 में अपेक्षित)।

Ans: यह एक मुद्दा है और यहीं पर अस्पष्टता निहित है। इसका कोई स्पष्ट उत्तर नहीं है। रूढ़िवादी दृष्टिकोण कहता है कि आपको पंजीकरण की तारीख लेनी चाहिए (यानी जनवरी 2023 और इसलिए कटौती उपलब्ध नहीं है) जबकि आक्रामक दृष्टिकोण कहता है कि यह कब्जे की तारीख हो सकती है (यानी सितंबर 2025 और इसलिए कटौती उपलब्ध है)।

Ans: भारत में डेवलपर और प्राधिकरण के बीच विवाद होने पर पंजीकरण में देरी होना आम बात है। आइए इस मामले की चरणबद्ध समीक्षा करें और देखें कि लंबे समय में आपके लिए इसका क्या मतलब हो सकता है।

» समस्या की प्रकृति
– आपने 2022 में अपनी पुश्तैनी दुकान 85 लाख रुपये में बेच दी।
– आपने पूरी रकम एक फ्लैट खरीदने में लगा दी।
– कब्ज़ा और अधिभोग प्रमाणपत्र (OC) पहले ही दे दिया गया है।
– स्टाम्प शुल्क भी चुका दिया गया है।
– डेवलपर और प्राधिकरण के बीच विवाद के कारण पंजीकरण लंबित है।

» वर्तमान स्वामित्व की स्थिति
– कानूनी तौर पर, जब तक पंजीकरण नहीं हो जाता, स्वामित्व पूरा नहीं होता।
– आपके पास कब्ज़ा तो है, लेकिन आपके नाम पर पंजीकृत स्वामित्व नहीं है।
– इससे बाद में विवाद या मुकदमेबाजी होने पर जोखिम पैदा होता है।
– भविष्य में, बिना पंजीकरण के संपत्ति की बिक्री मुश्किल हो सकती है।

» दीर्घकालिक कानूनी परिणाम
– पंजीकरण के बिना, संपत्ति पर ऋण प्राप्त करना संभव नहीं होगा।
– यदि प्राधिकरण अनुमोदन रद्द या परिवर्तित करता है, तो आपको मुकदमे का सामना करना पड़ सकता है।
– भविष्य में पुनर्विक्रय मूल्य कम या अवरुद्ध हो सकता है।
– सरकारी रिकॉर्ड आपको कानूनी स्वामी के रूप में नहीं दर्शाएँगे।
– उत्तराधिकारियों को संपत्ति हस्तांतरित करने में आपको जटिलताओं का सामना करना पड़ सकता है।

» कराधान पहलू
– चूँकि आपने दुकान की बिक्री से प्राप्त राशि को फ्लैट में निवेश किया था, इसलिए आपने पूंजीगत लाभ छूट का लक्ष्य रखा था।
– आयकर नियमों के अनुसार, छूट तभी मान्य होती है जब आपके नाम पर नई संपत्ति पंजीकृत हो।
– यदि पंजीकरण में अनिश्चित काल के लिए देरी होती है, तो कर अधिकारी छूट के दावे पर सवाल उठा सकते हैं।
– इससे पूंजीगत लाभ कर और जुर्माने की देयता उत्पन्न हो सकती है।

» वित्तीय जोखिम
– आपकी बड़ी पूँजी अपूर्ण कानूनी स्थिति वाली संपत्ति में फंसी हुई है।
– यदि डेवलपर का मामला बिगड़ता है, तो संपत्ति का मूल्य स्थिर हो सकता है।
– यदि देरी लंबी चलती है, तो आप आपात स्थिति में परिसमापन नहीं कर पाएँगे।
– इससे आपकी वित्तीय लचीलापन कम हो जाता है।

» आगे बढ़ने का संभावित तरीका
– पूरे दस्तावेज़ तैयार रखें: बिक्री का समझौता, भुगतान प्रमाण, कब्ज़ा पत्र, ओसी, चुकाई गई स्टाम्प ड्यूटी।
– स्थानीय प्राधिकरण की स्थिति जानने के लिए किसी रियल एस्टेट वकील से सलाह लें।
– खरीदारों के संगठन के माध्यम से डेवलपर पर दबाव डालें; सामूहिक दबाव अक्सर काम करता है।
– यदि देरी जारी रहती है, तो RERA या उपभोक्ता फोरम में प्रतिनिधित्व दर्ज करें।
– छूट के दावे पर आयकर सलाहकार के साथ संवाद बनाए रखें।
– यदि समस्या बनी रहती है, तो अपने स्वामित्व की सुरक्षा के लिए कानूनी उपाय खोजें।

» व्यावहारिक सुरक्षा उपाय
– बिल्डर और प्राधिकरण के साथ सभी संचार का रिकॉर्ड रखें।
– यदि संभव हो, तो अपने नाम पर संपत्ति कर का भुगतान करें, इससे बाद में आपके दावे में मदद मिलेगी।
– कार्रवाई में देरी न करें, क्योंकि कानूनी विवाद समय के साथ कठिन होते जाते हैं।
– कानूनी लागत और दबाव को साझा करने के लिए अन्य खरीदारों के साथ एकजुट रहें।

"अंततः
आपने बिक्री की आय को घर में निवेश करके सच्चे इरादे से एक कदम उठाया है। लेकिन पंजीकरण लंबित रहने से कानूनी स्वामित्व, कराधान और तरलता के लिए दीर्घकालिक जोखिम पैदा होते हैं। संपत्ति अभी भी सुरक्षित हो सकती है, लेकिन पंजीकृत स्वामित्व के बिना, आप जोखिम में रहेंगे। डेवलपर और प्राधिकरण के साथ तत्काल कानूनी परामर्श और सक्रिय अनुवर्ती कार्रवाई महत्वपूर्ण है। अभी कार्रवाई करने से बाद में बड़ी जटिलताओं को रोका जा सकता है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

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