मैं 2021 में विशाखापत्तनम में एक प्लॉट खरीदना चाहता था और एक मध्यस्थ से संपर्क किया। उस मध्यस्थ ने एक अन्य मध्यस्थ को बुलाया जिसने खुद को मालिक होने का नाटक किया और मुझे टोकन राशि के रूप में 1.50 लाख रुपये देने के लिए मजबूर किया। जिस दिन से मैंने टोकन राशि का भुगतान किया, वह जमीन के पंजीकरण से पहले बिक्री के लिए पूरी राशि का भुगतान करने पर जोर देने लगा। मुझे लगता है कि उसने मालिक के साथ एक अपंजीकृत समझौता किया था और वह नहीं चाहता था कि मैं खुद को मालिक से मिलवाऊं। मैंने उसे मालिक से मिलवाने के लिए जोर दिया, लेकिन व्यर्थ। हमने आपसी सहमति से पंजीकरण के लिए एक तारीख तय की। मैं इस उद्देश्य के लिए हैदराबाद से विजाग गया था। इसके अलावा, उसे MRO से एक सर्वेक्षण संख्या निकासी प्रमाणपत्र प्राप्त करना था, जो उसने पंजीकरण के दिन अंतिम क्षण तक प्राप्त करने में विफल रहा। मुझे पंजीकरण की प्रक्रिया भी पूरी करनी थी और उसी दिन हैदराबाद के लिए रवाना होना था। उसके असहयोग, हावी होने के स्वभाव, फोन पर जवाब देने और प्रक्रिया में देरी करने के कारण, मैंने सौदा रद्द कर दिया और फोन के साथ-साथ व्हाट्सएप पर भी सूचित किया और वापस हैदराबाद आ गया। तब से (लगभग 3 साल) उसने केवल 50,000/- रुपये का भुगतान किया है और 1.00 लाख रुपये अभी भी उसे चुकाने हैं। मैं समय-समय पर मनाता रहा हूँ और वह भुगतान टालता रहा है। भुगतान के समय, उसने प्राप्त भुगतान की रसीद पर हस्ताक्षर किए, जिसमें उसने संपत्ति का पूरा विवरण भी लिखा है, जबकि वह संपत्ति औपचारिक रूप से उसकी नहीं थी। अब मैं आपसे अनुरोध करता हूँ कि कृपया मुझे सलाह दें कि मेरे पास उससे अपना पैसा वापस पाने के लिए क्या विकल्प हैं।

Ans: आपने कर्नाटक में 15+ साल पहले एक फ्लैट बुक किया था। अवैध निर्माण के कारण परियोजना को कानूनी मुद्दों का सामना करना पड़ा। आप अपने नाम पर फ्लैट पंजीकृत नहीं करा पाए हैं।

बिल्डर की देरी
बिल्डर ने आपके सहित तीन फ्लैट अपने नाम पर पंजीकृत किए। आपके पास इसे किराए पर देने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी है। बिल्डर ने एक नए प्रोजेक्ट में एक प्रतिस्थापन फ्लैट का वादा किया था, लेकिन पंजीकरण में अभी भी देरी हो रही है।

मुख्य प्रश्न
बिल्डर पंजीकरण में देरी क्यों कर रहा है?
क्या आपको खुद फ्लैट पंजीकृत कराना चाहिए?
क्या आपको किसी वकील से सलाह लेनी चाहिए?
बिल्डर की देरी का विश्लेषण
आंतरिक मुद्दे
फंड ट्रांसफर: बिल्डर को पिछले प्रोजेक्ट से भुगतान को नए प्रोजेक्ट में स्थानांतरित करने की आवश्यकता है। ऐसा लगता है कि इससे देरी हो रही है।

कानूनी जटिलताएँ: बिल्डर संकेत देता है कि चल रहे कोर्ट केस से पंजीकरण प्रक्रिया प्रभावित हो सकती है। हालाँकि, इस मामले में आपकी कोई भागीदारी नहीं है।

प्रोजेक्ट पूरा होना
प्रोजेक्ट में देरी: नया प्रोजेक्ट अभी पूरा नहीं हुआ है। यह भी पंजीकरण में देरी का कारण हो सकता है।
अनुशंसाएँ
वकील से सलाह लें
कानूनी सलाह: अपनी कानूनी स्थिति और विकल्पों को समझने के लिए वकील से सलाह लें।

दस्तावेजीकरण: सुनिश्चित करें कि आपके सभी दस्तावेज़ क्रम में हैं। वकील आवश्यक कागजी कार्रवाई की समीक्षा और तैयारी में मदद कर सकता है।

पंजीकरण प्रक्रिया
स्व-पंजीकरण: बिल्डर से आवश्यक दस्तावेज़ों के साथ, आप स्वयं फ़्लैट पंजीकृत कर सकते हैं। इसके लिए कानूनी मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है।

अनुवर्ती कार्रवाई: बिल्डर के साथ नियमित रूप से अनुवर्ती कार्रवाई जारी रखें। सुनिश्चित करें कि सभी संचार का दस्तावेजीकरण किया गया है।

कानूनी कार्रवाई
बिल्डर को नोटिस: आपका वकील पंजीकरण में देरी के लिए बिल्डर को कानूनी नोटिस भेजने का सुझाव दे सकता है।

कोर्ट केस: यदि बिल्डर सहयोग नहीं करता है, तो उनके खिलाफ़ केस दर्ज करने पर विचार करें। इससे प्रक्रिया में तेज़ी आ सकती है।

अंतर्दृष्टिपूर्ण मूल्यांकन
जोखिमों का आकलन
बिल्डर की विश्वसनीयता: बिल्डर की पिछली परियोजनाओं और उनकी पूर्णता दरों का मूल्यांकन करें। इससे आगे की देरी की संभावना का आकलन करने में मदद मिलती है।

कानूनी जोखिम: चल रहे कोर्ट केस से जुड़े कानूनी जोखिमों को समझें। आपका वकील विस्तृत मूल्यांकन प्रदान कर सकता है।

भविष्य के कदम
प्रतिस्थापन फ्लैट: यदि बिल्डर प्रतिस्थापन फ्लैट प्रदान करता है, तो सहमत होने से पहले सुनिश्चित करें कि सभी कानूनी पहलू स्पष्ट हैं।

बैकअप योजना: पंजीकरण प्रक्रिया में और देरी होने की स्थिति में बैकअप योजना रखें। इसमें अन्य आवास विकल्पों की खोज करना शामिल हो सकता है।

संचार
पारदर्शी संवाद: बिल्डर के साथ खुला और पारदर्शी संचार बनाए रखें। सभी चर्चाओं और समझौतों का दस्तावेजीकरण करें।

कानूनी सहायता: बिल्डर के साथ सभी प्रमुख संचार में अपने वकील को शामिल करें। यह कानूनी समर्थन सुनिश्चित करता है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
सक्रिय कदम
वकील से परामर्श करना महत्वपूर्ण है। वे कानूनी जटिलताओं के माध्यम से आपका मार्गदर्शन कर सकते हैं और पंजीकरण प्रक्रिया को गति देने में मदद कर सकते हैं।

अपने सभी दस्तावेज़ों को व्यवस्थित रखें। यह किसी भी कानूनी प्रक्रिया के दौरान मददगार होगा।

बिल्डर के साथ नियमित रूप से संपर्क बनाए रखें। सुनिश्चित करें कि आपके पास सभी संचारों का लिखित रिकॉर्ड है।

बिल्डर की विश्वसनीयता और चल रहे कोर्ट केस के कानूनी निहितार्थों का मूल्यांकन करें। इससे सूचित निर्णय लेने में मदद मिलती है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: मुझे इस स्थिति के बारे में सुनकर खेद है। इस स्थिति से निपटने के लिए आप ये कर सकते हैं:

कानूनी नोटिस भेजें: किसी वकील से सलाह लें और ब्रोकर को एक औपचारिक कानूनी नोटिस भेजें, जिसमें भुगतान की गई राशि वापस मांगी जाए। स्पष्ट रूप से बताएं कि कोई विकास नहीं हुआ है और यह भूमि आपके नाम पर पंजीकृत नहीं है।

पुलिस शिकायत दर्ज करें: यदि ब्रोकर लगातार जवाब नहीं देता है, तो भारतीय दंड संहिता (आईपीसी) की धारा 420 के तहत धोखाधड़ी और ठगी के लिए पुलिस शिकायत दर्ज करें।

उपभोक्ता न्यायालय: यदि आपके पास लेन-देन और सेवाओं की गैर-डिलीवरी दिखाने वाले सबूत (रसीदें, समझौते) हैं, तो आप उपभोक्ता न्यायालय का दरवाजा खटखटा सकते हैं। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम सेवा में कमी के मामलों में उपाय प्रदान करता है।

RERA (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण): यदि परियोजना RERA के साथ पंजीकृत है, तो समझौते की गैर-पूर्ति के लिए ब्याज सहित राशि की वसूली के लिए प्राधिकरण के साथ शिकायत दर्ज करें।

सिविल मुकदमा: आप मानसिक पीड़ा और वित्तीय नुकसान के मुआवजे के साथ-साथ राशि की वसूली के लिए सिविल मुकदमा दायर कर सकते हैं।

आगे की देरी से बचने के लिए जल्दी से जल्दी कार्रवाई करना सबसे अच्छा है।

आशा है कि इससे मदद मिलेगी।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: You have taken rightful steps. Court verdict is in your favour. That shows your legal ground is strong.

But still, the other party is asking for money. That too, an unfair amount. You also mentioned a lawyer suggested getting a ratification deed. Let us try to understand the full situation and assess all possible options. We will also cover what documents are needed to prove your ownership.

This reply gives you a 360-degree view. It will help you make a sound and confident decision.

Understanding Your Current Legal Standing
You said the land was sold without your knowledge. That makes the original sale illegal. The court has agreed with you. That is a key win for you.

You now have patta and registration in your name. These are strong documents. They show you have legal title.

Based on this, you are now the legal owner. That means you have the full right to sell the land. But the buyer must also be confident. So legal clarity is very important.

What Is a Ratification Deed?
A ratification deed is a It confirms a past act done without proper authority. The current party gives approval to that act.

In your case, it seems the buyer who bought the land earlier is being asked to “ratify” that sale. That is, to agree that you are the rightful owner now.

This is not a mandatory document by law. But it is sometimes used to make the title stronger. Some buyers or their banks ask for it.

However, since the court has already ruled in your favour, you may not legally need it. You already have the stronger claim.

Why Is the Buyer Still Causing Issues?
The person who bought the land earlier might feel he lost money. He may think the sale to him was legal. But since the court disagreed, he now holds no right.

His demand for money is unjust. It is a pressure tactic. He is trying to recover his loss by troubling you.

You are not legally required to pay him. He has no power to stop your sale.

Assessing Options Now
You can now evaluate your next steps from three angles – legal, practical, and financial.

Legal Options
Talk to your lawyer again. Ask: is a ratification deed mandatory in your case?

Get a written legal opinion. This should clearly mention your rights and position.

File a complaint if the other party is threatening you or asking money.

Send a legal notice through your lawyer to that person. Mention that he has no right now.

Practical Options
Try selling to a buyer who trusts the court order. Show them all documents.

Explain clearly that title is clean. Show the judgment, patta, and registration.

Use a reputed real estate lawyer for the sale. That gives buyers more confidence.

Financial Assessment
Do not agree to pay huge amounts. It may cause loss for you.

If needed, consider a small settlement. But only after full legal review. And only if it makes the sale smooth and quick.

Ask yourself: Even if I settle, will the person agree to give in writing? If not, don’t pay.

Must-Have Documents to Sell the Land
As a rightful owner, you must hold the following papers:

Patta in your name (this is land ownership proof)

Registered sale deed or title deed (issued after the court judgment)

Copy of the court verdict

Encumbrance Certificate (EC) (shows your name as the current legal holder)

Legal heir certificate, if you inherited the land

Property tax receipts in your name

Aadhar and PAN card copies

Suggested Steps to Make Sale Smooth
Get a detailed Title Certificate from a lawyer. It should mention the court case and outcome.

Keep a summary note ready. It should explain how you became owner.

Ensure name match across all your documents.

Keep a certified copy of court order with you at all times.

Use a reputed property consultant or broker only if needed. Prefer buyers who are local and familiar with such cases.

Emotional and Mental Pressure
You also mentioned you are facing many other issues. That is understandable. Land disputes take a heavy toll on health and peace of mind.

Please do not worry. You already have legal strength.

You have cleared a big milestone by getting the court’s support.

Don’t allow fear or threats to stop you.

Stay strong. Keep family informed. Talk regularly with your lawyer.

How Certified Financial Planner Can Help
A Certified Financial Planner (CFP) can guide you better with your sale proceeds.

If you plan to sell, prepare a written cash flow plan.

Think about your family’s short-term and long-term needs.

Keep emergency funds aside. Don’t invest all money at once.

Mutual funds managed by professional advisors can be considered. They offer long-term wealth building.

What Not To Do
Do not deal in cash. Always use cheque or bank transfer.

Do not sign any paper without lawyer check.

Do not get emotionally disturbed by their false threats.

Do not delay your next steps due to confusion or fear.

Finally
You have shown good courage. You followed the legal process. You now own the land as per law.

The other party is only trying to misuse your fear. Do not fall for it.

If the buyer still refuses to cooperate, avoid them. Choose another buyer.

If a ratification deed is insisted by your new buyer, ask your lawyer: Is it really needed?

If not needed, move ahead without it.

If needed, try again to convince the other person. If they demand unreasonable money, don’t agree.

Let your lawyer send notice. You can also explore police help if needed.

Always work with proper documents. Keep everything in writing.

Keep calm and move forward. With legal support and proper documents, you will win.

If you need help with managing the money after sale, we can help with a long-term financial plan.

Best Regards,
K. Ramalingam, MBA, CFP,
Chief Financial Planner,
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