मैं 2021 में विशाखापत्तनम में एक प्लॉट खरीदना चाहता था और एक मध्यस्थ से संपर्क किया। उस मध्यस्थ ने एक अन्य मध्यस्थ को बुलाया जिसने खुद को मालिक होने का नाटक किया और मुझे टोकन राशि के रूप में 1.50 लाख रुपये देने के लिए मजबूर किया। जिस दिन से मैंने टोकन राशि का भुगतान किया, वह जमीन के पंजीकरण से पहले बिक्री के लिए पूरी राशि का भुगतान करने पर जोर देने लगा। मुझे लगता है कि उसने मालिक के साथ एक अपंजीकृत समझौता किया था और वह नहीं चाहता था कि मैं खुद को मालिक से मिलवाऊं। मैंने उसे मालिक से मिलवाने के लिए जोर दिया, लेकिन व्यर्थ। हमने आपसी सहमति से पंजीकरण के लिए एक तारीख तय की। मैं इस उद्देश्य के लिए हैदराबाद से विजाग गया था। इसके अलावा, उसे MRO से एक सर्वेक्षण संख्या निकासी प्रमाणपत्र प्राप्त करना था, जो उसने पंजीकरण के दिन अंतिम क्षण तक प्राप्त करने में विफल रहा। मुझे पंजीकरण की प्रक्रिया भी पूरी करनी थी और उसी दिन हैदराबाद के लिए रवाना होना था। उसके असहयोग, हावी होने के स्वभाव, फोन पर जवाब देने और प्रक्रिया में देरी करने के कारण, मैंने सौदा रद्द कर दिया और फोन के साथ-साथ व्हाट्सएप पर भी सूचित किया और वापस हैदराबाद आ गया। तब से (लगभग 3 साल) उसने केवल 50,000/- रुपये का भुगतान किया है और 1.00 लाख रुपये अभी भी उसे चुकाने हैं। मैं समय-समय पर मनाता रहा हूँ और वह भुगतान टालता रहा है। भुगतान के समय, उसने प्राप्त भुगतान की रसीद पर हस्ताक्षर किए, जिसमें उसने संपत्ति का पूरा विवरण भी लिखा है, जबकि वह संपत्ति औपचारिक रूप से उसकी नहीं थी। अब मैं आपसे अनुरोध करता हूँ कि कृपया मुझे सलाह दें कि मेरे पास उससे अपना पैसा वापस पाने के लिए क्या विकल्प हैं।

Ans: आपने कर्नाटक में 15+ साल पहले एक फ्लैट बुक किया था। अवैध निर्माण के कारण परियोजना को कानूनी मुद्दों का सामना करना पड़ा। आप अपने नाम पर फ्लैट पंजीकृत नहीं करा पाए हैं।

बिल्डर की देरी
बिल्डर ने आपके सहित तीन फ्लैट अपने नाम पर पंजीकृत किए। आपके पास इसे किराए पर देने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी है। बिल्डर ने एक नए प्रोजेक्ट में एक प्रतिस्थापन फ्लैट का वादा किया था, लेकिन पंजीकरण में अभी भी देरी हो रही है।

मुख्य प्रश्न
बिल्डर पंजीकरण में देरी क्यों कर रहा है?
क्या आपको खुद फ्लैट पंजीकृत कराना चाहिए?
क्या आपको किसी वकील से सलाह लेनी चाहिए?
बिल्डर की देरी का विश्लेषण
आंतरिक मुद्दे
फंड ट्रांसफर: बिल्डर को पिछले प्रोजेक्ट से भुगतान को नए प्रोजेक्ट में स्थानांतरित करने की आवश्यकता है। ऐसा लगता है कि इससे देरी हो रही है।

कानूनी जटिलताएँ: बिल्डर संकेत देता है कि चल रहे कोर्ट केस से पंजीकरण प्रक्रिया प्रभावित हो सकती है। हालाँकि, इस मामले में आपकी कोई भागीदारी नहीं है।

प्रोजेक्ट पूरा होना
प्रोजेक्ट में देरी: नया प्रोजेक्ट अभी पूरा नहीं हुआ है। यह भी पंजीकरण में देरी का कारण हो सकता है।
अनुशंसाएँ
वकील से सलाह लें
कानूनी सलाह: अपनी कानूनी स्थिति और विकल्पों को समझने के लिए वकील से सलाह लें।

दस्तावेजीकरण: सुनिश्चित करें कि आपके सभी दस्तावेज़ क्रम में हैं। वकील आवश्यक कागजी कार्रवाई की समीक्षा और तैयारी में मदद कर सकता है।

पंजीकरण प्रक्रिया
स्व-पंजीकरण: बिल्डर से आवश्यक दस्तावेज़ों के साथ, आप स्वयं फ़्लैट पंजीकृत कर सकते हैं। इसके लिए कानूनी मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है।

अनुवर्ती कार्रवाई: बिल्डर के साथ नियमित रूप से अनुवर्ती कार्रवाई जारी रखें। सुनिश्चित करें कि सभी संचार का दस्तावेजीकरण किया गया है।

कानूनी कार्रवाई
बिल्डर को नोटिस: आपका वकील पंजीकरण में देरी के लिए बिल्डर को कानूनी नोटिस भेजने का सुझाव दे सकता है।

कोर्ट केस: यदि बिल्डर सहयोग नहीं करता है, तो उनके खिलाफ़ केस दर्ज करने पर विचार करें। इससे प्रक्रिया में तेज़ी आ सकती है।

अंतर्दृष्टिपूर्ण मूल्यांकन
जोखिमों का आकलन
बिल्डर की विश्वसनीयता: बिल्डर की पिछली परियोजनाओं और उनकी पूर्णता दरों का मूल्यांकन करें। इससे आगे की देरी की संभावना का आकलन करने में मदद मिलती है।

कानूनी जोखिम: चल रहे कोर्ट केस से जुड़े कानूनी जोखिमों को समझें। आपका वकील विस्तृत मूल्यांकन प्रदान कर सकता है।

भविष्य के कदम
प्रतिस्थापन फ्लैट: यदि बिल्डर प्रतिस्थापन फ्लैट प्रदान करता है, तो सहमत होने से पहले सुनिश्चित करें कि सभी कानूनी पहलू स्पष्ट हैं।

बैकअप योजना: पंजीकरण प्रक्रिया में और देरी होने की स्थिति में बैकअप योजना रखें। इसमें अन्य आवास विकल्पों की खोज करना शामिल हो सकता है।

संचार
पारदर्शी संवाद: बिल्डर के साथ खुला और पारदर्शी संचार बनाए रखें। सभी चर्चाओं और समझौतों का दस्तावेजीकरण करें।

कानूनी सहायता: बिल्डर के साथ सभी प्रमुख संचार में अपने वकील को शामिल करें। यह कानूनी समर्थन सुनिश्चित करता है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
सक्रिय कदम
वकील से परामर्श करना महत्वपूर्ण है। वे कानूनी जटिलताओं के माध्यम से आपका मार्गदर्शन कर सकते हैं और पंजीकरण प्रक्रिया को गति देने में मदद कर सकते हैं।

अपने सभी दस्तावेज़ों को व्यवस्थित रखें। यह किसी भी कानूनी प्रक्रिया के दौरान मददगार होगा।

बिल्डर के साथ नियमित रूप से संपर्क बनाए रखें। सुनिश्चित करें कि आपके पास सभी संचारों का लिखित रिकॉर्ड है।

बिल्डर की विश्वसनीयता और चल रहे कोर्ट केस के कानूनी निहितार्थों का मूल्यांकन करें। इससे सूचित निर्णय लेने में मदद मिलती है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: मुझे इस स्थिति के बारे में सुनकर खेद है। इस स्थिति से निपटने के लिए आप ये कर सकते हैं:

कानूनी नोटिस भेजें: किसी वकील से सलाह लें और ब्रोकर को एक औपचारिक कानूनी नोटिस भेजें, जिसमें भुगतान की गई राशि वापस मांगी जाए। स्पष्ट रूप से बताएं कि कोई विकास नहीं हुआ है और यह भूमि आपके नाम पर पंजीकृत नहीं है।

पुलिस शिकायत दर्ज करें: यदि ब्रोकर लगातार जवाब नहीं देता है, तो भारतीय दंड संहिता (आईपीसी) की धारा 420 के तहत धोखाधड़ी और ठगी के लिए पुलिस शिकायत दर्ज करें।

उपभोक्ता न्यायालय: यदि आपके पास लेन-देन और सेवाओं की गैर-डिलीवरी दिखाने वाले सबूत (रसीदें, समझौते) हैं, तो आप उपभोक्ता न्यायालय का दरवाजा खटखटा सकते हैं। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम सेवा में कमी के मामलों में उपाय प्रदान करता है।

RERA (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण): यदि परियोजना RERA के साथ पंजीकृत है, तो समझौते की गैर-पूर्ति के लिए ब्याज सहित राशि की वसूली के लिए प्राधिकरण के साथ शिकायत दर्ज करें।

सिविल मुकदमा: आप मानसिक पीड़ा और वित्तीय नुकसान के मुआवजे के साथ-साथ राशि की वसूली के लिए सिविल मुकदमा दायर कर सकते हैं।

आगे की देरी से बचने के लिए जल्दी से जल्दी कार्रवाई करना सबसे अच्छा है।

आशा है कि इससे मदद मिलेगी।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in