I paid 30 lakh in 2015 & 38 lakh in 2023 on my house, took a 60 lakh loan & now selling for 75 lakh. What taxes do I owe?

मैंने 2015 में 30 लाख में एक कंकाल घर खरीदा है और बाद में 2023 में 38 लाख रुपये का नया निर्माण पूरा करूंगा। मैंने उस पर 60 लाख रुपये का लोन भी लिया है। अब अगर मैं घर को 75 लाख में बेचता हूं। मुझे कौन से टैक्स देने होंगे?

Ans: चूंकि संपत्ति 24 महीने से ज़्यादा समय तक रखी जाती है, इसलिए यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ होगा और कर योग्य लाभ की तुलना इंडेक्सेशन के साथ और उसके बिना की जानी चाहिए। घर के निर्माण के मामले में, भुगतान की तारीख महत्वपूर्ण है।

Ans: वर्तमान स्थिति और संभावित कर निहितार्थ
संयुक्त घर खरीदना: आपने जून 2023 में अपने परिवार के चार सदस्यों के साथ मिलकर एक नई संपत्ति खरीदी है। यह दिसंबर 2026 तक पूरी हो जाएगी, जिसकी कुल लागत 2.2 करोड़ रुपये होगी।

ऋण और भुगतान: एक गृह ऋण ने 1.1 करोड़ रुपये का वित्तपोषण किया है, और किश्तों का भुगतान जारी है।

पुराने घर की बिक्री में देरी: जून/जुलाई 2024 तक पुराने घर को बेचने की आपकी योजना में देरी हो गई है, लेकिन आपको उम्मीद है कि यह दिसंबर 2024 या जनवरी 2025 तक बिक सकता है।

बिक्री का समय महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह कर गणना और निवेश रणनीति को प्रभावित करता है।

पुरानी संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को समझना
यदि आप अगले कुछ महीनों में पुराना घर बेचते हैं, तो इन बिंदुओं पर विचार करें:

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG): यदि आपने पुरानी संपत्ति को दो साल से अधिक समय तक अपने पास रखा है, तो लाभ दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर के लिए योग्य है। LTCG दर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% है, जो कर योग्य राशि को कम करने में मदद करता है।

धारा 54 छूट: यदि आप पुराने घर को बेचने से प्राप्त पूंजीगत लाभ को किसी नई संपत्ति (आपके निर्माणाधीन घर) में निवेश करते हैं, तो आप धारा 54 छूट के लिए पात्र हो सकते हैं। यह कर के बोझ को कम करता है या समाप्त करता है।

छूट के लिए समय सीमा: धारा 54 के तहत, नई संपत्ति पुरानी संपत्ति की बिक्री तिथि से एक वर्ष पहले या दो वर्ष बाद खरीदी जानी चाहिए। निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए, बिक्री के तीन वर्षों के भीतर नया घर पूरा हो जाना चाहिए। चूँकि आपका घर दिसंबर 2026 तक पूरा होने वाला है, इसलिए यह छूट के लिए इस समय सीमा के भीतर आ सकता है।

किस्त भुगतान और कर संबंधी विचारों के प्रबंधन के लिए कदम
अपने किस्त भुगतान को कुशलतापूर्वक प्रबंधित करने और कर देनदारियों को कम करने के लिए, यहाँ कुछ प्रमुख रणनीतियाँ दी गई हैं:

बिक्री आय का उपयोग किस्तों के लिए करें: एक बार जब आप पुराना घर बेच देते हैं, तो आय को अपने नए घर की शेष किस्तों का भुगतान करने के लिए आवंटित करें। यह विधि आपकी धारा 54 छूट का समर्थन करती है, क्योंकि पूंजीगत लाभ सीधे नई संपत्ति को निधि देता है।

पूंजीगत लाभ खाता योजना का उपयोग करें: यदि पुराने घर की बिक्री दिसंबर 2026 में नए घर के पूरा होने से पहले होती है, तो पूंजीगत लाभ खाता योजना पर विचार करें। यह योजना आपके लाभ को तब तक रखती है जब तक आप अंतिम किस्तों का भुगतान करने के लिए तैयार नहीं हो जाते, जिससे आप कर छूट को बनाए रख सकते हैं।

कर दंड से बचें: पूंजीगत लाभ को सीधे या पूंजीगत लाभ खाते के माध्यम से पुनर्निवेश करके, आप कर-मुक्त सीमाओं के साथ संरेखित रहते हैं। यह दृष्टिकोण अप्रयुक्त लाभ पर कर दंड को रोकता है।

ऋण चुकौती रणनीतियाँ और उनके लाभ
मौजूदा गृह ऋण के साथ, आपके पास ऋण को प्रभावी ढंग से प्रबंधित करने के विकल्प हैं:

आंशिक ऋण पूर्व भुगतान: यदि पुराने घर को बेचने से महत्वपूर्ण धनराशि मुक्त होती है, तो गृह ऋण को आंशिक रूप से चुकाने पर विचार करें। ऋण मूलधन को कम करने से ब्याज दायित्व कम हो जाता है और वित्तीय दबाव कम हो जाता है।

तरलता बनाए रखें: यदि सेवानिवृत्ति के बाद आपकी आय के स्रोत सीमित हैं, तो नकद भंडार के साथ ऋण चुकौती को संतुलित करने पर ध्यान दें। प्रीपेमेंट पर सभी फंड खत्म करने से बचें, क्योंकि लिक्विडिटी अप्रत्याशित खर्चों का समर्थन करेगी।

ब्याज कटौती लाभ: होम लोन ब्याज प्रति वर्ष 2 लाख रुपये तक की कर कटौती के लिए योग्य है। इसलिए, यदि अन्य आय पर कर-बचत फायदेमंद है, तो ऋण को बनाए रखना दोहरे उद्देश्यों की पूर्ति कर सकता है।

अतिरिक्त वित्तीय आवश्यकताओं की योजना बनाना
आपके पास विशिष्ट वित्तीय लक्ष्य या पारिवारिक दायित्व हो सकते हैं। ये योजनाएँ संपत्ति निवेश के साथ-साथ वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करती हैं।

अपनी आयु और आय आवश्यकताओं पर विचार करें: 68 वर्ष की आयु में, सेवानिवृत्ति के लिए धन को संरक्षित करना आवश्यक है। सुनिश्चित करें कि आपके भंडार मासिक खर्चों को आराम से पूरा कर सकें।

स्वास्थ्य और आपातकालीन भंडार: आय या पूंजी का एक हिस्सा स्वास्थ्य और आपातकालीन निधि के लिए आरक्षित रखें। ये स्थिरता सुनिश्चित करते हैं, खासकर अगर अप्रत्याशित खर्च उत्पन्न होते हैं।

भविष्य की संपत्ति रखरखाव: रखरखाव और मरम्मत सहित नई संपत्ति के पूरा होने के बाद उससे संबंधित खर्चों का अनुमान लगाएं।

बिक्री के बाद निवेश की रणनीति
अगर पुरानी प्रॉपर्टी की बिक्री से किस्तों के भुगतान से परे अतिरिक्त धनराशि मिलती है, तो इस अतिरिक्त राशि को रणनीतिक रूप से निवेश करके आप अपने वित्त को बेहतर बना सकते हैं:

विकास के लिए म्यूचुअल फंड में निवेश करें: प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के मार्गदर्शन में म्यूचुअल फंड में कुछ राशि निवेश करने से आप कर-कुशल रिटर्न के साथ अपनी संपत्ति बढ़ा सकते हैं। सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड पारंपरिक जमाओं की तुलना में बेहतर लाभ की संभावना प्रदान करते हैं।

स्थिरता के लिए डेट फंड का पता लगाएं: डेट फंड अपेक्षाकृत स्थिर रिटर्न प्रदान करते हैं, जो कर-कुशल भी होते हैं। ये फंड रूढ़िवादी निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं जो कम बाजार अस्थिरता पसंद करते हैं।

उच्च जोखिम वाले उत्पादों से बचें: आपकी उम्र को देखते हुए, उच्च जोखिम वाले निवेश (जैसे इक्विटी) आपकी जोखिम सहनशीलता के अनुरूप नहीं हो सकते हैं। संतुलित या ऋण-उन्मुख फंड पर ध्यान केंद्रित करने से कुछ विकास क्षमता के साथ स्थिरता मिल सकती है।

कराधान नियमों का अनुपालन सुनिश्चित करना
अनुपालन करते हुए कर बचत को अधिकतम करने के लिए, इन सर्वोत्तम प्रथाओं पर विचार करें:

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार (CFP) के साथ काम करें: एक CFP विशिष्ट कर छूटों को नेविगेट करने, किस्त योजना को संभालने और बिक्री आय को प्रभावी ढंग से पुनर्निवेश करने पर सलाह देने में मदद कर सकता है।

दस्तावेजीकरण और फाइलिंग: नई संपत्ति के भुगतान, ऋण ब्याज और बिक्री आय से संबंधित किसी भी लेन-देन का विस्तृत रिकॉर्ड बनाए रखें। सटीक रिकॉर्ड कर दाखिल करने और धारा 54 दावों का समर्थन करते हैं।

अंतिम भुगतान के लिए पहले से योजना बनाएं: चूंकि आपके पास अभी भी 2-3 किस्तें बकाया हैं, इसलिए सुनिश्चित करें कि पुरानी संपत्ति की बिक्री से प्राप्त धन सुलभ रहे। यह भुगतान प्रक्रिया को सुचारू रखता है और आपको दंड शुल्क या कर जटिलताओं से बचने में मदद करता है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
पुरानी संपत्ति को बेचना आपके नए घर को निधि देने के लिए एक संरचित दृष्टिकोण प्रदान करता है। यह विचारशील योजना के साथ किए जाने पर संभावित कर लाभ भी प्रदान करता है।

पूंजीगत लाभ छूट का उपयोग करें: धारा 54 को लागू करने से महत्वपूर्ण करों की बचत हो सकती है, खासकर जब नई संपत्ति आपकी दीर्घकालिक योजनाओं के अनुरूप हो।

ऋण चुकौती को तरलता के साथ संतुलित करें: नकद भंडार का त्याग किए बिना ऋण के अंशों को बुद्धिमानी से चुकाएं। यह संतुलन वर्तमान आवश्यकताओं और भविष्य के दायित्वों दोनों का समर्थन करता है।

अतिरिक्त निधियों के लिए मध्यम निवेश का पता लगाएं: किसी भी अधिशेष को कर-कुशल, मध्यम-जोखिम वाले रास्तों में निवेश किया जाना चाहिए जो सेवानिवृत्ति सुरक्षा के साथ संरेखित हों।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार

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