मालिक के बदलते क्रम के साथ फ्लैट बेचना और खरीदना: कर निहितार्थ?

Ans: मृत्यु की स्थिति में, कानूनी तौर पर बाल संपत्ति के मालिक बन जाते हैं, जब तक कि वे उक्त संपत्ति में अपने अधिकारों को छोड़ नहीं देते। अधिक जानकारी के लिए कृपया सलाहकार से संपर्क करें।

Ans: 1. आपकी माँ और भाई से एनओसी निश्चित रूप से बिक्री और भविष्य के विवादों से बचने में मदद करेगी। एनओसी एक सरल प्रक्रिया है जिसमें कोई बड़ी जटिलता नहीं है। 2. फ्लैट को आपसे आपकी माँ को हस्तांतरित करने पर संपत्ति के स्थान के आधार पर स्टाम्प ड्यूटी लागत लगेगी। 3. अपनी माँ के नाम पर बेचने से स्लैब सीमा कुछ राशि तक बढ़ जाएगी, इसलिए यह बेहतर है, लेकिन ऊपर उल्लिखित स्टाम्प ड्यूटी लागू होगी। 4. आप या तो आवासीय संपत्ति या NHAI/REC बॉन्ड में पुनर्निवेश कर सकते हैं। कृपया आगे बढ़ने से पहले अपने CA की सलाह लें।

Ans: अगर आप दिल्ली के फ्लैट को बेचने से मिलने वाले पैसे पर टैक्स देने से बचना चाहते हैं, तो अपनी मां के साथ मिलकर बैंगलोर का फ्लैट खरीदना एक अच्छा विकल्प हो सकता है। हालांकि, कुछ बातों का ध्यान रखना ज़रूरी है:

स्वामित्व संरचना: आपके पास अपनी पसंद और कर निहितार्थ के आधार पर स्वामित्व संरचना चुनने की सुविधा है। आप और आपकी मां दोनों बैंगलोर के फ्लैट के संयुक्त मालिक हो सकते हैं, जिसमें आप दोनों में से कोई एक मुख्य मालिक या सह-मालिक हो सकता है।

कर निहितार्थ: संपत्ति बेचते समय, बिक्री से अर्जित लाभ पर पूंजीगत लाभ कर लागू हो सकता है। हालांकि, आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, अगर दिल्ली के फ्लैट को बेचने से प्राप्त आय को एक निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर भारत में आवासीय संपत्ति खरीदने में फिर से निवेश किया जाता है, तो आप पूंजीगत लाभ कर छूट के लिए पात्र हो सकते हैं। यह छूट तब उपलब्ध होती है जब नई संपत्ति आपके नाम पर या दूसरों के साथ मिलकर खरीदी जाती है।

संयुक्त स्वामित्व: बैंगलोर के फ्लैट का आपकी मां के साथ संयुक्त स्वामित्व कई लाभ प्रदान कर सकता है, जिसमें ऋण चुकौती की साझा जिम्मेदारी, संभावित कर लाभ और उत्तराधिकार योजना शामिल है। हालांकि, अधिकारों, जिम्मेदारियों और संभावित विवादों सहित संयुक्त स्वामित्व के कानूनी और वित्तीय निहितार्थों को समझना आवश्यक है। विशेषज्ञों से परामर्श: कोई भी निर्णय लेने से पहले, किसी कर सलाहकार या रियल एस्टेट वकील से परामर्श करना उचित है जो आपकी विशिष्ट परिस्थितियों और लक्ष्यों के आधार पर व्यक्तिगत मार्गदर्शन प्रदान कर सकता है। वे आपको संपत्ति के लेन-देन से जुड़े कर निहितार्थ, स्वामित्व संरचना और कानूनी विचारों को समझने में मदद कर सकते हैं। पेशेवर सलाह लेने और अपनी माँ के साथ संयुक्त स्वामित्व के विकल्प की खोज करके, आप एक सूचित निर्णय ले सकते हैं जो आपके वित्तीय उद्देश्यों के साथ संरेखित होता है और कर देनदारियों को प्रभावी ढंग से कम करने में मदद करता है।

Ans: यदि निर्धारित शर्तें पूरी की जाती हैं तो आवास ऋण के लिए कटौती उपलब्ध है। साथ ही घर की संपत्ति की बिक्री दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर के अधीन होगी।

Ans: आप कर निहितार्थों को पहले ही स्पष्ट करके सही काम कर रहे हैं।

आपकी क्वेरी में शामिल हैं:

फ्लैट का संयुक्त स्वामित्व

संपत्ति की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ

सुधार लागतों का उपयोग

जीवनसाथी की कर स्थिति

आइए अब हम आपकी स्थिति को सभी संभावित कोणों से समझते हैं।

संपत्ति संयुक्त रूप से स्वामित्व में थी
चूंकि संपत्ति 2006 में संयुक्त रूप से पंजीकृत की गई थी, इसलिए पूंजीगत लाभ भी साझा किए जाते हैं।

आप और आपकी पत्नी प्रत्येक पूंजीगत लाभ का 50% रिपोर्ट करेंगे - जब तक कि आप एक अलग स्वामित्व अनुपात साबित नहीं कर सकते।

यदि बिक्री विलेख, खरीद विलेख और बैंक प्रविष्टियों में अलग-अलग शेयरों का उल्लेख नहीं है, तो कर के लिए 50-50 मान लें।

आपकी पत्नी गृहिणी है
भले ही वह गृहिणी हो और उसकी कोई अन्य आय न हो, फिर भी उसके हाथों में पूंजीगत लाभ कर योग्य है।

आयकर कानून केवल इसलिए पूंजीगत लाभ को छूट नहीं देता है क्योंकि व्यक्ति गैर-अर्जक है।

उसे इस वर्ष के लिए ITR-2 दाखिल करना होगा और पूंजीगत लाभ का 50% हिस्सा रिपोर्ट करना होगा।

खरीद विवरण और होल्डिंग अवधि
2006 में 3.6 लाख रुपये में खरीदा। मार्च 2025 में 31 लाख रुपये में बेचा।

होल्डिंग अवधि 24 महीने से अधिक है। इसलिए यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) है।

LTCG पर संपत्ति बिक्री नियमों के तहत इंडेक्सेशन के साथ 20% कर लगाया जाता है।

लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) और इंडेक्सेशन
आपकी 3.6 लाख रुपये की लागत (2006 से) को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक का उपयोग करके अनुक्रमित किया जाएगा।

आपकी अनुक्रमित लागत मूल राशि को बढ़ाएगी, जिससे आपका कर योग्य लाभ कम हो जाएगा।

यह अनुक्रमित लाभ आप दोनों पर समान रूप से लागू होता है।

1.5 लाख रुपये की सुधार लागत के बारे में
तकनीकी रूप से, सुधार लागत को आपकी खरीद लागत में जोड़ा जा सकता है।

हालाँकि, कानून के लिए दस्तावेज़ी साक्ष्य की आवश्यकता होती है — बिल, भुगतान प्रमाण, आदि।

चूँकि आपके पास रसीदें नहीं हैं, इसलिए आयकर अधिकारी जाँच के दौरान इसे अस्वीकार कर सकते हैं।

यदि आप बैंक प्रविष्टियाँ, गवाह हलफनामे, या यहाँ तक कि तिथियों के साथ फ़ोटो भी व्यवस्थित कर सकते हैं, तो आप अभी भी कुछ सहायता का दावा कर सकते हैं।

लेकिन सुरक्षित रहने के लिए, जब तक आपके पास बैकअप न हो, इस 1.5 लाख रुपये की कटौती पर भरोसा न करें।

मार्च 2024 के बजट के बाद LTCG कर दर
अप्रैल 2024 से एक नया LTCG नियम शुरू हो रहा है:

प्रति व्यक्ति प्रति वर्ष 1.25 लाख रुपये से अधिक के दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% ​​कर लगाया जाता है।

पहले, यह इंडेक्सेशन के साथ 20% था। लेकिन यह 12.5% ​​अब इंडेक्सेशन के बिना फ्लैट दर है।

यह नियम परिवर्तन इक्विटी और संपत्ति दोनों को प्रभावित करता है - व्याख्या के आधार पर।

मार्च 2025 में बेची गई आपकी संपत्ति के लिए, यदि यह नया नियम लागू होता है, तो यह पुष्टि करने के लिए स्थानीय स्तर पर किसी कर विशेषज्ञ से परामर्श करें कि इंडेक्सेशन या फ्लैट दर बेहतर है या नहीं।

आयकर दाखिल करना - आपको और आपकी पत्नी को क्या करना चाहिए
आपको और आपकी पत्नी को प्रत्येक को:

31 जुलाई 2025 से पहले ITR-2 (ITR-1 नहीं) दाखिल करना चाहिए।

पूंजीगत लाभ की रिपोर्ट निम्न के विवरण के साथ करें:

बिक्री मूल्य (आपका 50% = 15.5 लाख रुपये)

सूचीबद्ध खरीद लागत (आपका 50% = इंडेक्सेशन के साथ लगभग 1.8 लाख रुपये, मान लिया गया है)

खरीदार द्वारा काटा गया कोई भी TDS (फ़ॉर्म 26AS देखें)

यदि LTCG प्रत्येक पर 1.25 लाख रुपये से अधिक है, तो कर लागू होता है।

आप 50 लाख रुपये तक कर बचाने के लिए कैपिटल गेन्स बॉन्ड (धारा 54EC) में निवेश कर सकते हैं।

आप छूट का दावा करने के लिए किसी अन्य आवासीय संपत्ति (धारा 54 के तहत) में भी निवेश कर सकते हैं।

क्लबिंग नियमों के बारे में क्या?
कुछ लोग मानते हैं कि गृहिणी के हिस्से को पति की आय के साथ जोड़ा जाना चाहिए।

यह यहाँ लागू नहीं होता, क्योंकि:

संपत्ति संयुक्त नाम से खरीदी गई थी

और स्वामित्व वास्तविक था, न कि केवल नाम-उधार

इसलिए, पूंजीगत लाभ दोनों मालिकों का अलग-अलग है

अब आप क्या कर सकते हैं
कर कम करने या बेहतर योजना बनाने के लिए:

जाँच ​​करें कि क्या खरीदार ने धारा 194-IA (बिक्री मूल्य का 1%) के तहत TDS काटा है

यदि नहीं, तो सुनिश्चित करें कि आप पूर्ण बिक्री मूल्य घोषित करें और स्वेच्छा से कर का भुगतान करें

कर बचाने के लिए 6 महीने के भीतर कैपिटल गेन्स बॉन्ड (NHAI/REC) में निवेश करने पर विचार करें

या, यदि आप कोई अन्य संपत्ति खरीदने की योजना बनाते हैं, तो धारा 54 का उपयोग करें

सुधार लागत के लिए कोई भी सहायक दस्तावेज़ एकत्र करना शुरू करें - भले ही आंशिक हो

आप और आपकी पत्नी दोनों को व्यक्तिगत रूप से रिटर्न दाखिल करना चाहिए - भले ही उसके पास अभी तक पैन न हो

यदि पूंजीगत लाभ छूट के बाद उसकी कर योग्य आय 2.5 लाख रुपये से कम है, तो कोई कर देय नहीं है, लेकिन फिर भी फाइलिंग की आवश्यकता है

अन्य व्यावहारिक नोट
बिक्री विलेख, खरीदार का पैन और बैंक स्टेटमेंट संभाल कर रखें

2006 से मूल खरीद विलेख की डिजिटल प्रति बनाए रखें

सुनिश्चित करें कि फॉर्म 26AS और AIS इस लेनदेन को दर्शाते हैं - बेमेल की जाँच करें

यदि लाभ बड़ा है, तो धारा 234B/234C के तहत ब्याज दंड से बचने के लिए अग्रिम कर भुगतान पर विचार करें

अंतिम अंतर्दृष्टि
आपने और आपकी पत्नी ने 2006 में एक स्मार्ट रियल एस्टेट निवेश किया।

2025 में इसे 9X रिटर्न पर बेचना आर्थिक रूप से सही है।

लेकिन पूंजीगत लाभ पर कर अपरिहार्य है, यहाँ तक कि गृहणियों के लिए भी।

इंडेक्सेशन, छूट और स्वामित्व को विभाजित करने से बोझ काफी कम हो जाता है।

अभी से अपना डेटा एकत्र करना शुरू करें, भले ही रिटर्न जुलाई में देय हो।

दोनों रिटर्न को सही तरीके से दाखिल करने में समय लगाएं - ताकि जांच या नोटिस से बचा जा सके।

आपने पहले ही मुश्किल काम पूरा कर लिया है - खरीदना, रखना और समझदारी से बाहर निकलना।

चलो टैक्स को समझदारी से संभालते हुए इस काम को पूरा करते हैं।

शुभकामनाएं,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
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