Dear Sir I had ancestral property at native place which fetch 14K Rent monthly...Property is 40Years old.. Will it be good If I sell that property for 70Lakh and keep that money in Balanced fund or in NPS account

Ans: वित्तीय स्थिति का आकलन

आपको 42,000 रुपये की मासिक पेंशन मिलती है और 17,000 रुपये की मासिक EMI के साथ 4 लाख रुपये का पर्सनल लोन मिलता है। आपको 4,000 रुपये किराए के रूप में भी मिलते हैं। आपकी प्राथमिक संपत्ति 5 सेंट ज़मीन है, जिसकी कीमत 25 लाख रुपये है।

आपके कोई बच्चे नहीं हैं और आप अपने घर में रहते हैं। आपके पति हर महीने 1 लाख रुपये कमाते हैं और PF में बचत करते हैं।

ऋण प्रबंधन

पर्सनल लोन चुकाने को प्राथमिकता दें। ज़्यादा EMI की वजह से आपकी डिस्पोजेबल आय कम हो जाती है। ज़मीन की बिक्री से मिलने वाली आय का कुछ हिस्सा इस कर्ज को चुकाने में इस्तेमाल करने पर विचार करें। इससे वित्तीय तनाव कम होगा।

संपत्ति का उपयोग

अपनी 5 सेंट ज़मीन बेचने से तुरंत नकदी मिल सकती है। 25 लाख रुपये से आप अपना पर्सनल लोन चुका सकते हैं और फिर भी आपके पास काफ़ी रकम बची रहेगी। इससे आपकी वित्तीय स्थिरता बढ़ सकती है।

निवेश रणनीति

खेती की ज़मीन में फिर से निवेश करने के बजाय, अपने निवेश में विविधता लाने पर विचार करें। कृषि भूमि जोखिमपूर्ण और तरल नहीं हो सकती है। यहाँ कुछ विकल्प दिए गए हैं:

म्यूचुअल फंड: सक्रिय रूप से प्रबंधित म्यूचुअल फंड चुनें। वे उच्च रिटर्न की संभावना प्रदान करते हैं। वे पेशेवर प्रबंधन भी प्रदान करते हैं।

सावधि जमा: सुरक्षा और गारंटीकृत रिटर्न के लिए। वे मन की शांति प्रदान करते हैं।

डाकघर योजनाएँ: सुरक्षित और अच्छे रिटर्न प्रदान करती हैं। सेवानिवृत्त व्यक्तियों के लिए आदर्श।

वरिष्ठ नागरिक बचत योजना (SCSS): नियमित ब्याज भुगतान प्रदान करती है। सुरक्षित और सरकार द्वारा समर्थित।

आय सृजन

अपनी संपत्ति को 4,000 रुपये मासिक पर किराए पर देना जारी रखें। इससे एक स्थिर आय धारा मिलती है।

बीमा समीक्षा

अपनी बीमा पॉलिसियों की समीक्षा करें। पर्याप्त स्वास्थ्य और टर्म बीमा कवरेज सुनिश्चित करें। यह अप्रत्याशित घटनाओं से बचाता है।

पति का योगदान

अपने पति की आय और बचत का लाभ उठाएँ। उनकी पीएफ बचत एक अच्छा बैकअप हो सकती है। सुरक्षित सेवानिवृत्ति के लिए साथ मिलकर योजना बनाएँ।

एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें

एक CFP आपको सूचित निर्णय लेने में मदद कर सकता है। वे आपकी ज़रूरतों के अनुरूप पेशेवर सलाह देते हैं।

अंतिम अंतर्दृष्टि

अपनी ज़मीन बेचने से आपको तुरंत वित्तीय राहत मिल सकती है। इससे आप अपना व्यक्तिगत ऋण चुका सकते हैं और बची हुई राशि को समझदारी से निवेश कर सकते हैं। अपने निवेश में विविधता लाने से वित्तीय स्थिरता और नियमित आय सुनिश्चित होती है।

खेत में जोखिम के कारण दोबारा निवेश करने से बचें। सुरक्षित भविष्य के लिए अपने पति की आय और बचत का लाभ उठाएँ। सीएफपी से सलाह लेने से यह सुनिश्चित होता है कि आप अपनी वित्तीय भलाई के लिए सबसे अच्छे निर्णय लें।

शुभकामनाएँ,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: हां, यह सलाह दी जाती है कि आप उस गैर-बढ़ती संपत्ति निवेश से बाहर निकलें और लंबी अवधि के लिए म्यूचुअल फंड में आय का पुनर्निवेश करें।

*म्यूचुअल फंड में निवेश बाजार जोखिमों के अधीन हैं। कृपया निवेश करने से पहले योजना से संबंधित सभी दस्तावेज़ों को ध्यान से पढ़ें।

खुशहाल निवेश

Ans: मेरा प्रस्ताव है कि आप इस फ्लैट की बिक्री के बाद उत्पन्न होने वाली दीर्घकालिक (अनुमानित) पूंजीगत लाभ कर देयता का अनुमान इंडेक्सेशन या इंडेक्सेशन के बिना लगा सकते हैं, जो आपके लिए इष्टतम है। इसके बाद टियर-1 शहर में भविष्य के पुनर्विकास की संभावना पर विचार करें, खासकर उस क्षेत्र में जहाँ आपका फ्लैट है। ध्यान में रखने वाली एक और बात यह है कि अगर आपकी बेटियों को बेहतर कोचिंग, शिक्षा, संभावनाओं के लिए भविष्य में टियर-1 शहर में जाने की जरूरत है, तो इस पहलू पर विचार करने की जरूरत है। अगर आप अभी भी फ्लैट बेचना चाहते हैं, तो इसे उस समय पर करें जब आप टियर 2 शहर में नई आवासीय संपत्ति खरीदना चाहते हैं क्योंकि आप बिना किसी पूंजीगत लाभ कर का भुगतान किए अपने सभी लाभों का उपयोग कर सकते हैं (आयकर अधिनियम की धारा 54 शर्तों के अधीन छूट की अनुमति देती है) और/या एलटीसीजी भुगतान (50 लाख प्रति वित्तीय वर्ष सीमा और पात्रता के अधीन संपत्ति की बिक्री के भीतर 6 महीने) को बचाने के लिए धारा 54 ईसी कैपिटल गेन बॉन्ड खरीद सकते हैं। जब तक आपको बाज़ारों का अच्छा ज्ञान न हो या आपकी सहायता के लिए कोई निवेश सलाहकार न हो, मैं आपको सलाह दूंगा कि आप अपने (परिवार के) 85 लाख+15 लाख के शेयर होल्डिंग्स (जो उच्च अस्थिरता के अधीन हैं और नियमित निगरानी की आवश्यकता है) को भुनाएँ और इसे 4-5 साल की अवधि के लिए इक्विटी बचत और मूल्य केंद्रित संतुलित लाभ निधि में चरणबद्ध तरीके से निवेश करें।

*म्यूचुअल फंड में निवेश बाज़ार जोखिमों के अधीन हैं। कृपया निवेश करने से पहले योजना से संबंधित सभी दस्तावेज़ों को ध्यान से पढ़ें

आप अपडेट के लिए हमें X पर @mars_invest पर फ़ॉलो कर सकते हैं

खुशहाल निवेश!!

Ans: आप दो देशों - हैदराबाद, चेन्नई और अमेरिका - में प्रबंधन कर रहे हैं, जो पहले से ही प्रभावशाली अनुशासन दर्शाता है। आपके पास प्रबंधन के लिए तीन बड़े क्षेत्र हैं:

हैदराबाद अपार्टमेंट पर आपका बकाया गृह ऋण

आपके बेटे की सालाना 2.5 लाख रुपये की निजी इंजीनियरिंग कॉलेज की फीस

28 लाख रुपये के बराबर यूएस 401(के) बचत

आप जानना चाहते हैं कि आपके लिए कौन सा विकल्प सबसे उपयुक्त है:

हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें, ऋण चुकाएं, शेष राशि को एफडी में निवेश करें

विरासत में मिली संपत्ति बेचें

अपनी यूएस 401(के) बचत का उपयोग करें

मैं समझता हूं कि यह केवल वित्त नहीं है - यह आपके बेटे का भविष्य और आपके परिवार की सुरक्षा है। मैं आपको बिना किसी अतिभार के, लेकिन स्पष्ट मार्गदर्शन के साथ सावधानीपूर्वक, 360-डिग्री मूल्यांकन प्रदान करता हूं।

आपकी वर्तमान वित्तीय स्थिति
मासिक टेक-होम: कटौतियों और कर के बाद 1.5 लाख रुपये

हैदराबाद का घर: वर्तमान में इसकी कीमत ~40 लाख रुपये है, जिस पर 12 लाख रुपये का बकाया ऋण है। EMI ~28k/माह

बेटे की शिक्षा: 2.5 लाख रुपये प्रति वर्ष की तत्काल आवश्यकता

अमेरिकी बचत: 401(k) में 28 लाख रुपये शेष राशि दर्शाई गई है

विरासत में मिली एक और संपत्ति: राशि और स्थान निर्दिष्ट नहीं

आपातकालीन निधि या नकद बफर का कोई उल्लेख नहीं

अन्य निवेशों (PPF, म्यूचुअल फंड, सोना, आदि) के बारे में कोई विवरण नहीं

सबसे पहले, हम आपकी स्थिति को स्थिर करेंगे, आपके नकदी प्रवाह की योजना बनाएंगे, और फिर तय करेंगे कि किस परिसंपत्ति को और कैसे भुनाया जाए।

चरण 1: अपना आपातकालीन निधि बनाएँ या उसकी समीक्षा करें
अभी, नकद बफर का कोई उल्लेख नहीं है। आपकी EMI 28k/माह है और शिक्षा शुल्क 2.5 लाख रुपये वार्षिक है, लेकिन रहने का खर्च नहीं दिखाया गया है।

आपको 6 महीने की आवश्यकता है ईएमआई और फीस किस्तों सहित जीवन-यापन के खर्च के बराबर। मान लें कि परिवार के रहने-सहने (खाना, आवागमन, उपयोगिताएँ) के लिए मासिक खर्च लगभग 80 हजार रुपये है। ईएमआई और वार्षिक शुल्क के अलावा, यह निम्नानुसार नकद बफर की आवश्यकता का सुझाव देता है:

6 महीने के लिए जीवन-यापन का खर्च: 4.8 लाख रुपये

6 महीने के लिए ईएमआई बफर (ईएमआई 28 हजार x 6): 1.68 लाख रुपये

लिक्विड फंड में शिक्षा शुल्क कॉर्पस बफर: 2.5 लाख रुपये

कुल आपातकालीन + शुल्क बफर इसलिए ~9 लाख रुपये
कोई भी निर्णय लेने से पहले इस लिक्विड बफर का निर्माण करें या सुनिश्चित करें कि आपके पास यह लिक्विड बफर है।

चरण 2: अपने हैदराबाद अपार्टमेंट विकल्प का मूल्यांकन करें
यदि 40 लाख रुपये में बेचा जाता है:

ऋण भुगतान: 12 लाख रुपये

शुद्ध आय: ~28 लाख रुपये माइनस बिक्री/स्थानांतरण लागत

ईएमआई बंद हो जाती है; नकदी प्रवाह में तुरंत 28 हजार रुपये मासिक की वृद्धि होती है। बिक्री के बाद पूंजी का निवेश: लिक्विड फंड में 9 लाख रुपये का बफर बनाए रखें। निवेश के लिए शेष 19 लाख रुपये। यदि 7% रिटर्न पर FD में निवेश किया जाए, तो आपको 1.1 लाख रुपये प्रति वर्ष (9 हजार रुपये प्रति माह) मिलेंगे। यह आय आपके बेटे की वार्षिक फीस का आसानी से भुगतान कर सकती है। अब आपको अपार्टमेंट के लिए कोई ऋण भी नहीं है; इससे आपका नकदी प्रवाह सरल हो जाता है और वित्तीय तनाव कम हो जाता है। आपकी 1.5 लाख रुपये की मासिक आय अब आंशिक रूप से EMI में नहीं जाएगी। हालांकि, बेचने से पहले आपको यह पुष्टि करनी चाहिए: क्या आपके पास हैदराबाद में कोई अन्य उपयुक्त आवास है? यदि आप इसे किराए पर लेना या उसमें रहना चाहते हैं, तो किराए की संपत्ति के माध्यम से बेहतर आय का अवसर हो सकता है। क्या आपको भविष्य में सेवानिवृत्ति या दीर्घकालिक प्रवास के लिए अपार्टमेंट की आवश्यकता है? इस स्वतंत्रता पर बुद्धिमानी से विचार करें। कुल मिलाकर, हैदराबाद अपार्टमेंट बेचने से नकदी मिलती है और वित्तीय बोझ जल्दी से कम हो जाता है। चरण 3: विरासत में मिली संपत्ति को बेचने का मूल्यांकन करें
आपने विरासत में मिली दूसरी संपत्ति का उल्लेख किया है, लेकिन उसका मूल्य या स्थान साझा नहीं किया है। कृपया विचार करें:

बाजार मूल्य और तरलता (बिक्री में आसानी)

पूंजीगत लाभ कर और हस्तांतरण लागत

उससे भावनात्मक या पारिवारिक संबंध

उसके विरुद्ध ऋण में शेष अवधि (यदि कोई हो)

यदि यह समान रूप से तरल और समान मूल्य की है, तो विरासत में मिली संपत्ति को बेचने से अपार्टमेंट को परिसंपत्ति के रूप में रखते हुए समान लाभ मिल सकता है। लेकिन:

यदि आप हैदराबाद लौटने की योजना बनाते हैं, तो आपको अपार्टमेंट की आवश्यकता हो सकती है

या यदि वह संपत्ति किराये के लिए अधिक लाभदायक है

पूछें: कौन सी संपत्ति आसानी से बिकती है, अधिक शुद्ध लाभ देती है, और बिक्री के बाद बेहतर रिटर्न देती है?

चरण 4: 401(k) बचत का उपयोग करना - क्या यह एक अच्छा विचार है?
आपके पास US 401(k) में 28 लाख रुपये हैं। इसे अभी भुनाने से हो सकता है:

नकद निकालने के बाद 28 लाख रुपये मिलेंगे

कर और निकासी शुल्क पर विचार करने के बाद, शुद्ध राशि में 20–30% की कमी आ सकती है

आप 401(k) फंड में दीर्घकालिक चक्रवृद्धि शक्ति खो देते हैं

समय से पहले निकासी पर आपके यूएस वर्क वीजा की स्थिति या उम्र के आधार पर कर और जुर्माना लग सकता है

और आपको INR में परिवर्तित करते समय मुद्रा रूपांतरण जोखिम का सामना करना पड़ सकता है

इसलिए जबकि यह तत्काल नकदी स्रोत प्रदान करता है, इसके नुकसान ये हैं:

कर-स्थगित सेवानिवृत्ति बचत का नुकसान

संभावित कर दंड और अन्य शुल्क

भविष्य के सेवानिवृत्ति कोष में 50 लाख रुपये की कमी (लेखा चक्रवृद्धि रिटर्न)

यह अन्य तरीकों के समाप्त हो जाने के बाद इसे अंतिम उपाय बनाता है।

चरण 5: सभी विकल्पों की तुलना करें
विकल्प A – हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें:
ऋण और EMI चुकाएं

मासिक नकदी प्रवाह में सुधार करें

निवेश के लिए एकमुश्त राशि दें

यदि आप कभी वापस चले जाते हैं तो भविष्य की संपत्ति खो सकते हैं

विकल्प B - विरासत में मिली संपत्ति बेचें:
प्राथमिक निवास को छुए बिना ऋण चुकाएं

भविष्य में उपयोग के लिए संपत्ति रखें

तरलता स्थान और बाजार पर निर्भर करती है

परिवार या भावनात्मक स्पष्टता के लिए समय की आवश्यकता होती है

विकल्प C - 401(k) का उपयोग करें:
कर और जुर्माना कम शुद्ध राशि की ओर ले जाता है

सेवानिवृत्ति कोष को कम करता है

केवल तभी उचित समाधान है जब आपके पास कोई अन्य विकल्प न हो

इसके आधार पर, विकल्प A या B - संपत्ति बेचना - बेहतर है।
अभी 401(k) का उपयोग न करें।

चरण 6: बिक्री के बाद फंड का उपयोग कैसे करें
एक बार जब आप पूंजी अनलॉक कर लें:

बकाया ऋण को तुरंत चुका दें

9 लाख रुपये का आपातकालीन फंड फिर से बनाएँ

शेष फंड—जो भी संपत्ति आप बेचते हैं—अपने बच्चे की शिक्षा के लिए आवंटित करें

मान लें कि बिक्री के बाद आपके पास 28 लाख रुपये और 9 लाख रुपये का बफर है:

बचे हुए 19 लाख रुपये

आप इस कोष को समझदारी से निवेश कर सकते हैं:

दो बकेट में विभाजित करें:

इक्विटी म्यूचुअल फंड/एसटीपी विकास उत्पन्न करने के लिए

शुल्क भुगतान के लिए अल्पकालिक सुरक्षा को बनाए रखने के लिए ऋण/हाइब्रिड उत्पाद

महत्वपूर्ण: केवल FD का उपयोग करने से बचें, क्योंकि वे अगले 5-7 वर्षों में मुद्रास्फीति को मात नहीं दे सकते हैं।
CFP-समर्थित MFD के माध्यम से नियमित योजनाओं के माध्यम से सक्रिय रूप से प्रबंधित इक्विटी फंड का उपयोग करें।
सक्रिय मूल्यांकन के बिना अकेले इंडेक्स फंड जोखिम बढ़ाते हैं।

उदाहरण निवेश:

12 महीनों में एसटीपी के माध्यम से इक्विटी म्यूचुअल फंड में 10 लाख रुपये

फीस भुगतान शेड्यूल से मेल खाने के लिए हाइब्रिड या डेब्ट फंड में 9 लाख रुपये

यदि आप इक्विटी में एकमुश्त निवेश नहीं करना चाहते हैं, तो केवल डेब्ट में निवेश करें क्योंकि आपको फीस के लिए नकदी की आवश्यकता होती है।
लेकिन ईएमआई मुक्त होने के साथ, आपको इक्विटी में 10,000 रुपये की छोटी एसआईपी के साथ प्रयोग करने का मौका मिलता है।

चरण 7: शेष शिक्षा शुल्क आवश्यकताओं की योजना बनाएं
आपके बेटे को इंजीनियरिंग के लिए सालाना 2.5 लाख रुपये की आवश्यकता है। अगले 4 वर्षों का मतलब है कम से कम 10 लाख रुपये।

आपके पास पहले से ही है:

बिक्री के बाद एफडी या कॉर्पस

अभी इक्विटी एसआईपी शुरू करने का विकल्प (12 महीने के एसटीपी की गति)

लाइन अप:

अगले 4-5 वर्षों के लिए इंफ्रास्ट्रक्चर फंड या बैलेंस्ड एडवांटेज फंड

पैसे को बढ़ता हुआ रखता है लेकिन फीस की समयसीमा के करीब सुरक्षित रखता है

इस पोर्टफोलियो में इक्विटी को धीरे-धीरे डालने के लिए एसटीपी का उपयोग करें

इसके अलावा, यदि फीस संरचना बदलती है तो पुनर्आवंटन में लचीलापन बनाए रखें।

चरण 8: रिटायरमेंट के लिए अपने US 401(k) को बनाए रखें और बढ़ाएँ
अभी 401(k) को लिक्विडेट करने से बचें; इसे निवेशित ही रहने दें।

यह प्रदान करता है:

USD में दीर्घकालिक रिटायरमेंट वृद्धि

59½ वर्ष के बाद बिना किसी दंड के निकासी करने की सुविधा

जाँच ​​करें कि क्या आप इसे स्थायी रूप से स्थानांतरित होने पर IRA या भारतीय रिटायरमेंट उत्पाद में रोल कर सकते हैं

समय से पहले निकासी से बचकर, आप वृद्धि और रिटायरमेंट स्थिरता बनाए रखते हैं।

चरण 9: नकदी प्रवाह और बजट अनुशासन की निगरानी करें
मासिक आय 1.5 लाख और हैदराबाद EMI नहीं होने से, आपका वित्त सुचारू दिखाई देगा।

मासिक बजट निर्धारित करें:

ईएमआई-मुक्त जीवन व्यय (भोजन, बिल, आवागमन) ~70,000

शिक्षा-उन्मुख कॉर्पस योगदान ~20,000 (एसआईपी या ऋण निवेश)

10,000 रुपये का इक्विटी एसआईपी

आपातकालीन निधि टॉप-अप चालू

अपने बेटे और खुद के लिए स्वास्थ्य बीमा प्रीमियम (यदि पहले से नहीं है)

यह सुनिश्चित करता है कि आपके पास तरलता, विकास है, और आपकी वर्तमान जीवनशैली पर कोई दबाव नहीं है।

चरण 10: बीमा और सुरक्षा समीक्षा
अपने बीमा को सुरक्षित करने के लिए मुक्त संसाधनों या मासिक लाभ का उपयोग करें:

10-15 लाख रुपये के कवर के साथ खुद और बेटे के लिए स्वास्थ्य बीमा

क्या आपके पास पहले से ही ऋण सुरक्षा है? यदि नहीं, तो आश्रितों की सुरक्षा के लिए टर्म लाइफ इंश्योरेंस लें

बड़े चिकित्सा व्यय सुरक्षा के लिए गंभीर बीमारी राइडर पर विचार करें

ये उपाय अप्रत्याशित घटनाओं को आपकी बचत या बेटे की शिक्षा को नुकसान पहुंचाने से रोकने में मदद करते हैं।

चरण 11: समय-समय पर अपनी सेवानिवृत्ति योजना पर पुनर्विचार करें
401(k) और भारत में निवेश को बनाए रखना एक साथ काम करना चाहिए।

आपको योजना बनाने की आवश्यकता है:

भारतीय निवेश से कर-कुशल निकासी

INR और USD में परिसंपत्ति आवंटन

हर 12 महीने में एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के साथ समीक्षा करें

आप संभवतः अमेरिका में अपने कोष के एक हिस्से के साथ भारत में सेवानिवृत्ति की योजना बना रहे हैं।

अंतिम अंतर्दृष्टि
आपके पास तीन मुख्य विकल्प हैं:

हैदराबाद अपार्टमेंट बेचें - तत्काल EMI राहत, आय का निवेश करें

विरासत में मिली संपत्ति बेचें - कम भावनात्मक समझौता, समान नकदी प्रवाह

401(k) को बेचने या उपयोग करने से बचें - जो रिटायरमेंट कॉर्पस को सुरक्षित रखने में मदद करता है

मेरी सलाह:

आसानी, करों और भावनात्मक मूल्य के आधार पर तय करें कि कौन सी संपत्ति बेचनी है

ऋण चुकाने, आपातकालीन बफर को फिर से बनाने और निर्धारित तरीके से निवेश करने के लिए आय का उपयोग करें

संतुलित और इक्विटी म्यूचुअल फंड के माध्यम से अपने बेटे की फीस कॉर्पस बनाएं

सेवानिवृत्ति के लिए अपने 401(k) को सुरक्षित रखें। समय से पहले निकासी से बचें

नए नकदी प्रवाह का बुद्धिमानी से उपयोग करें—बजट बनाएं, बीमा सुरक्षित करें और दीर्घकालिक निवेश शुरू करें

स्पष्ट कदमों के साथ, आप अपने बेटे की शिक्षा का समर्थन कर सकते हैं और अपने वित्तीय भविष्य को सुरक्षित कर सकते हैं—अपनी दीर्घकालिक स्थिरता को जोखिम में डाले बिना।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी
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