Real Estate Loss: NRI Struggling to Sell House and Considering Mutual Funds - What to Do?

नमस्ते, मैंने वर्ष 2012 में 35 लाख का घर खरीदा था और अभी भी 2024 में इसका मूल्य वही है। मैंने पिछले साल लोन बंद कर दिया और 13 लाख ब्याज चुकाया। वर्तमान में यह 8000 रुपये प्रति माह किराए पर है। मैं एनआरआई हूं और मैं जानना चाहता हूं कि क्या मुझे इसे बेचकर म्यूचुअल फंड में निवेश करना चाहिए क्योंकि इसकी कीमत नहीं बढ़ रही है और मैं घाटे में हूं। मैं जानना चाहता हूं कि क्या मुझे इसे बेचना चाहिए या नहीं

Ans: हां, यह सलाह दी जाती है कि आप उस गैर-बढ़ती संपत्ति निवेश से बाहर निकलें और लंबी अवधि के लिए म्यूचुअल फंड में आय का पुनर्निवेश करें।

*म्यूचुअल फंड में निवेश बाजार जोखिमों के अधीन हैं। कृपया निवेश करने से पहले योजना से संबंधित सभी दस्तावेज़ों को ध्यान से पढ़ें।

खुशहाल निवेश

Ans: किराये की संपत्ति को रखने या बेचने के विकल्प का मूल्यांकन
एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के रूप में, मैं आपके निवेश और परिसंपत्तियों के बारे में सूचित निर्णय लेने के महत्व को समझता हूँ। आइए विश्लेषण करें कि क्या आपके लिए अपनी किराये की संपत्ति को रखना या उसे बेचना और अपने वित्तीय लक्ष्यों को प्राप्त करने के लिए आय को फिर से निवेश करना फायदेमंद है।

अपनी वित्तीय स्थिति को समझना
सबसे पहले, अपनी वर्तमान वित्तीय स्थिति का आकलन करना आवश्यक है। 47 साल की उम्र में, 7 लाख की एकमुश्त SIP और 12 लाख की वार्षिक आय के साथ, आपके पास काम करने के लिए पर्याप्त संसाधन हैं। इसके अतिरिक्त, आपकी किराये की संपत्ति 30,000 रुपये की मासिक आय उत्पन्न करती है।

आपकी जोखिम उठाने की क्षमता के लिए वास्तविक प्रशंसा
मैं आपकी जोखिम उठाने की क्षमता की सराहना करता हूँ, जो रिटर्न को अधिकतम करने और अपने वित्तीय उद्देश्यों को प्राप्त करने के लिए विभिन्न निवेश अवसरों की खोज करने की अनुमति देता है।

किराये की संपत्ति विकल्प का विश्लेषण
किराये की संपत्ति रखने के लाभ:
स्थिर आय: किराये की संपत्ति एक स्थिर मासिक आय धारा प्रदान करती है, जो आपकी समग्र वित्तीय स्थिरता में योगदान देती है।
संपत्ति का मूल्य बढ़ सकता है: समय के साथ, संपत्ति का मूल्य बढ़ सकता है, जिससे संभावित रूप से आपकी निवल संपत्ति में वृद्धि हो सकती है।
विविधीकरण: रियल एस्टेट विविधीकरण लाभ प्रदान करता है, जो आपके निवेश पोर्टफोलियो को पूरक बनाता है।
किराये की संपत्ति रखने के नुकसान:
अचल संपत्ति: रियल एस्टेट संपत्तियाँ अपेक्षाकृत अचल संपत्ति होती हैं, जिससे ज़रूरत पड़ने पर तुरंत फंड प्राप्त करना चुनौतीपूर्ण हो जाता है।
रखरखाव लागत: संपत्ति के स्वामित्व में निरंतर रखरखाव और मरम्मत खर्च शामिल हैं, जो आपकी शुद्ध किराये की आय को कम कर सकते हैं।
बाजार में उतार-चढ़ाव: रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव हो सकता है, जिससे किराये की पैदावार और संपत्ति के मूल्य प्रभावित होते हैं।
बेचने और पुनर्निवेश करने के विकल्प का विश्लेषण
बेचने और पुनर्निवेश करने के लाभ:
तरलता: संपत्ति बेचने से लगभग 1 करोड़ रुपये की एकमुश्त राशि मिलती है, जो वैकल्पिक निवेश के रास्ते तलाशने के लिए तरलता प्रदान करती है।
संभावित उच्च रिटर्न: इक्विटी या म्यूचुअल फंड जैसे उच्च-रिटर्न निवेशों में आय को पुनर्निवेशित करके, आप उच्च दीर्घकालिक विकास प्राप्त कर सकते हैं।
लचीलापन: पुनर्निवेश करने से बाजार की स्थितियों और व्यक्तिगत वित्तीय लक्ष्यों के आधार पर अपनी निवेश रणनीति को समायोजित करने में अधिक लचीलापन मिलता है।
बेचने और फिर से निवेश करने के नुकसान:
किराये की आय का नुकसान: संपत्ति बेचने का मतलब है कि इससे मिलने वाली स्थिर किराये की आय को खोना, जो आपके मासिक नकदी प्रवाह को प्रभावित कर सकता है।
लेन-देन की लागत: संपत्ति बेचने पर ब्रोकरेज शुल्क, कर और कानूनी खर्च सहित लेन-देन की लागत लगती है, जो बिक्री से होने वाली शुद्ध आय को कम करती है।
बाजार जोखिम: बिक्री की आय को बाजार से जुड़े उपकरणों में निवेश करने से आप बाजार जोखिमों के संपर्क में आते हैं, जिसमें अस्थिरता और उतार-चढ़ाव शामिल हैं।
निष्कर्ष और सिफारिश
सावधानीपूर्वक विचार करने के बाद, मैं आपके विशिष्ट वित्तीय लक्ष्यों, जोखिम सहनशीलता और तरलता आवश्यकताओं के आधार पर दोनों विकल्पों का मूल्यांकन करने की सलाह देता हूँ। यदि आपका प्राथमिक उद्देश्य अगले 10 वर्षों में 5 करोड़ का कोष प्राप्त करना है, तो संपत्ति को बेचना और उच्च-रिटर्न निवेशों के विविध पोर्टफोलियो में आय को फिर से निवेश करना बेहतर विकास क्षमता और तरलता प्रदान कर सकता है।
हालांकि, कर निहितार्थ, लेन-देन लागत और निवेश रणनीतियों जैसे कारकों पर विचार करते हुए विस्तृत विश्लेषण करना महत्वपूर्ण है। मैं आपके दीर्घकालिक वित्तीय उद्देश्यों के अनुरूप एक अनुकूलित योजना बनाने के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने की सलाह देता हूँ।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: आपने एक प्रॉपर्टी में 35 लाख रुपये का निवेश किया है, 2022 में लोन चुकाया है और ब्याज सहित कुल 48 लाख रुपये का भुगतान किया है। प्रॉपर्टी की कीमत में उम्मीद के मुताबिक बढ़ोतरी नहीं हुई है और वर्तमान में इसकी कीमत 35 लाख रुपये है। आप इस प्रॉपर्टी को 18 लाख रुपये के नुकसान पर बेचने और उससे मिलने वाली रकम को म्यूचुअल फंड में निवेश करने पर विचार कर रहे हैं।

विचार करने के लिए मुख्य बिंदु

प्रॉपर्टी निवेश पर नुकसान: प्रॉपर्टी वर्तमान में कोई महत्वपूर्ण रिटर्न नहीं दे रही है और बाजार मूल्य स्थिर बना हुआ है। जबकि रियल एस्टेट अक्सर लंबी अवधि में वृद्धि प्रदान करता है, लेकिन स्थान, पड़ोस की चुनौतियों और बाजार की स्थितियों जैसे कारक इसकी वृद्धि को प्रभावित कर सकते हैं।

एक विकल्प के रूप में म्यूचुअल फंड: म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी फंड, समय के साथ वृद्धि की उच्च क्षमता प्रदान कर सकते हैं। हालांकि, वे अस्थिरता के साथ आते हैं। लंबी अवधि (10+ वर्ष) में, वे रियल एस्टेट जैसे पारंपरिक निवेशों से बेहतर प्रदर्शन करते हैं।

वर्तमान म्यूचुअल फंड निवेश: आपके पास पहले से ही म्यूचुअल फंड में 16 लाख रुपये हैं और आप हर महीने 25,000 रुपये का निवेश कर रहे हैं। यह इक्विटी मार्केट के माध्यम से अपनी संपत्ति बढ़ाने के लिए एक स्वस्थ प्रतिबद्धता को दर्शाता है।

संपत्ति बेचने के विकल्प का मूल्यांकन

अवसर लागत: संपत्ति को अपने पास रखने से, आप 35 लाख रुपये ऐसी संपत्ति में लगाने का जोखिम उठाते हैं, जिसकी कीमत नहीं बढ़ रही है। म्यूचुअल फंड से संभावित वृद्धि आपको समय के साथ बेहतर रिटर्न प्राप्त करने में मदद कर सकती है, खासकर यदि आप अपनी कमाई के प्रमुख वर्षों में हैं और दीर्घकालिक निवेश क्षितिज की तलाश कर रहे हैं।

कर निहितार्थ: संपत्ति को घाटे में बेचने से आप अन्य निवेशों पर भविष्य के कुछ पूंजीगत लाभ कर की भरपाई कर सकते हैं। हालाँकि, ध्यान दें कि संपत्ति निवेश पर कोई भी नुकसान म्यूचुअल फंड जैसे अन्य आय स्रोतों के विरुद्ध सीधे कर-कटौती योग्य नहीं है।

जोखिम विविधीकरण: रियल एस्टेट से बाहर निकलकर, आप अपने पोर्टफोलियो में विविधता ला सकते हैं और एकाग्रता जोखिम को कम कर सकते हैं। म्यूचुअल फंड आपको कई क्षेत्रों और परिसंपत्ति वर्गों में निवेश करने का मौका दे सकते हैं, जो कि एक ही संपत्ति निवेश के साथ संभव नहीं है।

आय का निवेश करने के लिए अनुशंसित दृष्टिकोण

यदि आप संपत्ति बेचने और आय को म्यूचुअल फंड में निवेश करने का निर्णय लेते हैं, तो यहाँ आपके 35 लाख रुपये और 10 लाख रुपये आवंटित करने के लिए कुछ सुझाव दिए गए हैं। 16 लाख की बचत:

डेब्ट म्यूचुअल फंड (कुल निवेश का 20-30%):

ये आपके पोर्टफोलियो को स्थिरता प्रदान करते हैं, खासकर बाजार में गिरावट के दौरान।
आप उच्च गुणवत्ता वाले कॉरपोरेट बॉन्ड फंड या डायनेमिक बॉन्ड फंड में 7-10 लाख रुपये आवंटित कर सकते हैं।
डेब्ट फंड कम अस्थिर होते हैं लेकिन पारंपरिक फिक्स्ड डिपॉजिट की तुलना में उचित रिटर्न देते हैं।
इक्विटी म्यूचुअल फंड (कुल निवेश का 50-60%):

चूंकि आप दीर्घकालिक विकास की तलाश में हैं, इसलिए इक्विटी फंड आपके पोर्टफोलियो का मुख्य हिस्सा होंगे।
लार्ज-कैप, मिड-कैप और फ्लेक्सी-कैप फंड में विविधता लाने से आपको विकास और स्थिरता का संतुलित मिश्रण मिलेगा।
अच्छी तरह से प्रबंधित सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड में लगभग 18-21 लाख रुपये का निवेश करें।
डायरेक्ट प्लान से बचें; सीएफपी क्रेडेंशियल के साथ एमएफडी के माध्यम से नियमित प्लान चुनने से बेहतर फंड चयन, समय पर सलाह और पुनर्संतुलन सुनिश्चित होता है।
हाइब्रिड फंड (कुल निवेश का 10-20%):

ये फंड इक्विटी और डेट दोनों में निवेश करते हैं, जो विकास और स्थिरता के बीच संतुलन प्रदान करते हैं।
आप बैलेंस्ड एडवांटेज फंड या मल्टी-एसेट एलोकेशन फंड में 3.5-7 लाख रुपये आवंटित कर सकते हैं।
ये उन लोगों के लिए उपयुक्त हैं जो इक्विटी में निवेश करना चाहते हैं, लेकिन डेट घटक के कारण जोखिम कम होता है।
इंडेक्स फंड की तुलना में सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड क्यों?

लचीलापन: सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड बदलती बाजार स्थितियों के अनुकूल हो सकते हैं। फंड मैनेजर अपने विश्लेषण के आधार पर सक्रिय रूप से स्टॉक चुनते हैं, जिससे अस्थिर अवधि के दौरान अधिक रिटर्न मिल सकता है।

जोखिम प्रबंधन: सक्रिय प्रबंधक रणनीतिक निर्णय लेकर जोखिम को कम कर सकते हैं, जैसे मंदी के समय सुरक्षित स्टॉक में जाना या तेजी के बाजार में उच्च-विकास वाले स्टॉक जोड़ना।

कर दक्षता: सक्रिय फंड मैनेजर अक्सर पूंजीगत लाभ प्रबंधन जैसी कर-कुशल रणनीतियों का पालन करते हैं, जो समय के साथ आपकी कर देनदारियों को अनुकूलित करने में मदद कर सकती हैं।

उच्च रिटर्न की संभावना: जबकि इंडेक्स फंड बाजार को ट्रैक करते हैं, सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड उच्च-गुणवत्ता वाले स्टॉक और बॉन्ड का चयन करके बेहतर प्रदर्शन कर सकते हैं, जिनके बाजार में बेहतर प्रदर्शन करने की उम्मीद है।

निवेश क्षितिज को कैसे अपनाएँ?

10-15 वर्ष का निवेश क्षितिज: इस दीर्घकालिक क्षितिज के साथ, आपका ध्यान अल्पकालिक उतार-चढ़ाव के बजाय विकास पर होना चाहिए। इक्विटी फंड ने ऐतिहासिक रूप से 10+ वर्षों में महत्वपूर्ण रिटर्न दिया है, और आपको इसी तरह के परिणामों की उम्मीद करनी चाहिए।

नियमित समीक्षा: भले ही आप लंबी अवधि के लिए निवेश कर रहे हों, लेकिन समय-समय पर अपने पोर्टफोलियो की समीक्षा करना महत्वपूर्ण है। आपको बाजार के प्रदर्शन, परिसंपत्ति आवंटन और वित्तीय लक्ष्यों के आधार पर इसे पुनर्संतुलित करने पर विचार करना चाहिए।

अंतिम अंतर्दृष्टि

नुकसान पर संपत्ति बेचने से बेहतर विविधीकरण और उच्च विकास के अवसरों के लिए धन मुक्त हो सकता है। म्यूचुअल फंड में निवेश करने से आपको परिसंपत्तियों और क्षेत्रों की एक विस्तृत श्रृंखला तक पहुँचने का अवसर मिलता है, जिससे जोखिम कम होता है और दीर्घकालिक धन संचय की संभावनाएँ बढ़ती हैं। ऋण, इक्विटी और हाइब्रिड फंड में रणनीतिक रूप से आवंटन करके, आप जोखिम और विकास को संतुलित कर सकते हैं।

यह दृष्टिकोण आपके वित्तीय लक्ष्यों के साथ बेहतर ढंग से संरेखित होगा, जिससे आपको अधिक लचीलापन और संभावित रूप से उच्च रिटर्न मिलेगा।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी
मुख्य वित्तीय योजनाकार
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

रियल एस्टेट घाटा: एनआरआई घर बेचने के लिए संघर्ष कर रहा है और म्यूचुअल फंड पर विचार कर रहा है - क्या करें?