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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8326 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Dec 23, 2024

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more
Sukhvinder Question by Sukhvinder on Dec 23, 2024English
Money

मेरे पास दिल्ली में एक अच्छी तरह से नामित औद्योगिक क्षेत्र में 1800 वर्ग फीट की वाणिज्यिक औद्योगिक संपत्ति है, जिसकी कीमत 1.8 करोड़ है। यह मुझे 60 हजार प्रति माह का किराया दे रही है। मुझे आपके सुझाव की आवश्यकता है कि क्या मैं इसे बेच दूं और उच्च रिटर्न के लिए पैसे को MF में लगा दूं या इसे चालू तरीके से ही रखूं। मेरा लक्ष्य पूरी तरह से संपत्ति और पैसे के साथ निष्क्रिय आय प्राप्त करना है, जिसका लक्ष्य अगले 5-10 वर्षों के लिए निवेश करना है।

Ans: आपकी व्यावसायिक संपत्ति एक मूल्यवान संपत्ति है जो स्थिर किराये की आय प्रदान करती है। आइए विश्लेषण करें कि इसे रखना या म्यूचुअल फंड में स्थानांतरित करना आपके निष्क्रिय आय लक्ष्य के लिए बेहतर है या नहीं।

वर्तमान संपत्ति रिटर्न
किराये की उपज: आपकी संपत्ति प्रति माह 60,000 रुपये या सालाना 7.2 लाख रुपये देती है।
उपज प्रतिशत: इसका मतलब है कि 1.8 करोड़ रुपये पर 4% की किराये की उपज।
मूल्यांकन: 4% किराये की उपज कम है। रियल एस्टेट रिटर्न काफी हद तक स्थान और मांग पर निर्भर करता है।

बाजार जोखिम: संपत्ति की कीमतें अल्पावधि (5-10 वर्ष) में पर्याप्त रूप से नहीं बढ़ सकती हैं।
तरलता: म्यूचुअल फंड को लिक्विडेट करने की तुलना में संपत्ति बेचना समय लेने वाला है।
म्यूचुअल फंड से संभावित रिटर्न
यदि संपत्ति बेची जाती है और म्यूचुअल फंड में निवेश किया जाता है:

इक्विटी म्यूचुअल फंड: 5-10 वर्षों में 10-12% वार्षिक रिटर्न उत्पन्न कर सकते हैं। दीर्घकालिक धन सृजन के लिए उपयुक्त।

संतुलित एडवांटेज फंड: 8-10% के संभावित रिटर्न के साथ मध्यम जोखिम प्रदान करते हैं। विकास और आय के बीच संतुलन बनाने के लिए आदर्श।

एसडब्लूपी (व्यवस्थित निकासी योजना): मूलधन को निवेशित रखते हुए मासिक आय उत्पन्न करता है। रिटर्न आपकी संपत्ति के किराये की उपज को पार कर सकता है।

निर्णय लेने के लिए मुख्य कारक
किराये की आय बनाम एसडब्लूपी आय
किराये की स्थिरता: रियल एस्टेट स्थिर मासिक आय प्रदान करता है, लेकिन कम उपज के साथ।
एसडब्लूपी लचीलापन: एसडब्लूपी के माध्यम से म्यूचुअल फंड लचीलापन और कर-कुशल आय प्रदान करते हैं।
विकास की संभावना
शहरी क्षेत्रों में रियल एस्टेट धीरे-धीरे बढ़ता है।
म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी, ने ऐतिहासिक रूप से लंबी अवधि में रियल एस्टेट से बेहतर प्रदर्शन किया है।
तरलता
संपत्ति की बिक्री में समय और प्रयास लगता है।
म्यूचुअल फंड तरलता प्रदान करते हैं, जिससे आपात स्थिति में फंड तक त्वरित पहुंच मिलती है।
कर निहितार्थ
किराये की आय पर आपके स्लैब के आधार पर कर लगाया जाता है।
म्यूचुअल फंड लाभ में संरचित कराधान नियम हैं:
1.25 लाख रुपये से अधिक LTCG: 12.5% ​​पर कर।
एसटीसीजी: 20% कर। दोनों विकल्पों की तुलना करते समय सुनिश्चित करें कि आप कर-पश्चात रिटर्न की गणना करें। सुझाया गया तरीका संपत्ति को बनाए रखें यदि: आप बिना ज़्यादा बाज़ार जोखिम के स्थिर किराये की आय को महत्व देते हैं। आप स्थान की मांग के कारण अगले 5-10 वर्षों में संपत्ति की कीमत में वृद्धि की उम्मीद करते हैं। आपको संपत्ति से भावनात्मक या व्यक्तिगत लगाव है। संपत्ति बेचें यदि: आप धन सृजन और निष्क्रिय आय के लिए उच्च रिटर्न चाहते हैं। आप निवेश में विविधता लाने के लिए तरलता और लचीलापन चाहते हैं। आप अपनी आय पर कर दक्षता को अनुकूलित करना चाहते हैं। 1.8 करोड़ रुपये के पुनर्निवेश के लिए रोडमैप अल्पकालिक ज़रूरतें आपातकालीन स्थितियों या अवसरों के लिए 20 लाख रुपये सावधि जमा या लिक्विड म्यूचुअल फंड में रखें। दीर्घकालिक निवेश विकास क्षमता के लिए इक्विटी म्यूचुअल फंड में 1.2 करोड़ रुपये आवंटित करें मध्यम जोखिम और स्थिर रिटर्न के लिए संतुलित फंड में 40 लाख रुपये का उपयोग करें। निष्क्रिय आय के लिए एसडब्लूपी योजना मासिक आय उत्पन्न करने के लिए म्यूचुअल फंड से एसडब्लूपी स्थापित करें। 80,000 मासिक निकासी आपकी वर्तमान किराये की आय को पार करने के लिए।
अंतिम अंतर्दृष्टि
आपका निर्णय जोखिम सहनशीलता और लक्ष्यों पर निर्भर करता है। संपत्ति को बेचना और फिर से निवेश करना आय और रिटर्न को बढ़ा सकता है। हालांकि, संपत्ति को बनाए रखना स्थिरता सुनिश्चित करता है।

बाजार के रुझानों का आकलन करें और अनुकूलित सलाह के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment
Asked on - Dec 26, 2024 | Answered on Dec 26, 2024
मेरे पास मूल प्रश्न में आपके द्वारा बताई गई बातों पर कुछ अनुवर्ती प्रश्न हैं बाजार जोखिम - मुझे लगता है कि संपत्ति की कीमतें प्रति वर्ष लगभग 5 लाख रुपये बढ़ेंगी, यदि अधिक नहीं। इसके साथ ही किराये की आय लगभग 70% रिटर्न पर आती है, जो कि MF @12% देगा, जो कि मेरी राय में बुरा आंकड़ा नहीं है। एसडब्लूपी - हालांकि, मेरा एक प्रश्न है कि 1.8 करोड़ के साथ एसडब्लूपी से मुझे कितना मासिक रिटर्न मिल सकता है। साथ ही, केवल 60 हजार मासिक चुनने और कॉर्पस को बढ़ने देने के बारे में क्या? 10 साल की समय सीमा में कॉर्पस की वृद्धि क्या होगी? तरलता - संपत्ति रणनीतिक रूप से स्थित है और इसलिए मेरी राय में इसे बेचना बहुत बड़ी चुनौती नहीं होगी। साथ ही, मुझे उस अनुपात में तरल धन की बहुत आवश्यकता नहीं है और ऐसे अन्य साधन हैं जिनसे मैं अन्य खर्चों और स्थिति का प्रबंधन कर सकता हूँ।
Ans: बाजार जोखिम और संपत्ति की कीमत में वृद्धि
यदि स्थान की मांग बहुत अधिक है, तो संपत्ति की कीमत में वृद्धि के बारे में आपकी धारणा उचित है।

5 लाख रुपये की वार्षिक वृद्धि, 1.8 करोड़ रुपये पर लगभग 2.78% वार्षिक वृद्धि के बराबर है।

7.2 लाख रुपये की वार्षिक किराये की आय को जोड़ने पर 6.78% का प्रभावी वार्षिक रिटर्न मिलता है।

मूल्यांकन

यह अभी भी इक्विटी म्यूचुअल फंड से 10%-12% संभावित रिटर्न से कम है।

हालांकि, स्थिरता को ध्यान में रखते हुए, म्यूचुअल फंड रिटर्न के साथ लगभग 70% समानता एक वैध दृष्टिकोण है।

विचार

यदि भावनात्मक मूल्य या दीर्घकालिक विकास क्षमता मौजूद है, तो संपत्ति को बनाए रखना समझदारी हो सकती है।

एसडब्लूपी: मासिक रिटर्न और विकास क्षमता
मासिक एसडब्ल्यूपी रिटर्न

1.8 करोड़ रुपये के निवेश के साथ, 60k/माह का रूढ़िवादी एसडब्ल्यूपी सालाना 7.2 लाख रुपये के बराबर है।

8%-10% रिटर्न दर मानते हुए, कॉर्पस कई वर्षों तक खुद को बनाए रखेगा।
10 वर्षों में कॉर्पस ग्रोथ

मान लीजिए कि आप सालाना 7.2 लाख रुपये निकालते हैं और बाकी रिटर्न को फिर से निवेश करते हैं:

अगर म्यूचुअल फंड 10% सालाना रिटर्न देते हैं:

शुद्ध वार्षिक वृद्धि = 10% - (7.2 लाख और 1.8 करोड़) = 6%.
10 वर्षों में कॉर्पस लगभग 3.2 करोड़ रुपये तक बढ़ सकता है.

अगर म्यूचुअल फंड 8% सालाना रिटर्न देते हैं:

शुद्ध वार्षिक वृद्धि = 8% - (7.2 लाख और 1.8 करोड़) = 4%.
10 वर्षों में कॉर्पस लगभग 2.7 करोड़ रुपये तक बढ़ सकता है.

मुख्य जानकारी

60 हजार रुपये का SWP चुनना और ग्रोथ की अनुमति देना प्रभावी रूप से आय को बनाए रख सकता है और धन में वृद्धि कर सकता है.
यह योजना निष्क्रिय आय और भविष्य में एक बड़ा कॉर्पस दोनों बना सकती है.

संपत्ति की तरलता बनाम निवेश
संपत्ति की तरलता

अगर आपकी संपत्ति रणनीतिक रूप से स्थित है, तो उसे बेचना कोई बड़ी चुनौती नहीं होनी चाहिए. हालांकि, म्यूचुअल फंड रिडेम्प्शन की तुलना में रियल एस्टेट ट्रांजैक्शन में समय लग सकता है।
अन्य लिक्विडिटी विचार
चूंकि आपके पास खर्चों को संभालने के लिए अन्य साधन हैं, इसलिए प्रॉपर्टी लिक्विडिटी तत्काल चिंता का विषय नहीं हो सकती है।
बढ़ोतरी और किराये की आय के लिए प्रॉपर्टी को बनाए रखना आपकी स्थिति के अनुरूप हो सकता है।
अंतिम विचार
यदि प्रॉपर्टी लगातार बढ़ोतरी और किराये की आय देती है, तो इसे बनाए रखना वैध है।
म्यूचुअल फंड से एक SWP किराये की आय से मेल खा सकता है और लंबी अवधि में संपत्ति बढ़ा सकता है।
आपकी पसंद इस बात पर निर्भर करती है कि स्थिरता या उच्च दीर्घकालिक रिटर्न आपके लक्ष्यों के साथ बेहतर तालमेल रखते हैं या नहीं।
सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार

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DISCLAIMER: The content of this post by the expert is the personal view of the rediffGURU. Users are advised to pursue the information provided by the rediffGURU only as a source of information to be as a point of reference and to rely on their own judgement when making a decision.
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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8326 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Jul 17, 2024

Money
मैं और मेरे पिता एक खाद्य और पेय पदार्थ की दुकान (मिठाई और नमकीन) की देखभाल करते हैं। यह संपत्ति हमारी अपनी है, यह एक प्रमुख स्थान पर लगभग 2200 वर्ग फुट है। अब इसे 30 से अधिक वर्षों तक चलाने के बाद हम व्यवसाय को बंद करने और जमीन बेचने की योजना बना रहे हैं, जिससे हमें 6 करोड़ रुपये से अधिक की कमाई होगी। और उसके बाद हम उस पैसे को विभिन्न क्षेत्रों (जैसे भूमि, रियल एस्टेट, इक्विटी और एफडी) में निवेश करने की योजना बना रहे हैं। दूसरा विकल्प संपत्ति को गिरवी रखना और उसका जीर्णोद्धार करना और उसे किराये की आय पर लगाना है, जिससे हमें प्रति माह लगभग 1.2 लाख रुपये मिल सकते हैं। अब हम थोड़ा उलझन में हैं कि कौन सा विकल्प चुनें। जीर्णोद्धार की लागत लगभग 50 लाख रुपये है और व्यवसाय को बंद करना जनशक्ति मुद्दों के कारण है। इसके अलावा कृपया समझाएँ कि जब हम संपत्ति बेचेंगे और हमारे हाथ में 6 करोड़ रुपये होंगे, तो हम निवेश की योजना कैसे बनाएँगे ताकि ज़्यादातर कर बच सके।
Ans: वर्तमान स्थिति का मूल्यांकन

आप और आपके पिता एक खाद्य और पेय पदार्थ की दुकान चलाते हैं।

आप एक संपत्ति के मालिक हैं, जो एक प्रमुख स्थान पर 2200 वर्ग फुट में फैली हुई है।

आप संपत्ति को 6 करोड़ रुपये में बेचने या किराये की आय के लिए इसका जीर्णोद्धार करने की योजना बना रहे हैं।

जीर्णोद्धार की लागत लगभग 50 लाख रुपये है, और किराये की आय प्रति माह 1.2 लाख रुपये हो सकती है।

जनशक्ति संबंधी मुद्दे आपको व्यवसाय को बंद करने पर विचार करने के लिए प्रेरित कर रहे हैं।

आपका लक्ष्य आय को बुद्धिमानी से निवेश करना और करों पर बचत करना है।

विकल्प 1: संपत्ति बेचना

संपत्ति बेचने से 6 करोड़ रुपये की एकमुश्त राशि मिल सकती है।

यह विकल्प आपके वित्तीय प्रबंधन को सरल बना सकता है।

आप आय को विविध क्षेत्रों में निवेश कर सकते हैं।

विकल्प 2: किराये की आय के लिए जीर्णोद्धार

जीर्णोद्धार में 50 लाख रुपये खर्च हो सकते हैं।

इससे प्रति माह 1.2 लाख रुपये किराये की आय हो सकती है।

यह एक स्थिर आय प्रदान करता है, लेकिन इसके लिए प्रबंधन की आवश्यकता होती है।

कर संबंधी विचार

संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ कर लगेगा।

निर्दिष्ट बॉन्ड में निवेश करने से पूंजीगत लाभ कर में बचत हो सकती है।

आप करों में बचत के लिए किसी अन्य संपत्ति में पुनर्निवेश भी कर सकते हैं।

विविध निवेश योजना

म्यूचुअल फंड

विकास और आय के लिए म्यूचुअल फंड में निवेश करें।

दीर्घकालिक विकास के लिए इक्विटी म्यूचुअल फंड पर विचार करें।

हाइब्रिड फंड विकास और स्थिरता का संतुलन प्रदान कर सकते हैं।

व्यवस्थित निकासी योजना (एसडब्ल्यूपी)

म्यूचुअल फंड से नियमित आय के लिए एसडब्ल्यूपी का उपयोग करें।

एसडब्ल्यूपी कर-कुशल नियमित निकासी प्रदान करते हैं।

सावधि जमा

सुरक्षित रिटर्न के लिए एफडी में निवेश करें।

एफडी स्थिरता और गारंटीड रिटर्न प्रदान करते हैं।

इंडेक्स फंड से बचना

इंडेक्स फंड बाजार को ट्रैक करते हैं लेकिन सक्रिय प्रबंधन की कमी होती है।

सक्रिय रूप से प्रबंधित फंड इंडेक्स फंड से बेहतर प्रदर्शन कर सकते हैं।

एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार अनुकूलित सलाह प्रदान कर सकता है।

प्रत्यक्ष फंड से बचना

प्रत्यक्ष फंड सस्ते लगते हैं लेकिन उन्हें पेशेवर मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है।

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के माध्यम से नियमित फंड, विशेषज्ञ प्रबंधन प्रदान करते हैं।

अंतिम अंतर्दृष्टि

संपत्ति को बेचने से विविध निवेशों के लिए एक बड़ा कोष मिल सकता है।

किराये की आय के लिए नवीनीकरण एक स्थिर नकदी प्रवाह प्रदान करता है, लेकिन इसमें प्रबंधन शामिल है।

विकास, स्थिरता और कर दक्षता के लिए अपने निवेश में विविधता लाएं।

विस्तृत, व्यक्तिगत योजना के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करें।

आपकी दीर्घकालिक योजना और आपकी संपत्तियों के प्रबंधन के लिए सक्रिय दृष्टिकोण की सराहना करता हूँ।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

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Ramalingam

Ramalingam Kalirajan  |8326 Answers  |Ask -

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Apr 29, 2025

Asked by Anonymous - Apr 29, 2025
Money
Hi Sir, I have a property in Mumbai suburb (approx 40L) and its location is perfect near station, bus stop, heart of the city etc. It's very old around 36 years old. I have just inherited it and I am finishing the legal procedure of it. The monthly maintenance is increasing every year and we are still waiting for redevelopment to happen. I am housewife and require monthly income. We also have loans around 25 L. My husband is int IT field and I am German language expert. We have a son 3 years. Some are saying to give it on rent and some are saying to sell it off for repaying loans. Even if I sell it I would like to reinvest it somewhere for getting monthly income, preferably a property. I want a secure investment for meeting the requirements for my son's education as my husband's field is very volatile due to regular layoffs and stuff. Kindly guide
Ans: You have inherited a 36-year-old property worth around Rs 40 lakh.
You have Rs 25 lakh loans to repay.
You are a housewife but a German language expert, and your husband is in IT.
You want monthly income and secure future planning, especially for your son.

You have inherited a valuable property in Mumbai suburb.

You are completing the legal formalities rightly, which is very important.

You are thinking ahead for monthly income, child education, and loan repayment.

Very few people show this kind of foresight. You deserve appreciation.

Challenges You Are Facing Now

Property is old, around 36 years, and needs maintenance.

Maintenance charges are rising every year, increasing burden.

Redevelopment is uncertain and unpredictable.

You have Rs 25 lakh loans creating stress.

Husband's IT field is unstable due to layoffs.

You want a secure monthly income and financial stability.

Option 1: Giving Property on Rent

You can earn monthly rental income by renting it out.

Typical rent may be around Rs 8,000 to Rs 12,000 per month.

Rental yield will be hardly 2%-3% on Rs 40 lakh value.

This is very low compared to your needs and loan burden.

Maintenance charges, property tax, repairs will further reduce your income.

Vacancy risk is also there if tenants leave.

Overall, rental income may not fully support your financial goals.

Option 2: Selling the Property

Selling can give you around Rs 40 lakh.

You can immediately clear Rs 25 lakh loans.

After repaying loans, you will still have around Rs 15 lakh.

Loan closure will bring huge mental peace and cash flow freedom.

No more EMI burden means husband's salary can be saved better.

You can use balance Rs 15 lakh wisely to generate monthly income.

Important Insights on Redevelopment

Redevelopment can take 5-10 years easily.

Many projects get delayed due to disputes and permissions.

Till redevelopment happens, maintenance and repair costs rise.

You may have to stay invested without any income for long.

Your immediate needs for income and loan closure will not be solved.

Depending on redevelopment alone is very risky at this stage.

What You Should Ideally Do

Prefer selling the property now while market is still decent.

Clear all Rs 25 lakh loans fully and become completely debt-free.

Debt-free life is the biggest financial freedom you can gift your family.

With balance money, create a secure income plan.

Stay light without property burdens and maintenance worries.

Focus on building an education corpus for your son and retirement corpus.

Where to Invest After Selling

Do not buy another property immediately for investment.

Property rental yields are low, and liquidity is very poor.

Instead, create a mix of debt mutual funds and hybrid mutual funds.

These can give you monthly income using Systematic Withdrawal Plan (SWP).

This method protects your capital and gives you flexible monthly payouts.

Debt mutual funds can provide 6%-7% returns safely with low risk.

Balanced advantage funds can give 8%-10% returns over 3-5 years.

Always choose regular mutual fund plans through a MFD who is also a Certified Financial Planner.

Why Not Property for Reinvestment?

Property is illiquid; selling it again takes months or years.

Property has heavy costs like stamp duty, registration, brokerage, repairs.

Rentals are taxed fully as income, eating away returns.

If tenant defaults or property is vacant, you get zero income.

Maintaining property is a headache, especially in old buildings.

Mutual funds offer better flexibility, better tax-efficiency, and better liquidity.

Disadvantages of Direct Plans (Important for You to Know)

If you invest in direct mutual fund plans yourself, you miss expert guidance.

Wrong fund selection, wrong withdrawal rate can destroy your capital.

Regular plans through a CFP-backed MFD give proper fund selection and review.

Charges in regular plan are justified because it protects your long-term wealth.

Getting professional hand-holding is very important for your peace of mind.

Additional Steps You Must Take

Keep a separate emergency fund of Rs 3 lakh in liquid mutual funds.

Buy a good term insurance cover for husband (at least Rs 1 crore).

Ensure you have a good health insurance for the whole family.

Start a small SIP for your son’s education goal systematically.

Slowly explore freelancing as a German language expert to earn extra income.

Future Planning for Your Son

Education costs are rising 10%-12% every year in India.

For good education after 15 years, you will need a large corpus.

Start small SIPs in good mutual funds focused on child education.

Stay committed for long-term without withdrawals.

Education planning must be top priority after loan closure.

Final Insights

Renting out the old property will not solve your loan and income issues properly.

Selling the property now and clearing the loans is the better, safer step.

Remaining money should be invested wisely for monthly income generation.

Avoid buying new properties now. Focus on mutual fund income plans.

Build emergency reserves, insurance covers, and an education fund for your son.

Stay light, stay debt-free, and keep life flexible financially.

Your thinking is already mature. With correct action, your future will be very secure.

Best Regards,

K. Ramalingam, MBA, CFP,

Chief Financial Planner,

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

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