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Sold ancestral property: How to compute capital gains tax and reinvest to avoid it?

Ramalingam Kalirajan |7968 Answers |Ask -Follow

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Aug 28, 2024

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more

Question by Rishi on Aug 16, 2024English

नमस्ते, मैंने हाल ही में अगस्त 24 में अपने दादा द्वारा 1950 में खरीदी गई पैतृक संपत्ति बेची है। यह दादा से मेरे पिता को और फिर मेरे पास चली गई। मैं पूंजीगत लाभ कर से बचने के लिए नई संपत्ति खरीदने में पूंजीगत लाभ को फिर से निवेश करना चाहता हूं। मेरे प्रश्न हैं: 1. पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाएगी? 2. क्या सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1.4.2001 को FMV प्राप्त करना अनिवार्य है? 3. बिक्री मूल्य पर काटे गए 1% TDS का दावा कैसे करें? 4. क्या मैं पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को तभी चुन सकता हूँ जब मेरा पूंजीगत लाभ कर नए नियम में अधिक हो या क्या मेरे पास अपनी इच्छा से पुराने और नए पूंजीगत लाभ कर नियम के बीच चयन करने का विकल्प है? धन्यवाद

Ans: जब आप पैतृक संपत्ति बेचते हैं, तो आपको अपनी कर देयता निर्धारित करने के लिए पूंजीगत लाभ की गणना करने की आवश्यकता होती है। चूँकि आपकी संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए अधिग्रहण की लागत मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित की जाएगी, और आप 1 अप्रैल 2001 के उचित बाजार मूल्य (FMV) के आधार पर पूंजीगत लाभ की गणना करेंगे।

1. पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाएगी?
पूंजीगत लाभ की गणना करने के चरण:

1 अप्रैल 2001 के अनुसार उचित बाजार मूल्य (FMV): चूँकि संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए आप 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को अपने अधिग्रहण की लागत के रूप में चुन सकते हैं। पूंजीगत लाभ की सटीक गणना करने के लिए यह महत्वपूर्ण है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत पर पहुँचने के लिए 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है। सूत्र है:

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (1 अप्रैल 2001 तक FMV) x (बिक्री के वर्ष का CII / 2001-02 का CII)

पूंजीगत लाभ की गणना: पूंजीगत लाभ की गणना इस प्रकार की जाती है:

पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत - हस्तांतरण पर कोई भी व्यय

कर दर: चूंकि बिक्री अगस्त 2024 में हुई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम 12.5% पर लागू होता है। आप पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को नहीं चुन सकते क्योंकि यह 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई बिक्री पर लागू नहीं होता है।

उदाहरण:

मान लें कि 1 अप्रैल 2001 तक FMV 10 लाख रुपये है, और संपत्ति 10 लाख रुपये में बेची गई थी। अगस्त 2024 में 1 करोड़। 2001-02 के लिए सीआईआई 100 है, और 2024-25 के लिए सीआईआई 348 है (उदाहरण के लिए काल्पनिक)।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 10 लाख x (348/100) = रु. 34.8 लाख

पूंजीगत लाभ = रु. 1 करोड़ - रु. 34.8 लाख = रु. 65.2 लाख

पूंजीगत लाभ कर = रु. 65.2 लाख का 12.5% = रु. 8.15 लाख लगभग

2. क्या सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1.4.2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अनिवार्य है?

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से एफएमवी का महत्व:

सटीकता और अनुपालन: सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1 अप्रैल 2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अत्यधिक अनुशंसित है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि आपके पूंजीगत लाभ की गणना में इस्तेमाल किया गया FMV सटीक है और आयकर विभाग के दिशा-निर्देशों के अनुरूप है।

दस्तावेजी साक्ष्य: आयकर विभाग द्वारा किसी भी जांच के मामले में, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से मूल्यांकन रिपोर्ट मजबूत दस्तावेजी साक्ष्य के रूप में काम करेगी, जो आपको FMV के बारे में किसी भी विवाद से बचाएगी।

अनिवार्य?

हाँ, सावधानी के लिए: हालाँकि पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करना कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं हो सकता है, लेकिन कर अधिकारियों के साथ संभावित मुद्दों से बचने के लिए ऐसा करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। इसके बिना, आयकर विभाग आपके द्वारा उपयोग किए गए FMV पर सवाल उठा सकता है, जिससे जटिलताएँ पैदा हो सकती हैं।

3. बिक्री मूल्य पर काटे गए 1% TDS का दावा कैसे करें?

TDS कटौती को समझना:

धारा 194-IA: जब कोई संपत्ति बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य पर 1% TDS काटना आवश्यक होता है यदि बिक्री का विचार 50 लाख रुपये से अधिक है। यह TDS बिक्री के समय काटा जाता है और सरकार के पास जमा किया जाता है।
टीडीएस क्रेडिट का दावा करना:

फॉर्म 26AS: सुनिश्चित करें कि काटा गया टीडीएस आपके फॉर्म 26AS में दिखाई दे, जो आयकर विभाग द्वारा जारी किया गया एक समेकित कर विवरण है। यह फॉर्म आपके पैन में जमा किए गए सभी टीडीएस को दिखाता है।

आयकर रिटर्न (आईटीआर) दाखिल करना: अपना आईटीआर दाखिल करते समय, आप अपनी कुल कर देयता के विरुद्ध काटे गए टीडीएस का दावा कर सकते हैं। 1% टीडीएस आपकी कुल कर देयता के विरुद्ध समायोजित किया जाएगा, और यदि आपकी कुल कर देयता टीडीएस से कम है, तो आप रिफंड का दावा कर सकते हैं।

टीडीएस प्रमाणपत्र: खरीदार को आपको काटे गए टीडीएस के प्रमाण के रूप में एक टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16बी) प्रदान करना चाहिए। सुनिश्चित करें कि टीडीएस क्रेडिट का दावा करते समय आपके पास यह प्रमाणपत्र हो।

4. क्या मैं पुराने और नए पूंजीगत लाभ कर नियम के बीच चयन कर सकता हूँ?

कर नियम की प्रयोज्यता:

नया पूंजीगत लाभ कर नियम: चूंकि आपकी संपत्ति अगस्त 2024 में बेची गई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम लागू है। नया नियम 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई संपत्ति की बिक्री के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% की एक समान दर लागू करता है।

चुनने का कोई विकल्प नहीं: आपके पास पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को चुनने का विकल्प नहीं है, क्योंकि यह केवल 1 अप्रैल 2024 से पहले की गई संपत्ति की बिक्री पर लागू है। सरकार ने इस तिथि के बाद सभी संपत्ति की बिक्री के लिए नए कर नियम को अनिवार्य कर दिया है।

पूंजीगत लाभ कर पर बचत के लिए पुनर्निवेश
धारा 54:

नई संपत्ति में पुनर्निवेश: पूंजीगत लाभ कर पर बचत करने के लिए, आप नई आवासीय संपत्ति खरीदने में पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश कर सकते हैं। आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, यदि आप बिक्री की तारीख से दो साल के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करते हैं, तो आप पूंजीगत लाभ कर से छूट का दावा कर सकते हैं।

पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS): यदि आप अपने ITR दाखिल करने से पहले पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करने में असमर्थ हैं, तो आप पूंजीगत लाभ को बैंक के साथ पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS) में जमा कर सकते हैं। इससे आप पुनर्निवेश पर निर्णय लेते समय छूट का दावा कर सकते हैं।

समय सीमा: धारा 54 के तहत छूट का लाभ उठाने के लिए आपको दो साल (खरीदने के लिए) या तीन साल (निर्माण के लिए) के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करना होगा।

अंतिम अंतर्दृष्टि
पैतृक संपत्ति बेचने में विभिन्न कर निहितार्थ शामिल हैं। पूंजीगत लाभ की गणना कैसे की जाती है, यह समझकर, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करके और TDS का दावा करके, आप अपनी कर देयता को कुशलतापूर्वक प्रबंधित कर सकते हैं। जबकि 12.5% पर नया पूंजीगत लाभ कर नियम आपकी बिक्री पर लागू होता है, आप धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए लाभ को एक नई संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकते हैं। सभी पहलुओं को कवर करने और अनुपालन बनाए रखने के लिए हमेशा प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने पर विचार करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

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