Should I invest in a child insurance plan for my kids' future education?

मैं 40 साल का हूँ और मेरे दो बच्चे हैं, जिनकी उम्र 12 और 9 साल है। मेरे पास टर्म इंश्योरेंस प्लान है, लेकिन मैं सोच रहा हूँ कि क्या मुझे अपने बच्चों की भविष्य की शिक्षा के लिए चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान में निवेश करना चाहिए। क्या इस पर विचार करना उचित है, या मुझे म्यूचुअल फंड में ही रहना चाहिए?

Ans: अपने बच्चों के भविष्य, खास तौर पर उनकी शिक्षा के लिए योजना बनाते समय, चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान में निवेश करने और म्यूचुअल फंड में निवेश जारी रखने के बीच का फैसला बहुत महत्वपूर्ण होता है। दोनों ही विकल्पों के अपने-अपने फायदे हैं, लेकिन अपने वित्तीय लक्ष्यों और जोखिम सहनशीलता के हिसाब से सबसे बेहतर विकल्प चुनने से यह सुनिश्चित होगा कि आप अपने परिवार के लिए सही फैसला ले रहे हैं।

1. चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान को समझना

चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान खास तौर पर आपके बच्चे के भविष्य को सुरक्षित करने के लिए डिज़ाइन की गई जीवन बीमा पॉलिसियाँ हैं। ये प्लान जीवन बीमा और बचत का मिश्रण प्रदान करते हैं, जिससे यह सुनिश्चित होता है कि माता-पिता की मृत्यु की दुर्भाग्यपूर्ण घटना में, बच्चे की शिक्षा और अन्य वित्तीय ज़रूरतें पूरी हों। इन प्लान के कुछ लाभ और विशेषताएँ इस प्रकार हैं:

• गारंटीड भुगतान: चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान आम तौर पर पहले से तय अंतराल पर या महत्वपूर्ण मील के पत्थर पर भुगतान प्रदान करते हैं, जैसे कि जब आपका बच्चा 18 साल का हो जाता है या कॉलेज में प्रवेश लेता है। यह सुनिश्चित करता है कि शिक्षा संबंधी खर्चों के लिए महत्वपूर्ण क्षणों में पैसा उपलब्ध हो।
• प्रीमियम में छूट के साथ जीवन बीमा: पॉलिसीधारक की मृत्यु की स्थिति में, कई चाइल्ड प्लान पॉलिसी के सक्रिय रहने तक भविष्य के प्रीमियम को माफ कर देते हैं। यह गारंटी देता है कि आपके बच्चे को बिना किसी अतिरिक्त भुगतान के नियोजित लाभ मिलते रहेंगे। कम जोखिम: चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान आमतौर पर म्यूचुअल फंड की तुलना में कम जोखिम वाले होते हैं, क्योंकि वे बहुत ज़्यादा मार्केट से जुड़े नहीं होते हैं। वे अक्सर पारंपरिक बचत या एंडोमेंट प्लान से जुड़े होते हैं, जिससे वे कम रिटर्न वाले निवेश के बावजूद ज़्यादा सुरक्षित होते हैं। अनुशासित बचत: ये प्लान लंबी अवधि की बचत को प्रोत्साहित करने के लिए बनाए गए हैं, जो उन्हें उन व्यक्तियों के लिए आदर्श बनाते हैं जो अपने बच्चों के भविष्य के लिए एक संरचित वित्तीय योजना चाहते हैं। 2. म्यूचुअल फंड का मामला दूसरी ओर, म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी और संतुलित फंड, शिक्षा जैसे दीर्घकालिक लक्ष्यों के लिए लोकप्रिय निवेश साधन हैं। यहाँ बताया गया है कि समय के साथ एक महत्वपूर्ण कोष जमा करने के लिए वे अधिक आकर्षक विकल्प क्यों हो सकते हैं: उच्च रिटर्न की संभावना: म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी (लार्ज-कैप, मिड-कैप या मल्टी-कैप) में निवेश किए गए फंड, चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान की तुलना में अधिक रिटर्न देते हैं। ऐतिहासिक रूप से, इक्विटी बाजारों ने लंबी अवधि में बेहतर वृद्धि प्रदान की है, जिससे म्यूचुअल फंड 10-15 साल दूर के लक्ष्यों के लिए एक आदर्श विकल्प बन गए हैं, जैसे कि आपके बच्चों की उच्च शिक्षा। लचीलापन: चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान के विपरीत, म्यूचुअल फंड आपको बाजार की स्थितियों, आपके वित्तीय लक्ष्यों या आपके व्यक्तिगत जीवन में किसी भी बदलाव के आधार पर अपने पोर्टफोलियो को समायोजित करने की सुविधा देते हैं। आप अपने निवेश को बढ़ाने या घटाने या ज़रूरत पड़ने पर फंड के बीच स्विच करने का विकल्प चुन सकते हैं। पारदर्शिता: म्यूचुअल फंड दैनिक नेट एसेट वैल्यू (NAV) अपडेट के साथ अधिक पारदर्शिता प्रदान करते हैं, जो आपके निवेश के वर्तमान मूल्य को दर्शाता है। आप फंड के प्रदर्शन, शुल्क और अन्य विवरणों को भी आसानी से ट्रैक कर सकते हैं। विविधीकरण: म्यूचुअल फंड आपको विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों में अपने निवेश को विविधता प्रदान करने की अनुमति देते हैं, जिससे समग्र जोखिम कम होता है जबकि विकास की संभावना बनी रहती है। यह उन माता-पिता के लिए विशेष रूप से उपयोगी है जो उच्च रिटर्न के अवसर के साथ सुरक्षा को संतुलित करना चाहते हैं। 3. मुख्य विचार: कौन सा चुनें?

चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान और म्यूचुअल फंड के बीच निर्णय लेते समय, निम्नलिखित कारकों पर विचार करें:

• जोखिम उठाने की क्षमता: चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान आपके बच्चे के भविष्य को सुरक्षित करने के लिए कम जोखिम वाले, स्थिर विकल्प हैं। यदि आप जोखिम से बचना चाहते हैं और गारंटीड भुगतान पसंद करते हैं, तो चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान आपकी ज़रूरतों के हिसाब से हो सकता है। हालाँकि, यदि आप मध्यम से उच्च जोखिम उठाने की क्षमता रखते हैं और संभावित रूप से उच्च रिटर्न के लिए शेयर बाज़ार के उतार-चढ़ाव का सामना करने के लिए तैयार हैं, तो म्यूचुअल फंड बेहतर विकल्प हैं।
• समय सीमा: चूँकि आपके बच्चे 12 और 9 साल के हैं, इसलिए आपको उनकी उच्च शिक्षा के लिए महत्वपूर्ण फंड की आवश्यकता होने से पहले लगभग 5-8 साल का समय मिल सकता है। इक्विटी म्यूचुअल फंड के लिए यह एक उचित समय सीमा है, जो लंबी अवधि (5-10 साल या उससे अधिक) में अच्छा प्रदर्शन करते हैं। चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान भी इसी समय के आसपास परिपक्व होगा, लेकिन संभावित रूप से कम रिटर्न के साथ।
• लक्ष्य-विशिष्ट योजना: यदि आप मुख्य रूप से अपने बच्चों की शिक्षा पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, तो आप ऐसे म्यूचुअल फंड चुन सकते हैं जो विशेष रूप से इस लक्ष्य को पूरा करते हों। इक्विटी फंड, बैलेंस्ड फंड या यहां तक कि बच्चों के लिए विशेष म्यूचुअल फंड (शिक्षा के लिए बचत करने के लिए डिज़ाइन किए गए) को ट्यूशन, रहने के खर्च और बहुत कुछ की अपेक्षित लागतों को पूरा करने के लिए तैयार किया जा सकता है। म्यूचुअल फंड के साथ, आप अपनी निवेश रणनीति को सीधे अपने वित्तीय लक्ष्यों के साथ जोड़ सकते हैं।

4. म्यूचुअल फंड या चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान?

यह देखते हुए कि आपके पास पहले से ही एक टर्म इंश्योरेंस पॉलिसी है, जो किसी दुर्भाग्यपूर्ण घटना के मामले में आपके परिवार को सुरक्षित करती है, चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान के साथ आने वाला अतिरिक्त जीवन कवर आवश्यक नहीं हो सकता है। इसके बजाय, म्यूचुअल फंड उच्च विकास क्षमता और लचीलापन प्रदान करते हैं, जो उन्हें दीर्घकालिक शिक्षा योजना के लिए अधिक उपयुक्त बनाता है।

आपके मामले में, जहां आपके पास प्रमुख शैक्षिक खर्च आने से पहले लगभग 5-8 साल हैं, म्यूचुअल फंड आपको चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान की तुलना में बड़ा कोष जमा करने में मदद कर सकते हैं। आप जोखिम को कम करते हुए विकास को अधिकतम करने के लिए इक्विटी और बैलेंस्ड फंड के मिश्रण सहित एक विविध म्यूचुअल फंड पोर्टफोलियो स्थापित करने पर विचार कर सकते हैं।

हालाँकि, यदि आप कम जोखिम के साथ गारंटीकृत भुगतान और मृत्यु के मामले में प्रीमियम की छूट की सुरक्षा की तलाश कर रहे हैं, तो बाल बीमा योजना पर विचार करना अभी भी सार्थक हो सकता है। अंततः, निर्णय आपके वित्तीय लक्ष्यों, जोखिम सहनशीलता और लचीलेपन या गारंटीकृत रिटर्न की प्राथमिकता पर निर्भर करता है।

Ans: अपने बच्चों के भविष्य, खास तौर पर उनकी शिक्षा के लिए योजना बनाते समय, वित्तीय सुरक्षा प्रदान करने वाले विभिन्न निवेश विकल्पों पर विचार करना स्वाभाविक है। आपने बताया कि आपके पास पहले से ही एक टर्म इंश्योरेंस प्लान है, जो जीवन बीमा के लिए एक बेहतरीन आधार है। अब, आप सोच रहे हैं कि बच्चों की शिक्षा के लिए चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान में निवेश करें या म्यूचुअल फंड में निवेश करें। दोनों ही विकल्पों के अपने फायदे और विचार हैं, लेकिन वे अलग-अलग उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं और अलग-अलग वित्तीय सिद्धांतों पर काम करते हैं। 1. चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान को समझना चाइल्ड इंश्योरेंस प्लान, बीमा और निवेश का एक संयोजन है। वे आपके असामयिक निधन की स्थिति में आपके बच्चे के भविष्य को सुरक्षित करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, साथ ही शिक्षा या अन्य प्रमुख मील के पत्थर के लिए वित्तीय कोष भी प्रदान करते हैं। यहाँ उनकी मुख्य विशेषताओं का विवरण दिया गया है: जीवन बीमा: माता-पिता की मृत्यु की स्थिति में, चाइल्ड प्लान का बीमा घटक यह सुनिश्चित करता है कि बच्चे या नामांकित व्यक्ति को एकमुश्त राशि का भुगतान किया जाए। कुछ प्लान भविष्य के प्रीमियम भी माफ कर देते हैं, जिससे यह सुनिश्चित होता है कि प्लान जारी रहे और निवेश का हिस्सा बढ़ता रहे।

परिपक्वता लाभ: बाल बीमा प्लान परिपक्वता लाभ प्रदान करते हैं, जहाँ पॉलिसी परिपक्व होने पर एकमुश्त राशि का भुगतान किया जाता है। यह आमतौर पर बच्चे के वयस्क होने के साथ संरेखित होता है, जिससे यह उच्च शिक्षा या विवाह के लिए एक उपयोगी निधि बन जाती है।

प्रीमियम भुगतान: अधिकांश बाल योजनाओं में नियमित प्रीमियम भुगतान की आवश्यकता होती है, जो वार्षिक, अर्ध-वार्षिक या मासिक हो सकता है। कुछ प्लान प्लान को तोड़े बिना शिक्षा या आपात स्थिति के लिए आंशिक निकासी की अनुमति देते हैं।

जोखिम प्रबंधन: चूँकि ये मुख्य रूप से बीमा उत्पाद हैं, इसलिए इनमें इक्विटी म्यूचुअल फंड की तुलना में कम जोखिम कारक होता है। हालाँकि, इसका यह भी अर्थ है कि रिटर्न उतना अधिक नहीं हो सकता जितना कि इक्विटी फंड जैसे अधिक बाजार-संचालित साधनों द्वारा उत्पन्न होता है।

2. बाल बीमा योजनाओं के पक्ष और विपक्ष

पक्ष:

वित्तीय सुरक्षा: बाल बीमा योजनाओं का प्राथमिक लाभ अंतर्निहित जीवन कवरेज है। माता-पिता की मृत्यु की दुर्भाग्यपूर्ण घटना में, बच्चे की शिक्षा और भविष्य सुरक्षित रहता है। • गारंटीड भुगतान: बाल बीमा योजनाएँ परिपक्वता पर या मृत्यु लाभ के रूप में गारंटीड भुगतान प्रदान करती हैं, जो शिक्षा के लिए धन का एक पूर्वानुमानित स्रोत प्रदान करती हैं। • प्रीमियम छूट: कई योजनाएँ मृत्यु के मामले में प्रीमियम छूट के साथ आती हैं, यह सुनिश्चित करती हैं कि पॉलिसी तब भी जारी रहती है जब माता-पिता भुगतान करने के लिए मौजूद नहीं होते हैं। • कर लाभ: बाल योजनाओं के लिए भुगतान किए गए प्रीमियम आयकर अधिनियम की धारा 80 सी के तहत कर कटौती के लिए योग्य हैं, और परिपक्वता लाभ धारा 10 (10 डी) के तहत कर-मुक्त हैं।

नुकसान:

• कम रिटर्न: म्यूचुअल फंड की तुलना में, बाल बीमा योजनाएँ अक्सर कम रिटर्न देती हैं क्योंकि आपके प्रीमियम का एक बड़ा हिस्सा निवेश के बजाय बीमा कवर की ओर जाता है। • लॉक-इन अवधि: बाल बीमा योजनाएँ लंबी लॉक-इन अवधि के साथ आती हैं, जो लचीलेपन को कम करती हैं। किसी भी तत्काल आवश्यकता के मामले में, अन्य निवेशों के साथ जितना आप कर सकते हैं, उतना फंड तक पहुँचना आसान नहीं हो सकता है। उच्च लागत: बीमा और निवेश के संयोजन का मतलब आमतौर पर एक स्टैंडअलोन टर्म प्लान और म्यूचुअल फंड में निवेश के लिए भुगतान की जाने वाली राशि की तुलना में उच्च प्रीमियम लागत है।

3. बच्चे की शिक्षा के लिए म्यूचुअल फंड

म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी म्यूचुअल फंड, बाजार से जुड़े उपकरण हैं जो उच्च रिटर्न की संभावना प्रदान करते हैं, खासकर लंबी अवधि में। यहाँ बताया गया है कि बच्चे की शिक्षा जैसे दीर्घकालिक लक्ष्यों को पूरा करने के लिए उन्हें अक्सर क्यों सुझाया जाता है:

• लचीलापन: म्यूचुअल फंड आपकी जोखिम क्षमता के आधार पर निवेश विकल्पों की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करते हैं। आप अपने वित्तीय लक्ष्यों और समयसीमा के आधार पर इक्विटी, डेट या हाइब्रिड फंड में से चुन सकते हैं। शिक्षा जैसे दीर्घकालिक लक्ष्यों के लिए, इक्विटी म्यूचुअल फंड या संतुलित फंड अच्छा प्रदर्शन करते हैं, जो मुद्रास्फीति को मात देने वाले रिटर्न की संभावना प्रदान करते हैं।

• उच्च रिटर्न: ऐतिहासिक रूप से, इक्विटी म्यूचुअल फंड ने पारंपरिक बीमा-लिंक्ड प्लान या डेट इंस्ट्रूमेंट की तुलना में बेहतर रिटर्न दिया है। 10-15 साल की अवधि में, एक अच्छी तरह से चुना गया इक्विटी फंड दोहरे अंकों का रिटर्न दे सकता है, जिससे आपको एक बड़ा कोष बनाने में मदद मिलेगी। व्यवस्थित निवेश: म्यूचुअल फंड के साथ, आप व्यवस्थित निवेश योजनाओं (एसआईपी) के माध्यम से निवेश कर सकते हैं, जो आपको मासिक रूप से एक निश्चित राशि का योगदान करने की अनुमति देता है। यह रुपये की लागत औसत करने में मदद करता है और बाजार की अस्थिरता के प्रभाव को कम करता है। तरलता: म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से ओपन-एंडेड फंड, बाल बीमा योजनाओं की तुलना में अधिक तरलता प्रदान करते हैं। आप अपने निवेश को बिना किसी भारी जुर्माने के कभी भी भुना सकते हैं, जिससे ज़रूरत पड़ने पर फंड तक पहुँचना आसान हो जाता है। लक्ष्य-उन्मुख दृष्टिकोण: आप अपने म्यूचुअल फंड निवेश को अपने विशिष्ट लक्ष्यों के अनुसार तैयार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, आप स्थिरता के लिए अपने पोर्टफोलियो का एक हिस्सा लार्ज-कैप इक्विटी फंड में और दूसरा हिस्सा उच्च विकास क्षमता के लिए मिड-कैप या स्मॉल-कैप फंड में आवंटित कर सकते हैं। कर दक्षता: एक वर्ष से अधिक समय तक रखे गए इक्विटी म्यूचुअल फंड दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर के लिए योग्य हैं, जो वर्तमान में 1 लाख रुपये से अधिक के लाभ पर 10% है, जो उन्हें दीर्घकालिक धन सृजन के लिए कर-कुशल बनाता है।

4. म्यूचुअल फंड आपके लिए बेहतर क्यों हो सकते हैं

आपकी स्थिति को देखते हुए - एक 40 वर्षीय व्यक्ति जिसके 12 और 9 वर्ष की आयु के दो बच्चे हैं - म्यूचुअल फंड कई कारणों से बेहतर विकल्प हो सकते हैं:

• समय सीमा: आपके बच्चों के उच्च शिक्षा शुरू करने तक आपके पास लगभग 5-10 वर्ष हैं। म्यूचुअल फंड, विशेष रूप से इक्विटी फंड, इस अवधि में बाल बीमा योजनाओं की तुलना में अधिक रिटर्न देने की क्षमता रखते हैं। यह महत्वपूर्ण है, क्योंकि शिक्षा की लागत मुद्रास्फीति के साथ बढ़ती है, और आपको एक ऐसे निवेश साधन की आवश्यकता होगी जो इस दर के बराबर या उससे अधिक हो सके।
• लचीलापन: म्यूचुअल फंड आपको समय के साथ अपने पोर्टफोलियो को समायोजित करने की अनुमति देते हैं। उदाहरण के लिए, जब आप अपने लक्ष्य से दूर हों, तो आप इक्विटी फंड से शुरुआत कर सकते हैं और धीरे-धीरे सुरक्षित डेट फंड में शिफ्ट हो सकते हैं, क्योंकि आपके बच्चे उस उम्र में पहुँच जाते हैं, जब फंड की ज़रूरत होगी। यह लचीलापन बीमा-लिंक्ड प्लान में मिलना मुश्किल है, जो ज़्यादा कठोर होते हैं। कम लागत: म्यूचुअल फंड, खास तौर पर डायरेक्ट प्लान चुनकर, आप बीमा उत्पादों से जुड़ी उच्च लागत और कमीशन से बच सकते हैं। इससे आपका ज़्यादा पैसा बाज़ार में आपके लिए काम कर सकता है। लक्ष्य संरेखण: म्यूचुअल फंड शिक्षा योजना के विशिष्ट लक्ष्य के साथ ज़्यादा संरेखित हो सकते हैं। आप बच्चों के लिए खास म्यूचुअल फंड में निवेश करने पर भी विचार कर सकते हैं, हालाँकि ये नियमित इक्विटी या हाइब्रिड फंड की तरह ही काम करते हैं, जिसमें शिक्षा के लक्ष्य पर ज़्यादा ज़ोर दिया जाता है। 5. निष्कर्ष: म्यूचुअल फंड से जुड़े रहें जबकि बाल बीमा योजनाएँ जीवन बीमा और गारंटीड भुगतान का लाभ देती हैं, वे अपने कम रिटर्न और उच्च लागत के कारण आपके बच्चों की शिक्षा के लिए सबसे कुशल तरीका नहीं हो सकते हैं। चूंकि आपके पास पहले से ही एक टर्म इंश्योरेंस प्लान है, जो जीवन बीमा पहलू को कवर करता है, इसलिए म्यूचुअल फंड एक पर्याप्त शिक्षा निधि बनाने के लिए बेहतर विकल्प प्रतीत होते हैं। उच्च रिटर्न, लचीलेपन और कर दक्षता की उनकी क्षमता उन्हें आपके बच्चों की उच्च शिक्षा जैसे दीर्घकालिक लक्ष्यों के लिए अधिक उपयुक्त बनाती है। इक्विटी और हाइब्रिड फंड के मिश्रण का सावधानीपूर्वक चयन करके, आप अपने निवेश को आवश्यकतानुसार समायोजित करने की लचीलापन बनाए रखते हुए अपने वित्तीय लक्ष्यों को प्राप्त कर सकते हैं।

Ans: आपने अपार्टमेंट बुक करके एक बड़ा आर्थिक कदम उठाया है। सलाह लेने की आपकी पहल की मैं सराहना करता हूँ। एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के रूप में, आपके द्वारा उठाए जा सकने वाले कदमों की एक व्यवस्थित सूची यहाँ दी गई है - अपने अधिकारों की पुष्टि करने से लेकर उचित अधिकारियों के साथ बातचीत करने तक। आगे बढ़ने से पहले, किसी योग्य संपत्ति वकील से अपने सभी दस्तावेज़ों और निर्णयों की समीक्षा अवश्य करें।

"समझौते के विवरण की पुष्टि करें"

अपने बिक्री समझौते (या अनुबंध) की जाँच करें और वादा की गई कब्ज़े की तारीख़ नोट करें: आपने दिसंबर 2004, फिर दिसंबर 2005 और अब अगस्त 2006 का उल्लेख किया है।

सत्यापित करें कि क्या बिल्डर (GSA Grandeur)/प्रमोटर के पास MahaRERA (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण, महाराष्ट्र) के तहत कोई पंजीकृत परियोजना है।

देखें कि क्या परियोजना पंजीकरण संख्या के साथ MahaRERA वेबसाइट पर सूचीबद्ध है।

जाँच करें कि क्या बिल्डर ने देरी और विस्तार के बारे में लिखित सूचना (ईमेल/पत्र) जारी की है और क्या उन्होंने मूल तिथि और बाद में संशोधित तिथि को स्वीकार किया है।

सभी भुगतान रसीदें संभाल कर रखें (आपने कुल 1.11 करोड़ रुपये + पंजीकरण में से 1 करोड़ रुपये का भुगतान किया) और प्रत्येक भुगतान कब और किस किश्त के अनुसार किया गया था, इसका रिकॉर्ड रखें।

"कानून के तहत अपने कानूनी अधिकारों को समझें"

रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा) और संबंधित महाराष्ट्र नियमों के तहत, यदि कोई प्रमोटर तय समय से ज़्यादा समय तक कब्ज़ा देने में देरी करता है, तो आपको अधिनियम की धारा 18 के अनुसार मुआवज़ा या वापसी (वापसी) का अधिकार है।

आप बिल्डर से देरी की अवधि के लिए अब तक चुकाई गई राशि पर ब्याज मांग सकते हैं। महाराष्ट्र रेरा के तहत मॉडल समझौते में कहा गया है कि यदि प्रमोटर समय-सीमा के भीतर डिलीवरी नहीं कर पाता है, तो प्रमोटर को देरी के प्रत्येक महीने के लिए ब्याज देना होगा।

यदि बिल्डर "उचित" विस्तारित समय के भीतर डिलीवरी करने में विफल रहता है (या पूरी तरह से विफल रहता है), तो आप मुआवज़े के साथ-साथ अपनी राशि वापस लेने और वापसी का विकल्प चुन सकते हैं।

यदि परियोजना RERA में पंजीकृत नहीं है (भले ही उसे पंजीकृत होना चाहिए था), तो आपके पास उपभोक्ता कानून या अनुबंध कानून के तहत कानूनी कार्रवाई के लिए अतिरिक्त आधार हो सकते हैं।

कृपया ध्यान दें: हाल के निर्णयों में यह स्पष्ट किया गया है कि बिल्डर की देरी आपको अधिकार प्रदान करती है; लेकिन हाल के निर्णयों के अनुसार, आपके द्वारा चुकाया गया गृह ऋण ब्याज उपभोक्ता फोरम के माध्यम से पूरी तरह से वापस नहीं किया जा सकता है।

"तुरंत व्यावहारिक कदम जो आपको उठाने चाहिए"

बिल्डर (GSA Grandeur) को एक औपचारिक पत्र (पंजीकृत डाक द्वारा) लिखें और भेजें जिसमें यह लिखा हो:

आपने डिंडोशी कोर्ट के पास मलाड पूर्व में 2 BHK अपार्टमेंट बुक किया था।

समझौते के अनुसार, (मूल) कब्जे की तारीख दिसंबर 2004 थी और बाद में संशोधित तारीखें भी थीं।

आपने कुल 1.11 करोड़ रुपये में से 1 करोड़ रुपये + पंजीकरण शुल्क का भुगतान कर दिया है।

आप बिल्डर से मांग करते हैं कि वह कब्जा सौंपने की संशोधित निश्चित तारीख स्पष्ट रूप से बताए, या वैकल्पिक रूप से, यदि वे निश्चित तारीख तक भुगतान नहीं कर पाते हैं, तो आपको पैसे वापस लेने और वापस करने का विकल्प प्रदान करें।

मॉडल समझौते और RERA के प्रावधानों के अनुसार, आप विलंब की अवधि के लिए भुगतान की गई राशि पर ब्याज चाहते हैं।

अपने सभी संवाद लिखित रूप में रखें और सभी संबंधित दस्तावेज़ों की प्रतिलिपि बनाएँ: भुगतान रसीदें, समझौता, बिल्डर के पत्र, कोई भी घोषणा, आदि।

जाँच करें कि क्या बिल्डर ने परियोजना/चरण के लिए अधिभोग प्रमाणपत्र (OC) या पूर्णता प्रमाणपत्र के लिए आवेदन किया है या प्राप्त किया है। OC के बिना, हस्तांतरण कानूनी रूप से अधूरा है।

नियामक और कानूनी मंचों से संपर्क करें

महारेरा वेबसाइट पर जाँच करें कि परियोजना पंजीकृत है या नहीं और परियोजना पंजीकरण संख्या प्राप्त करें।

यदि पंजीकृत है, तो आप अधिनियम के तहत महारेरा (महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों के अनुसार, आप धनवापसी, मुआवज़ा और विलंब के लिए ब्याज के लिए उनसे संपर्क कर सकते हैं।

यदि परियोजना पंजीकृत नहीं है या बिल्डर नियमों का पालन नहीं करता है, तो आप अनुबंध के उल्लंघन के लिए उपभोक्ता फोरम या उपयुक्त सिविल कोर्ट/अनुबंध न्यायाधिकरण में मुकदमा दायर करने पर भी विचार कर सकते हैं।

दावा दायर करने से पहले, किसी रियल एस्टेट/उपभोक्ता कानून विशेषज्ञ वकील से सलाह लें ताकि आपके सभी सबूत और दावे सही ढंग से तैयार किए जा सकें।

"अपने विकल्पों का मूल्यांकन करें: जारी रखें बनाम वापस लें

अगर बिल्डर अब आपको एक निश्चित हैंडओवर तिथि (ओसी के साथ, सभी कार्य पूरे हो चुके हैं) देता है, तो आप जारी रखना चुन सकते हैं, क्योंकि आपने पहले ही एक बड़ी राशि का निवेश कर दिया है।

हालांकि, अगर बिल्डर अभी भी अस्पष्ट तिथियां (अगस्त 2006 या उसके बाद) दे रहा है और प्रगति के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं (ओसी लंबित है, कार्य अधूरा है), तो आपको वापसी और धनवापसी पर गंभीरता से विचार करना चाहिए।

ऐसी स्थिति में, आपको निम्नलिखित मांग करनी चाहिए: भुगतान की गई राशि की पूरी वापसी, विलंब अवधि के लिए ब्याज (और यदि उचित हो तो मुआवज़ा), साथ ही आपके द्वारा लिए गए वैकल्पिक आवास/किराए के लिए संभावित नुकसान।

यह निगरानी करें कि क्या बिल्डर निर्माण कार्य जारी रख रहा है, अनुमोदन प्राप्त कर रहा है, और क्या उसने स्पष्ट समय-सीमा बताई है।

"जोखिम का आकलन और अपनी सुरक्षा

चूँकि आपने भुगतान बहुत पहले कर दिया था और कब्ज़ा मिलने में काफी देरी हो रही है, इसलिए इसमें समय-मूल्य और जोखिम शामिल है।

सुनिश्चित करें कि आपके स्वामित्व अधिकार सुरक्षित हैं: समझौते में आपकी इकाई, मंज़िल, पार्किंग (यदि कोई हो) और आपके भुगतानों का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए।

जब तक आपको कब्ज़ा पत्र न मिल जाए और बिल्डर आपको चाबियाँ और ओसी/अधिभोग प्रमाणपत्र न दे दे, तब तक कोई भी बड़ा भुगतान न करें।

बिल्डर की संपत्ति पर किसी भी ग्रहणाधिकार, बंधक या शुल्क की जाँच करें जिससे हस्तांतरण में और देरी हो सकती है।

ध्यान दें कि संपत्ति/रियल एस्टेट में बड़ी देरी और बिल्डर के दिवालिया होने का जोखिम हो सकता है; इसलिए आपकी सक्रिय कार्रवाई ही समझदारी है।

» आपके मामले के लिए दस्तावेज़ चेकलिस्ट

बिक्री के लिए समझौता (आपके और बिल्डर द्वारा हस्ताक्षरित) जिसमें कब्ज़ा तिथि का खंड हो।

आपके भुगतानों की भुगतान रसीदें/चेक प्रतियाँ (1 करोड़ का भुगतान) और पंजीकरण शुल्क के रिकॉर्ड।

संशोधित तिथियों (दिसंबर 2005, अगस्त 2006) के बारे में बिल्डर से लिखित संचार।

महारेरा पर परियोजना पंजीकरण प्रमाणपत्र (यदि उपलब्ध हो)।

भवन के लिए अधिभोग प्रमाणपत्र/पूर्णता प्रमाणपत्र की स्थिति।

निर्माण स्थिति की तस्वीरें, सोसाइटी गठन रिकॉर्ड, यदि कोई हो।

बिल्डर द्वारा देरी की स्वीकृति या कब्जे/वापसी की आपकी मांग को दर्शाने वाला पत्राचार।

देरी के कारण आपके द्वारा वहन किया गया कोई भी किराया/वैकल्पिक आवास व्यय (यदि लागू हो)।

» कार्रवाई की समय-सीमा

बिल्डर को तुरंत पंजीकृत पत्र भेजकर निश्चित तिथि या धनवापसी की मांग करें।

यदि बिल्डर निश्चित तिथि के साथ जवाब नहीं देता है, तो 1-2 महीनों के भीतर महारेरा में शिकायत दर्ज करें या कानूनी कार्रवाई शुरू करें।

बिल्डर की प्रगति पर नज़र रखें; यदि कोई महत्वपूर्ण देरी होती है (वादा की गई तिथि से कई वर्ष बाद), तो आपका मामला और मज़बूत हो जाएगा।

सभी दस्तावेज़ संभाल कर रखें और सक्रिय रहें; इन मामलों में समय-सीमा और रिकॉर्ड महत्वपूर्ण होते हैं।

» अंतिम अंतर्दृष्टि
आपके पास अपने अधिकारों का दावा करने का एक मज़बूत आधार है। यह तथ्य कि कब्जे का वादा वर्षों पहले किया गया था और अभी भी देरी हो रही है, इसका मतलब है कि आप शीघ्र हस्तांतरण या धनवापसी/मुआवज़े की मांग करने के अपने अधिकार के भीतर हैं। औपचारिक लिखित मांग शुरू करें, महारेरा के तहत बिल्डर के पंजीकरण की पुष्टि करें, सभी रिकॉर्ड रखें, और अगर बिल्डर जवाब न दे तो नियामक/कानूनी सहायता लें। सही दृष्टिकोण और सबूतों के साथ, आप बिल्डर को काम करने के लिए मजबूर कर सकते हैं या आपको मुआवज़ा दे सकते हैं। आपकी तुरंत कार्रवाई आपके निवेश की सुरक्षा करेगी और आगे के नुकसान से बचाएगी।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
होलिस्टिक इन्वेस्टमेंट प्लानर्स
www.holisticinvestment.in

https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

क्या मुझे अपने बच्चों की भविष्य की शिक्षा के लिए बाल बीमा योजना में निवेश करना चाहिए?