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Ramalingam Kalirajan |10874 Answers |Ask -Follow

Mutual Funds, Financial Planning Expert - Answered on Jul 10, 2025

Ramalingam Kalirajan has over 23 years of experience in mutual funds and financial planning.
He has an MBA in finance from the University of Madras and is a certified financial planner.
He is the director and chief financial planner at Holistic Investment, a Chennai-based firm that offers financial planning and wealth management advice.... more

Asked by Anonymous - Jun 24, 2025English

नमस्ते सर, मेरी उम्र 43 साल है और मेरे दो बच्चे छठी और पहली कक्षा में पढ़ते हैं। कटौती के बाद मेरी मासिक आय 1.5 लाख है, और मुझ पर कार लोन का भी कर्ज़ है। मेरे पास म्यूचुअल फंड में 10 लाख, स्टॉक में 20 लाख और पीपीएफ में 4 लाख रुपये हैं। मेरे पास 2 हज़ार वर्ग फुट का एक प्लॉट है और मैं दूसरी आय के लिए एक व्यावसायिक इमारत बनाने की योजना बना रहा हूँ। क्या मुझे अपना सारा निवेश खत्म कर देना चाहिए या लोन लेना चाहिए? कृपया स्पष्ट करें!

Ans: आपने अब तक अपने वित्तीय प्रबंधन में अच्छा प्रदर्शन किया है। व्यावसायिक भवन के वित्तपोषण के बारे में आपके प्रश्न का विस्तृत मूल्यांकन आवश्यक है। मैं आपको 360-डिग्री दृष्टिकोण से स्पष्टता प्रदान करूँगा।

अपने वित्तीय परिदृश्य को समझना
– आपकी आयु 43 वर्ष है।
– आपका मासिक वेतन 1.5 लाख रुपये है।
– आपके दो बच्चे स्कूल जाते हैं।
– आप वर्तमान में कार ऋण चुका रहे हैं।
– आपने म्यूचुअल फंड में 10 लाख रुपये का निवेश किया है।
– आपके पास 20 लाख रुपये के शेयर हैं।
– आपके पास पीपीएफ में 4 लाख रुपये हैं।
– आपके पास 2000 वर्ग फुट का एक प्लॉट भी है।
– आप किराये की आय के लिए एक व्यावसायिक संपत्ति बनाने पर विचार कर रहे हैं।

आपकी वित्तीय संपत्तियाँ विविधीकृत हैं। यह एक ज़िम्मेदार वित्तीय योजना को दर्शाता है। हालाँकि, एक व्यावसायिक संपत्ति बनाने के लिए गहन विश्लेषण की आवश्यकता होती है। मैं आपको चरण-दर-चरण मार्गदर्शन करूँगा।

अपने वर्तमान वित्तीय सुरक्षा तंत्र का आकलन
– सबसे पहले, अपने आपातकालीन निधि की जाँच करें।
– आदर्श रूप से, आपको 6 से 12 महीने के खर्चों के लिए धन रखना चाहिए।
– आपने आपातकालीन निधि का ज़िक्र नहीं किया।
– अगर आपके पास आपातकालीन निधि नहीं है, तो पहले उसे बनाएँ।
– यह आपके परिवार को नौकरी छूटने या स्वास्थ्य समस्याओं से बचाता है।

– दूसरा, अपने जीवन और स्वास्थ्य बीमा की समीक्षा करें।
– आपने अपने प्रश्न में इनका उल्लेख नहीं किया है।
– जाँच करें कि क्या आपके पास अपनी वार्षिक आय का कम से कम 10 से 12 गुना का टर्म लाइफ कवर है।
– यह भी सुनिश्चित करें कि आपके और आपके परिवार के पास पर्याप्त स्वास्थ्य कवर हो।
– बीमा को निवेश के साथ न मिलाएँ।

– अगर आपके पास कोई एलआईसी, मनी-बैक या एंडोमेंट प्लान है, तो कृपया उसे सरेंडर कर दें।
– प्राप्त राशि को म्यूचुअल फंड में पुनर्निवेश करें।
– बीमा केवल आपके जीवन की रक्षा करे, आपकी संपत्ति न बढ़ाए।

व्यावसायिक भवन योजना का आकलन
– व्यावसायिक संपत्ति बनाना एक व्यावसायिक निर्णय है।
– इसके लाभ और जोखिम दोनों जुड़े होते हैं।
– किराये की आय अनियमित हो सकती है।
– किरायेदार भुगतान में देरी कर सकते हैं या अचानक घर खाली कर सकते हैं।
– रखरखाव लागत और संपत्ति कर निरंतर खर्च होंगे।
– इसके अलावा, भारत में व्यावसायिक संपत्ति से किराये की आय मध्यम है।
– आमतौर पर, खर्चों से पहले आय 5% से 8% प्रति वर्ष के बीच होती है।
– निर्माण में भी समय और मेहनत लगती है।
– बाजार जोखिम और कानूनी जोखिम भी हैं।

अपनी सारी संपत्ति संपत्ति में लगाने के बजाय, विविधीकरण का आकलन करें। आपकी वित्तीय स्वतंत्रता केवल एक संपत्ति पर निर्भर नहीं होनी चाहिए।

निवेश तोड़ना है या ऋण लेना है, इसका मूल्यांकन
आपने पूछा कि क्या आपको अपने निवेश तोड़ने चाहिए या ऋण लेना चाहिए। आइए दोनों विकल्पों पर गौर करें।

निवेश बेचना:
– अगर आप म्यूचुअल फंड बेचते हैं, तो आपको चक्रवृद्धि ब्याज का नुकसान होता है।
- आपको पूंजीगत लाभ कर भी देना पड़ सकता है।
- इक्विटी म्यूचुअल फंड पर 1.25 लाख रुपये से अधिक के दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% कर लगता है।
- अल्पकालिक लाभ पर 20% कर लगता है।
- स्टॉक बेचने पर भी पूंजीगत लाभ कर लगता है।
- आपका पीपीएफ एक दीर्घकालिक सुरक्षित निवेश है। पीपीएफ से निकासी न करें।
- पीपीएफ आपकी सेवानिवृत्ति निधि बनाने में मदद करता है।

सभी निवेशों को खत्म करने से आपका पोर्टफोलियो खाली हो जाएगा। आप विविधीकरण खो देंगे। अगर आपका व्यावसायिक उद्यम विफल हो जाता है या देरी हो जाती है, तो आपको वित्तीय संकट का सामना करना पड़ सकता है। यह तरीका उचित नहीं है।

ऋण लेना:
- बैंकों से निर्माण ऋण या व्यवसाय ऋण उपलब्ध है।
- आपकी क्रेडिट प्रोफ़ाइल के आधार पर ब्याज दरें लगभग 10% से 13% होती हैं।
- चूँकि आपका वेतन 1.5 लाख रुपये मासिक है, इसलिए बैंक आपको योग्य मान सकते हैं।
- हालाँकि, आपके पास पहले से ही एक कार लोन है।
- आपकी कुल ईएमआई का भार आपके टेक-होम वेतन के 40% से अधिक नहीं होना चाहिए।
- अन्यथा, यह आपके नकदी प्रवाह पर दबाव डालेगा।

आपको ईएमआई की योजना इस प्रकार बनानी चाहिए कि आप अपने परिवार के खर्च और बच्चों की शिक्षा आसानी से जारी रख सकें।

संतुलित दृष्टिकोण अपनाना
अपने सभी निवेशों को तोड़ना जोखिम भरा है। पूरा लोन लेने से आपकी ईएमआई का बोझ बढ़ जाएगा। एक संतुलित दृष्टिकोण आदर्श है। यहाँ एक संभावित चरण-दर-चरण योजना दी गई है:

- सबसे पहले, निर्माण की कुल लागत का अनुमान लगाएँ। कानूनी शुल्क, कर और आकस्मिकताओं को शामिल करें।
- इसके बाद, अपने मौजूदा निवेशों से लागत का 20% से 30% वित्त पोषण करने का लक्ष्य रखें।
- यह लोन के लिए आवेदन करते समय बैंक के प्रति आपकी प्रतिबद्धता दर्शाता है।
- ज़रूरत पड़ने पर अपने कुछ शेयर बेच दें, क्योंकि वे अस्थिर होते हैं।
- जहाँ तक हो सके, अपने म्यूचुअल फंड और पीपीएफ को अछूता रखें।
– बाकी का भुगतान लोन के ज़रिए करें।

उदाहरण के लिए:
– अगर आपकी निर्माण लागत 40 लाख रुपये है, तो अपनी तरफ़ से 8 लाख से 12 लाख रुपये का इंतज़ाम करें।
– बाकी 28 लाख से 32 लाख रुपये के लिए लोन लें।
– लोन की दर के आधार पर, आपकी ईएमआई 10 साल तक 30,000 रुपये से 35,000 रुपये मासिक हो सकती है।
– इस ईएमआई को अपने कार लोन की ईएमआई में जोड़ें। सुनिश्चित करें कि कुल ईएमआई का भुगतान आसानी से किया जा सके।

किराये की आय से भविष्य के नकदी प्रवाह का आकलन
– निर्माण से पहले, किराये की संभावना का आकलन करें।
– अपने इलाके में समान व्यावसायिक जगहों के बाज़ार किराए की जाँच करें।
– पुष्टि करें कि आपके इलाके में खुदरा दुकानों या कार्यालय स्थानों की माँग है या नहीं।
– आदर्श रूप से, आपका किराया आपकी ईएमआई का कम से कम 50% से 75% होना चाहिए।
– अगर किराये की आय अनिश्चित है, तो आपकी तनख्वाह से ही ईएमआई का खर्च चलना चाहिए।

यह मानकर न चलें कि किराये की आय तुरंत शुरू हो जाएगी। शुरुआती खाली महीनों में ईएमआई भुगतान के लिए अतिरिक्त धनराशि रखें।

बच्चों के भविष्य के लक्ष्यों पर प्रभाव
आपके दो बच्चे छठी और पहली कक्षा में पढ़ रहे हैं। उनकी उच्च शिक्षा आपका अगला बड़ा लक्ष्य है। आपको अगले 7 से 12 वर्षों में पर्याप्त धनराशि की आवश्यकता होगी।

अभी अपने सभी निवेशों को समाप्त करने से आपके बच्चों की शिक्षा योजना में बाधा आएगी। इस लक्ष्य के लिए अपने म्यूचुअल फंड और पीपीएफ को एक साथ रखें। अगर आप उन्हें अभी समाप्त कर देते हैं, तो आपको बाद में बचत की यात्रा फिर से शुरू करनी होगी। इससे चक्रवृद्धि ब्याज में कमी के कारण आपके कोष का आकार प्रभावित हो सकता है।

अपनी सेवानिवृत्ति योजना की सुरक्षा
43 वर्ष की आयु में, आप अपनी कमाई के चरम वर्षों में प्रवेश कर रहे हैं। आप अगले 15 से 17 वर्षों में सेवानिवृत्त होंगे। यदि आप अपने निवेशों को समाप्त करते हैं, तो आपकी सेवानिवृत्ति निधि निर्माण में देरी होगी।

पीपीएफ पहले से ही आपकी सेवानिवृत्ति निधि है। म्यूचुअल फंड को इसका समर्थन करना चाहिए। स्टॉक आपकी संपत्ति निर्माण की संपत्तियाँ हैं। अगर आप इन्हें अभी बेच देते हैं, तो आपको बाद में अपनी पूंजी फिर से बनाने के लिए ज़्यादा जोखिम उठाने पड़ेंगे।

अपनी दीर्घकालिक स्थिरता की रक्षा के लिए सुझाव
– सभी निवेशों को न तोड़ें।
– आंशिक ऋण लें।
– अपनी सेवानिवृत्ति और बच्चों की शिक्षा के लिए धन सुरक्षित रखें।
– दूसरी आय बनाएँ, लेकिन अपनी वित्तीय सुरक्षा की कीमत पर नहीं।
– अगले 5 वर्षों के लिए एक लिखित नकदी प्रवाह अनुमान रखें।
– अपने अनुमान में ईएमआई, घरेलू खर्च और बच्चों की स्कूल फीस शामिल करें।

व्यावसायिक संपत्ति के व्यावसायिक जोखिम का मूल्यांकन
व्यावसायिक किराया एक व्यावसायिक मॉडल है। इसमें ये जोखिम हैं:
– इलाके में मांग-आपूर्ति का बेमेल होना।
– संपत्ति कर या नगरपालिका के मानदंडों में बदलाव।
– आर्थिक मंदी के दौरान रिक्तियाँ।
– नए व्यावसायिक भवनों से प्रतिस्पर्धा।

आपकी योजना में स्थायी अधिभोग की बात नहीं होनी चाहिए। 6 महीने की ईएमआई के लिए अतिरिक्त नकदी रखें।

चरण-दर-चरण अनुशंसित कार्य योजना
– सबसे पहले, निर्माण लागत का अनुमान अंतिम रूप दें।
– दूसरा, अपनी आपातकालीन निधि और बीमा आवश्यकताओं को अलग रखें।
– तीसरा, अपनी बचत से लागत का 20% से 30% आवंटित करें।
– म्यूचुअल फंड या पीपीएफ के बजाय स्टॉक में निवेश कम करना पसंद करें।
– चौथा, शेष राशि के लिए निर्माण ऋण के लिए आवेदन करें।
– पाँचवाँ, अपनी ईएमआई को अपने घर ले जाने वाले वेतन के 40% से कम रखने की योजना बनाएँ।
– छठा, दीर्घकालिक लक्ष्यों के लिए म्यूचुअल फंड में अपनी एसआईपी जारी रखें।
– अंत में, निर्माण पूरा होने से पहले किराये के अनुबंध बनाना शुरू करें।

ऋण बनाम निवेश परिसमापन पर मेरी विश्लेषणात्मक अंतर्दृष्टि
निवेश बेचना एक बार का अपरिवर्तनीय निर्णय है। ऋण आपको चुकाने का समय देते हैं जबकि आपकी संपत्तियों का मूल्य बढ़ता है।

अगर आप आज अपनी सारी संपत्ति बेच देते हैं, तो आप अपनी संपत्ति निर्माण की यात्रा रोक देते हैं। फिर आप केवल अपनी नौकरी और किराये की आय पर निर्भर रहते हैं। अगर आपका व्यवसाय संघर्ष करता है, तो आपकी वित्तीय स्थिति पर दबाव पड़ेगा।

ऋण लेने से आपकी संपत्ति निर्माण की यात्रा जारी रहती है। आप अपने वेतन और बाद में किराये की आय से ऋण चुकाते हैं। इस बीच, आपके म्यूचुअल फंड और पीपीएफ में चक्रवृद्धि ब्याज मिलता रहता है।

जोखिम प्रबंधन के उपाय
– किराये की आय का ज़्यादा अनुमान न लगाएँ।
– कम से कम 5 लाख रुपये का आपातकालीन कोष रखें।
– परिवार के लिए 10 लाख रुपये की स्वास्थ्य बीमा पॉलिसी लें।
– कम से कम 1 करोड़ रुपये का शुद्ध टर्म जीवन बीमा लें।
– हर साल अपने ऋणों की समीक्षा करें। बोनस मिलने पर पूर्व भुगतान करें।
– निर्माण कार्यों में आने वाली रुकावटों को पूरा करने के लिए क्रेडिट कार्ड या व्यक्तिगत ऋण का उपयोग न करें।
– ऋण चुकाने के दौरान भी अपने निवेश जारी रखें।

वैकल्पिक दूसरी आय के विकल्प
आप दूसरी आय की ओर पहला कदम उठा रहे हैं। लेकिन इन बातों पर भी गौर करें:
– अपने पेशे में फ्रीलांस काम के लिए कौशल विकास।
– लंबी अवधि की निष्क्रिय आय के लिए विविध म्यूचुअल फंडों में निवेश।
– 10 साल बाद म्यूचुअल फंड से व्यवस्थित निकासी।

केवल किराये की आय पर निर्भर न रहें। अपनी दूसरी आय के स्रोतों में भी विविधता लाएँ।

अंततः
दूसरी आय बनाने का आपका विचार सराहनीय है। लेकिन अपने सभी निवेशों को तोड़ना उचित नहीं है। इसके बजाय, निर्माण ऋण लें और अपनी बचत से आंशिक रूप से धन जुटाएँ।

यह आपके दीर्घकालिक लक्ष्यों को ट्रैक पर रखेगा और एक स्थिर दूसरी आय का निर्माण करेगा।

अपने निर्माण, वित्त और किराये की रणनीति की सावधानीपूर्वक योजना बनाएँ। शुरू करने से पहले अपने नकदी प्रवाह, बीमा और परिवार की ज़रूरतों की समीक्षा करें।

विकास, सुरक्षा और आय के स्रोतों में संतुलन बनाएँ। यही धन बनाने का एक स्मार्ट तरीका है।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment

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