दरअसल मैं 1445 वर्ग फीट का एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहा हूं और मालिक को उस फ्लैट के बारे में पता है जो 3 साल से खाली पड़ा है और मालिक न तो सामने आ रहा है और न ही अपना नंबर बता रहा है। उसका दोस्त 55 लाख रुपये दे रहा है, जिसे उसे एक निजी बैंक खाते में देना है। मैं इससे कैसे निपट सकता हूं। क्योंकि मैं खरीदना चाहता हूं और वह चाहता है कि पैसा मालिक के खाते में जमा हो, न कि होम लोन खाते में। कृपया सुझाव दें।

Ans: अपार्टमेंट खरीदना एक रोमांचक और चुनौतीपूर्ण अनुभव दोनों हो सकता है, खासकर जब इसमें अवैतनिक ऋण और असहयोगी विक्रेता जैसी जटिलताएँ शामिल हों। आपकी स्थिति में 1445 वर्ग फीट का एक फ्लैट शामिल है, जिस पर एक लंबित गृह ऋण है और एक मालिक जो सीधे लेन-देन में शामिल नहीं है। इस व्यापक गाइड में, मैं आपको इस जटिल प्रक्रिया को नेविगेट करने में मदद करूँगा, यह सुनिश्चित करते हुए कि आप सूचित निर्णय लें और अपने निवेश की सुरक्षा करें। आइए विवरण में गहराई से जानें।

वर्तमान स्थिति को समझना
संपत्ति का आकलन
संपत्ति खरीदने में पहला कदम इसका पूरी तरह से आकलन करना है। इसमें अपार्टमेंट के बाजार मूल्य को समझना और सभी कानूनी पहलुओं की पुष्टि करना शामिल है। 1445 वर्ग फीट के अपार्टमेंट के आकार और 55 लाख रुपये की माँग की गई कीमत को देखते हुए, इस क्षेत्र में समान संपत्तियों के साथ इसकी तुलना करना आवश्यक है।

ऋण की स्थिति की पहचान करना
संपत्ति पर पिछले तीन वर्षों से अवैतनिक ऋण है। बैंक को देय सटीक राशि का पता लगाना महत्वपूर्ण है। आम तौर पर, बैंक के पास संपत्ति पर तब तक ग्रहणाधिकार होता है जब तक कि ऋण का भुगतान नहीं हो जाता। इस ग्रहणाधिकार का मतलब है कि बैंक के पास ऋण चुकाए जाने तक संपत्ति पर कब्ज़ा रखने का कानूनी अधिकार है।

विक्रेता के साथ व्यवहार
संचार और पारदर्शिता
आपके मामले में, मालिक सीधे तौर पर शामिल नहीं है, और उसका दोस्त लेन-देन का प्रबंधन कर रहा है। यह स्थिति मुश्किल हो सकती है क्योंकि यह जटिलता की एक परत जोड़ती है। सुनिश्चित करें कि सभी संचार प्रलेखित हैं। मालिक से सीधे या कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त प्रतिनिधि के माध्यम से बात करने पर जोर दें।

विक्रेता की प्रेरणा को समझना
मालिक की सीधे तौर पर शामिल होने की अनिच्छा विभिन्न मुद्दों का संकेत दे सकती है। वह जिम्मेदारी से बच सकता है, या कानूनी जटिलताएँ हो सकती हैं। प्रेरणा को समझने से संभावित जोखिमों के बारे में जानकारी मिल सकती है।

वित्तीय विचार
ऋण खाते में सीधा भुगतान
विक्रेता चाहता है कि ऋण का सीधे भुगतान करने के बजाय पैसा उसके खाते में जमा हो। यह अनुरोध एक लाल झंडा है। एक संभावित खरीदार के रूप में, आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ऋण का निपटान हो जाए ताकि ऋण विरासत में न आए। ऋण राशि का भुगतान सीधे बैंक को करने पर जोर दें। यह कदम गारंटी देता है कि ग्रहणाधिकार समाप्त हो गया है और संपत्ति का शीर्षक बिना किसी बाधा के हस्तांतरित किया जा सकता है।

एस्क्रो खाता विकल्प
लेन-देन के लिए एस्क्रो खाते का उपयोग करने पर विचार करें। एस्क्रो खाते का प्रबंधन किसी तीसरे पक्ष (अक्सर एक वकील या वित्तीय संस्थान) द्वारा किया जाता है जो यह सुनिश्चित करता है कि किसी भी पैसे के हाथ में जाने से पहले बिक्री की सभी शर्तें पूरी हो जाएं। यह विधि खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए सुरक्षा प्रदान करती है।

कानूनी पहलू
शीर्षक सत्यापन
संपत्ति के शीर्षक को सत्यापित करने के लिए एक वकील को नियुक्त करें। वकील जाँच करेगा कि क्या मालिक के पास एक स्पष्ट और बिक्री योग्य शीर्षक है, जो उल्लेखित गृह ऋण के अलावा अन्य बाधाओं से मुक्त है। भविष्य में कानूनी विवादों से बचने के लिए यह कदम महत्वपूर्ण है।

अनुबंध का मसौदा तैयार करना
एक वकील से बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करवाएँ। समझौते में भुगतान की शर्तें, ऋण निकासी और संपत्ति के शीर्षक के हस्तांतरण को निर्दिष्ट करना चाहिए। सुनिश्चित करें कि इसमें आपके हितों की रक्षा के लिए खंड शामिल हैं, जैसे कि ऋण निकासी के लिए आकस्मिकता।

ऋण चुकौती प्रक्रिया
बैंक से संपर्क करना
ऋण लेने वाले बैंक से सीधे संपर्क करें। उन्हें संपत्ति खरीदने और बकाया ऋण चुकाने के अपने इरादे के बारे में सूचित करें। बैंक आपको सटीक ऋण राशि प्रदान करेगा और आपको चुकौती प्रक्रिया के बारे में मार्गदर्शन करेगा। यह संचार पारदर्शिता सुनिश्चित करता है और कुल ऋण चुकाने की पुष्टि करता है।

पूर्ण और अंतिम निपटान
एक बार जब आपको सटीक ऋण राशि मिल जाए, तो पूर्ण और अंतिम निपटान की व्यवस्था करें। बकाया ऋण का सीधे बैंक को भुगतान करें। सुनिश्चित करें कि आपको बैंक से नो-ड्यूज़ प्रमाणपत्र प्राप्त हो, जो दर्शाता है कि ऋण पूरी तरह से चुका दिया गया है।

स्वामित्व का हस्तांतरण
संपत्ति का पंजीकरण
ऋण चुकाने के बाद, अगला कदम संपत्ति का शीर्षक स्थानांतरित करना है। इस प्रक्रिया में स्थानीय रजिस्ट्रार के कार्यालय में आपके नाम पर संपत्ति का पंजीकरण करना शामिल है। सुनिश्चित करें कि सभी आवश्यक दस्तावेज़ क्रम में हैं, जिसमें नो-ड्यूज़ प्रमाणपत्र, बिक्री समझौता और कोई अन्य आवश्यक कागजी कार्रवाई शामिल है।

संपत्ति का उत्परिवर्तन
संपत्ति पंजीकृत होने के बाद, स्थानीय नगरपालिका रिकॉर्ड में संपत्ति के उत्परिवर्तन के लिए आवेदन करें। म्यूटेशन नगरपालिका के रिकॉर्ड को नए स्वामित्व को दर्शाने के लिए अपडेट करने की प्रक्रिया है। यह कदम सुनिश्चित करता है कि आपको संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए कानूनी मालिक के रूप में मान्यता दी गई है।

सुचारू लेनदेन के लिए व्यावहारिक सुझाव
उचित परिश्रम
पूरी तरह से उचित परिश्रम करें। विक्रेता की पहचान सत्यापित करें, संपत्ति से जुड़े किसी भी कानूनी विवाद की जाँच करें और सुनिश्चित करें कि सभी संपत्ति करों का भुगतान अद्यतित है। यह प्रक्रिया भविष्य की जटिलताओं के जोखिम को कम करती है।

पेशेवर सहायता
एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार, एक रियल एस्टेट वकील और एक संपत्ति निरीक्षक जैसे पेशेवरों को शामिल करें। उनकी विशेषज्ञता आपको लेनदेन के जटिल पहलुओं के माध्यम से मार्गदर्शन करेगी, यह सुनिश्चित करते हुए कि सभी कानूनी और वित्तीय आधार कवर किए गए हैं।

आकस्मिक योजना
आकस्मिकताओं के लिए तैयार रहें। यदि विक्रेता सहयोग करने में विफल रहता है या कोई कानूनी मुद्दा उठता है तो बैकअप योजना रखें। इसमें कानूनी सहारा लेना या शर्तों पर फिर से बातचीत करना शामिल हो सकता है।

वित्तीय निहितार्थों का मूल्यांकन
अतिरिक्त लागतों के लिए बजट बनाना
खरीद मूल्य से परे, कानूनी शुल्क, पंजीकरण शुल्क और संपत्ति कर जैसी अतिरिक्त लागतों पर विचार करें। ये खर्च बढ़ सकते हैं और इन्हें आपके समग्र बजट में शामिल किया जाना चाहिए।

दीर्घकालिक वित्तीय योजना
संपत्ति खरीदने के दीर्घकालिक वित्तीय प्रभावों पर विचार करें। इसमें संभावित मूल्यवृद्धि, रखरखाव लागत और कोई भी नवीनीकरण व्यय शामिल है। एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार इन कारकों का आकलन करने और उन्हें आपकी वित्तीय योजना में शामिल करने में आपकी सहायता कर सकता है।

वास्तविक प्रशंसा और सहानुभूति
प्रशंसा
इस लेन-देन की जटिलताओं को समझने के लिए आपका सक्रिय दृष्टिकोण सराहनीय है। पेशेवर सलाह लेने के लिए समय निकालना एक सुविचारित निर्णय लेने के लिए आपकी प्रतिबद्धता को दर्शाता है।

सहानुभूति
घर खरीदना एक महत्वपूर्ण मील का पत्थर है, और आप जिन चुनौतियों का सामना कर रहे हैं, वे समझ में आती हैं। कानूनी और वित्तीय पेचीदगियों से गुजरना तनावपूर्ण हो सकता है। सुचारू लेन-देन सुनिश्चित करने के लिए आपका समर्पण समझदारी भरा और सराहनीय दोनों है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
बकाया ऋण के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए सावधानीपूर्वक नेविगेशन की आवश्यकता होती है। अपने निवेश की सुरक्षा के लिए सीधे बैंक से ऋण चुकाने पर जोर दें। सुचारू लेन-देन सुनिश्चित करने के लिए कानूनी और वित्तीय पहलुओं में सहायता के लिए पेशेवरों को शामिल करें। ये कदम उठाकर, आप संपत्ति को सुरक्षित कर सकते हैं और मन की शांति का आनंद ले सकते हैं।

याद रखें, सफल संपत्ति खरीद की कुंजी पूरी तरह से उचित परिश्रम, स्पष्ट संचार और पेशेवर मार्गदर्शन में निहित है। आपकी खरीद के लिए शुभकामनाएँ।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in