तीसरी संपत्ति पर ऋण जारी रखना है या नहीं, इस पर सलाह लेना | पाठक का प्रश्न

Ans: अपने वर्तमान परिदृश्य को समझना
आपके पास तीन संपत्तियाँ हैं, जिनमें से दो पर कोई ऋण नहीं है:

संपत्ति 1 (फ्लैट): 1.5 करोड़ रुपये का मूल्य।
संपत्ति 2 (कार्यालय): 2 करोड़ रुपये का मूल्य।
संपत्ति 3 (फ्लैट): 4 करोड़ रुपये का मूल्य, 1.5 करोड़ रुपये का ऋण।
आप संपत्ति 1 से संपत्ति 3 में जाने की योजना बना रहे हैं। आप संपत्ति 1 से 50,000 रुपये और संपत्ति 2 से 80,000 रुपये की किराये की आय की भी उम्मीद करते हैं।

ऋण चुकौती या जारी EMI: विचार करने योग्य कारक
यहाँ कुछ प्रमुख पहलू दिए गए हैं, जिनका आपको ऋण बेचने या जारी रखने का निर्णय लेने से पहले मूल्यांकन करने की आवश्यकता है:

1. ऋण पर ब्याज
पहला प्रश्न है: संपत्ति 3 के लिए आपके गृह ऋण पर ब्याज दर क्या है? यदि ब्याज दर अधिक है, तो ऋण चुकाना समझदारी हो सकती है।
यदि आपकी ऋण ब्याज दर 8% से कम है, तो ऋण लागत अपेक्षाकृत कम है। आप लोन जारी रखने और अपने अधिशेष का उपयोग बेहतर निवेश के लिए करने पर विचार कर सकते हैं जो उच्च रिटर्न उत्पन्न करते हैं।
2. किराये की आय स्थिरता
आपको संपत्ति 1 और 2 से संयुक्त रूप से 1.3 लाख रुपये की किराये की आय मिल रही है। यह एक स्थिर आय धारा है जो आपकी मासिक EMI या अन्य खर्चों का समर्थन कर सकती है।
यदि आप इनमें से किसी एक संपत्ति को बेचते हैं, तो आप इस स्थिर किराये की आय को खो देंगे। विचार करें कि यह आपके दीर्घकालिक नकदी प्रवाह को कैसे प्रभावित करेगा।
3. संपत्ति बेचने की अवसर लागत
संपत्ति 1 या 2 को बेचने से आपको संपत्ति 3 पर ऋण चुकाने के लिए तरलता मिलेगी। हालाँकि, इसके परिणामस्वरूप 50,000 रुपये या 80,000 रुपये की किराये की आय का नुकसान होगा।
इन संपत्तियों की संभावित प्रशंसा के बारे में सोचें। यदि आप भविष्य में महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि की उम्मीद करते हैं, तो उन्हें बनाए रखना बुद्धिमानी हो सकती है।
4. पूंजीगत लाभ कर पर विचार
यदि आप कोई भी संपत्ति बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा। कर निहितार्थ बिक्री से आपको मिलने वाली वास्तविक राशि को कम कर सकते हैं।
निर्णय लेने से पहले, संपत्ति बेचने पर आपको जो कर चुकाना होगा, उसकी गणना करें, खासकर यदि संपत्ति में काफी वृद्धि हुई है।
5. भावनात्मक कारक और उपयोग
इस बात पर विचार करें कि आप इन संपत्तियों से भावनात्मक रूप से कितने जुड़े हुए हैं। क्या ऐसी संपत्ति को बेचना जिसमें आप लंबे समय से रह रहे हैं या जिसका उपयोग कर रहे हैं, आपके निर्णय को प्रभावित करेगा?
साथ ही, इस बारे में भी सोचें कि आप भविष्य में इन संपत्तियों का उपयोग कैसे करना चाहेंगे। यदि संपत्ति 2 एक कार्यालय है, तो क्या इसका भविष्य में व्यावसायिक उपयोग होगा?
ऋण रखने के लाभ
संपत्ति 3 पर ऋण रखना एक स्मार्ट विकल्प हो सकता है यदि:

ऋण पर ब्याज दर कम है।
आप अपनी किराये की आय या अन्य स्रोतों से आराम से ईएमआई का भुगतान कर सकते हैं।
आप अपनी संपत्तियों को दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि के लिए रखना चाहते हैं।
ऋण चुकाने के लाभ
संपत्ति 1 या 2 को बेचकर ऋण चुकाना समझदारी भरा हो सकता है यदि:

ऋण पर ब्याज दर अधिक है और आप लंबी अवधि तक ब्याज का भुगतान करने से बचना चाहते हैं।
आप ऋण-मुक्त जीवनशैली पसंद करते हैं और मासिक ईएमआई का बोझ नहीं उठाना चाहते हैं।
आप बिना किसी महत्वपूर्ण कर घाटे या भविष्य की प्रशंसा की चिंता के संपत्ति बेच सकते हैं।
प्रत्येक विकल्प का विश्लेषण
विकल्प 1: संपत्ति 3 पर ऋण जारी रखें
आप संपत्ति 1 और 2 दोनों रखते हैं और किराये की आय में 1.3 लाख रुपये कमाते रहते हैं।
इस किराये की आय का उपयोग संपत्ति 3 पर EMI के एक हिस्से को कवर करने के लिए करें।
समय के साथ, संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होने की संभावना है, जिससे आपको इन परिसंपत्तियों पर अधिक इक्विटी मिलेगी।
यह विकल्प आदर्श है यदि आपके पास कम ब्याज वाला ऋण है और आप अपनी परिसंपत्तियों को बनाए रखना पसंद करते हैं।
विकल्प 2: ऋण चुकाने के लिए संपत्ति 1 या 2 बेचें
आप संपत्ति 1 या 2 बेचकर ऋण-मुक्त हो जाते हैं।
हालाँकि, आप बेची गई संपत्ति से किराये की आय खो देते हैं।
आपको पूंजीगत लाभ कर का सामना करना पड़ सकता है, जो आपको मिलने वाली वास्तविक तरलता को कम कर देगा।
यह विकल्प तब काम आता है जब आप अपने ऋण के बोझ को खत्म करना चाहते हैं और किराये की आय का त्याग करने में कोई आपत्ति नहीं है।
किराये की उपज बनाम ऋण ब्याज
मूल्यांकन करने के लिए एक और बिंदु किराये की उपज है।

अगर रेंटल यील्ड (संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में किराये की आय) आपकी लोन ब्याज दर से अधिक है, तो लोन जारी रखना अधिक लाभदायक हो सकता है। अगर यह कम है, तो आप लोन चुकाने पर विचार कर सकते हैं।

उदाहरण के लिए, अगर आपकी रेंटल यील्ड 3% है और आपकी लोन ब्याज दर 8% है, तो लोन की लागत अधिक है। इस मामले में, लोन चुकाना बेहतर विकल्प हो सकता है।

लोन ब्याज पर कर कटौती
यह न भूलें कि होम लोन ब्याज भुगतान आयकर अधिनियम की धारा 24(बी) के तहत कर कटौती के लिए योग्य है। अगर आप उच्च कर ब्रैकेट में आते हैं, तो आपको लोन जारी रखने पर महत्वपूर्ण कर राहत मिल सकती है। इससे लोन कुल मिलाकर सस्ता हो सकता है।

अंत में
यह निर्णय लेने के लिए आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों और वर्तमान वित्तीय आराम को संतुलित करने की आवश्यकता होती है। यह केवल लोन चुकाने के बारे में नहीं है, बल्कि यह सुनिश्चित करने के बारे में है कि आपकी संपत्ति और नकदी प्रवाह भविष्य के लिए अनुकूलित हैं।

अगर आपकी लोन ब्याज दर कम है और आप आराम से EMI का भुगतान कर सकते हैं, तो लोन रखने पर विचार करें। आपके पास किराये की आय स्थिर है, और संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि होने की संभावना है।

यदि ऋण ब्याज दर अधिक है या EMI बोझिल लगती है, तो आप अपनी किसी संपत्ति को बेचकर ऋण चुकाना चाह सकते हैं। लेकिन कर निहितार्थ और अपनी संपत्तियों को बनाए रखने के दीर्घकालिक लाभों को ध्यान में रखें।

मैं इस पर आगे विश्लेषण करने के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से बात करने की सलाह देता हूं, क्योंकि व्यक्तिगत वित्तीय स्थितियाँ बहुत भिन्न हो सकती हैं।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
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