hi... i have a flat in thane and its been on rent fro 6-7 years ...we are executing the contact every 11 months ..is it ok to keep the tenant fro so long or i need to change the tenant... or he may claim the property if there any law like that

Ans: 01. It is fine that you keep on executing new contract after every 11 months. This system seems to be safe. However, you may give a gap of one or two months, while renewing the contract. This is just to ensure that lease period is not continuous for a long period. You need not change the tenant as he has no right to claim your property, merely because, he has been your tenant for few years.
Most welcome for any further clarification. Thanks.

पिछले डेढ़ साल से मेरे पास एक किराएदार है। हालांकि वह नियमित रूप से किराया दे रहा था, लेकिन वह बहुत ही गुप्त व्यक्ति था। वह हमसे कभी ज्यादा बात नहीं करता था। वह हर रोज सुबह 6 बजे फ्लैट छोड़ देता है और रात 11 बजे के बाद लौटता है। उसने हमें बताया कि उसके पास एक प्रतिष्ठित कंपनी का गोदाम है और उसके लिए वह बहुत व्यस्त रहता है। पिछले साल उसने हमारा फ्लैट खरीदने में बहुत दिलचस्पी दिखाई थी। हम इसे बेचने के लिए भी तैयार थे। उसने हमें आश्वासन दिया कि वह निश्चित रूप से संपत्ति खरीदेगा, इसलिए हमने किसी अन्य खरीदार से संपर्क नहीं किया। लेकिन पिछले 4 महीनों से वह संदिग्ध व्यवहार कर रहा था। हर बार जब हमने उससे पूछा कि वह कब तक कब्जा लेने के लिए तैयार है, तो उसने अनावश्यक रूप से सवाल को यह कहकर टाल दिया कि उसका वकील बहुत व्यस्त है। जब हमने उसके वकील से संपर्क किया, तो उसने कहा कि पिछले 4-5 महीनों से उसका उस व्यक्ति से कोई संबंध नहीं है। जब हमने उसे टोका, तो उसने बहुत ही अभद्र व्यवहार किया और कहा कि वह इसे नहीं खरीदेगा और उस रात से वह अपने फ्लैट में वापस नहीं आया। अब हम अपने समझौते के अनुसार उसे बेदखली का नोटिस भेजना चाहते हैं क्योंकि हमें संपत्ति बेचने की तत्काल आवश्यकता है क्योंकि मेरे पिता गंभीर रूप से बीमार हैं और उन्हें कुछ महंगी चिकित्सा प्रक्रिया से गुजरना होगा। हमारे पास फ्लैट की कोई डुप्लिकेट चाबी नहीं है इसलिए अब किसी को फ्लैट दिखाना भी संभव नहीं है। साथ ही वह फोन भी नहीं उठा रहा है। कृपया मदद करें। हमारा समझौता 9 अक्टूबर, 2024 को समाप्त हो जाएगा।

Ans: मुझे आपके सामने आ रही मुश्किल स्थिति के बारे में सुनकर खेद है। ऐसे किराएदार से निपटना जो सहयोग नहीं करता और गायब हो गया है, काफी चुनौतीपूर्ण हो सकता है, खासकर तब जब तत्काल चिकित्सा की ज़रूरत हो। स्थिति को प्रभावी ढंग से संभालने के लिए यहाँ चरण-दर-चरण दृष्टिकोण दिया गया है:

अपने अनुबंध को समझना
सबसे पहले, अपने किराये के अनुबंध की अच्छी तरह से समीक्षा करें। बेदखली, नोटिस अवधि और किराएदार के दायित्वों से संबंधित खंडों पर विशेष ध्यान दें। यह आपके कार्यों का मार्गदर्शन करेगा और सुनिश्चित करेगा कि आप कानूनी सीमाओं के भीतर रहें।

बेदखली नोटिस भेजना
किराएदार के व्यवहार और आपकी तत्काल ज़रूरत को देखते हुए, बेदखली नोटिस जारी करना सही कदम है। आगे बढ़ने का तरीका यहाँ बताया गया है:

नोटिस का मसौदा तैयार करें: बेदखली नोटिस स्पष्ट और सटीक होना चाहिए। निम्नलिखित विवरण शामिल करें:

किरायेदार का नाम और पता
बेदखली का कारण (जैसे, किराए का भुगतान न करना, अनुबंध का उल्लंघन)
किरायेदार को संपत्ति खाली करने की तिथि
समझौते के उल्लंघन के विशिष्ट खंडों का संदर्भ
हस्ताक्षर और तिथि
कानूनी विचार: भारत में, किराए के समझौते में आमतौर पर न्यूनतम नोटिस अवधि निर्धारित की जाती है। यदि निर्दिष्ट नहीं है, तो 30-दिन का नोटिस आमतौर पर उचित माना जाता है। हालाँकि, स्थानीय कानूनों के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए किसी वकील से सलाह लें।

नोटिस की सेवा
व्यक्तिगत वितरण: यदि संभव हो, तो नोटिस व्यक्तिगत रूप से दें। सुनिश्चित करें कि वितरण के दौरान आपके पास कोई गवाह मौजूद हो। यह पड़ोसी या मित्र हो सकता है।

पंजीकृत डाक: यदि व्यक्तिगत वितरण संभव नहीं है, तो पावती के साथ पंजीकृत डाक के माध्यम से नोटिस भेजें। यह सुनिश्चित करता है कि वितरण का रिकॉर्ड है।

कानूनी उपाय
यदि किरायेदार नोटिस अवधि के बाद भी खाली नहीं करता है, तो आपको कानूनी कार्यवाही शुरू करने की आवश्यकता हो सकती है। आप ये कर सकते हैं:

वकील से सलाह लें: किराए के विवादों में विशेषज्ञता रखने वाले वकील से संपर्क करें। वे बेदखली का मुकदमा दायर करने की प्रक्रिया में आपका मार्गदर्शन कर सकते हैं।

मुकदमा दायर करें: वकील आपको उचित न्यायालय में बेदखली का मुकदमा दायर करने में मदद करेगा। इस प्रक्रिया में समय लग सकता है, इसलिए तुरंत कार्रवाई करना ज़रूरी है।

न्यायालय का आदेश: अगर न्यायालय आपके पक्ष में फ़ैसला सुनाता है, तो वे बेदखली का आदेश जारी करेंगे। फिर पुलिस ज़रूरत पड़ने पर किराएदार को बेदखल करने में मदद कर सकती है।

बंद फ़्लैट को संभालना
चूँकि आपके पास डुप्लीकेट चाबी नहीं है और किराएदार से संपर्क नहीं हो पा रहा है, इसलिए आपको अतिरिक्त कदम उठाने पड़ सकते हैं:

कानूनी अनुमति: फ़्लैट में प्रवेश करने का प्रयास करने से पहले, कानूनी अनुमति लें। अनधिकृत प्रवेश कानूनी जटिलताओं को जन्म दे सकता है।

पुलिस सहायता: अगर आपके पास न्यायालय का आदेश है, तो पुलिस फ़्लैट में प्रवेश पाने में सहायता कर सकती है। वे यह सुनिश्चित करने में भी मदद कर सकते हैं कि प्रक्रिया सुचारू और बिना किसी विवाद के हो।

तत्काल चिकित्सा आवश्यकताओं को संबोधित करना
चूँकि आपके पिता की चिकित्सा आवश्यकताएँ तत्काल हैं, इसलिए बेदखली प्रक्रिया के दौरान वैकल्पिक वित्तीय व्यवस्थाओं पर विचार करें:

ऋण: व्यक्तिगत ऋण या चिकित्सा ऋण के लिए विकल्प तलाशें। कई बैंक त्वरित संवितरण के साथ ये प्रदान करते हैं।

परिवार का समर्थन: संपत्ति बिकने तक अस्थायी रूप से परिवार या मित्रों से वित्तीय सहायता लें।

बीमा: यदि आपके पास कोई स्वास्थ्य बीमा पॉलिसी है, तो जाँच लें कि क्या वे आवश्यक चिकित्सा प्रक्रियाओं को कवर करती हैं।

भविष्य की सावधानियाँ
भविष्य में ऐसी ही स्थितियों से बचने के लिए, इन सावधानियों पर विचार करें:

किरायेदार की जाँच: संभावित किरायेदारों की पूरी पृष्ठभूमि की जाँच करें। उनके रोजगार की पुष्टि करें, संदर्भों की जाँच करें और उनकी विश्वसनीयता सुनिश्चित करें।

स्पष्ट समझौते: सुनिश्चित करें कि आपके किराये के समझौते स्पष्ट और कानूनी रूप से सही हों। नियमित निरीक्षण और रखरखाव यात्राओं के लिए खंड शामिल करें।

डुप्लीकेट चाबियाँ: हमेशा फ्लैट की डुप्लीकेट चाबी रखें। यह सुनिश्चित करता है कि अगर किरायेदार असहयोगी हो जाता है तो आपके पास पहुँच होगी।

वास्तविक प्रशंसा और सहानुभूति
इस मुद्दे को हल करने के लिए आपका सक्रिय दृष्टिकोण सराहनीय है। ऐसी तनावपूर्ण स्थितियों को संभालना आसान नहीं है, खासकर जब तत्काल चिकित्सा की ज़रूरत हो। अपने पिता के स्वास्थ्य के प्रति आपकी चिंता आपके समर्पण और प्यार को दर्शाती है।

अंतिम अंतर्दृष्टि
एक मुश्किल किरायेदार को संभालने के लिए धैर्य और कानूनी मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है। बेदखली नोटिस जारी करें, वकील से सलाह लें और अपने फ्लैट पर कब्ज़ा वापस पाने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं का पालन करें। साथ ही, अपने पिता की चिकित्सा ज़रूरतों के लिए वित्तीय विकल्पों की तलाश करें। सक्रिय रहना और पेशेवर मदद लेना एक आसान समाधान सुनिश्चित करेगा।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी

मुख्य वित्तीय योजनाकार

www.holisticinvestment.in