नमस्ते सर, मैं 35 साल का हूँ और मेरी आय 75 हजार है, वर्तमान में मुझ पर 10 लाख का कर्ज है और मेरे पास कोई बचत नहीं है। मैं 20 साल की अवधि के लिए 1.4 करोड़ के लोन पर 50 हजार प्रति माह के किराए पर घर खरीदने की योजना बना रहा हूँ, कृपया सलाह दें कि क्या यह एक अच्छी योजना है?
Ans: आप 35 वर्ष के हैं। आपकी मासिक आय 75,000 रुपये है।
आप पर पहले से ही 10 लाख रुपये का कर्ज है।
अभी आपके पास कोई बचत नहीं है।
ये तीन बिंदु बहुत महत्वपूर्ण हैं।
आइए इन्हें एक-एक करके समझते हैं:
10 लाख रुपये का कर्ज का मतलब है कि आप पहले से ही EMI चुका रहे हैं।
75,000 रुपये मासिक आय के साथ, आपका नकदी प्रवाह सीमित है।
कोई बचत न होने से आपकी स्थिति आपात स्थितियों के लिए असुरक्षित हो जाती है।
ऐसी स्थिति में, 1.4 करोड़ रुपये की नई संपत्ति खरीदना एक बड़ा कदम है।
आइए इस कदम के निहितार्थों का 360 डिग्री दृष्टिकोण से आकलन करें।
मासिक नकदी प्रवाह तनाव
आइए अनुमान लगाएं कि आपको कितनी EMI चुकानी पड़ सकती है।
20 साल की अवधि वाले 1.4 करोड़ के लोन के लिए, EMI लगभग 1.2-1.3 लाख रुपये होगी।
लेकिन आपकी आय 75,000 रुपये है।
आप 50,000 रुपये की किराये की आय की उम्मीद कर सकते हैं।
फिर भी, EMI आपके मासिक प्रवाह से अधिक है।
इससे प्रति माह 45,000 से 55,000 रुपये का नकारात्मक नकदी प्रवाह बनता है।
आप पहले से ही 10 लाख रुपये के ऋण का भुगतान कर रहे हैं।
इससे आपके नकदी प्रवाह पर और दबाव पड़ता है।
आप भविष्य में व्यक्तिगत ऋण या क्रेडिट कार्ड पर निर्भर हो सकते हैं।
इससे कर्ज के जाल में फंस सकते हैं।
खाली होने या किराये में देरी का जोखिम
रियल एस्टेट आय की मासिक गारंटी नहीं है।
किरायेदार कभी भी भुगतान में देरी कर सकते हैं या खाली कर सकते हैं।
खाली होने के दौरान आपको प्रति वर्ष 1 से 3 महीने का किराया खोना पड़ सकता है।
उन महीनों के दौरान, आप अपनी जेब से EMI का भुगतान करेंगे।
इससे और अधिक वित्तीय दबाव पैदा होगा।
आपातकालीन निधि के बिना, यह जोखिम भरा हो जाता है।
आपके पास कोई आपातकालीन बफर नहीं है
आपने शून्य बचत का उल्लेख किया है।
यह एक बहुत ही गंभीर चिंता का विषय है।
कोई भी स्वास्थ्य समस्या आपके वित्त को परेशान कर सकती है।
नौकरी छूटने या आय में कटौती से भारी नुकसान हो सकता है।
अगर किराएदार अचानक घर खाली कर देते हैं, तो EMI का बोझ सिर्फ़ आप पर ही पड़ेगा।
एक प्रमाणित वित्तीय योजनाकार हमेशा सबसे पहले एक आपातकालीन निधि बनाने की सलाह देता है।
3 से 6 महीने के खर्च को लिक्विड फॉर्म में बचाकर रखना चाहिए।
यह आपकी पहली वित्तीय प्राथमिकता होनी चाहिए।
लोन पर प्रॉपर्टी खरीदना: लंबी अवधि में महंगा
आइए इस कदम का आकलन लंबी अवधि के नज़रिए से करें:
20 साल के लिए 1.4 करोड़ का लोन ब्याज सहित कुल 2.8 करोड़ रुपये से ज़्यादा हो सकता है।
आपको मूलधन से दोगुने से ज़्यादा चुकाना होगा।
आपको हर महीने 50,000 रुपये किराए की उम्मीद है।
लेकिन इसके अलावा भी कई खर्चे हैं।
छिपी हुई लागतों में शामिल हैं:
संपत्ति कर
रखरखाव
मरम्मत और पेंटिंग
बीमा
किराएदार के लिए ब्रोकरेज
अगर कोई कानूनी समस्या है
आपकी शुद्ध किराया आय सालाना 3% से कम हो सकती है।
यह कोई उच्च रिटर्न नहीं है।
विकल्प बेहतर नियंत्रण दे सकते हैं
75,000 रुपये की आय और 10 लाख रुपये के कर्ज के साथ, आप ये कर सकते हैं:
चरण 1 - सबसे पहले आपातकालीन कोष बनाएँ
बचत या लिक्विड फंड में कम से कम 1.5 लाख रुपये बचाएँ।
यह किसी भी आपात स्थिति के लिए सुरक्षा कवच का काम करेगा।
यह उच्च ब्याज पर उधार लेने से बचाता है।
चरण 2 - ऋण चुकौती योजना शुरू करें
यदि कोई उच्च ब्याज वाला कर्ज है, तो उसे पहले चुकाएँ।
क्रेडिट कार्ड पर न्यूनतम भुगतान से बचें।
यदि संभव हो तो ऋणदाताओं के साथ बेहतर शर्तों पर बातचीत करें।
चरण 3 - नियमित म्यूचुअल फंड में छोटे SIP शुरू करें
नियमित म्यूचुअल फंड में 2,000 से 3,000 रुपये मासिक SIP शुरू करें।
प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के माध्यम से निवेश करें।
प्रत्यक्ष म्यूचुअल फंड कोई सलाह या सहायता नहीं देते हैं।
गलत फंड विकल्प आपके रिटर्न को कम कर सकता है।
सीएफपी मार्गदर्शन के साथ एमएफडी के माध्यम से नियमित म्यूचुअल फंड देते हैं:
पेशेवर फंड चयन
पुनर्संतुलन सलाह
कर नियोजन
कठिन बाजारों में व्यवहार संबंधी कोचिंग
प्रत्यक्ष म्यूचुअल फंड में ऐसा कोई समर्थन नहीं है।
आप गलत फंड चुन सकते हैं और रिटर्न खो सकते हैं।
कमीशन पर तथाकथित "बचत" आपको बहुत अधिक खर्च कर सकती है।
आपका रेंटल हाउस प्लान: मुख्य बिंदुओं की समीक्षा
आप 50,000 रुपये किराया कमाने के लिए 1.4 करोड़ रुपये की संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हैं।
आइए प्रमुख पहलुओं पर फिर से नज़र डालें:
1. रेंटल यील्ड:
किराया 6 लाख रुपये प्रति वर्ष है।
1.4 करोड़ रुपये की संपत्ति पर, यह केवल 4.3% है।
खर्चों के बाद, शुद्ध यील्ड और भी कम है।
2. ऋण चुकौती:
20 वर्षों में कुल ईएमआई आउटफ्लो 2.8 करोड़ रुपये से अधिक है।
संपत्ति का मूल्य उसी अनुपात में नहीं बढ़ सकता है।
3. तरलता की कमी:
संपत्ति को जल्दी नहीं बेचा जा सकता।
अगर आपको वित्तीय ज़रूरत है, तो यह एक बड़ी समस्या बन जाती है।
4. जोखिम उठाना:
आप उधार के पैसे से बड़ी खरीदारी करने की कोशिश कर रहे हैं।
इससे वित्तीय जोखिम बढ़ जाता है।
आपकी आय किराए के साथ भी EMI का भुगतान नहीं कर सकती।
बेहतर वैकल्पिक योजना: चरण-दर-चरण वित्तीय निर्माण
पहले 6 महीने:
अनावश्यक खर्चों में कटौती करें।
1.5 लाख रुपये का आपातकालीन कोष बनाएँ।
अपने 10 लाख रुपये के कर्ज का कुछ हिस्सा चुकाएँ।
अगले 6 से 12 महीने:
3,000 से 5,000 रुपये मासिक की SIP शुरू करें।
सर्टिफाइड फाइनेंशियल प्लानर की मदद लें।
इस चरण में रियल एस्टेट और ULIP से बचें।
दूसरे साल से:
आय में सुधार होने पर धीरे-धीरे SIP बढ़ाएँ।
अपने मौजूदा कर्ज को पूरी तरह से चुकाएँ।
लक्ष्य-आधारित निवेश योजना बनाएँ।
• भविष्य की योजनाएँ:
जब आपके पास 15-20 लाख रुपये की राशि हो जाए, तो संपत्ति का मूल्यांकन करें।
लेकिन तभी खरीदें जब नकदी प्रवाह EMI का समर्थन करता हो।
आय के 40% से अधिक न होने वाले लोन EMI को प्राथमिकता दें।
केवल किराए पर EMI का समर्थन नहीं करना चाहिए।
निवेश बनाम संपत्ति स्वामित्व
किराए के घर में आपको स्वामित्व का एहसास होता है।
लेकिन वित्तीय दृष्टिकोण से, आपका ध्यान धन सृजन पर होना चाहिए।
प्रमाणित वित्तीय योजनाकारों के माध्यम से सक्रिय रूप से प्रबंधित म्यूचुअल फंड प्रदान करते हैं:
लचीलापन
कर दक्षता
पेशेवर फंड प्रबंधन
लक्ष्य ट्रैकिंग
तरलता
रियल एस्टेट इनमें से कुछ भी नहीं देता है।
तरलता खराब है।
किराए पर मिलने वाली आय कम है।
भारी ऋण पर खरीदना बहुत जोखिम भरा है।
आपकी वित्तीय स्थिरता प्राथमिकता है
इस समय, आपकी प्राथमिकता स्थिरता है।
आक्रामक वित्तीय निर्णय लेने से बचें।
10 लाख रुपये और 1.4 करोड़ रुपये का कर्ज आपका भविष्य बर्बाद कर सकता है। इसके बजाय, छोटे-छोटे लगातार कदम उठाएँ।
बनाएँ:
आपातकालीन निधि
SIP
ऋण चुकौती
बीमा कवरेज
कर योजना
यह रास्ता वित्तीय स्वतंत्रता की ओर ले जाता है।
किराये की संपत्ति बाद में मिल सकती है।
इन गलतियों से बचें
100% ऋण लेकर किराये की आय का पीछा न करें।
अपनी सारी कमाई एक ही अचल संपत्ति में निवेश न करें।
बीमा और बचत को नज़रअंदाज़ न करें।
यह न सोचें कि किराया हमेशा समय पर आएगा।
संपत्ति खरीदने में भावनात्मक निर्णय न लें।
अंत में
अभी किराये का घर खरीदना उचित नहीं है।
आपकी आय इसे वहन नहीं कर सकती।
आपकी बचत शून्य है।
आपका कर्ज पहले से ही 10 लाख रुपये है।
आज आपके मामले में रियल एस्टेट एक अच्छा निवेश नहीं है।
इससे भारी EMI का दबाव बनता है। इसके बजाय, पहले नींव तैयार करें।
छोटे SIP से शुरुआत करें
मौजूदा कर्ज चुकाएं
आपातकालीन रिजर्व बनाएं
स्पष्ट वित्तीय लक्ष्य निर्धारित करें
प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से मार्गदर्शन लें
धीमे और सुरक्षित कदम उठाएं।
इससे आप दीर्घकालिक धन कमा पाएंगे।
बड़े लोन के लिए अपनी आय को न बढ़ाएं।
संपत्ति के स्वामित्व से ज़्यादा वित्तीय शांति मायने रखती है।
शुभकामनाएं,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment
Question by Nagasubbareddy on Mar 06, 2025English
