डॉ. गुप्ता, अमेरिकी कंपनियों में काम करने के लिए एफ-1 छात्रों के लिए नवीनतम ओपीटी कार्यक्रम की आवश्यकताएं और नियम क्या हैं?

Ans: परिवार की वित्तीय पृष्ठभूमि
– आप दोनों वेतनभोगी हैं और 2.75 लाख रुपये मासिक कमाते हैं।
– आपकी एक 7 साल की बेटी है।
– आपके पास रियल एस्टेट, सोना, म्यूचुअल फंड और इक्विटी जैसी कई संपत्तियाँ हैं।
– 75 लाख रुपये के ऋण पर वर्तमान ईएमआई 1.31 लाख रुपये मासिक है।
– आपकी ईएमआई आपकी आय का लगभग 48% हिस्सा लेती है।
– आपकी एसआईपी 55,000 रुपये प्रति माह है, जो काफी अनुशासित है।
– 20 लाख रुपये का आपातकालीन फंड आपकी वित्तीय स्थिति को मज़बूत बनाता है।

आपकी वित्तीय आदतें बहुत मज़बूत हैं।
अचल संपत्तियों, लिक्विड फंड और नियमित बचत का मिश्रण सुनियोजित है।
अब आपकी चुनौती है:

कम ऋण लेकर 1.5 करोड़ रुपये का घर कैसे बनाएँ

अपने वर्तमान नकदी प्रवाह को कैसे संतुलित करें

आइए स्पष्ट योजना के साथ इस पर काम करें।

रियल एस्टेट संपत्तियों का मूल्यांकन
– आपके पास 20-30 लाख रुपये का एक फ्लैट है।
– आपके पास 40 लाख रुपये का एक प्लॉट है (बिना किसी लोन के)।
– 90 लाख रुपये के एक और प्लॉट पर 75 लाख रुपये का लोन बकाया है।

– अगर फ्लैट में आप रहते नहीं हैं या किराया नहीं दे रहे हैं, तो यह एक बेकार संपत्ति है।
– अगर आपने अभी तक ऐसा नहीं किया है, तो इसे किराए पर देने पर विचार करें।
– यह किराया भविष्य में घर निर्माण की ईएमआई के एक छोटे से हिस्से की भरपाई कर सकता है।

– जिस प्लॉट पर आप 75 लाख रुपये का लोन लेकर घर बनाने की योजना बना रहे हैं, वहाँ घर बनाना है।
– निर्माण की कुल लागत 2.5 वर्षों में 1.5 करोड़ रुपये होने की उम्मीद है।

अब आपका लक्ष्य बड़े टॉप-अप या दूसरे लोन से बचना है।
तो आइए इसके लिए अतिरिक्त राशि बनाएँ।

ईएमआई बनाम लोन अवधि रणनीति
– 7 साल की अवधि के लिए वर्तमान ईएमआई 1.31 लाख रुपये है।
– यह आपके मासिक बजट पर दबाव डाल रहा है।
– आपकी योजना या तो यह है:

ईएमआई को 30 साल में बदलें और पैसे बचाएँ

या 7 साल जारी रखें और बाद में टॉप-अप करें

आइए दोनों विकल्पों का मूल्यांकन करें:

पथ A - अवधि को 30 साल तक बढ़ाएँ
– ईएमआई में भारी कमी आएगी और यह लगभग 45-50 हज़ार रुपये हो जाएगी।
– आपको हर महीने लगभग 80 हज़ार रुपये की बचत होगी।
– 30 महीनों में, इससे 24 लाख रुपये की बचत हो सकती है।
– इस पैसे का कुछ हिस्सा निर्माण कार्य में इस्तेमाल किया जा सकता है।
– लेकिन 30 वर्षों में चुकाया जाने वाला कुल ब्याज बहुत ज़्यादा हो जाता है।
– आप बाद में कभी भी प्रीपेमेंट कर सकते हैं और अवधि कम कर सकते हैं।

पथ B - 7 साल की ईएमआई पर टिके रहें और बाद में टॉप-अप करें
– ईएमआई 1.31 लाख रुपये ही रहेगी।
– अधिशेष कम रहेगा, निर्माण के लिए बचत करना मुश्किल होगा।
– बाद में टॉप-अप करने से भविष्य पर ब्याज का बोझ बढ़ जाएगा।
– यह विकल्प निर्माण शुरू होने में देरी करता है।
– इससे उच्च दर पर बाहरी ऋण पर निर्भरता बढ़ेगी।

दोनों तरीकों को समझदारी से मिलाना बेहतर विकल्प है।
अभी अवधि पुनर्गठन करें।
फिर 2.5 वर्षों में निर्माण के लिए आक्रामक रूप से बचत करें।
बाद में, ज़रूरत पड़ने पर ही न्यूनतम टॉप-अप का उपयोग करें।

ईएमआई पुनर्गठन के बाद मासिक नकदी प्रवाह
– मान लें कि ईएमआई 50,000 रुपये तक संशोधित हो गई है।
– अब आप ईएमआई से 80,000 रुपये बचाते हैं।
– 55,000 रुपये की एसआईपी जारी रखें।
– इससे आपको लगभग 25,000 रुपये मासिक अतिरिक्त मिलेंगे।

– इस 25,000 रुपये को अल्पकालिक डेट फंड या आरडी में निवेश करें।
– 2.5 वर्षों में, आप 7-8 लाख रुपये जमा कर सकते हैं।

- 30 महीनों के लिए SIP को थोड़ा कम करने पर भी विचार करें।
- SIP को अस्थायी रूप से 55,000 रुपये से घटाकर 40,000 रुपये कर दें।
- इससे आपको हर महीने 15,000 रुपये और मिलेंगे।
- अब कुल मासिक बचत = 25,000 रुपये + 15,000 रुपये = 40,000 रुपये।
- 2.5 वर्षों में, आप निर्माण कार्य के लिए 12 लाख रुपये से अधिक की बचत कर सकते हैं।

- ज़रूरत पड़ने पर इसे 20 लाख रुपये के आपातकालीन कोष के साथ मिला दें।
- लेकिन पूरी तरह से आपातकालीन स्थिति के लिए कम से कम 10 लाख रुपये बचाकर रखें।

1.5 करोड़ रुपये का निर्माण बजट - योजना स्रोत
- 2.5 वर्षों में कुल आवश्यकता = 1.5 करोड़ रुपये।
- भुगतान के तीन चरण मान लें:

नींव: ₹50 लाख

संरचना और परिष्करण: ₹50 लाख

अंतिम फिटिंग, आंतरिक सज्जा और ऊपरी खर्च: ₹50 लाख

संभावित स्रोतों का मिश्रण जिसका आप लक्ष्य रख सकते हैं:
– बचत से ₹12-15 लाख (जैसा कि ऊपर बताया गया है)
– शेयरों से ₹5-10 लाख + आंशिक SGB परिपक्वता (यदि 2028 तक रखा जाए)
– सोने से ₹10-15 लाख, यदि कुछ देने को तैयार हों
– शेष ₹1-1.1 करोड़ नए निर्माण ऋण या टॉप-अप के माध्यम से

– चरणों में निर्माण करने का प्रयास करें और भुगतान को चरणों से जोड़ें।
– चरण-वार वितरण और भुगतान के साथ ठेकेदार समझौतों का उपयोग करें।

संपत्ति उपयोग का मूल्यांकन करें: फ्लैट और प्लॉट
– फ्लैट का मूल्य ₹1.5 लाख है। 20-30 लाख रुपये।
- अगर भावनात्मक रूप से जुड़े नहीं हैं, तो बेचने पर विचार करें।
- घर बनाने के लिए आय का उपयोग करें।
- आप नए ऋण के बोझ को 20-30 लाख रुपये तक कम कर सकते हैं।

- या, अगर फ्लैट किराए पर है, तो उसे निष्क्रिय आय स्रोत के रूप में रखें।
- जाँच करें कि क्या फ्लैट की बिक्री पर LTCG कर लगता है।
- अगर लाभ का उपयोग घर खरीदने/बनाने में किया जाता है, तो कर मुक्त है।

- 40 लाख रुपये के प्लॉट को ऋण गिरवी रखने से बचें।
- इसे भविष्य की सुरक्षा के लिए साफ-सुथरा रखें।

आपके म्यूचुअल फंड SIP अच्छी तरह से संरचित हैं
- 2 साल से 55,000 रुपये मासिक SIP बहुत अच्छा है।
- आप बच्चे और सेवानिवृत्ति के लिए भविष्य का कोष बना रहे हैं।

- लेकिन निर्माण चरण के दौरान, SIP को थोड़ा कम करें।
- निर्माण पूरा होने के बाद सुनिश्चित करें कि आप मूल SIP फिर से शुरू करें।
– पूरी तरह से बंद न करें।
– इक्विटी SIP लंबी अवधि में मुद्रास्फीति को मात देने में मदद करते हैं।

– साल में एक बार SIP की समीक्षा करें।
– केवल सक्रिय फंडों पर ध्यान केंद्रित करें।
– इंडेक्स फंड बाजार में गिरावट के दौरान रणनीति या सुरक्षा प्रदान नहीं करते हैं।
– प्रमाणित वित्तीय योजनाकार की मदद से नियमित फंड बेहतर होते हैं।

– जब तक आप नियमित रूप से निगरानी और पुनर्संतुलन नहीं कर सकते, तब तक सीधे फंड से बचें।
– एमएफडी के माध्यम से नियमित फंड सहायता और अनुशासन प्रदान करते हैं।

भविष्य के लक्ष्यों की सुरक्षा – बच्चे और सेवानिवृत्ति
– आपकी एक 7 साल की बेटी है।
– शिक्षा का खर्च 10 साल में शुरू होगा।
– उसकी शिक्षा के लक्ष्य के लिए अलग SIP फोलियो बनाएँ।
– छोटी शुरुआत करें लेकिन सालाना SIP बढ़ाएँ।

– लार्ज-कैप और फ्लेक्सी-कैप इक्विटी फंडों के मिश्रण का उपयोग करें।
– इस लक्ष्य के लिए आक्रामक स्मॉल-कैप निवेश से बचें।
– सुकन्या समृद्धि योजना एक अच्छा और सुरक्षित विकल्प हो सकती है।

– सेवानिवृत्ति के लिए, बाद में VPF या NPS में योगदान फिर से शुरू करने का लक्ष्य रखें।
– SIP के ज़रिए 20 वर्षों में इक्विटी में सेवानिवृत्ति कोष बनाएँ।
– 50 वर्ष की आयु के बाद, धीरे-धीरे हाइब्रिड फंडों की ओर रुख करें।

बीमा सुरक्षा जाँच
– आप दोनों के लिए टर्म इंश्योरेंस सुनिश्चित करें।
– कवरेज वार्षिक आय का कम से कम 15-20 गुना होना चाहिए।
– स्वास्थ्य बीमा प्रति व्यक्ति 15-20 लाख रुपये का होना चाहिए।
– केवल नियोक्ता कवर पर निर्भर न रहें।
– यदि कोई मौजूदा बीमा है, तो उसकी समीक्षा करें।
– एंडोमेंट या यूलिप पॉलिसी लेने से बचें।
– यदि आपके पास ये हैं, तो उन्हें सरेंडर कर दें और SIP की ओर रुख करें।

कर योजना पर विचार
– होम लोन के ब्याज और मूलधन पर धारा 80सी और 24 के तहत कर लाभ मिलता है।
– प्रमाणपत्र प्राप्त होने के बाद निर्माण ऋण भी योग्य है।
– एसजीबी ब्याज पर वार्षिक कर लगता है।
– सोने, संपत्ति और म्यूचुअल फंड से होने वाले पूंजीगत लाभ पर अलग-अलग कर नियम लागू होते हैं।

– इक्विटी म्यूचुअल फंड पर 1.25 लाख रुपये से अधिक का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) 12.5% ​​की दर से कर लगता है।
– लघु और मध्यम पूंजीगत लाभ (STCG) पर 20% की दर से कर लगता है।
– डेट म्यूचुअल फंड से होने वाले लाभ पर आय स्लैब के अनुसार कर लगता है।
– कर सीमा को ध्यान में रखते हुए मोचन की योजना बनाएँ।

अंतिम जानकारी
– अवधि बढ़ाकर ईएमआई को वहनीय बनाए रखें।
– इससे भविष्य के निर्माण के लिए नकदी उपलब्ध होती है।
– निर्माण निधि को बढ़ाने के लिए 2–3 वर्षों के लिए एसआईपी कम करें।
– यदि इससे ऋण का बोझ कम करने में मदद मिलती है, तो खाली पड़े फ्लैट को बेच दें या पट्टे पर दे दें।
– 10 लाख रुपये के आपातकालीन कोष को अपरिवर्तित रखें।
– निर्माण कार्य के लिए शिक्षा कोष को न छुएँ।
– दबाव कम करने के लिए निर्माण लागत को चरणों में विभाजित करें।
– निर्माण पूरा होने के बाद सामान्य SIP फिर से शुरू करें।
– भविष्य की स्थिरता बनाए रखने के लिए ऋणों में अत्यधिक निवेश से बचें।
– किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार की मदद से हर साल लक्ष्यों और निवेशों की समीक्षा करें।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
https://www.youtube.com/@HolisticInvestment