विशेषज्ञ की सलाह चाहिए?हमारे गुरु मदद कर सकते हैं

Ans: आपके पास दो फ्लैट हैं, दोनों पर होम लोन है।
एक फ्लैट का किराया 15 हजार रुपये है, लेकिन 15 हजार रुपये की ईएमआई भी है।
दूसरे फ्लैट की ईएमआई 27 हजार रुपये है, लेकिन किराए का कोई उल्लेख नहीं है।
आप पूछ रहे हैं कि क्या पहले फ्लैट को बेचकर दोनों लोन चुकाना और फिर बाकी का निवेश करना रिटायरमेंट के लिए बेहतर कदम होगा।
आइए इसे अलग-अलग हिस्सों में बांटते हैं।
हम इसे सभी पहलुओं से देखेंगे - वित्त, भावना, कराधान और भविष्य की सुरक्षा।
वर्तमान संपत्ति परिदृश्य को समझना
आइए सबसे पहले विश्लेषण करें कि अभी क्या हो रहा है:
फ्लैट 1 में कोई कीमत नहीं है।
ईएमआई 15 हजार रुपये है। किराया 15 हजार रुपये है।
आपको कुछ नहीं मिलता। आपको कुछ नहीं खोना पड़ता।
लेकिन फिर भी, आपको लोन और स्वामित्व का सिरदर्द है।
फ्लैट 2 से किराया नहीं मिल रहा है।
लेकिन आप हर महीने 27 हजार रुपये चुका रहे हैं।
यह आपकी बचत से मासिक नकद निकासी है।
दोनों लोन एक साथ मिलकर 27 हजार रुपये खर्च कर रहे हैं। 42K मासिक। यानी हर साल 5.04 लाख रुपये। अगर यह जारी रहा, तो आप 5 साल में 25 लाख रुपये से ज़्यादा खो देंगे। क्या आपको पहला फ्लैट रखना चाहिए? खुद से ये अहम सवाल पूछें: क्या अगले 10 सालों में किराया बहुत ज़्यादा बढ़ेगा? क्या प्रॉपर्टी की कीमत यहाँ से तेज़ी से बढ़ेगी? क्या आप रिटायरमेंट तक किराएदारों, रखरखाव और करों का प्रबंधन कर सकते हैं? क्या भावनात्मक लगाव आपको बेचने से रोक रहा है? ज़्यादातर लोग किराए और भविष्य की कीमत में बढ़ोतरी का अनुमान ज़्यादा लगाते हैं। लेकिन होल्डिंग की छिपी हुई लागत को भूल जाइए। आपको लोन का ब्याज, प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, मरम्मत और तनाव भी उठाना पड़ता है। फ्लैट रखने की असली लागत भले ही किराया EMI के बराबर हो, फिर भी: आप खाली महीनों के लिए भुगतान करते हैं। आप मरम्मत और ब्रोकर की लागत वहन करते हैं। आप सिर्फ़ EMI ही नहीं, लोन का ब्याज भी देते हैं। आपको मूल्यह्रास और संभावित विवाद का सामना करना पड़ता है। आपकी संपत्ति कागज़ पर अच्छी दिखती है। लेकिन यह आपकी रिटायरमेंट में मदद नहीं कर रही है। यह आपकी संपत्ति को दीवारों में बंद कर देता है। वह संपत्ति कहीं और अधिक मेहनत कर सकती है। यदि आप पहला फ्लैट बेचते हैं - क्या होता है? मान लीजिए कि आप फ्लैट बेचते हैं। आप उस फ्लैट पर होम लोन चुका देते हैं। आप बची हुई राशि का उपयोग दूसरे फ्लैट के लोन को बंद करने में भी करते हैं। आप सभी EMI बंद कर देते हैं। अब आप कर्ज मुक्त हो गए हैं। फिर आप बची हुई राशि को म्यूचुअल फंड में निवेश करते हैं। इससे रिटायरमेंट के लिए भविष्य में नकदी प्रवाह बनता है। आपका हर महीने 42 हजार रुपये का बोझ खत्म हो जाता है। आपकी वित्तीय स्वतंत्रता तेजी से आती है। रिटायरमेंट के लिए बेचने और निवेश करने के लाभ आइए देखें कि यह दीर्घकालिक रूप से क्यों सही है: लोन EMI नहीं होने का मतलब है कम मासिक तनाव। आप हर साल ब्याज भुगतान बचाते हैं। आप संपत्ति से संबंधित कानूनी या किरायेदार जोखिमों से बचते हैं। आप अपने पैसे से तरलता प्राप्त करते हैं। आप एक उचित रिटायरमेंट फंड बनाते हैं। आप सुरक्षित, दीर्घकालिक विकल्पों में निवेश कर सकते हैं। यह आपके वित्तीय जीवन को भी सरल बनाता है। बचे हुए पैसे को कहाँ निवेश करें?

ऋण बंद होने के बाद, शेष राशि को नीचे दिए अनुसार निवेश करें:

नियमित म्यूचुअल फंड योजनाओं का उपयोग करें।

विकास-उन्मुख सक्रिय फंड चुनें।

फंड चयन के लिए प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से सलाह लें।

इक्विटी में एकमुश्त एकमुश्त राशि निवेश करने से बचें।

सिस्टमेटिक ट्रांसफर प्लान (STP) का उपयोग करें।

रिटायरमेंट के बाद सिस्टमेटिक निकासी योजना (SWP) शुरू करें।

इससे रिटायरमेंट के दौरान स्थिर आय मिलती है।

डायरेक्ट फंड में निवेश करने से बचें।

डायरेक्ट म्यूचुअल फंड से क्यों बचें?

आपको लग सकता है कि डायरेक्ट फंड अधिक रिटर्न देते हैं।

लेकिन उनमें पेशेवर सलाह की कमी होती है।

आप:

गलत श्रेणी या योजना चुन सकते हैं।

बाजार में गिरावट के दौरान घबरा सकते हैं।

जल्दी निकल सकते हैं या देर से निवेश कर सकते हैं।

समीक्षा या पुनर्संतुलन में चूक कर सकते हैं।

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार के माध्यम से नियमित योजनाएँ:

समय-समय पर पोर्टफोलियो समीक्षा।

लक्ष्य संरेखण।

भावनात्मक सहायता।

कर नियोजन और नकदी प्रवाह सलाह।

वह अतिरिक्त सेवा छोटी फीस से कहीं ज़्यादा मूल्यवान है।

रिटायरमेंट प्लानिंग के लिए इंडेक्स फंड से बचें
इंडेक्स फंड सस्ते लगते हैं। लेकिन इनमें कमियाँ हैं:

कोई जोखिम प्रबंधन नहीं।

बाज़ार में गिरावट के दौरान पूरी तरह से गिर जाते हैं।

इंडेक्स की आँख मूंदकर नकल करते हैं, कोई रणनीति नहीं।

अगर प्रदर्शन अच्छा न हो तो सेक्टर स्विचिंग नहीं।

साइडवेज़ मार्केट में कोई सुरक्षा नहीं।

सक्रिय फंड बाज़ार के रिटर्न को मात देने की कोशिश करते हैं।
रिटायरमेंट कॉर्पस बिल्डिंग के लिए यह ज़्यादा मायने रखता है।

निवेश से जुड़ी बीमा पॉलिसी के झांसे में न आएँ
अगर आपके पास LIC, ULIP या एंडोमेंट-टाइप पॉलिसी हैं:

सरेंडर वैल्यू चेक करें।

ज़्यादातर कम रिटर्न देती हैं।

आप म्यूचुअल फंड में फिर से निवेश कर सकते हैं।

बीमा के लिए अलग से टर्म प्लान का इस्तेमाल करें।

इन पॉलिसी में दो लक्ष्य शामिल होते हैं।

दोनों लक्ष्य कम हो जाते हैं।

सुरक्षा और निवेश को अलग रखें।

इससे ज़्यादा स्पष्टता और ज़्यादा रिटर्न मिलता है।

बेचने से पहले ध्यान रखने योग्य बातें
अंतिम निर्णय लेने से पहले, विचार करें:

क्या आप फ्लैट से भावनात्मक रूप से जुड़े हुए हैं?

क्या आपको लगता है कि कीमत बहुत ज़्यादा बढ़ जाएगी?

क्या आपको कुछ सालों बाद बेचने का पछतावा होगा?

क्या आप बाद में वहाँ जाने की योजना बना रहे हैं?

अगर जवाब नहीं है, तो शांति से बाहर निकलें।

भौतिक संपत्ति को वित्तीय संपत्ति में बदलें।
पैसे को बहने दें और बढ़ने दें।

इस योजना से रिटायरमेंट कॉर्पस कैसे बनाएँ
ऋण निकासी के बाद:

बचे हुए पैसे को 10 से 15 सालों में बढ़ने दें।

इक्विटी, हाइब्रिड और डेट फंड का मिश्रण चुनें।

SIP या STP का समझदारी से इस्तेमाल करें।

60 या 62 साल की उम्र से SWP शुरू करें।

इस तरह:

आप रिटायरमेंट में मासिक आय को नियंत्रित करते हैं।

आप कर व्यय को कम करते हैं।

आप पैसे को सुलभ, लचीला और मुद्रास्फीति को मात देने वाला रखते हैं।

45 साल की उम्र में कर्ज मुक्त होने के लाभ
अगर आप अभी कर्ज मुक्त हो जाते हैं, तो आपको मिलेगा:

42K रुपये की अतिरिक्त मासिक बचत।

मानसिक शांति और बेहतर स्वास्थ्य।

रिटायरमेंट लक्ष्यों के लिए अधिक बचत।

नौकरी बदलने या काम के घंटे कम करने की सुविधा।

बेहतर क्रेडिट स्कोर और आपातकालीन स्थिति के लिए तैयार रहना।

जल्दी कर्ज मुक्त होना एक मजबूत वित्तीय आधार है।

अंतिम जानकारी
पहला फ्लैट बेचना दीर्घकालिक समझ में आता है।

यह फंसी हुई संपत्ति को मुक्त करता है।

यह ऋण के बोझ को कम करता है।

यह रिटायरमेंट के बाद शांति पाने का बेहतर मौका देता है।

सुनिश्चित करें:

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से मदद लें।

रिटायरमेंट को ध्यान में रखते हुए समझदारी से निवेश करें।

संपत्ति के मामले में भावनात्मक निर्णय लेने से बचें।

तरल, कर-कुशल संपत्ति बनाने पर ध्यान दें।

कम से कम 10 से 15 साल तक निवेशित रहें।

असली संपत्ति दीवारों के मालिक होने में नहीं है।

यह एक ऐसा भविष्य बनाने में है जो स्वतंत्र, शांतिपूर्ण और स्थिर हो।

सादर,
के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
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