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Ans: आपने खरीद लागत, बिक्री मूल्य और संबंधित खर्चों को स्पष्ट रूप से समझाया है। यह सटीक और व्यापक उत्तर देने में बहुत मदद करता है।

आइए अब हम आपके पूंजीगत लाभ देयता का चरण दर चरण आकलन करते हैं, और आपको बताते हैं कि पूंजीगत लाभ बॉन्ड में कितना निवेश करना है, साथ ही कौन सी कर व्यवस्था आपको अधिक लाभ पहुंचा सकती है।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) को समझना
चूंकि आपने सितंबर 2013 में फ्लैट खरीदा था और फरवरी 2025 में बेचा था, इसलिए होल्डिंग अवधि 24 महीने से अधिक है।

इसलिए इसे दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

इसलिए, इस बिक्री से होने वाले लाभ को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) माना जाता है और उसी के अनुसार कर लगाया जाता है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत
LTCG की गणना करने के लिए, हमें लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) के अनुसार अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत का उपयोग करना चाहिए।

आइए अब ज्ञात मूल्यों को सूचीबद्ध करें:

खरीद मूल्य = 29.3 लाख रुपये

पंजीकरण शुल्क = 1.465 लाख रुपये

कुल खरीद लागत = 30.765 लाख रुपये

खरीद का वर्ष = वित्तीय वर्ष 2013-14 → सीआईआई = 220

बिक्री का वर्ष = वित्तीय वर्ष 2024-25 → सीआईआई = 363

अब इंडेक्सेशन लागू करें:

इंडेक्स्ड खरीद लागत = (बिक्री के वर्ष में मूल लागत × सीआईआई) ÷ खरीद के वर्ष में सीआईआई

तो:

इंडेक्स्ड लागत = (30.765 × 363) ÷ 220 = लगभग 50.79 लाख रुपये

शुद्ध बिक्री आय
बिक्री मूल्य = 89 लाख रुपये

ब्रोकरेज का भुगतान = 1.5 लाख रुपये

शुद्ध बिक्री प्रतिफल = 87.5 लाख रुपये

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ
अब LTCG की गणना करें:

LTCG = शुद्ध बिक्री मूल्य - अनुक्रमित खरीद लागत

= 87.5 लाख रुपये - 50.79 लाख रुपये = 36.71 लाख रुपये (लगभग)

यह आपका कर योग्य दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ है।

पूंजीगत लाभ बॉन्ड (धारा 54EC) के माध्यम से छूट

आप कर बचाने के लिए धारा 54EC के तहत पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश कर सकते हैं।

योग्य बॉन्ड REC, NHAI, आदि से हैं।

अधिकतम निवेश की अनुमति = प्रति वित्तीय वर्ष 50 लाख रुपये

न्यूनतम लॉक-इन अवधि = 5 वर्ष

ब्याज = लगभग 5.25% प्रति वर्ष (कर योग्य)

आपके मामले में:

LTCG लगभग 36.71 लाख रुपये है

इसलिए, बिक्री की तारीख से 6 महीने पहले (यानी, अगस्त 2025 तक) सेक्शन 54EC बॉन्ड में 36.71 लाख रुपये का निवेश करें

इससे आपको 100% LTCG छूट मिलेगी

पहले की बनाम संशोधित कर व्यवस्था
इसके बारे में इस तरह से सोचें:

पहले की व्यवस्था:
धारा 80C, 80D, HRA, LTA और होम लोन ब्याज जैसी कटौती की अनुमति देती है।

संपत्ति पर LTCG कर इंडेक्सेशन के बाद 20% है। यह दोनों व्यवस्थाओं में लागू होता है।

हालांकि, अगर आपके पास कई कटौती हैं, तो पहले की व्यवस्था कुल कर को कम कर सकती है।

नई व्यवस्था (बजट 2023-24 के अनुसार):
कम स्लैब दरें लेकिन कोई बड़ी कटौती की अनुमति नहीं

संपत्ति पर LTCG कर वही रहेगा - यहाँ कोई अतिरिक्त लाभ नहीं है

इसलिए निर्णय आपकी अन्य आय और कटौतियों पर निर्भर करता है

अधिकांश मामलों में:

यदि आप 80C, 80D, आवास ऋण, आदि का दावा करते हैं, तो पहले की व्यवस्था बेहतर है

यदि आपकी आय पूरी तरह से वेतन है, और आप कटौती का दावा नहीं करते हैं, तो नई व्यवस्था मदद कर सकती है

लेकिन आपके मामले में, दोनों में LTCG कर समान रहता है

अतिरिक्त सुझाव
पूंजीगत लाभ बॉन्ड को 5 साल तक रखना चाहिए। समय से पहले निकासी की अनुमति नहीं है।

ब्याज हर साल कर योग्य है। इसलिए इसे अपने ITR में शामिल करें।

बैंक रसीदें, बॉन्ड प्रमाणपत्र और बिक्री दस्तावेज़ 6+ साल तक सुरक्षित रखें।

अगले साल ITR-2 में शेड्यूल CG फाइल करें (AY 2025-26)

क्या होगा अगर आप बॉन्ड में निवेश नहीं करना चाहते हैं? आप धारा 54 के तहत नई आवासीय संपत्ति खरीदकर भी LTCG कर बचा सकते हैं

संपत्ति 2 साल के भीतर खरीदी जानी चाहिए (या 3 साल के भीतर निर्माण किया जाना चाहिए)

यदि संपत्ति में फिर से निवेश करने की योजना बना रहे हैं, तो इसे समय सीमा के भीतर करें

यदि नहीं, तो 54EC बॉन्ड सरल और अधिक लचीले हैं

अंतिम जानकारी
आपका पूंजीगत लाभ लगभग 36.71 लाख रुपये है

अगस्त 2025 से पहले उस राशि को 54EC बॉन्ड में निवेश करें

आप कानूनी रूप से 100% पूंजीगत लाभ कर बचा सकते हैं

यदि आपके पास 80C, आवास ऋण आदि जैसी कटौती है, तो पहले की कर व्यवस्था चुनें।

भविष्य के कर प्रश्नों के लिए लागत, बिक्री, ब्रोकरेज और 54EC निवेश के प्रमाण रखें

सावधानी से योजना बनाएं। यह एक बार का निर्णय आपके दीर्घकालिक वित्त को प्रभावित करता है

यदि आप भविष्य के करों की गणना करने या संपत्ति की बिक्री से सेवानिवृत्ति आय की योजना बनाने में सहायता चाहते हैं, तो हमेशा प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श लें। यह केवल कर-बचत के बारे में नहीं है—यह समय के साथ आपकी संपत्ति की सुरक्षा के बारे में है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,
मुख्य वित्तीय योजनाकार,
www.holisticinvestment.in
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