नमस्कार महोदय, मैंने अपनी पैतृक संपत्ति बेच दी है जो मेरी माँ ने मुझे 10 साल पहले उपहार में दी थी। अब मुझे इंडेक्सेशन और पूंजीगत लाभ कर की गणना करनी है। मेरी बिक्री कीमत 6 करोड़ रुपये थी और मैंने इस सौदे को सुचारू रूप से संपन्न कराने के लिए वकील को 50 लाख रुपये फीस दी। दूसरी ओर, मैंने लगभग 9 साल पहले अपनी पत्नी को एक आवासीय फ्लैट दिया था जो मुझे मेरी माँ से उपहार में मिला था। उन्होंने इसे 3 करोड़ रुपये में बेचा। कृपया हमें बताएं कि इसे कैसे प्रबंधित करें और पुनर्निवेश कैसे करें। कृपया पूंजीगत लाभ कर की मात्रा और भुगतान की अंतिम तिथि के बारे में बताएं। हमें कितना भुगतान करना चाहिए? मैं पहली बार संपत्ति बेच रहा हूँ। मैंने (या हम दोनों ने, मेरी पत्नी ने) 21-12-2025 को संपत्ति बेची। मेरी पत्नी 10-02-2026 को अपनी कैंसर पीड़ित माँ की सहायता के लिए अमेरिका जा रही हैं। वह 15-04-2026 को वापस आएंगी। कृपया हमारी मदद करें। सादर, रवि

Ans: हाय देभाशीष,
यह मानते हुए कि खरीद वित्तीय वर्ष 2003-04 में की गई थी, अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत लगभग रु. 13,56,000 और तदनुसार दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ लगभग रु. 61,44,000.

उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए, आपकी बहन को उपहार रु. हो सकता है। 13.56 लाख और शून्य कर स्थिति प्राप्त करने के लिए नई आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश रु. 61.44 लाख

Ans: प्रत्येक लाभार्थी अलग से ITR दाखिल करेगा और दीर्घावधि पूंजीगत लाभ शीर्षक के तहत कर का भुगतान करेगा। चूंकि प्लॉट जून 2024 में बेचा जाता है, इसलिए इसे A/Y 2025-26 के ITR में रिपोर्ट किया जाएगा। LTCG कर की दर 12.50% (केवल लाभ पर) होगी। जैसा कि उल्लेख किया गया है प्लॉट की लागत 2,00,000.00 रुपये है, हालांकि कृपया लागत में घर के निर्माण की लागत (जिसका उल्लेख प्रश्न में नहीं किया गया है) जोड़ें। तीनों ही या तो घर की संपत्ति में निवेश करके या NHAI या REC आदि के कैपिटल गेन्स बॉन्ड खरीदकर राहत के लिए पात्र हैं। किसी भी अतिरिक्त स्पष्टीकरण के लिए आपका स्वागत है। धन्यवाद।

Ans: आपने जून 2024 में 30 लाख रुपये में एक प्रॉपर्टी बेची। इसे 1994 में 1,15,000 रुपये में खरीदा गया था। आइए मूल्यांकन करें कि क्या इसमें पूंजीगत लाभ है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत

संपत्ति खरीद लागत को मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाएगा। इसे अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत (ICA) कहा जाता है। आयकर विभाग द्वारा प्रदान किए गए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके ICA की गणना की जाती है।

अनुक्रमित लागत की गणना

अपने पूंजीगत लाभ को समझने के लिए ICA की गणना करें। चूँकि हम यहाँ विशिष्ट फ़ॉर्मूले का उपयोग नहीं करेंगे, इसलिए आप सटीक ICA मूल्य प्राप्त करने के लिए किसी प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श कर सकते हैं। यह सटीक पूंजीगत लाभ निर्धारित करने में मदद करता है।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG)

चूँकि आपने संपत्ति को 24 महीने से अधिक समय तक रखा है, इसलिए इसे दीर्घकालिक संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया है। बिक्री से होने वाला लाभ, ICA के समायोजन के बाद, आपका दीर्घ-अवधि पूंजीगत लाभ (LTCG) है।

LTCG पर कर

LTCG पर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% कर लगाया जाता है। हालाँकि, इस कर पर बचत करने के तरीके हैं।

किसी अन्य संपत्ति में निवेश करना

आप किसी अन्य आवासीय संपत्ति में निवेश करके पूंजीगत लाभ कर पर बचत कर सकते हैं। यह आयकर अधिनियम की धारा 54 के अंतर्गत आता है। यदि आप दो साल के भीतर कोई आवासीय घर खरीदते हैं या तीन साल के भीतर कोई घर बनाते हैं, तो आप छूट का दावा कर सकते हैं।

पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश करना

धारा 54EC के अंतर्गत पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश करना एक अन्य विकल्प है। इन बॉन्ड में पाँच साल की लॉक-इन अवधि होती है और लाभ पर कर छूट प्रदान करते हैं। इन बॉन्ड में अधिकतम निवेश सीमा 50 लाख रुपये है।

दुकान खरीदना

दुकान खरीदने पर धारा 54 के अंतर्गत पूंजीगत लाभ कर छूट नहीं मिलेगी। छूट केवल आवासीय संपत्तियों के लिए है। यदि आप कोई आवासीय संपत्ति बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत लाभ कर पर बचत करने के लिए आवासीय संपत्ति में फिर से निवेश करना चाहिए।

टैक्स बचाने के अन्य विकल्प

आवासीय संपत्ति: दो साल के भीतर किसी दूसरी आवासीय संपत्ति में निवेश करें।

निर्माण: तीन साल के भीतर एक नया घर बनाएं।

पूंजीगत लाभ बॉन्ड: बिक्री के छह महीने के भीतर इन बॉन्ड में निवेश करें।

अंतिम जानकारी

पूंजीगत लाभ कर बचाने के लिए, आवासीय संपत्ति या पूंजीगत लाभ बॉन्ड में फिर से निवेश करें। दुकान खरीदने से पूंजीगत लाभ पर कर बचाने में मदद नहीं मिलेगी। प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने से आपको इन विकल्पों को कुशलतापूर्वक नेविगेट करने में मदद मिल सकती है।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: जब आप पैतृक संपत्ति बेचते हैं, तो आपको अपनी कर देयता निर्धारित करने के लिए पूंजीगत लाभ की गणना करने की आवश्यकता होती है। चूँकि आपकी संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए अधिग्रहण की लागत मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित की जाएगी, और आप 1 अप्रैल 2001 के उचित बाजार मूल्य (FMV) के आधार पर पूंजीगत लाभ की गणना करेंगे।

1. पूंजीगत लाभ कर की गणना कैसे की जाएगी?
पूंजीगत लाभ की गणना करने के चरण:

1 अप्रैल 2001 के अनुसार उचित बाजार मूल्य (FMV): चूँकि संपत्ति 1950 में खरीदी गई थी, इसलिए आप 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को अपने अधिग्रहण की लागत के रूप में चुन सकते हैं। पूंजीगत लाभ की सटीक गणना करने के लिए यह महत्वपूर्ण है।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत पर पहुँचने के लिए 1 अप्रैल 2001 के अनुसार FMV को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है। सूत्र है:

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = (1 अप्रैल 2001 तक FMV) x (बिक्री के वर्ष का CII / 2001-02 का CII)

पूंजीगत लाभ की गणना: पूंजीगत लाभ की गणना इस प्रकार की जाती है:

पूंजीगत लाभ = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत - हस्तांतरण पर कोई भी व्यय

कर दर: चूंकि बिक्री अगस्त 2024 में हुई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम 12.5% ​​पर लागू होता है। आप पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को नहीं चुन सकते क्योंकि यह 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई बिक्री पर लागू नहीं होता है।

उदाहरण:

मान लें कि 1 अप्रैल 2001 तक FMV 10 लाख रुपये है, और संपत्ति 10 लाख रुपये में बेची गई थी। अगस्त 2024 में 1 करोड़। 2001-02 के लिए सीआईआई 100 है, और 2024-25 के लिए सीआईआई 348 है (उदाहरण के लिए काल्पनिक)।

अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = रु. 10 लाख x (348/100) = रु. 34.8 लाख

पूंजीगत लाभ = रु. 1 करोड़ - रु. 34.8 लाख = रु. 65.2 लाख

पूंजीगत लाभ कर = रु. 65.2 लाख का 12.5% ​​= रु. 8.15 लाख लगभग

2. क्या सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1.4.2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अनिवार्य है?

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से एफएमवी का महत्व:

सटीकता और अनुपालन: सरकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से 1 अप्रैल 2001 तक का एफएमवी प्राप्त करना अत्यधिक अनुशंसित है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि आपके पूंजीगत लाभ की गणना में इस्तेमाल किया गया FMV सटीक है और आयकर विभाग के दिशा-निर्देशों के अनुरूप है।

दस्तावेजी साक्ष्य: आयकर विभाग द्वारा किसी भी जांच के मामले में, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से मूल्यांकन रिपोर्ट मजबूत दस्तावेजी साक्ष्य के रूप में काम करेगी, जो आपको FMV के बारे में किसी भी विवाद से बचाएगी।

अनिवार्य?

हाँ, सावधानी के लिए: हालाँकि पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करना कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं हो सकता है, लेकिन कर अधिकारियों के साथ संभावित मुद्दों से बचने के लिए ऐसा करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। इसके बिना, आयकर विभाग आपके द्वारा उपयोग किए गए FMV पर सवाल उठा सकता है, जिससे जटिलताएँ पैदा हो सकती हैं।

3. बिक्री मूल्य पर काटे गए 1% TDS का दावा कैसे करें?

TDS कटौती को समझना:

धारा 194-IA: जब कोई संपत्ति बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य पर 1% TDS काटना आवश्यक होता है यदि बिक्री का विचार 50 लाख रुपये से अधिक है। यह TDS बिक्री के समय काटा जाता है और सरकार के पास जमा किया जाता है।
टीडीएस क्रेडिट का दावा करना:

फॉर्म 26AS: सुनिश्चित करें कि काटा गया टीडीएस आपके फॉर्म 26AS में दिखाई दे, जो आयकर विभाग द्वारा जारी किया गया एक समेकित कर विवरण है। यह फॉर्म आपके पैन में जमा किए गए सभी टीडीएस को दिखाता है।

आयकर रिटर्न (आईटीआर) दाखिल करना: अपना आईटीआर दाखिल करते समय, आप अपनी कुल कर देयता के विरुद्ध काटे गए टीडीएस का दावा कर सकते हैं। 1% टीडीएस आपकी कुल कर देयता के विरुद्ध समायोजित किया जाएगा, और यदि आपकी कुल कर देयता टीडीएस से कम है, तो आप रिफंड का दावा कर सकते हैं।

टीडीएस प्रमाणपत्र: खरीदार को आपको काटे गए टीडीएस के प्रमाण के रूप में एक टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16बी) प्रदान करना चाहिए। सुनिश्चित करें कि टीडीएस क्रेडिट का दावा करते समय आपके पास यह प्रमाणपत्र हो।

4. क्या मैं पुराने और नए पूंजीगत लाभ कर नियम के बीच चयन कर सकता हूँ?

कर नियम की प्रयोज्यता:

नया पूंजीगत लाभ कर नियम: चूंकि आपकी संपत्ति अगस्त 2024 में बेची गई थी, इसलिए नया पूंजीगत लाभ कर नियम लागू है। नया नियम 1 अप्रैल 2024 के बाद की गई संपत्ति की बिक्री के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर 12.5% ​​की एक समान दर लागू करता है।

चुनने का कोई विकल्प नहीं: आपके पास पुराने पूंजीगत लाभ कर नियम को चुनने का विकल्प नहीं है, क्योंकि यह केवल 1 अप्रैल 2024 से पहले की गई संपत्ति की बिक्री पर लागू है। सरकार ने इस तिथि के बाद सभी संपत्ति की बिक्री के लिए नए कर नियम को अनिवार्य कर दिया है।

पूंजीगत लाभ कर पर बचत के लिए पुनर्निवेश
धारा 54:

नई संपत्ति में पुनर्निवेश: पूंजीगत लाभ कर पर बचत करने के लिए, आप नई आवासीय संपत्ति खरीदने में पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश कर सकते हैं। आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, यदि आप बिक्री की तारीख से दो साल के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करते हैं, तो आप पूंजीगत लाभ कर से छूट का दावा कर सकते हैं।

पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS): यदि आप अपने ITR दाखिल करने से पहले पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करने में असमर्थ हैं, तो आप पूंजीगत लाभ को बैंक के साथ पूंजीगत लाभ खाता योजना (CGAS) में जमा कर सकते हैं। इससे आप पुनर्निवेश पर निर्णय लेते समय छूट का दावा कर सकते हैं।

समय सीमा: धारा 54 के तहत छूट का लाभ उठाने के लिए आपको दो साल (खरीदने के लिए) या तीन साल (निर्माण के लिए) के भीतर पूंजीगत लाभ का पुनर्निवेश करना होगा।

अंतिम अंतर्दृष्टि
पैतृक संपत्ति बेचने में विभिन्न कर निहितार्थ शामिल हैं। पूंजीगत लाभ की गणना कैसे की जाती है, यह समझकर, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता से FMV प्राप्त करके और TDS का दावा करके, आप अपनी कर देयता को कुशलतापूर्वक प्रबंधित कर सकते हैं। जबकि 12.5% ​​पर नया पूंजीगत लाभ कर नियम आपकी बिक्री पर लागू होता है, आप धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए लाभ को एक नई संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकते हैं। सभी पहलुओं को कवर करने और अनुपालन बनाए रखने के लिए हमेशा प्रमाणित वित्तीय योजनाकार से परामर्श करने पर विचार करें।

सादर,

के. रामलिंगम, एमबीए, सीएफपी,

मुख्य वित्तीय योजनाकार,

www.holisticinvestment.in

Ans: Hi Parth,

Total cost of the flat to you is - 69L + 1L (if you have brokerage receipt) + 3.5L + 28k + 4L + 55.5k = approx. 78 lakhs.
Based on the sale price, tax will incur on the excess amount of 78 lakhs. Assuming you sold it for 90 lakhs, 12 lakhs would be taxable at either 12.5% (no indexation) or 20% (with indexation).

Your share of profit will be taxed at 12.5% (LTCG) and your mother's share will be taxed at her slab rate (exemption of 3 lakhs).
You can invest the amount in following ways to avoid any tax on the gains:
- Exemption u/s 54 - invest the amount in any residential property within next 2 years.
- sec 54EC - reinvest the capital in NHAI or REC bonds to save tax upto 50L
- Capital Gains Account Scheme (CGAS): if you haven't decided on a new property by the date you file your ITR, can deposit all capital gains into a CGAS account with a public sector bank to avoid tax in the current year.

Get in touch with your CA to understand further things in detail.

Best Regards,
Reetika Sharma, Certified Financial Planner
https://www.instagram.com/cfpreetika/